چنانکه نگاهی به گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن نشان از ثبت رقم شگفت‌انگیز 11 میلیون و 411 هزار تومان برای میانگین قیمت مسکن پایتخت و در واقع رشد 104 درصدی آن نسبت به فروردین سال قبل دارد. در چنین شرایطی برخی از مسئولان ذی‌ربط استفاده از کارشناسان رسمی را برای تعیین قیمت واحدهای مسکونی بهترین راهکار برای جلوگیری از رشد قیمت‌ها معرفی می‌کنند، در حالی که بر کسی پوشیده نیست چنین راهکاری باعث می‌شود معاملات زیرزمینی ریشه بدواند و حتی بهانه‌ای به دست سوداگران برای گران‌فروشی بدهد. اتفاقی که پیش از این بارها در بازارهای دیگر آزموده شده و نتایج منفی به بار آورده است.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از آرمان، در این زمینه گفت‌وگویی با مهدی سلطان‌محمدی، تحلیلگر اقتصاد مسکن، انجام داده است که در ادامه می‌خوانید.
دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در فروردین امسال را ۱۱ میلیون و ۴۱۱ هزار تومان اعلام کرد که نشان از رشد 104 درصدی قیمت این کالا نسبت به ماه مشابه سال قبل دارد. دلایل جهش قابل توجه قیمت مسکن چیست؟ این بازار تا چه حد توان و کشش قیمت را دارد؟
این افزایش قیمت تا حدود زیادی به فشار عرضه مربوط می‌شود، چراکه بسیاری از نهاده‌های ساختمان همچون مصالح، ماشین‌آلات، دستمزد کارگران و ... افزایش یافته و در سوی دیگر هزینه مربوط به قوانین، مقررات و امور اداری نیز بالا رفته است. مجموعه این اتفاقات دست به دست هم داده‌اند تا ریسک سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان بالا برود و تولید کاهش یابد. زمانی هم که تولید و عرضه نزولی شود، طبیعتا قیمت افزایش پیدا می‌کند. همچنین رفتار فروشندگان مسکن در بالا رفتن قیمت‌ها بی‌تاثیر نیست. چنانکه آنها افزایش هزینه‌ها را با بالابردن قیمت نهایی واحدهای مسکونی جبران می‌کنند. با این حال انتظارات تورمی باعث شده بخشی از متقاضیان با اهداف سوداگرایانه وارد بازار شوند تا از این طریق ارزش پول و سرمایه خود را حفظ کنند، چراکه کلیه نشانه‌های اقتصادی از افزایش نرخ تورم طی ماه‌های آینده حکایت دارد. ایرانی‌ها به صورت سنتی می‌دانند که بخش ساختمان سرمایه آنها را در مقابل آسیب‌های تورمی مصون می‌دارد. به عبارت بهتر، مسکن کالایی است که معمولا به صورت میان‌مدت و یا بلندمدت خود را با تورم انطباق می‌دهد. بنابراین برای مقابله با این تورم افراد سعی می‌کنند سرمایه خود را وارد این بازار کنند، به‌ویژه آنکه اکنون راه‌های سرمایه‌گذاری در دیگر بازارها بسته شده و اکنون ورود نقدینگی به بازارهای تولید، ارز، طلا، سکه و ... با دشواری مواجه است. از طرفی هم بانک مرکزی فشار خود را بر کاهش نرخ بهره بانکی گذاشته که این امر نیز به خروج سپرده‌های بانکی منجر می‌شود و تعدادی از سپرده‌گذاران پول خود را وارد بازار مسکن می‌کنند. در واقع امروز سپرده‌گذاری در بانک‌ها بدین معناست که بخشی از قدرت خرید پول در طول زمان رو به فرسایش می‌گذارد و در این صورت انتظار می‌رود تقاضا روند افزایشی را طی کند. مجموعه این پارامترها باعث شده‌اند قیمت مسکن به شکل شگفت‌انگیزی افزایش پیدا کند. اما در عین حال باید توجه داشت که قیمت هیچ کالایی نمی‌تواند به شکل مستمر و تا بی‌نهایت بالا برود. وقتی افزایش قیمت‌ها وارد شیب تندی می‌شود، پس از آن تب و عرقی هم وجود دارد. به عبارت بهتر پس از هر دوره تورمی، یک رکودی بر بازار حکمفرما می‌شود. به نظر می‌رسد که دوره رونق مسکن روزهای پایانی خود را پشت سر می‌گذارد و کشش بیش از این را ندارد. البته نمی‌توان ماه و روز دقیقی را برای آن برشمرد، اما نشانه‌های ورود به دوره رکود همگی خودنمایی کرده‌اند. همچنین تنها با یک مکانیزم و به شکل اتوماتیک‌وار و با استفاده از ابزارهای مختلف نمی‌توان بازار را کنترل کرد، این مردم و کنشگران هستند که باید یک جایی متقاعد شوند که قیمت‌ها دیگر منطقی نیستند و هیزم به آتش تورم و گرانی نریزند. اکنون با خروج مشتریان از بازار به نظر می‌رسد که به این وحدت عقیده دست یافته‌اند. به هر حال شیب موجود یا شدیدا به سرازیری می‌افتد یا در یک نقطه متوقف می‌شود.
