در دی‌ماه 95 میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در پایتخت نسبت به آذرماه 95، 1.4 درصد و نسبت به دی‌ماه سال گذشته 9.9 درصد افزایش یافت. به‌این‌ترتیب از اردیبهشت‌ماه سال 93 تاکنون، دی‌ماه امسال با رسیدن حجم معاملات به 16 هزار و 749 واحد مسکونی، بیشترین حجم معاملات خرید مسکن در پایتخت را در کارنامه خود ثبت کرد. در این گزارش تلاش می‌شود این مساله بررسی شود که آیا این رشد ناشی از بازار شب عید است یا طبق گفته بانک مرکزی ناشی از تحولات صورت گرفته در تسهیلات خانه اولی‌ها و زوجین جوان است؟
فصلی برای حضور مصرف‌کنندگان واقعی
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، یک کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه افزایش حجم معاملات مسکن با عامل فصلی رابطه‌یی مستقیم دارد، گفت: بازار معاملات در نیمه اول سال جاری، هرماه شاهد تغییرات و ریز نوسانات زیر یک‌درصدی قیمت آپارتمان بوده و همین ثبات قیمت موجب تحریک تقاضای مصرفی و درنهایت رشد معاملات در دی‌ماه شده است.
حمیدرضا قاضی زاهدی گفت: این امر نخستین، مهم‌ترین و تاثیرگذارترین عامل در افزایش حجم معاملات خرید ملک در زمستان سال جاری بوده است و غالب معاملات انجام‌شده در ارتباط با خرید کاشانه از سوی متقاضیان مصرفی و نیز تحت تاثیر ثبات نسبی قیمت ملک از ابتدای سال 95 تا پایان آذرماه بوده است. وی در ادامه گفت: تاثیر عامل فصلی برافزایش حجم معاملات می‌تواند تا اوایل سال آینده ادامه داشته باشد اما به دلیل قیمت بالای مسکن و پایین بودن قدرت خرید مردم، تاثیر عمده‌یی بر رونق بازار مسکن نخواهد داشت. قاضی زاهدی در ادامه تاکید کرد: فقدان برنامه‌یی شفاف و سیاست مشخص در بخش مسکن از سوی دولت، نوسانات قیمت ارز و از همه مهم‌تر کاهش عرضه و افزایش تقاضا، احتمال افزایش قیمت را در بازار مسکن در سال آینده به دنبال خواهد داشت که این خود حجم معاملات را کاهش خواهد داد.
وی در ادامه اظهار کرد: تنها با افزایش نرخ رشد اقتصادی و کاهش نرخ سود بانکی می‌توان شاهد رونق بازار مسکن در سال 96 بود و عواملی چون بازار شب عید نمی‌توانند ضامن خروج بازار مسکن از رکود چهارسال‌هاش باشند.
دلیل حضور پر رنگ متقاضیان مصرفی
این کارشناس دلیل دیگر را نحوه عملکرد دولت در ارتباط با تنظیم تسهیلات مسکن دانست و در این خصوص گفت: با سازمان‌دهی شرایط خاص اعطای تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم از خردادماه 95 با نرخ سود پایین توسط دولت یازدهم، سوداگران و متقاضیان سرمایه‌یی بخش مسکن از دسترسی به سبد تسهیلات این بخش محروم و در مقابل زوج‌های جوان و خانه اولی‌ها و متقاضیان مصرفی به این تسهیلات دسترسی آسان دارند؛ و این امر باعث افزایش حضور خریداران مصرفی در بازار مسکن شد.
قاضی زاهدی در خصوص رابطه ارائه تسهیلات و رشد قیمت مسکن گفت: بطورکلی نمی‌توان تسهیلات را عامل اصلی رشد قیمت دانست؛ چراکه کاهش نرخ تسهیلات زمانی رشد قیمت را به دنبال خواهد داشت که در بازار مسکن از آن استقبال شود درحالی که در حال حاضر با کاهش درآمد، امکان پرداخت اقساط تسهیلات برای مردم وجود ندارد.
