اقتصادآنلاین-سیده زهرا محمودی؛ قیمت مسکن در روزهای اخیر آمار عجیبی ثبت کرده و تا پایان مرداد متوسط آن به بیش از متری 23میلیون تومان در شهر تهران رسیده است. علی مروی، اقتصاددان و استاد دانشگاه درخصوص علت افزایش قیمت مسکن در گفت‌وگو با اقتصاد آنلاین گفت: این افزایش قیمت در بازار مسکن از ابتدای سال 97 شروع شد و با فراز و فرودهایی نیز همراه بود. افزایش قیمت مسکن اسمی بوده و علل متفاوتی داشته است. یکی از مهم‌ترین دلایل آن افزایش نرخ ارز و کاهش ارزش پول ملی بوده است. یکی دیگر از دلایل عمده خصوصاً در سال جدید، منابعی بوده که از برندگان بازار سهام به سمت بازار مسکن جاری شده است.
وی افزود: افرادی قبل از ریزش شاخص، بخش قابل توجهی از سرمایه خود را از بازار سهام خارج کردند و به سایر بازارها منتقل کردند که مسکن یکی از آن بازارها بوده است. البته اثر انتظارات هم غیرقابل انکار است. صاحبان املاک همیشه در عرضه و قیمتی که پیشنهاد می‌دهند، نگاهی به آینده دارند و اگر بدانند قیمت دلار افزایشی است حاضر نیستند مسکن خود را به قیمت قبل بفروشند. در این ماه‌ها نه چشم‌انداز بازار ارز و نه سایر بازارها مناسب نبوده است.
مروی با تاکید بر اینکه افزایش بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار سهام به تنهایی عامل افزایش قیمت مسکن نیست، تصریح کرد: این موضوع به علت اثر ثروت است که ثروت از این بازار به سایر بازارها می‌رود و از این نظر افزایش بازدهی بازار سهام بر افزایش قیمت مسکن اثربخش بوده است. معمولاً افزایش قیمت مسکن افت و خیز دارد، ولی ماه‌هاست که قیمت مسکن به طور متوالی درحال افزایش است. همه انتظار داشتیم کشش قیمتی در سمت تقاضا مانع افزایش قیمت مسکن شود ولی اثر ثروت باعث شد کشش تقاضا کمتر باشد.
این اقتصاددان در پاسخ به این سوال که افزایش تقاضا برای مسکن مصرفی است یا سرمایه‌گذاری، اظهار داشت: بخشی از افراد که بازدهی‌های بالایی در بازار سهام تجربه کردند و منابعشان را به سایر بازارها بردند، مسکن نداشتند و برای مصرف شخصی خریدند ولی بخشی برای سرمایه‌گذاری؛ البته لازم به ذکر است این به نیت سفته‌بازی نبود؛ زیرا سفته‌باز می‌خرد که بفروشد ولی بازدهی بازار سرمایه در بازه مذکور قابل مقایسه با بازار مسکن نبود.
بازار مسکن حباب دارد؟
به گفته علی مروی، اگر حباب قیمتی را تفاوت قابل توجه قیمت بازاری از قیمت بنیادی در نظر بگیریم، باتوجه به اینکه اندازه‌گیری قیمت بنیادی بسیار سخت و گاهی غیر ممکن است، تشخیص حباب‌ها امکان‌پذیر نیست. زیرا افزایش شدید قیمت یا ناشی از علل شکل دهنده حباب است و یا به واسطه تغییر پارامترهای بنیادی به سمت عرضه و تقاضا و نوعی پارادایم شیفت است. طبق تعریفی که از حباب گفتم ابتدا باید افزایش قیمت شدید بازار نسبت به قیمت بنیادی مشاهده کنیم که اینگونه نیست. این کاهش ارزش پول ملی بوده که منجر به افزایش قیمت مسکن شده است نه حباب در بازار مسکن.
