اقتصاد آنلاین، فائزه مومنی؛ طی سال‌های گذشته، پایه محاسبه عوارض ساختمانی، «دفترچه ارزش معاملاتی املاک» بوده که برای تعیین رقم پایه عوارض ساخت وساز، حدود یک سوم از قیمت پایه را مدنظر قرار می‌دادند. آخرین نسخه منتشر شده از این دفترچه مربوط به سال ۹۸ است. در این سال میانگین هر مترمربع قیمت مسکن در شهر تهران حدود ۱۰ میلیون تومان برآورده می‌شود که براین اساس، میانگین عوارض ساختمانی نیز برای هرمترمربع واحد مسکونی حدود ۱۵۰ هزار تومان به دست می‌آید. نکته مهم آنکه در محاسبات مربوط به تعیین نرخ پایه عوارض ساختمانی، حدود ۲ درصد از این رقم(۱۵۰ هزار تومان) مبنا قرار می‌گیرد. این وضعیت نشان می‌دهد فرمول محاسبه عوارض شهری(شامل عوارض نوسازی و عوارض ساخت وساز) متعارف و واقعی نیست. از این رو مدیریت شهری پایتخت تصمیم به دگرگونی فرمول محاسبه عوارض پروانه‌های ساختمانی در سال ۱۴۰۰ گرفته است.
برای ایجاد این دگرگونی، مدیریت شهری در نسخه پیشنهادی که طی روزهای اخیر به تصویب شورای شهر رسیده، مبنای محاسبه نرخ پایه عوارض ساختمانی را از «ارزش معاملاتی» به «ارزش املاک» تغییر داده است.
هر چند مدیریت شهری در مقدمه لایحه ارائه شده به شورای شهر به ناعادلانه بودن فرمول عوارض شهری اشاره کرده اما در نهایت در این لایحه به تصویب رسیده، فعلا به تغییر فرمول عوارض ساخت وساز اکتفا کرده است.
جزئیات این مصوبه نشان می‌دهد برخلاف آنچه طی دوروز گذشته اعلام شد که قرار است سال آینده نرخ عوارض ساختمانی ۵۰ درصد افزایش پیدا کند، قرار است بهایی که بابت عوارض پروانه‌های ساختمانی در سال ۱۴۰۰ از سازندگان اخذ می‌شود از ۳۷ تا ۲۵۰ درصد در مناطق کم برخوردار، متوسط و لوکس شهر افزایش پیدا خواهد کرد. به‌طوری میانگین نرخ عوارض ساختمانی که در سال آینده افزایش پیدا می‌کند حدود ۵۰ درصد است. در این فرمول مصوب، به‌طور مستقیم عوارض ساخت وساز تعیین تکلیف نشده بلکه قیمت نرخ پایه را تغییر داده که قرار است پس از این به جای دفترچه معاملاتی املاک، دفترچه الکترونیکی ارزش املاک مبنای محاسبه باشد.
درحال حاضر در مناطق متوسط شهر تهران، میانگین بهایی که یک سازنده برای عوارض پروانه ساختمانی به شهرداری تهران بابت هر مترمربع پرداخت می‌کند حدود ۵۰۰ تا ۷۰۰ هزار تومان است. مطابق فرمول جدید مصوب شده، میانگین بهای عوارض ساختمانی در این مناطق به حدود ۷۵۰ تا یک میلیون و ۵۰ هزار تومان خواهد رسید. بنابراین میانگین نرخ عوارض ساخت وساز در شهر تهران از مترمربعی یک میلیون تومان هم عبور خواهد کرد. بنابراین این رقم پس از هزینه مربوط به تامین زمین، اولین پرداختی سازنده‌ها در لیست هزینه‌های ساخت وساز است.
