اقتصاد آنلاین – سیده زهرا محمودی؛ سال‌های زیادی است که بازار مسکن در کشور حال خوشی ندارد و قیمت مسکن هر ماه رو به افزایش است؛ بسیاری علت این افزایش قیمت شدید و روز افزون را عدم عرضه متناسب با تقاضا عنوان کرده و معتقدند عرضه مسکنی که انجام می‌شود، متناسب با نیاز بازار نیست. از این رو بسیاری از افراد یکی از راهکارهای کنترل قیمت مسکن و بازگشت ثبات به این بازار را توزیع انبوه مسکن می‌خوانند.
از همان ابتدای امر مساله مسکن یکی از مطالبات اصلی مجلس یازدهم بوده است و برای ساماندهی این بازار، راه‌هایی نیز پیشنهاد شد؛ یکی از این طرح‌ها طرح جهش تولید و تامین مسکن بود که کارشناسان اقتصادی برخلاف نمایندگان آن را زنگ خطری برای اقتصاد کشور عنوان می‌کردند؛ اما دو فوریت آن در شهریور ماه۹۹ توسط نمایندگان تصویب شد.
براساس این طرح مجلس مقرر شده بود سالانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود؛ تصویب دو فوریت این قانون با سیل عظیمی از اعتراضات از سوی کارشناسان اقتصادی همراه شد؛ با وجود تمام اعتراضات، نمایندگان مجلس در دوم مهر ماه، کلیات این طرح را هم تصویب کردند.
چرا کارشناسان اقتصادی با طرح جهش تولید و تامین مسکن مخالف بودند؟
باوجود اینکه تقریبا تمام کارشناسان اقتصادی بر عدم تناسب عرضه و تقاضا در بخش مسکن اتفاق نظر داشتند و این موضوع را از مهم‌ترین دلایل آشفتگی در بازار مسکن عنوان می‌کردند، اما طرح جهش تولید و تامین مسکن مورد استقبال کمتر کارشناسی قرار گرفت و انتقاداتی که به آن وارد بود، بسیار بیشتر از محاسنی بود که عنوان می‌شد؛ اما علت این موضوع چه بود؟
دو فوریت جهش تولید و تامین مسکن؛ اولین انتقاد کارشناسان
انتقادات وارده به طرح جهش تولید و تامین مسکن در چند محور اساسی وجود داشت و اولین و مهم‌ترین انتقادی که بدان وارد شد، تصویب دوفوریت این قانون بود؛ بسیاری از کارشناسان معتقد بودند در اجرای چنین قانونی و با این گستردگی نباید تعجیل داشت و هرچند اقدام مجلس در این جهت اقدامی دلسوزانه است اما تصویب دو فوریت برای آن امری عاقلانه نیست و برای قانونی که نیازمند حجم عظیمی از منابع است، نباید عجله کرد؛ اما به این درخواست و هشدار کارشناسان توجهی نشد و دو فوریت طرح جهش تولید و تامین مسکن سلب نشد.
۲۵درصد منابع بانکی؛ مساوی است با توقف سایر پروژه‌های اقتصادی
یکی دیگر از مفاد این طرح که اعتراضات و هشدارهای گسترده‌ای را از سوی کارشناسان اقتصادی به دنبال داشت، ماده۴ طرح بود که بر اساس آن بانکها مکلف شده بودند تا ۲۵درصد از تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهند؛ کارشناسان اقتصادی این تصمیم را غیر منطقی عنوان می‌کردند؛ چراکه به عقیده آنان ۷۰درصد تسهیلات اعطایی از سوی بانکها برای بازپرداخت تسهیلات قبلی است و اگر قرار باشد از ۳۰درصد باقی‌مانده، ۲۵درصد نیز به بخش مسکن اختصاص یابد، سایر پروژه‌های اقتصادی کشور تعطیل می‌شود و در چنین شرایطی این تصمیم یا با خلق نقدینگی همراه است و یا با توقف سایر پروژه‌ها.