مروی در ادامه افزود: در ادبیات حباب‌های مسکن برخی از شاخص دیگری به نام (P/R) یعنی نسبت قیمت مسکن به اجاره استفاده می‌کنند و معتقدند اگر (P/R) مسکن در مقاطعی از روند بلند مدتش فاصله زیادی بگیرد، نشان از حباب در قیمت مسکن است. درست است اکنون (P/R) مسکن بالا رفته ولی با توجه به اینکه ارزش پول ملی هم کاهش پیدا کرده است و به تبع ارزش اسمی املاک بالا رفته، حتی با (P/R بالا) نمی‌توان ادعا کرد قیمت مسکن حباب دارد. همچنین اثر افزایش قیمت مسکن بر اجاره با تاخیر همراه است.
این اقتصاددان با تاکید بر این نکته که رشد قیمت اسمی در کالاها بیشتر از رشد دستمزدها بوده است، یادآور شد: این یک واقعیت است که دسترسی مردم به مسکن کاهش یافته است. اگر بگوییم قیمت مسکن حباب دارد، جنس و نوع سیاست‌گذاری متفاوت می‌شود. اما اگر بگوییم به هیچ وجه در قیمت مسکن حباب نداریم، سیاست‌گذار ناچار است مشکل قدرت خرید را حل کند و در خصوص پارامترهای بنیادی بازار مسکن سیاست‌گذاری کند تا مشکل بالا بودن قیمت‌ها نسبت به درآمد خانوارها به صورت ریشه‌ای حل شود.
وی عنوان کرد: متاسفانه اتفاقی ناخوشایند در این سالیان رخ داده و درصد تعداد خانوارهایی که مالک نیستند در آخرین سرشماری افزایش داشته است و وضعیت بسیار بدتر شده است. انتظار می‌رود در این چند سال هم درصد خانوارهایی که مالک مسکن هستند کمتر شده باشد. شاخص دسترسی مسکن تبیین‌کننده این است که اگر خانواری بخواهد یک خانه مثلا ٧٠متری بخرد با فرض ثبات قیمت‌ها چند سال باید درآمدی که اکنون دارد را پس‌انداز کند. در تهران این عدد از بقیه کلانشهرها بسیار بیشتر است و به عدد ١٢.٣ در سال ٩٨ رسیده است. یعنی اگر یک خانوار متوسط تمام درآمد خود را پس انداز کند و درآمدش با تورم مسکن بالا رود، بیش از 12 سال طول می‌کشد که یک خانه ٧۵متری بخرد.
این استاد دانشگاه تاکید کرد: باتوجه به اینکه شکاف درآمدی زیادی هم داریم، هرچه به سمت دهک‌های پایین‌تر می‌آییم، این رقم بیشتر خواهد شد. اگر خانواری ده درصد درآمدش را پس‌انداز کند، یعنی ده برابر این زمان طول می‌کشد تا خانه بخرد. بحث مهم دیگر هم سهم هزینه اجاره است. بیش از 40 درصد خانوارهای شهری ما اجاره‌نشین هستند. در سال ٩٨ بیش از ٣٢درصد هزینه‌های سبد خانوار صرف مسکن می‌شده که هرچه به دهک‌های پایین‌تر بیاییم این رقم بیشتر خواهد شد.