در دفترچه الکترونیکی که قرار است تهیه شود ۲۰ متغیر در دو گروه اصلی تعیین شده‌اند. گروهی از متغیرها، دارای اثر مثبت روی ارزش ملک هستند به‌طوری که هرچه از ملک دور شوند ضریب تعریف شده برای آنها در ارزش ملک به‌صورت منفی محاسبه می‌شود و در مقابل گروهی دیگر از متغیرها دارای اثرمنفی روی ارزش ملک هستند، بنابراین هر چه فاصله بیشتری از ملک داشته باشد با ضریب مثبت در ارزش ملک محاسبه می‌شوند. این متغیرها شامل بافت فرسوده، طرح آلودگی، طرح ترافیک، شکل ملک (طول بر، نسبت عرض به طول قطعه، عرض پلاک، کل طبقات و مساحت ملاک عمل)، فاصله از ایستگاه آتش نشانی، فاصله از ایستگاه مترو، فاصله از مرکز آموزش عالی، فاصله از ایستگاه بی‌آر‌تی، فاصله از ایستگاه اتوبوس، فاصله از جایگاه سوخت، فاصله از بزرگراه، فاصله از مراکز درمانی محلی، فاصله از پارک، فاصله از مراکز تره‌بار محلی، فاصله از ایستگاه تاکسی و فاصله از مراکز مذهبی است.
اما پنج ابهام در بررسی این مصوبه مطابق با گزارشی که چند روز پیش منتشر شده، مطرح شده است؛ اول اینکه فرمول محاسبه این عوارض ساده نیست و لازم است فرمول ساده محاسبه ارزش املاک یا جدول ارزش املاک منتشر شود.
دومین ابهام مربوط به برخی عناصر و متغیرهای کلیدی است که به‌نظر می‌رسد به‌طور کامل در فرمول محاسبه ارزش املاک ملاک محاسبه قرار نگرفته است. به‌عنوان مثال، دوری یا نزدیکی به مراکز تفریحی همچون مال‌ها و پاساژها، همجواری با مراکز ورزشی- فرهنگی یا تاریخی، دوری یا نزدیکی به گسل‌های اصلی، مناسب بودن مناظر شهری در موقعیت ملک و نهایتا موقعیت قرارگیری در پهنه‌های طرح تفصیلی که تا چه حد امکان افزایش طبقه در نوسازی املاک را فراهم می‌سازد.
ابهام سوم درباره چرایی مبنا قرار گرفتن قیمت مسکن در سال ۹۸ است. مطابق با آمار رسمی میانگین قیمت مسکن از سال ۹۸ تاکنون بیش از ۵۰ درصد افزایش پیدا کرده است. به‌نظر می‌رسد مدنظر قرار گرفتن میانگین قیمت مسکن در سال گذشته بازهم می‌تواند محاسبه واقعی نرخ پایه را دچار مشکل کند.
نکته چهارم، آنکه متناسب با متغیرهای افزایشی یا کاهشی ارزش ملک، دفترچه الکترونیکی نیز به روز شود. در حال‌حاضر قیمت مصالح ساختمان بیش از ۵۰ درصد نسبت به ابتدای سال با افزایش مواجه بوده است بنابراین لحاظ این فاکتور می‌تواند در نتیجه دفترچه الکترونیکی موثر باشد.
پنجمین نکته نیز مربوط به عادلانه‌شدن عوارض شهری است. کارشناسان شهری معتقدند عدالت در پرداخت عوارض شهری از مسیر اصلاح عوارض نوسازی (شارژ شهری) تحقق پیدا می‌کند، در این مسیر، هر مالک براساس نوع خدماتی که دریافت می‌کند، عوارض خود را پرداخت می‌کند بنابراین هر مالکی که خدمات بیشتر دریافت می‌کند هزینه بیشتری نیز به شهر پرداخت می‌کند.
محمد سالاری، رییس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران ضمن پاسخ به این ابهامات به خبرنگار اقتصاد آنلاین می‌گوید که؛ بین مرغوب‌ترین و نامرغوب‌ترین محله شهر تهران از نظر دفترچه ارزش معاملاتی املاک 9 یا 10 برابر تفاوت قیمت وجود دارد اما براساس قیمت ملک، تفاوت 40برابری است.