قیمت‌گذاری دستوری مصالح؛ از دیگر ایرادات طرح
یکی دیگر از ایراداتی که کارشناسان بدان هشدار می‌دادند، قیمت‌گذاری دستوری مصالح ساختمانی در این طرح بود؛ به زعم کارشناسان، قیمت‌گذاری دستوری مصالح ساختمانی نمی‌توانست چیزی جز رانت و فساد و امضاهای طلایی به دنبال داشته باشد.
این ایرادات پایان ماجرا نبود و در حالیکه هنوز ایرادات یادشده در جای خود باقی بود، در آذر ماه سال گذشته، مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه نیز ساخت یک میلیون واحد مسکونی با منابعی که مدنظر کمیسیون عمران مجلس بود را غیر ممکن عنوان کرد.
پس از تصویب دو فوریت، این طرح برای مدتی مسکوت ماند و در بهمن۹۹ مجدداً در دستور کار مجلس قرار گرفت و ۵ماده آن تا اواخر بهمن ماه تصویب شد. طرح جهش تولید و تامین مسکن در دوره مسکوت ماندن اصلاحات زیادی خورد و از اواخر اسفند سال گذشته بار دیگر در دستور کار نمایندگان قرار گرفت و در نهایت ۱۸فروردین ماه سال جاری، بررسی آن در مجلس پایان یافت و مصوباتش به شورای نگهبان ارسال شد؛ اقتصاد آنلاین در خصوص طرح اصلاح‌شده به گفت‌وگو با محمد سعید تجریشی، کارشناس اقتصادی پرداخت.
به نظر شما مشکل اصلی بازار مسکن در حال حاضر چیست؟
مسأله اصلی بازار مسکن در شرایط فعلی این است که بخش زیادی از مردم، دیگر توانایی خرید واحد مسکونی را ندارند و در برخی از شهرهای کشور، اجاره‌نشینی نیز به دلیل افزایش قیمت‌ها از توان مستأجرین خارج شده است. این مسأله منجر به تشدید فاصله طبقاتی و نابرابری شده و مشکلات اجتماعی نیز ایجاد خواهد کرد. مشکلات بازار مسکن از جنبه‌های مختلفی قابل تحلیل و ریشه‌یابی است. اصلی‌ترین مسأله‌ای که در شرایط فعلی دامن‌گیر بازار مسکن است، بحث تورم است و تا زمانی که مشکلات اقتصاد کلان ما حل نشود، نمی‌توان انتظار داشت مشکل بازار مسکن نیز برطرف شود و هر راه حلی که به حل ریشه‌ای مسأله توجه نکند، در بهترین حالت صرفا می‌تواند مانند یک مسکّن در کوتاه مدت وضعیت را تا حدی بهبود بخشد.
این مسأله منجر به این شده است که مسکن تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای شود و در نتیجه حتی عرضه آن منجر به تقاضای مصرفی نشود. آمار و ارقام نشان می‌دهد کشور ما از نظر نسبت موجودی مسکن به خانوار در وضعیت خوبی قرار دارد. در واقع طبق آخرین اطلاعات مرکز آمار ایران، به ازای هر خانوار،۱.۰۵ مسکن در کشور وجود دارد در حالی که درکشورهایی از جمله آلمان، انگلستان، هلند، کره جنوبی، لهستان، برزیل و بسیاری دیگر از کشورها این نسبت کمتر از عدد فوق است.
وضعیت تعداد خانه‌های خالی و میزان احتکار مسکن نشان می‌دهد در شرایط فعلی در کشور ما بیش از عرضه مسکن، نحوه توزیع و قاعده‌گذاری آن مهم است که ریشه آن به سیاست‌های مالیاتی و سمت تقاضای مسکن بازمی‌گردد و به همین دلیل مشکل اصلی را باید در سمت تقاضا و سرمایه‌ای بودن مسکن و تمایل افراد به مالکیت زیاد مسکن در کشور جست‌وجو کرد و بهتر است راه حل‌‌ها در این سمت متمرکز شوند. هرچند عرضه مسکن نیز می‌تواند در کنار سیاست‌های مالیاتی و توزیعی سمت تقاضا راه‌گشا باشد.