افزایش معاملات در دی‌ماه هر سال
فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن نیز در این رابطه با بیان اینکه افزایش تعداد معاملات در زمستان 95 نسبت به ماه‌های گذشته رفتار جدیدی در بازار مسکن را القا نمی‌کند، گفت: همین روال یعنی افزایش تعداد معاملات مسکن در سال‌های قبل نیز در زمستان مشهود بوده است.
فرهاد بیضایی در این خصوص گفت: همه‌ساله در چند ماه از سال از جمله فروردین، ماه‌های محرم، رمضان و فصل پاییز با رکود معاملات روبه‌رو هستم و فصل زمستان به دلیل تغییر فصل و نزدیک شدن به سال آینده، بهترین زمان برای ورود خریداران مصرفی است. وی با بیان اینکه ارائه تسهیلات یکم دلیل خوبی برای توضیح چرایی رشد معاملات مسکن در فصل زمستان نیست، گفت: اعطای تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم از خردادماه آغاز شده، پس چرا این افزایش معاملات در زمستان شکل‌گرفته است. در ثانی از خرداد در خصوص ارائه تسهیلات مسکن اتفاق خاصی شکل نگرفته است که باعث کاتالیزوری معاملات باشد.
بیضایی با اشاره به اینکه اتفاقات بازار مسکن از آمارهای مرکز ایران یا بانک مرکزی حاصل نمی‌شود گفت: آمار و ارقام معاملات را باید از مشاوران املاک، انبوه‌سازان و سازندگان دریافت کرد. طبق گزارش‌های این عوامل، صنعت ساخت و ساز با رکود شدیدی روبرو است. پروانه‌های صادرشده کاهش‌یافته و فاصله بین عرضه و تقاضا روز به روز زیادتر می‌شود.
مسکن نیازمند تغییرات بزرگ در اقتصاد
این کارشناس بازار مسکن گفت: افزایش تعداد معاملات در یک‌فصل بیانگر اتفاقات مهم در آینده مسکن نیست. بازار مسکن نیازمند تغییرات بزرگ در سطوح مختلف اقتصادی کشور است. وی درنهایت گفت: ارائه تسهیلات یکم بسیار محدود و بازپرداخت بسیار سنگینی برای زوج‌های جوان دارد. بنابراین اکثریت جوانان به دنبال اخذ این وام نیستند؛ بنابراین نمی‌توانیم از این وام به عنوان یکی از دلایل افزایش تعداد معاملات مسکن یاد کنیم. این وام اگرچه مطلوب است اما به دلیل جذب عده کمی از اقشار جامعه موفقیت چندانی تاکنون کسب نکرده است.
رشد معاملات، پیش‌رونق تلقی نمی‌شود
در همین حال ایرج رهبر، عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان با اشاره به اینکه وضعیت بازار مسکن مجموعه‌یی از تولید، تقاضا، قیمت، معاملات خریدوفروش و اجاره است، گفت: توجه صرف به یکی از ابعاد یا شاخص‌های این بخش به‌منظور ارزیابی وضعیت بازار می‌تواند گمراه‌کننده باشد.
ایرج رهبر افزود: اقتصاد مسکن برشی از اقتصاد کلان است و اگر در عرصه اقتصاد اتفاقات خوبی شکل بگیرد، بازار مسکن نیز به طبع آن دچار تغییرات می‌شود. عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان رشد 3. 2 درصدی معاملات دی‌ماه سال 95 نسبت به دی‌ماه سال 94 را موضوع مهمی ندانست و در این خصوص گفت: بطورکلی این نوع نوسانات در ماه‌های پیش هم دیده شده و موضوع بسیار عادی تلقی می‌شود.
