به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از فارس، یکی از پرتکراترین ابهاماتی که در روزهای اخیر به طرح ساخت سالانه یک میلیون مسکن وارد شده مسئله تامین مالی است.
در فضای رسانه و افکار عمومی کشور فارغ از مسئله تخصص افرادی که پیرامون مسئله تامین مالی ساخت سالانه 1 میلیون مسکن اظهار نظر می‌کنند، اعداد عجیب و غریبی در خصوص نیاز به تامین مالی شکل گرفته است.
بر همین اساس در ادامه پرونده "یک میلیون سرپناه" پس از اینکه در قسمت اول به بررسی جزئیات میزان نیاز سالانه مسکن با عنوان " چه تعداد خانواده در کشور مسکن ندارند؟" پرداخته شد و در دومین قسمت نیز مسئله امکان‌پذیری این طرح با توجه به شرایط فنی با عنوان "آیا ظرفیت ساخت سالانه 1 میلیون مسکن در ایران وجود دارد؟" مورد ارزیابی قرار گرفت؛ در سومین قسمت از این پرونده به مسئله تامین مالی ساخت سالانه 1 میلیون واحد مسکونی می‌پردازیم.
سه جزء هزینه تمام شده مسکن شامل چه مواردی است؟
در گام اول بحث پیرامون تامین مالی طرح ساخت سالانه 1 میلیون واحد مسکونی بهتر است بدانیم، هزینه تمام شده یک مسکن از چه اجزایی پدید آمده است.
در شرایط عادی زمانیکه شما برای خرید یک واحد مسکونی اقدام می‌کند، هزینه‌ای که به شما اعلام می‌شود، شامل 3 جزء هزینه زمین، هزینه ساخت و بهره مالکانه است که سازنده یا فروشنده واحد مسکونی برای خود طلب می‌کند.
بر همین اساس عمده هزینه مرتبط با واحد مسکونی برای بخش تامین زمین است که در برخی از کلانشهرها تا 80 درصد از قیمت واحد مسکونی را به خود اختصاص می‌دهد و 20 درصد از هزینه باقی مانده خرید مسکن نیز مرتبط با هزینه و هزینه زمین در مدل‌های ساخت مسکن و بهره مالکانه است که صاحب ملک تقاضا خواهد کرد.
تنظیم گری دولت، هزینه زمین و بهره مالکانه را به صفر می‌رساند
نکته قابل توجه در مسئله ساخت مسکن با نقش تنظیم گری دولت آن است که در تمامی مدل‌های ارائه شده از جمله مدل مسکن مهر یا صندوق املاک و مستغلات، مصرف کننده نهایی واجد شرایط با توجه به معیارهای وزارت راه و شهرسازی حلقه آخر فرآیند تولید و عرضه مسکن قرار نگرفته و در راس زنجیره فرآیند قرار دارد.
به عبارت دیگر مصرف کننده نهایی واجد شرایط و فاقد مسکن به جای اینکه واحد مسکونی را خریداری کند، اقدام به ساخت واحد مسکونی می‌کند.
در همین راستا با توجه به مدل‌های عرضه زمین از جمله واگذاری به شیوه اجاره 99 ساله یا واگذاری حق بهره‌برداری عرصه، هزینه زمین برای متقاضیان به کمترین حد خود می‌رسد و عملا نسبت به هزینه واقعی زمین، هزینه صفر توسط مردم برای خرید زمین پرداخت می‌شود.
علاوه بر این مسئله، قرار گرفتن متقاضی فاقد مسکن در راس فرآیند تولید و عرضه سبب می‌شود تا شاهد حذف سایر اجزای این فرآیند از جمله دلال‌ها و واسطه گران بازار باشیم و بدین ترتیب ضلع سوم هزینه مسکن یعنی بهره مالکانه نیز صفر شود.
با توجه به موارد مذکور پیرامون هزینه زمین و بهره مالکانه، عمده هزینه مسکن با نقش تنظیم‌گری دولت مرتبط با هزینه ساخت است که منابع مالی آن باید تامین شود.
هزینه ساخت 1 میلیون مسکن 375 هزار میلیارد تومان است
زمانی که از هزینه ساخت مسکن صحبت می‌شود، بسیاری از قیمت‌های نجومی ساخت آپارتمان واقع در تهران سخن گفته و از هزینه گزاف تا 10 میلیون تومان برای هر متر مربع صحبت می‌کنند.
این در حالیست که هزینه ساخت واحد مسکونی در سایر شهرهای کشور و مناطق روستایی هزینه بسیار کمتری از ارقام عنوان شده است.
بر اساس پایش میدانی صورت گرفته در مراکز استان‌های کشور، در شرایطی که هزینه 44.9 درصد از هزینه مسکن مرتبط با هزینه نازک کاری، 40 درصد مرتبط با هزینه سفت‌کاری، 8.9 درصد مرتبط با تاسیسات مکانیکی و 6.2 درصد نیز نر مربوط به هزینه تاسیسات برق تلقی شود، متوسط هزینه ساخت مسکن در مراکز استان برابر با 4.9 میلیون تومان برآورد می‌شود.
