محصول 16 ماهه بازار مسکن
متولی بخش مسکن در وزارت راه‌وشهرسازی با اشاره به شکل‌گیری سه رویداد کم سابقه در بازار مسکن، مقطع زمانی فعلی را فصل برداشت محصول برای متقاضیان فعلی خرید مسکن اعلام کرد.
حامد مظاهریان در شرایطی با تحلیل وضعیت متفاوتی که هم‌اکنون به جهت ثبات قیمت بر بازار معاملات مسکن حاکم است این روزها را بهترین زمان برای خرید مسکن به خصوص برای دو گروه از متقاضیان عنوان می‌کند که این اولین باری است که معاونت مسکن این چنین نظر رسمی و صریح خود را درباره «موعد خرید» به متقاضیان اعلام می‌کند. مظاهریان با بیان اینکه دوره فعلی یکی از طولانی‌ترین دوره‌های ثبات قیمتی در بازار مسکن به حساب می‌آید، تاکید کرد: اگرچه رکود معاملاتی سال 93 به‌عنوان یکی از مولفه‌های اثرگذار باعث این تثبیت قیمت شده اما همین رکود که قسمت‌های مختلف بازار مسکن از جمله ساختوساز را فلج کرده برای خریداران یک حسن و مزیت ویژه را در مقطع فعلی به وجود آورده است. آن‌طور که وی معتقد است این مزیت به طور عمده دو گروه از متقاضیان مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد. اولین گروه، آن‌دسته از متقاضیان خرید مسکن هستند که دست به نقد بوده و نقدینگی کافی برای خرید مسکن دارند. این گروه که اغلب قصد تبدیل به احسن کردن ملک خود را دارند از نظر وی هم‌اکنون در بهترین شرایط برای خرید مسکن قرار دارند و نباید بیش از این تاخیر کنند. چرا که شرایطی بهتر از وضعیت «ثبات قیمت»که هم‌اکنون حاکم است، رقم نخواهد خورد.
گروه دوم که متقاضیان بالقوه محسوب می‌شوند، یعنی افرادی که نیاز به خرید مسکن دارند، اما نقدینگی کافی ندارند، هم می‌توانند در حال حاضر از دو مسیر کمکی برای تقویت قدرت خرید خود در بازار مسکن برخوردار شوند که سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن یکم یا برخورداری از اوراق وام 70 میلیونی خرید آپارتمان که قرار است از نیمه دی‌ماه اجرایی شود، این دو مسیر را تشکیل می‌دهند. معاون مسکن وزارت راه‌وشهرسازی، دیروز در یک اطلاعیه رسمی که در پایگاه خبری این وزارتخانه منتشر شد، به نکته دیگری هم اشاره کرد؛ اینکه ثبات قیمت اسمی مسکن با توجه به نرخ تورم موجود کشور در عمل باعث شده قیمت واقعی آپارتمان‌ها در تهران و حتی در سایر شهرها همچنان رشد منفی را تجربه کند. وی در این باره توضیح داد: هیچ‌گاه چنین زمان طولانی در تاریخ اقتصاد مسکن کشور نداشته‌ایم که قیمت این کالا ثابت بماند و حتی اگر بر اساس شاخص‌های تورم محاسبه کنیم، حتی می‌توان نام آن را کاهش قیمت مسکن هم گذاشت. به اعتقاد مظاهریان، شرایط فعلی بازار مسکن بهترین زمان برای خرید مسکن از سوی متقاضیان واقعی است.