ایرج رهبر گفت: به‌طور کلی تحلیل افزایش مقطعی در بازار تقاضا نمی‌تواند بررسی موفقی برای رفتار آینده مسکن باشد. این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه در حال حاضر فقط تعداد واحدهای تکمیل‌شده بیانگر بازگشت رونق به مسکن است گفت: صدور پروانه تا ساخت یک مسکن نیازمند پرسه‌یی 3 ساله است بنابراین تمام سرمایه‌گذاری‌های سازندگان در طی سال‌های 92 و 93 به بار نشسته و ورود این واحدهای تکمیل‌شده به بازار عرضه یکی از شاخص‌های پیشران و تغییر مثبت در بازار مسکن است.
وی با اعلام اینکه رشد منفی صدور پروانه‌های ساختمانی متوقف‌شده که این شاخص‌های پیش‌نگر نشان‌دهنده، پیش رونق در بازار معاملات مسکن است، تصریح کرد: ورود واحدهای تکمیل‌شده نه‌تنها می‌تواند فاصله عرضه و تقاضا را کوتاه کند بلکه قدرت چانه‌زنی خریداران مصرفی را نیز افزایش خواهد داد.
رهبر با اشاره به اینکه تسهیلات مسکن یکم تاکنون به دلیل محدودیت و بازپرداخت‌های سنگین تاثیر بالقوه‌یی در افزایش تعداد معاملات مسکن نداشته است، تاکید کرد: به‌طور کل حمایت از بخش تولید، نظارت و توانمندسازی بخش تقاضا می‌تواند راه گشای مشکلات مسکنی باشد. وی در عین حال با بیان اینکه در جاهایی که مازاد تولید داریم، نباید سیاست ساخت دنبال شود تصریح کرد: در بافت ناکارآمد شهری یا در مناطقی که زیرساخت‌های آن مناسب نیست، نباید ساخت‌وساز شکل بگیرد؛ زیرا این واحدها در تغییر وزنه عرضه و تقاضا نقش مطلوبی ایفا نمی‌کنند. عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان درنهایت گفت: رکود چند ساله مسکن به اقتصاد حاصل از این بازار به‌شدت آسیب رسانده است. بسیاری از شرکت‌ها و کارگاه‌های مصالح ساختمانی به‌صورت تعطیل و نیمه‌تعطیل درآمده و تعداد کثیری از کارگران در بدترین شرایط اقتصادی زندگی می‌کنند، بنابراین بازار مسکن کنونی در انتظار برنامه جامع و تدوین شده برای سال 96 است.
رشد معاملات درگرو سیاست‌های کلان
فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان نیز گفت: اگر افزایش تعداد معاملات به ماه‌های آتی کشیده شود بیانگر ورود بازار مسکن به دوره پیش‌رونق است. پورحاجت با بیان اینکه تغییر و تحولات در برجام باعث شده تحولات خوبی در حوزه مسکن شکل بگیرد گفت: از ابتدای سال 95 مردم شاهد رونق در بازار مسکن بودند اما انتظار می‌رود این رونق ملموس‌تر باشد. وی گفت: با توجه به سیاست‌های اقتصادی در حوزه نفت، انتظار می‌رود رونق مطلوبی در عرصه‌های مختلف به‌خصوص مسکن شکل بگیرد.
پورحاجت با اشاره به افزایش نقدینگی در پی ارتباط‌های اقتصادی با ملل مختلف اظهار کرد: مشکلات مسکن را نباید یک‌سویه حل کرد. این حوزه به‌شدت نیازمند تولید و عرضه مسکن است.
وی با انتقاد از عملیاتی نشدن بسته‌های ارائه‌شده دولت گفت: تقویت و افزایش توانمندی خرید نباید به قشرهای خاصی تعلق بگیرد. به‌طور مثال، در کنار تقویت خانه اولی‌ها باید برنامه‌های عملیاتی‌تری برای اقشار دهک پایین جامعه در نظر گرفته شود. دبیر کانون انبوه‌سازان گفت: بدون تردید افزایش تعداد معاملات مسکن در ماه‌های آتی نیز شکل خواهد گرفت اما دولت باید برنامه‌های منسجمی برای تقویت توانایی خرید متقاضیان داشته باشد.