چرا بازار سرمایه حباب دارد؟
وی در پاسخ به این پرسش که چرا ادعا می‌شود بازار مسکن حباب ندارد ولی بازار سرمایه حباب دارد، گفت: من ادعایی بر حباب بودن بازار سرمایه نداشتم و تشخیص حباب کار سختی است؛ بحث اصلی که مطرح کردیم این بود که سیگنال‌هایی از سوی دولت مبنی بر بیمهگری بازار سرمایه به جامعه مخابره می‌شد، موجب رفتار گله‌ای گردید و همین رفتار شکل‌گیری حباب در بازار سرمایه را تشدید می‌کرد. حتی اگر هم ادعا حباب در بازار سرمایه می‌کردیم، ریزش چند وقت اخیر بازار آن را تأیید می‌کند. علاوه بر این اگر رشد بازارها را با توجه کاهش ارزش پول و یا افزایش نرخ دلار در نظر بگیریم، مشاهده می‌کنیم که قیمت مسکن نه تنها متناسب با رشد دلار افزایش یافته‌است، حتی در یک بازه ده ساله نسبت به رشد دلار کمتر افزایش داشته‌است. به بیان دیگر، بازدهی دلاری مسکن منفی بوده‌است. در نقطه مقابل بازدهی دلاری بورس در این مدت به شدت افزایش یافته‌است و شاخص کل بسیار فراتر از رشد دلار افزایش را تجربه‌کرده‌است. در حقیقت اگر کاهش ارزش پول ملی را در نظر بگیریم، قیمت مسکن متناسب با رشد دلار افزایش یافته که همین موضوع باعث می‌شود تا ادعا کنیم در این بازار حباب وجود ندارد ولی بازار سهام نسبت به کاهش ارزش پول ملی، بسیار فراتر رشد کرده و بازدهی دلاری مثبت را نشان می‌دهد. این دلالتی است برای اینکه بگوییم بازار مسکن حباب ندارد ولی در بازار سرمایه اینگونه نیست.
طرح جهش تولید و تامین مسکن
این استاد دانشگاه درخصوص طرح جهش تولید و تامین مسکن یادآور شد: این طرح ایراداتی دارد و برخی از ایرادات از جنس فرآیند آن است. چرا مجلس به دو فوریت طرحی که می‌تواند تبعات مهمی برای کشور داشته باشد، رای داده است؟ البته فقط این طرح نیست و این مجلس رکورددار طرحهای دو فوریتی در مدتی کوتاه است. اینها نوعی واکنش احساسی، هیجانی و تامل‌نشده مجلس است. به نظر من نیت دلسوزانه بوده ولی تبعات بدی خواهد داشت و به ضد اهدافش تبدیل خواهد شد.
مروی اظهار داشت: قیمت مسکن به صورت تاریخی نسبت به قدرت خرید خانوارها بالاست و چون در دهه‌های متمادی هم بالا بوده نمی‌توان گفت حباب است و برای کاهش آن باید در پارامترهای بنیادی، سیاست‌گذاری کنیم. یکی از آن پارامترهای بنیادی زمین و قیمت آن است. یعنی بخش قابل توجهی از هزینه تمام شده مسکن برای سازندگان، هزینه زمین است؛ زیرا به خوبی درباره بازار زمین ما سیاست‌گذاری نشده و این بازار رها شده است.
وی با اشاره بر اینکه ما از ابزار مالیاتی برای زمین استفاده نکردیم، توضیح داد: یکی از مالیات‌های موثر مالیات بر ارزش زمین است که بسیار کارآمدتر از مالیات بر خانه‌های خالی است. این نوع مالیات سبب می‌شود نگهداری مسکن به امید افزایش قیمت در آینده حذف شود. مالیات گذشته از اینکه به صاحبان املاک اجازه نگه داشتن زمین را نمی‌دهد، انگیزه‌های سفته‌بازی را هم کاهش می‌دهد و این خود باعث شفافیت این بخش و همچنین ابزاری برای تکمیل بانک اطلاعات زمین خواهد شد تا اقداماتی مثل پولشویی و... در بخش زمین و مسکن به حداقل برسد.
باید و نبایدهای سیاست‌گذاری در بازار مسکن
وی در خصوص اقداماتی که سیاست‌گذار باید در بخش سیاست‌گذاری در بخش مسکن انجام دهد، گفت: باید عرضه مسکن نوساز افزایش پیدا کند. به صورت میانگین سالانه بین یک میلیون تا یک میلیون و دویست هزار واحد جدید نیاز کشور است ولی در سال‌های اخیر این رقم زیر ۴٠٠هزار بوده است و این باعث شده عرضه در بازار مسکن تقویت نشود. بخشی از این خود را در افزایش قیمت‌ها نشان داد و بخش دیگری هم تبعات دیگری مانند حاشیه‌نشینی داشته است. پس بخشی از سیاست‌ها باید طوری باشد که ساخت و ساز تشویق شود و انگیزه سفته بازانه کاهش یابد.