صحت آماری پیام معاونت مسکن
بررسی‌ها درباره آنچه معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی درباره وضعیت بازار ملک در تهران اعلام کرده است، نشان می‌دهد: آمار و اطلاعات رسمی از گذشته و حال بازار مسکن کاملا تحلیل معاونت مسکن را تایید کرده و مشخص می‌کند ثبات فعلی قیمت مسکن جزو اتفاقات نادر سیکل‌های تجاری (رکود و رونق) بازار مسکن محسوب میشود. روند افت و خیز قیمت مسکن از ابتدای سال 70 تاکنون نشان می‌دهد: همواره در دوره رکود که معمولا دو تا سه سال به طول انجامیده، متوسط قیمت اسمی مسکن در تهران حداکثر بین دو تا چهار فصل متوالی (نیم تا یک‌سال) ثبات نسبی را تجربه کرده است و فقط در رکود سال‌های 76 تا 78، قیمت اسمی مسکن در تهران طی یک‌سال و نیم یعنی از ابتدای 76 تا نیمه 77 تقریبا بدون نوسان محسوس ثابت ماند.
در دوره فعلی نیز رفتار قیمت مسکن به گونه‌ای بوده که از مرداد سال 93 تاکنون، یعنی طی 16 ماه اخیر، متوسط قیمت مسکن در تهران ثابت بوده و در برخی ماه‌ها با ریز نوسان خفیف مواجه شده، اما قیمت هر مترمربع بین 4 میلیون تا 4 میلیون و 100 هزار تومان قرار داشته است. این در حالی است که وضعیت موجود هنوز از رکورد طولانی‌ترین ثبات قیمتی سال‌های 76 تا 78 عبور نکرده است. با این وجود ثبات قیمت فعلی از حالت معمولی دوره‌های قبل بیشتر است و حتی در صورت تداوم جو پایدار تا پایان سال جاری، رکود جدید، به نام این دوره ثبت خواهد شد.
ادامه روند نزولی قیمت مسکن
دومین رویداد که معاون مسکن وزارت راه‌وشهرسازی روز گذشته در اطلاعیه رسمی این معاونت اعلام کرده به رشد منفی قیمت واقعی مسکن برمی‌گردد، به این معنی است که در شرایط کنونی اگر چه قیمت اسمی مسکن ثابت شده اما ارزش واقعی املاک مسکونی تهران در مقایسه با نرخ تورم (رشد قیمت سایر کالاها و خدمات) کماکان رو به کاهش است. به گزارش دنیای اقتصاد ، بررسی‌ها در این باره نیز نشان می‌دهد: قیمت واقعی مسکن درست از مهرماه سال 92 شیب منفی گرفت و از آن زمان تاکنون رشد آن منفی بوده است. قیمت واقعی مسکن تحت تاثیر شروع تخلیه حباب، از نیمه سال 92 شیب منفی گرفت به طوری که میانگین قیمت واقعی مسکن در 12 ماه سال 92، معادل 2/ 1 درصد کاهش یافت و در یک‌سال 93 نیز 9/ 10 درصد افت کرد. در 7 ماه اول امسال هم قیمت واقعی مسکن 9/ 15 درصد کاهش نشان می‌دهد. این در حالی است که طی 23 سال اخیر قیمت واقعی مسکن در دوره‌های رکود به طور متوسط دو تا سه سال نزولی بوده و در رکود فعلی مدت رشد منفی قیمت واقعی مسکن فعلا دو ساله شده است. پیش‌بینی کارشناسان، نشان می‌دهد تا نیمه سال آینده قیمت اسمی مسکن حتی در صورت افزایش، تا مرز نرخ تورم رشد خواهد کرد به این معنی که انتظار می‌رود قیمت واقعی مسکن تا نیمه سال 95 مثبت نشود. به این ترتیب شرایط فعلی از هر حیث برای خریداران مسکن مناسب ارزیابی میشود.
چالش دوگانه در بازار مسکن
حامد مظاهریان همچنین از وجود دو نگرانی عمده در بازار مسکن خبر داد. وی نگرانی عمده وزارت راه‌وشهرسازی از شرایط کنونی بازار مسکن را نسبت به دو بخش اعلام و خاطرنشان کرد: بخش نخستی که ما نسبت به آن نگرانیم، صنعت ساختمان است که در رکود به سر می‌برد چون ساختوساز کاهش یافته و این نگرانی درباره آینده این صنعت به دلیل کاهش عرضه نیز ادامه‌دار است؛ نگرانی دوم هم به خاطر به هم ریختگی سیستم عرضه و تقاضای بازار و از بین رفتن تعادل آن در بازار مسکن است.
