پیش‌بینی ادامه رکود در بازار مسکن ایران

این روزها بسیاری از مردم می‌خواهند بدانند که سرنوشت بازار مسکن به کدام سو خواهد رفت و چه رخدادهایی در این بخش پیش رو است. برای پاسخ به این پرسش، باید به یک بررسی فنی و مطابق با داده‌های علمی دست زد. چرا که این روزها تحلیل‌های احساسی و غیرمنطقی فراوانی دیده و شنیده می‌شود و باید بررسی کرد تا بدانیم کدام درست است. عوامل تاثیرگذار زیادی در قیمت مسکن دخیل هستند، جهت پیش‌بینی قیمت مسکن، همه عوامل تاثیرگذار روی آن، جداگانه باید بررسی و تاثیر هرکدام نیز باید به صورت مجزا سنجیده شود. وقایعی که هرکدام می‌تواند اثر خود را بر این بازار بگذارد. بر این پایه، در تحلیل پیش رو، چند فاکتور مهم و تاثیرگذار بر قیمت مسکن مورد بررسی قرار می‏گیرد و در آخر نیز جمع‏بندی نهایی در مورد قیمت مسکن ارایه می‏شود. تجربه گذشته در مدت زمان رکود مسکن براساس فرضیه‌های ارایه شده در نمودار وضع قیمت مسکن در ٢٢‌سال قبل( شکل ١)، بازدهی مسکن نسبت به ٢٢‌سال پیش حدود ٩هزار درصد بوده است؛ البته اعداد سقف و کف مسکن بازدهی حدودا ١٣هزار‌ درصدی را نشان می‏دهد. براساس اعداد این نمودار به جز سه بازه زمانی، در کل این ٢٢سال، مسکن همیشه با رشد همراه بوده و رکود به معنای واقعی در این صنعت وجود نداشته است. درواقع هیچ‌گاه بحران مسکن از یک‌سال فراتر نرفته است. در چنین شرایطی درحال حاضر رکود فعلی مسکن حدودا ٦ فصل ادامه داشته و براساس فرضیه‌های گذشته این‌بار نیز نباید شاهد یک رکود پایدار در بلندمدت بود. هرچند که برخی از فاکتورهای دیگر در حوزه مسکن این موضوع را رد می‌کند.

افت یا تثبیت قیمت‏ها؟ نگاهی به وضع مسکن و اجاره در ٦سال گذشته هم در تحلیل این حوزه کمک خوبی است. همان‌گونه که از نمودار ٢ برمی‏آید، نرخ اجاره عملا با قیمت مسکن در این سال‌ها بی‏ارتباط بوده است. به جز بازه زمانی کوتاهی که قیمت مسکن کاهش داشته و نرخ اجاره نیز همراه با آن کم شده، در رکود و اوج قیمت مسکن، بهای اجاره همواره رشد داشته است. مرور اطلاعات این نمودار هم گویاست که جز در پاییز و زمستان ٩٢ که همه روند‌ها کاهشی است، در اکثر اوقات بازار اجاره به راه خود ادامه می‌داده و در مسیر گرانی گام برداشته است. براساس فرضیه‌ها در برهه‏ای قیمت زمین و ساختمان کلنگی رشد زیادتری را نسبت به قیمت زیر بنای مسکونی ثبت کرد که بلافاصله تعدیل شد. همان‌گونه که در تصویر ٢ مشخص است قیمت مسکن درحال حاضر از حالت نزولی خارج شده، در برابر هرگونه افت مقاومت می‏کند و وارد دوره تثبیت قیمت‏ها شده است. فرضیه‌های این جدول و جدول قبلی می‌تواند این‌گونه تعبیر شود که شاید هیچ‌گاه افت قیمت مسکن به معنای واقعی رخ ندهد و مسکن صرفا در رکود و تثبیت قیمت بماند.

تعداد پروانه احداث ساختمان صادر شده موضوع مهم دیگری که برای درک وضع حوزه مسکن ایران باید به آن پرداخت ارتباط قیمت مسکن با تعداد پروانه‌های صادر شده در این حوزه است. رشد تعداد پروانه‏های صادر شده حاکی از اقبال سرمایه‌گذاران به سرمایه‏ گذاری در این حوزه است که معمولا با رشد قیمت مسکن نیز همراه خواهد بود. «تعداد پروانه مسکن» نسبت به «قیمت مسکن» متغیر پیشرو بوده و آن‏گونه که از نمودار این بخش (تصویر٣) برمی‏آید، حداقل سه فصل جلوتر از قیمت مسکن است. نمودار نشان می‌دهد هرگاه تعداد پروانه‏ها افت یا رشد معنی‌داری را تجربه می‌کند، در فصول بعدی قیمت مسکن نیز با آن روند همراه خواهد بود. درحال حاضر افت تعداد پروانه‌های صادره به‌گونه‌ای است که نسبت به اوج خود حدودا یک‌پنجم شده است. پس طبیعی است که با چنین فرضی، تثبیت قیمت مسکن نمی‏تواند توجیه داشته باشد و قیمت مسکن مطابق همین یک جدول، باید افت بیشتری را تجربه کند.