این اقتصاددان در ادامه بیان کرد: کاهش انگیزه سفته بازی محقق نمی‌شود مگر با وضع همزمان دو مالیات: مالیات بر مجموع درآمد شخص (PIT) که انگیزه سفته بازی در همه بازارها را کاهش می‌دهد و مالیات بر عایدی سرمایه (CGT)؛ یعنی مالیات بر عایدی سرمایه که انگیزه سفته بازی را کاهش می‌دهد. البته اگر مالیات بر عایدی سرمایه را وضع کنیم ولی مالیات بر مجموع درآمد نداشته باشیم، اثر معکوس دارد و شاهد فرار سرمایه به بازارهای غیررسمی خواهیم بود.
وی افزود: البته یکی از ابزارهایی که برای کاهش انگیزه سفته بازی در مسکن استفاده می‌شود، این است که مالیات بر عایدی سرمایه را پلکانی می‌کنند و آن را به مدت زمانی که معامله انجام شده وصل می‌کنند و می‌گویند نرخ آن باید به بازه زمانی معامله وصل شود که این موثر است ولی تا مالیات بر مجموع درآمد اجرا نشود، این ابزار به خوبی کار نمی‌کند.
عواقب الزام بانک‌ها به پرداخت ٢۵درصد از تسهیلات خود در بخش مسکن
این استاد دانشگاه درباره یکی از بندهای این طرح که بانک‌ها باید ٢۵درصد از تسهیلات خود را به آن اختصاص دهند توضیح داد: اولین ایراد طرح مجلس این است که باید وضعیت بانک‌ها را ببینیم؛ گاهی وضعیت ترازنامه بانک‌ها خوب است و می‌گوییم در خلق پول درصدی باید وارد این بازار شود تا مشکل آن حل شود. منتهی وضعیت نظام بانکی ما باید لحاظ شود. در وضعیت فعلی کمتر از ٣٠درصد تسهیلات بانک‌ها تسهیلاتی است که جنس آن امهال تسهیلات معوق نیست.
وی ادامه داد: نزدیک ٧٠درصد تسهیلات بانک‌ها متعلق به گیرندگان تسهیلات قبلی است که باید بازپرداخت می‌کردند ولی نکردند و بانک به آنها تسهیلات جدید برای تسویه تسهیلات قبلی می‌دهد؛ پس عملاً 30 درصد از تسهیلات است که جذب اقتصاد می‌شود. اگر ما بانک‌ها را مجبور کنیم 25 درصد از این سی درصد را وارد مسکن کنند، چه اتفاقی می افتد؟ یا بانک‌ها زیر بار آن نمی‌روند و اجرا نمی‌شود و یا بانک‌ها اجرا می‌کنند و قادر نخواهند بود تا سایر نیازهای اقتصادی جامعه را پاسخگو باشند و باتوجه به وضعیت ترازنامه، به مشکل اضافه برداشت برمی‌خورند. اضافه برداشت هم یعنی افزایش پایه پولی و تورم در دوره‌های بعد.
مروی همچنین در خصوص یکی دیگر از ایرادات این بند توضیح داد: بازپرداخت تسهیلات مسکن طولانی مدت است و بانک‌ها به صورت جدی با مشکل مدیریت نقدینگی مواجه می‌شوند؛ زیرا تسهیلات در مدتی طولانی به بانک باز می‌گردد.
وی در پایان با تاکید بر اینکه اگر دولت در مقیاس بالا مسکن بسازد و شیوه تامین مالی، تخصیص و... درست باشد، حتی با ساخت در کیفیت پایین هم می‌تواند مشکل مسکن را حل کند، عنوان کرد: این طرح ایرادات دیگری هم دارد؛ مثلا اینکه وارد قیمت گذاری مصالح ساختمانی شده است. اجرای طرح به شدت ناکارآمد است و اتلاف منابع به دنبال خواهد داشت.