او ادامه می‌دهد: قیمت پایین این عوارض در واقع نوعی رانت به ساکنان مناطق بالایی شهر است؛ در واقع سودی از سمت شهر به آنها می‌رسد که در ازای آن کاری انجام نداده و هزینه‌ای پرداخت نکرده‌اند. ما نمی‌توانستیم به یکباره عدد عوارض را افزایش دهیم زیرا شورا ظرفیت قانونی لازم را دراختیار نداشت اما به مرور آن را عملیاتی کردیم.
او در پاسخ به این پرسش که چرا از دیتاهای سال 98 در تدوین این عوارض استفاده شده است، اظهار می‌کند: شهرداری از دیتاهایی که در سامانه اتحادیه مشاوران املاک و وزارت راه و شهرسازی بوده از این جهت که اطلاعات کامل و جامع بودند، استفاده کرده است. درعین حال تمام مصادیق و مولفه‌ها براساس سال 98 بوده است و اینطور نیست که تعدادی براساس سال 99 و تعدادی براساس سال 98 محاسبه شوند.
سالاری اضافه می‌کند: ضمن اینکه معاونت شهرسازی معماری شهرداری تهران اطلاعاتی درباره پایان‌کارها، میزان بارگذاری و غیره در اختیار داشت که مربوط به سال 98 جامع‌تر بود و در نتیجه بررسی این موضوع از نظر کارشناسی کامل درست بوده است.
رییس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران در پاسخ به این پرسش که معیارهای مرغوبیت به درستی لحاظ نشده است، می‌گوید: من هم موافق این نظر هستم، این اطلاعات و سنجه‌ها باید اصلاح و تکمیل شوند. برای مثال ممکن است برای فردی نزدیک بودن مدرسه به محل زندگی‌اش یا دسترسی فوری به خیابان اصلی، مطلوب نباشد، در نتیجه این موارد باید تدقیق شوند.
او درباره سخت بودن فرمول محاسبه نیز تاکید می‌کند: فرمول ساده است و بر روی سامانه شهرسازی نحوه محاسبه آن پیاده‌سازی خواهد شد.
این عضو شورا در پاسخ به این پرسش که چرا به جای بالا بردن عوارض از ظرفیت شارژ شهری « دریافت مالیات از لوکس‌نشیان» در درآمدهای شهر لحاظ نمی‌شود، می‌گوید: یکی از آرزوهای من این است که دریافت عوارض در نهایت به سمت شارژ شهری شیفت داده شود اما چند نکته برای اجرایی شدن آن در حال حاضر وجود دارد.
او اضافه می‌کند: اول اینکه تمام اختیارات در این حوزه بر عهده شوراها نیست؛ اینکه عوارض را لحاظ کند و بعد ابزار تحقق آن وجود داشته باشد، موضوعی است که نیازمند حضور مجلس شورای اسلامی است. ما ممکن است کسب و کاری را بخاطر ندادن عوارض تعطیل کنیم، آن وقت نهادهای دیگر ورود کرده و جلوی ما را بگیرند.
این عضو شورا همچنین یکی دیگر از موانع دریافت شارژ شهری را مقاومت بدنه شهرداری عنوان کرده و می‌گوید: مدیران شهرداری علاقه‌مند هستند که عوارض را در دوره خود گرفته و تبدیل به پروژه‌هایی کنند که دیده شوند. حتی در افکار عمومی هم می‌خواهند بدانند شهرداری این دوره چه اقداماتی انجام داده است، اما دریافت شارژ شهری به مرور در روند درآمدزایی شهرداری و آینده شهر اثر دارد و به همین دلیل اینکه اقدام فوق برای شهر می‌ماند، به چشم مدیران و شهروندان نمی‌آید.