اهمیت بازار آتی مسکن
پورحاجت در بخش دیگری از سخنانش اشاره‌یی به بازار پیش‌فروش مسکن نیز داشت و در این خصوص گفت: اگر عوامل بازدارنده بازار پیش‌فروش حل شود، این بازار می‌تواند پاسخ گوی بخش اعظمی از بازار تقاضا باشد.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینکه سیستم بانکی حوزه تولید مسکن را به ورشکستی کشانده است، گفت: در ادوار گذشته نرخ تسهیلات در حوزه خرید و ساخت مسکن از یک تابعی تبعیت می‌کرد که این نرخ در بدترین شرایط در طول 30 سال گذشته عدد 1.3 بود و حال به 2.2 رسیده است. یعنی با احتساب اینکه سود تسهیلات صندوق یکم 9.5 درصد است. حاصل‌ضرب این عدد در 1.3 باید معادل با نرخ سود تسهیلات ساخت باشد، اما اکنون مابه‌التفاوت 9.5 درصد تا 18 درصد، تقریباً 2.2 است. درحالی که هیچگاه چنین شرایطی حاکم نبوده و این فرآیند باید هرچه سریع‌تر اصلاح شود. پور حاجت گفت: ارائه تسهیلات سهل یک حقوق شهروندی است؛ اما عملا مشاهده می‌کنیم که متقاضیان وام خرید باید سرمایه‌هایشان را به مدت یک سال در بانک سرمایه‌گذاری کنند تا حائز شرایط دریافت تسهیلات شوند. دبیر کانون انبوه‌سازان گفت: ارائه تسهیلات با بروکراسی‌های سنگین مشکلی از دوش مسکن برنمی‌دارد، بلکه بانک‌ها با این روش‌ها هرروز فربه‌تر شده و با ورود و حضور پررنگ در بازار مسکن باعث اختلال در این بازار و افزایش قیمت می‌شوند.
این کارشناس بازار مسکن گفت: حمایت دولت از بازار پیش‌فروش، ارائه تسهیلات ویژه برای عرضه و تقاضا می‌تواند نمود مطلوبی در خروج از رکود بازار مسکن داشته باشد.
تحریک خرید در کلان‌شهرها
در این میان ایرج ندیمی، عضو کمیسیون عمران مجلس نهم نیز معتقد است: در شرایط رکود بازار، در بخش عرضه و تقاضا با چند مشکل اساسی روبه‌رو هستیم و صرفا یک وجه از این مشکلات مربوط به تسهیلات بخش مسکن است. ایرج ندیمی افزود: متاسفانه افزایش قیمت به حدی است که اقشار متوسط جامعه در کلان‌شهرها با وام‌های 80، 60 و 100 میلیون تومانی نتوانستند مسکن مطلوبی تهیه کنند. ندیمی با تاکید بر اینکه شرط اول تسهیلات مسکن توانمندسازی دو طرف خرید و عرضه است گفت: در حال حاضر این تسهیلات به یک‌طرف تعلق می‌گیرد و به این دلیل نتوانسته موفقیت خوبی در پی داشته باشد. مشاور سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور همچنین با اشاره به اینکه هرچه طول بازپرداخت تسهیلات طولانی‌تر باشد کارایی بیشتری دارد گفت: باید تسهیلات ویژه‌یی برای شهرهای بزرگ تعریف شود چون کلان‌شهرها نقش تعیین‌کننده‌یی در وضعیت اقتصادی کشورها دارند.
این کارشناس حوزه عمران و مسکن تاکید کرد: اگر برای شهرهای بزرگ تسهیلات مناسب تعریف شود، سایر بازارها هم تکان می‌خورند.