طی این روزها، علاوه بر قیمت فروش مسکن، نرخ اجاره‌بها نیز به صورت لحظه‌ای تغییر می‌کند. در این زمینه بنیاد مسکن طرحی را ارائه داده است که قیمت مسکن از طریق کارشناس رسمی دادگستری تعیین شود و امکان انتقال سند هم بر اساس نامه همین کارشناس صورت بگیرد تا قیمت املاک واقعی شود. آیا چنین راهکارهایی می‌تواند کارگشا باشد و آبی بر آتش سوداگران بخش مسکن شود؟
چنین طرح‌ها و پیشنهاداتی وجاهت قانونی چندانی ندارد و از لحاظ اقتصادی هم نمی‌تواند چندان راهگشا باشد. به‌ویژه در بخش ساختمان که عرضه‌کنندگان و متقاضیان بی‌شماری دارد و دولت مداخله چندانی در بخش عرضه و تقاضا نمی‌تواند داشته باشد. این کنشگران خرد بازار هستند که قیمت تعادلی را تعیین می‌کنند. دخالت دولت و نیروهای بیرونی در این بازار غیر از ایجاد اختلال و شفافیت‌زدایی نمی‌تواند نتیجه دیگری داشته باشد. در این صورت بخشی از معاملات به پشت پرده‌های تاریک منتقل می‌شود و بر آشوب‌های بازار دامن می‌زند. طراحان چنین پیشنهادی باید توضیح دهند که کارشناس قیمت را چگونه استخراج می‌کند؟ تنها ابزار هر کارشناسی در مراجعه به ملک این است که از محدوده قیمت واحدهای مسکونی منطقه روی چه کانالی است. فرمولی عجیب و غریبی برای تخمین قیمت واحدهای مسکونی وجود ندارد که کارشناسان زبده‌ای بخواهند آن را مورد ارزیابی قرار دهند. در این صورت صرفا معاملات زیرزمینی افزایش می‌یابد و معامله‌کنندگان برای اینکه در گیر و دار ضوابط کارشناسی گرفتار نشوند به صورت توافقی به معامله می‌پردازند که ممکن است پیامدهای نامطلوبی بر جای بگذارد. این واقعیت‌هاست که قیمت بازار را تعیین می‌کند و دخالت نیروهای بیرونی نه تنها کمکی به کاهش قیمت‌ها نمی‌کند، قطعا هزینه‌های جدیدی را می‌تراشد و بهانه‌ای برای گران‌کردن مسکن می‌شود. مسکن بازاری هموژن و یکنواختی نیست که کارشناس بخواهد با استانداردی خاص درباره قیمت آن نظر بدهد. هر واحدی ویژگی منحصر به فرد خود را دارد. مسکن را نباید با کالایی نظیر خودرو اشتباه گرفت. شاید بتوان گفت خودرویی نظیر پراید در سراسر کشور به یک قیمت خاص فروخته شود، اما درباره مسکن نمی‌توان چنین اظهارنظری کرد. در این بازار پارامترهای مختلفی اعم از کوچک و بزرگ وجود دارد که تولیدکننده و عرضه‌کننده بر اساس آن قیمت‌گذاری می‌کند. البته ممکن است عده‌ای با انگیزه سوداگری وارد بازار شوند، اما این اتفاق را هم می‌توان با تشویق سرمایه‌گذاران و تولید انبوه رفع کرد تا با تعدیل عرضه و تقاضا قیمت‌ها هم به سطح متعادلی برسند.
به گفته مدیرعامل بانک مسکن سیستم بانکی در جهت رونق بازار مسکن بسته‌ای را با عنوان بسته رونق مسکن طراحی کرده است که در آن هر دو طرف عرضه و تقاضا لحاظ شده‌اند، به نظر شما نیاز اصلی بازار مسکن که باید در این بسته گنجانده شود چیست؟
مدیران دولتی همواره علاقه‌مند هستند که نشان دهند ابزارهایی در دست دارند که می‌تواند در کوتاه‌مدت بازار را سامان دهد، در حالی که عموما چنین ابزاری وجود ندارد. چنین روش‌هایی نمی‌تواند جهت حرکتی بازار مسکن را تغییر دهد. دولت در بهترین حالت می‌تواند روی پنج درصد بازار تاثیر بگذارد. انتظار می‌رود که بازار مسکن در سال جاری به سمت آرامش حرکت کند که البته در آن زمان هم مدیران دولتی مدعی می‌شوند که آنها بازار را سامان بخشیده‌اند.