معاون وزیر راه‌وشهرسازی در واکنش به انتقاد برخی از کارشناسان اقتصاد مسکن درباره بی‌اثر بودن تنوع تسهیلات مسکن در خروج از رکود گفت: کسانی که چنین نظری دارند معتقدند به اندازه کافی مسکن در کشور ساخته شده است و با این تسهیلات نمی‌توان خانه‌های نوساز را به فروش رساند و باید این تعداد باقی‌مانده را فروخت؛ اما ما با این نظر مخالفیم و فکر می‌کنیم هنوز برای قشرهای خاصی از جامعه نیاز به ساخت مسکن داریم. وی تاکید کرد: تا وقتی شاخص‌های کلان اقتصادی تغییر نکند، فی‌نفسه هیچ اهرمی برای خروج ناگهانی مسکن از رکود وجود ندارد.
وام خرید به 4 دلیل تورم زا نیست
مظاهریان درباره تورم‌زا بودن یا نبودن افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن توضیح داد: خاصیت وام مسکن از جمله وام هشتاد میلیونی خرید و ساخت به گونه‌ای است که نقدینگی ناشی از آن به تدریج وارد بازار معاملات میشود؛ به‌عنوان مثال براساس زمان‌بندی پیش‌بینی شده برای پرداخت وام مسکن به متقاضیان، سال آینده هر روز ۱۵۰ تا ۲۰۰ تقاضای دریافت وام به بازار تزریق میشود و این‌گونه نیست که نقدینگی موجود در بانک‌ها به صورت ناگهانی به بازار مسکن وارد شود تا تورم‌زا باشد. بنابراین، به هیچ‌وجه نمی‌توان تصور کرد که تسهیلات مسکن تورم فزاینده‌ای در این بخش ایجاد کند.
وی در تشریح عامل دوم تورم‌زا نبودن وام خرید مسکن گفت: تاریخچه تسهیلات مسکن در ۳۰ سال اخیر نشان می‌دهد که این ارقام همواره به طور میانگین در هر سال ۲۵درصد کل تسهیلات بانکی را به خود اختصاص می‌داده‌اند؛ این در حالی است که هم‌اکنون این تسهیلات حدود ۱۰ درصد از رقم کل تسهیلات بانکی است و اگر میزان تسهیلات مسکن تا دو و نیم برابر میزان فعلی هم افزایش یابد تازه به میزان سه دهه گذشته برمی‌گردد؛ بنابراین به نظر می‌رسد افزایش تسهیلات باعث شوک در بازار مسکن نمی‌شود. معاون وزیر راه‌وشهرسازی در امور مسکن و ساختمان درباره دلیل سوم خود در خصوص تورم‌زا نبودن تسهیلات مسکن تاکید کرد: پولی که قرار است به‌عنوان تسهیلات مسکن پرداخت شود، پول بانک مرکزی نیست که بتوان آن را به‌عنوان پول پرقدرت، به یک ابزار تورم‌زایی در کشور متهم کرد؛ بلکه این تسهیلات عمدتا از منابع داخلی بانک‌ها و از محل بازپرداخت اقساط تسهیلات مسکن هستند که به اصطلاح اقتصاددانان پول پرقدرت محسوب نمی‌شود. وی درباره چهارمین دلیل ضد تورمی بودن تسهیلات مسکن اظهار کرد: ایجاد و راه‌اندازی بیشتر این تسهیلات از محل سپرده‌گذاری و جمع‌آوری نقدینگی، سیاست ضد تورمی در پی دارد.