تابوی خرید مسکن شکسته شود
بیت‌الله ستاریان، عضو هیات‌علمی دانشگاه تهران نیز با بیان اینکه هرقدر هم دولت برای افزایش معاملات برنامه‌ریزی کند قدرت خرید مردم به‌شدت پایین است، گفت: اگر چه همه مسوولان خبر از 1.5 میلیون خانه خالی در سطح کشور می‌دهند اما شهرهای ما با کمبود مسکن روبه‌رو است، زیرا بخش اعظم این املاک وارد چرخه خرید و فروش نمی‌شود و بسیاری از متقاضیان دست‌خالی از این بازار خارج می‌شوند.
بیت‌الله ستاریان افزود: برای حل این مشکلات باید به‌اندازه نیاز جامعه مسکن ساخته شود تا همه مردم بتوانند بر اساس شاخص تورم سالانه، مسکن مناسب خود را تهیه کنند. وی افزود: اگر سالانه حدود یک‌میلیون و 400هزار ملک ساخته‌شده و وارد بازار عرضه شود، در آن شرایط، به‌صورت خود به خودی توانایی خرید مردم افزایش‌یافته و تابوی خرید ملک شخصی شکسته می‌شود. ستاریان بابیان اینکه بازار مسکن فاصله چندانی با دوران رونق خود ندارد گفت: اگرچه برجام هنوز تاثیرات خود را در بازارهای ایران نشان نداده است اما با رشد تبادلات اقتصادی در پسابرجام اتفاقات خوش‌آیندی در انتظار بازار مسکن است. وی گفت: از اوایل سال آینده به علت تولید و فروش بیشتر نفت اقتصاد، مسکن از رشد خوبی برخوردار خواهد شد.
ستاریان گفت: افزایش تعداد معاملات در ماه‌های پایانی بیانگر ورود مسکن به دوران پیش‌رونق است و اگر تمام برنامه‌های دولت یازدهم در خصوص بازار مسکن اجرایی شود، می‌توان انتظار داشت سال آینده سال خوشی برای بازار مسکن خواهد بود.
فروشنده‌های واقعی وارد گود شده‌اند
علی نوذرپور، کارشناس مسکن نیز با بیان اینکه در حال حاضر آرامش و ثبات اقتصادی باعث حضور سرمایه‌گذاران در بازار مسکن شده است گفت: اگر دولت کنونی تا چهار سال آینده تثبیت داشته و تمام سیاست‌های اتخاذشده در حوزه مسکن و اقتصاد به‌صورت کامل نهادینه شود می‌توان انتظار داشت آینده مسکن بسیار روشن خواهد بود.
علی نوذرپور افزود: در حال حاضر رکود نسبی در تمام جهان مشهود است؛ بنابراین همین میزان رونق در بازار مسکن می‌تواند دستاورد بزرگی محسوب شود. وی با اشاره به ارائه تسهیلات توسط دولت یازدهم گفت: اگر این تسهیلات همه‌گیرتر و با روش‌های منطقی‌تر ارائه شود می‌تواند پاسخگوی اقشار مختلف جامعه باشد. نوذرپور با اذعان به وجود اطمینان خاطر بین سرمایه‌گذاران برای ورود به بازار مسکن گفت: در حال حاضر بازار مسکن می‌تواند بازار مناسبی برای سرمایه‌گذاری و مصرفی لحاظ شود.
این کارشناس بازار تصریح کرد: متاسفانه در حال حاضر به دلیل قیمت‌های بالا هرکسی نمی‌تواند وارد بازار مسکن شود. به‌طور کلی دلار را می‌توان از یک صرافی تهیه کرد ولی مسکن را نمی‌توان یک متر خرید و به عنوان سرمایه‌گذاری روی آن حساب باز کرد.
فرصت مناسب برای خانه‌دار شدن
وی در ادامه اظهار کرد: به‌طور کلی اکنون زمان خوبی برای خرید مسکن است؛ یعنی افرادی که مخصوصا نیاز به پول دارند یا باید پروژه‌یی را تکمیل کنند، آنها فروشنده‌های واقعی هستند و با قیمت مناسبی مسکن را عرضه می‌کنند.