آیا طرح جهش تولید رو برای ساماندهی بازار مسکن مفید می‌دانید؟
تمرکز طرح جهش تولید مسکن در سمت عرضه و چگونگی ساماندهی افزایش عرضه مسکن است و به توزیع مالکیت مسکن در آن پرداخته نشده است و در واقع مانند طرح مسکن مهر، صرفا سمت عرضه مسکن در آن دیده شده است و به سیاست‌های سمت تقاضا در آن توجه نشده است. با توجه به مسأله شناسی که در سؤال قبل به اختصار عرض کردم، این طرح ریشه اصلی مشکل بازار مسکن را هدف قرار نداده است و در نتیجه به تنهایی برای ساماندهی بازار مسکن مفید نخواهد بود. همچنین در این طرح توجهی به اجاره داری و حمایت از مستأجران نشده است در حالی که بخش عمده مستأجران را اقشار کم‌درآمد تشکیل می‌دهند. در واقع لازم است تفکیکی بین راه‌حل‌های سمت مالکیت و راه‌حل‌های اجاره‌‌داری قائل شویم. در مجموع چون عرضه مسکن افزایش دارد، برای مالکیت مناسب خواهد بود. اما برای مستاجران و افرادی که توانایی بازپرداخت تسهیلات این طرح را ندارند، مثمرثمر نخواهد بود. در واقع این طرح برای اقشار متوسط به بالا خوب است ولی برای بهبود وضعیت دهک های پایین، پیشنهاد خاصی در طرح ارائه نشده است.
مشکلات این طرح در ابتدا تسهیلات بانکی و قیمت‌گذاری دستوری مصالح خوانده می‌شد؛ آیا این مشکلات همچنان وجود دارد؟
قیمت گذاری دستوری مصالح در صحن مجلس حذف شد و طبق ماده ۱۳ این طرح، وزارت اقتصاد موظف شده است به منظور پوشش ریسک ساخت مسکن، امکان پیش خرید و سایر ابزارهای پوشش ریسک فولاد و سیمان را در بورس کالا فراهم کند. اما مشکل تسهیلات بانکی همچنان پابرجاست هرچند تا حدی بهتر شده است چرا که در ابتدا، حجم تسهیلات ۳۰۰ همت در سال بوده که در ویرایش نهایی به ۱۶۰ همت رسیده است. در واقع طبق ماده ۴ این طرح بانکها مکلف شده‌اند ۴۰ درصد از تغییرات مانده تسهیلات پرداختی در هر سال مالی را با نرخ مصوب شورای پول و اعتبار تا سقف ۱۶۰ همت در سال اول به بخش مسکن اختصاص دهند که مشکلات زیادی را می‌تواند ایجاد کند.
در این طرح دولت مکلف شده تا ١۶٠هزار میلیارد تومان برای مسکن اختصاص دهد؛ آیا چنین چیزی ممکن است؟
دولت به چنین چیزی مکلف نشده است. بلکه همانطور که در پاسخ سؤال قبل عرض کردم، بانکها مکلف شده اند تسهیلات تا این سقف پرداخت کنند. در سال ۱۳۹۹، مجموعا حدود ۴۰ همت تسهیلات توسط بانکها و مؤسسات اعتباری غیر بانکی به بخش مسکن اختصاص داده شده است که بدین معنی است که با لحاظ تورم، افزایش حدود ۳برابری در تسهیلات مسکن باید صورت بگیرد که مشکلات زیادی برای بانکها و کشور ایجاد خواهد کرد. علت این مسأله هم این است که میزان تسهیلات پرداختی مسکن ناشی از تعادل عرضه و تقاضای تسهیلات بخش مسکن است که منجر به این عدد شده است.
بدون تمهید زیرساخت‌های تسهیلات مسکن مانند امکان تأمین مالی تجهیز منابع بلندمدت‌تر با اوراق یا تسهیل صدور اوراق رهنی برای خرد کردن سررسید وام‌های رهنی بانکها، این تکلیف بانکها را با مشکل مواجه می کند. این تکلیف منجر به تثبیت رشد نقدینگی شده و بانکها را دچار ریسک نقدینگی می‌کند چرا که تسهیلات مسکن در این طرح، بلندمدت و ۲۰ ساله است. در واقع اگر این تسهیلات کوتاه‌مدت و یک ساله بود اهمیتی نداشت و مشکلی ایجاد نمی‌کرد اما با توجه به اینکه تسهیلات بخش مسکن بلندمدت است، این تکلیف خارج از توان شبکه بانکی و حتی مغایر با بند ۱۰ اصل ۳ قانون اساسی است که می‌تواند منجر به ایراد شورای نگهبان نیز شود. همچنین در تبصره ۵ ماده ۴ این طرح عنوان شده است که ۲۰درصد تعهد انجام نشده باید توسط سازمان امور مالیاتی اخذ و به صندوق ملی مسکن واریز شود که این جریمه نیز مشکلات نظام بانکی را دوچندان خواهد کرد.