این در حالیست که هزینه ساخت مسکن در سایر شهرهای زیر 25 هزار نفر به کمتر از 4.1 میلیون تومان برای هر متر مربع برآورد شده و هزینه ساخت در مناطق روستایی به استناد آمار بنیاد مسکن کمتر از 3 میلیون تومان محاسبه می‌شود.
در شرایطی که فرض کنیم میزان ساخت مسکن در مناطق عنوان شده سهم مشابه پروژه تولید انبوه مسکن سال‌های گذشته در ساخت 1 میلیون واحد مسکوتی داشته باشند و همچنین میانگین هر واحد متراژ ساخت هر واحد مسکونی با توجه به بعد خانوار و سرانه زیربنای لازم برای هر فرد به طور میانگین معادل 100 متر مربع در نظر گرفته شود؛ ساخت سالانه 1 میلیون واحد به استناد فرضیات ذکر شده 375 هزار میلیارد تومان هزینه دارد.
تامین مالی ساخت مسکن بدون بودجه دولتی و از طریق تسهیلات بانک‌ها
به عبارت دیگر در شرایطی که دولت نسبت به تامین زمین ساخت سالانه 1 میلیون واحد مسکونی در بافت فرسوده، شهرهای جدید، مناطق روستایی و شهرهای زیر 25 هزار نفر اقدام کرده و این زمین‌ها را در قالب مدل‌هایی نظیر اجاره 99 ساله و واگذاری حق بهره‌برداری عرصه با هزینه صفر به مردم واگذار کند و حق بهره مالکانه نیز با هدایت متقاضی واجد شرایط به صدر زنجیره تولید مسکن رایگان شود، تنها به 375 هزار میلیارد تومان نیاز دارد تا هزینه ساخت واحدهای مسکونی را به طور 100 درصد برای هر واحد مسکونی تامین نماید.
بر همین اساس هزینه ساخت واحد مسکونی نیز به هیچ عنوان و در هیچ پروژه‌ای از محل بودجه عمومی برداشت نشده است.
برای مثال در طرح مسکن مهر، این هزینه در قالب تسهیلات بانکی ساخت مسکن در اختیار مردم قرار گرفت و مردم نیز پس از اتمام عملیات ساخت، تسهیلات را با اقساط بلند مدت به بانک برگردانند.
بر مبنای مدل مسکن مهر، ریالی از هزینه ساخت مسکن از منابع بودجه تامین نشده و کلیه تامین مالی این پروژه از محل خط اعتباری بانک مرکزی تامین شد.
بانک مسکن چه میزان از هزینه ساخت را پرداخت می‌کند؟
نکته قابل توجه در مسئله تامین مالی ساخت مسکن از منابع داخلی بانکی آمادگی بانک مسکن به منظور پرداخت بخش قابل توجهی از این تسهیلات است. بر همین اساس محمود شایان، مدیر عامل بانک مسکن با اشاره به لزوم اجرای قانون بودجه 1400 گفت:« مجلس شورای اسلامی در قالب قانون بودجه سال 1400 کل سیستم بانکی کشور را مکلف کرده که ساخت 1.2 میلیون واحد مسکونی در یک سال را به مبلغ مجموع 360 هزار میلیارد تومان در قالب تسیهلات ساخت مسکن تامین مالی کنند.»
شایان در بیان آمادگی بانک مسکن در پرداخت تسیهلات ساخت مسکن به منظور تولید 1 میلیون واحد مسکونی در سال گفت:« بانک مسکن توانایی پرداخت 670 هزار فقره تسهیلات ساخت مسکن در سال جاری را دارا است.»
مدل‌های نوین تامین مالی راهکار جایگزین تسهیلات برای ساخت مسکن
علاوه بر تامین مالی هزینه ساخت مسکن، سایر شیوه‌های مدرن تامین مالی ساخت مسکن از جمله صندوق‌های املاک و مستغلات می‌تواند زمینه تامین منابع برای ساخت بخشی از 1 میلیون مسکن در سال را فراهم کرده و این هزینه را پوشش دهد.
بعضی کارشناسان معتقدند نظام بانکی ظرفیت تامین تسهیلات کافی برای ساخت مسکن را در اختیار ندارد. این کارشناسان شیوه دیگری از تامین مالی را پیشنهاد می‌دهند که می‌تواند به عنوان جایگزین یا مکمل تسهیلات عمل کند. در این شیوه به جای تمرکز بر سمت تسهیلات در ترازنامه بانک‌ها، بر سمت سپرده در ترازنامه تکیه دارد و با تفکیک اعیان و عرصه زمین‌های دولتی، امکان ساخت تعداد زیادی مسکن با طراحی دولت و توسط بخش خصوصی را فراهم می‌کند.
از این طریق بدون فشار به تهسیلات بانکی می‌توان تامین مالی ساخت مسکن در حجم انبوه را به خصوص در شهرهای جدید مدیریت کرد.
با توجه به موارد مذکور به نظر می‌رسد، ساخت 1 میلیون واحد مسکونی که در بازه زمانی جاری نیاز اجتناب ناپذیر بازار است در قالب مدل‌های متفاوت ساخت مسکن قابل پوشش بوده و منابع مالی این پروژه بدون اتکا به منابع بودجه دولتی قابل تامین است.