نوذرپور بابیان این مطلب که فعلا مسکن چسبنده است تاکید کرد: همچنان قیمت آن بالاست قیمت مسکن باید پایین بیاید تا افراد ترغیب به خرید مسکن شوند.
ثبات قیمت همان کاهش قیمت است
ابوالفضل اتراکی، کارشناس اقتصادی نیز با بیان اینکه قیمت مسکن در سال ۱۳۹۵، به‌طور میانگین حدود 0.5 تا 2 درصد نوسان داشته است، گفت: همواره در بازار مسکن دو نرخ واقعی و اسمی در تقابل باهم بودند. به‌طور مثال در آذرماه 95 قیمت اسمی مسکن در مقایسه با نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه همین ماه که معادل 9.2 درصد بوده است، حکایت از افت 1.5 درصدی قیمت واقعی مسکن در آخرین ماه فصل پاییز دارد. اتراکی گفت: قیمت غیررسمی اگرچه در آمارها لحاظ نمی‌شود اما این نرخ در بین خریدار و متقاضی نقش موثری ایفا می‌کند.
وی در ادامه افزود: در حال حاضر بزرگ‌ترین دستاورد رکود در بازار مسکن، پایین بودن تورم مسکن نسبت به تورم عمومی است. در حال حاضر که تورم اقتصاد به‌شدت کاهش‌یافته و هنوز از رشد قیمت مسکن در 10 ماهه ابتدای سال جاری بیشتر است.
این کارشناس با اشاره به اینکه در آذرماه امسال نرخ تورم 7.2 درصد گزارش شد، درحالی که رشد قیمت مسکن در ۹ ماهه منتهی به آذرماه 4.7 درصد بوده است گفت: این رقم در دی‌ماه به 8.6 درصد رسیده بوده که همچنان از تورم پایین‌تر است. اگر نسبت ۱۲ ماهه هر دو بخش یعنی تورم عمومی و تورم مسکن را با یکدیگر مقایسه کنیم قطعا نرخ تورم مسکن در رتبه قابل‌قبول‌تری قرار خواهد داشت.
اتراکی بزرگ‌ترین مشکل بازار مسکن را در عدم صدور پروانه‌های ساختمانی دانست و در این باره گفت: اگرچه همه ساله در تابستان پروانه‌های ساختمانی رشد قابل‌توجهی داشت، اما امسال صدور پروانه‌های ساختمانی در شهریورماه نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱۵ درصد کاهش‌یافته که البته با توجه به ۱.۷ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور و ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار مسکن خالی در تهران، کاهش پروانه‌ها امری طبیعی است.
این کارشناس اقتصادی در ادامه گفت: به‌طور کلی عوامل تقویت‌کننده بازار مسکن به دلایلی همچون عرضه مازاد، رکود اقتصادی، کمبود منابع بانکی و پایین بودن توان خرید متقاضیان مصرفی، قدرت تجهیز بازار مسکن را ندارد.
وی با استقبال از اقداماتی همچون کاهش نرخ سود تسهیلات خرید مسکن به 9.5 و تسهیلات ساخت به 8 درصد گفت: اگرچه این تدابیر بسیار مهم است، اما آنچنان نتوانسته رشدی را در بازار مسکن رقم بزند؛ زیرا به علت بروکراسی‌های متعدد اکثر مردم از دریافت این تسهیلات فراری هستند.
اتراکی در ادامه گفت: تنش‌های بازارهای موازی می‌تواند اثرات بدی روی مسکن داشته باشد. به‌طور مثال، اگر دلار روند صعودی خود را ادامه دهد اثر التهابی بر تمام ابعاد اقتصادی ازجمله مسکن خواهد داشت. وی درنهایت گفت: هر تنش اقتصادی می‌تواند فاصله تورم مسکن با تورم اقتصاد را بیشتر کند که در آن صورت ثبات قیمت مسکن به معنای کاهش قیمت واقعی مسکن خواهد بود.