طرح حال حاضر چه مشکلاتی دارد و پیامدهایش چیست؟
مشکلات اصلی این طرح را می توان در سه دسته اصلی احصا کرد:
دسته اول تأثیر این طرح بر بودجه است. به واسطه تکالیفی که در این طرح به دولت و با مکانیزم‌های مختلفی از جمله واگذاری زیرساخت یا عدم‌النفع ناشی از واگذاری زمین رایگان بار شده است، مشکلاتی در بودجه دولت ایجاد خواهد شد که منجر به کسری بودجه و در نتیجه تورم خواهد شد و همانطور که در پاسخ به سؤال اول شما عرض کردم، منجر به تشدید مشکلات کلان اقتصادی می‌شود و در نتیجه در میان مدت و بلند مدت به ضد خود تبدیل خواهد شد. با توجه به روند افزایشی کسری بودجه دولت، درآمدزایی پایدار از اراضی دولتی و عمومی به عنوان یکی از مسیرهای مهم پوشش کسری بودجه در سال جاری و سال های پیش رو مدنظر قرار دارد که طرح حاضر این منبع درآمدی را از دسترس دولت خارج می سازد.
همچنین طبق این طرح منابع حاصل از مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات سالانه و سایر مالیات‌های حوزه زمین و مسکن از بودجه خارج شده و به صندوق ملی مسکن واریز خواهد شد. این مسأله نه تنها می‌تواند منابع مالیاتی سال‌های آینده را کاهش دهد بلکه بخشی از منابع بودجه سال جاری ناشی از مالیات بر خانه های خالی و خانه های گران قیمت را نیز کاهش داده و حتی مغایر اصل ۵۲ قانون اساسی خواهد بود. همچنین منابع واقعی طرح و مخارج آن با یکدیگر تطابق ندارند. مخارج اصلی طرح شامل یارانه سود تسهیلات و یارانه اوراق رهنی وسایر موارد مشابه در ماده ۶ و هزینه انتقال آب و گاز وسایر موارد ماده ۱۶و زیرساخت¬های مربوطه نظیر مسجد، مدرسه، کلانتری و ... است که این موارد حاوی بار مالی برای دولت بوده و بسته به موقعیت واحدهای مسکونی بین ۳۰ تا ۵۰ درصد هزینه ساخت واحدهای مسکونی را تشکیل می‌دهد. همچنین تاسیس صندوق ملی مسکن و ایجاد یک تشکیلات جدید برای دولت حاوی بار مالی است. در حالی که منابع طرح تنها از محل مالیات‌هایی است که یا عملکرد نداشته و یا در بودجه عمومی خرج شده اند و در نتیجه مشکل اصل ۷۵ قانون اساسی نیز در طرح وجود دارد.
دسته دوم مشکلات اصلی طرح در خصوص نظام بانکی است که همانطور که در پاسخ به پرسش قبل بیان کردم، تسهیلات بلندمدت تکلیف شده در طرح عملا بانک ها را دچار تشدید ناترازی نقدینگی خواهد کرد.
دسته سوم مشکلات طرح نیز به توزیع رانت بر می‌گردد. طبق این طرح به عده‌ای زمین رایگان خواهد رسید ولی عده‌ای از این رانت بهره نخواهند برد. همچنین ارزش و مرغوبیت زمین‌ها در مناطق مختلف کشور و حتی مناطق مختلف هر شهر متفاوت است و مکانیزم مشخصی برای نحوه توزیع بیان نشده است که می‌تواند منجر به مشکلات جدی شود.