میزان رشد مسکن در مورد قیمت مسکن ذهنیت عموم این است که بازدهی مسکن در سالیان گذشته بسیار زیاد بوده است. این موضوع البته به نوعی تایید می‏شود. به‌عنوان مثال، براساس داده‌های مرکز آمار ایران، میانگین فروش یک متر مربع زمین یا ساختمان مسکونی کلنگی کل شهر تهران در تابستان ‌سال جاری نسبت به فروردین ٨٨ حدودا ٤ برابر شده است (١,١‌میلیون تومان در هر مترمربع در فروردین ٨٨ و ٤.٤‌میلیون تومان در هر متر مربع در تابستان ٩٤). البته اگر سقف و کف قیمتی مبنای محاسبه قرار گیرد، رشد مسکن در بازه حدودا ٦ساله بیشتر از ٤٠٠درصد بوده است که با ذهنیت عمومی نیز متناسب است. همان‌گونه که در نمودار تغییرات قیمت مسکن به دلار و ریال(تصویر٤) نیز مشخص است، این رشد با احتساب قیمت دلاری مسکن در تهران عملا رخ نداده و داده‌ها نشان می‏دهد قیمت مسکن نسبت به دلار تغییر خاصی نداشته است.با این تفاسیر، طبیعی است با تغییرات ارزش ریال، نمی‏توان صرفا به داده‌های ریالی اتکا کرد. میانگین فروش یک مترمربع زمین یا ساختمان مسکونی کلنگی کل شهر تهران در بهار ١٣٨٨ حدودا ١١٦٠ دلار بوده که نسبت به رقم فعلی (١٣٢٠ دلار ) تنها ١٣‌درصد رشد را نشان می‌دهد. نکته جالب این‌که قیمت دلاری زیربنای مسکونی در این بازه حتی افت را نشان می‏دهد. این موضوع نشان می‌دهد قیمت مسکن در تهران رشد خاصی نداشته و درواقع قیمت مسکن در تهران با قیمت مسکن در کل منطقه باید مورد مقایسه قرار گیرد. با این تفاسیر می‌توان گفت که تغییرات نرخ مسکن در عمل براساس دلار خیلی بالا نبوده و به نوعی سرمایه‌گذاری در مسکن ارتباط معناداری با نرخ دلار و حفظ ارزش دلاری این حوزه دارد. بر اساس داده‌های فوق در چنین شرایطی، با توجه به رشد حدودا ١٠‌درصدی قیمت دلار که نسبت به تابستان‌ سال جاری رخ داده و در نتیجه با ارزان‏تر شدن قیمت دلاری مسکن، شاید بتوان در کوتاه‌مدت شاهد رشد مسکن به اندازه رشد قیمت دلار بود. بازار مسکن به کدام سو می‌رود؟ با بررسی همه عوامل درگیر در قیمت مسکن، برخی از فاکتورها موجب رشد قیمت مسکن و برخی دیگر موجب افت آن خواهد شد. البته به جز عوامل مذکور، عوامل زیاد دیگری نیز دخیل هستند که تحلیل همه آنها در این مقال نمی‌گنجد. اما درنهایت با بررسی همه فاکتورها می‏توان این‌گونه تحلیل کرد که حداقل در کوتاه‌مدت رکود پیش روی مسکن ادامه‏دار خواهد بود؛ چرا که تقابل برخی فاکتورها با هم توان تغییر وضع را نداشته ‌است. در این حوزه نگاهی به گفته‌های مسئولان هم این نکته را تایید می‌کند که در حوزه آینده بازار مسکن سرنوشت منطقی و فنی روشنی دیده نمی‌شود، مگر این‌که وقایعی فراتر از این بازار در حوزه اقتصاد و سیاست ایران رخ دهد؛ رخدادهایی که به نظر در کوتاه‌مدت پیش‌بینی آنها سخت است.