بالارفتن قیمت زمین و عوارض شهرداری

برخلاف تصور عامه‌ و حتی پاره‌ای از دولتمردان، بالارفتن مداوم قیمت زمین و مستغلات به معنای رشد و رونق بخش ساختمان نیست، بلکه بیماری مزمنی است که می‌تواند به عدم سرمایه‌گذاری واقعی در این بخش و معضلات اجتماعی بینجامد. در ماه‌های اخیر، نقدینگی جامعه جایی غیر از ورود به بخش زمین و مستغلات نداشته است. در شهرهای بزرگ، مسکن و واحدهای تجاری و اداری بیش از آن‌که وسیلهء مصرف بادوام باشند، به ابزار سرمایه‌گذاری بدل شده‌اند. این‌ها به دارایی‌هایی حامل پس‌انداز مردم، تبدیل شده‌اند. آمار غیررسمی حاکی از خالی‌ماندن تعداد زیادی واحدهای مسکونی و تجاری است که این خود بیانگر آن است که مستغلات مسکونی، اداری وتجاری در ایران، بیش از هر جای دیگر، به وسیلهء پس‌انداز بدل شده است. البته، پس‌اندازی که بدین شکل صورت می‌گیرد، به سرمایه‌گذاری مولد نمی‌انجامد. از واحد مسکونی‌ای که به امید بالارفتن قیمت خریداری می‌شود، و مدت‌ها خالی می‌ماند، کسی طرفی نمی‌بندد; اقتصاد ملی طبعائ از این مجرا ضرر می‌کند. اگر واحدهای مسکونی، اداری، یا تجاری خالی بمانند، فقط مستهلک می‌شوند و از بین می‌روند‌ و از دل آن‌ها ارزش‌های جدید خلق نمی‌شوند. در حالی که اگر آن وجوه در بانک‌ها یا بازار سرمایه صرف خرید دارایی‌های مالی شود، مفروض است که واحدهای مسکونی، اداری، و تجاری جدید ساخته می‌شود و سرمایه‌گذاری مولد صورت می‌گیرد. بیماری مزمنی که بر اقتصاد‌‌‌‌این بخش سایه انداخته آن است که زمین و مستغلات به‌وسیلهء پس‌انداز تبدیل شده‌اند، و نقدینگی جامعه صرفائ باعث افزایش قیمت‌ها در این بخش می‌شود. در این میان، قیمت زمین به معضل جدی‌تری تبدیل شده است. قیمت هر متر مربع زمین مسکونی در شمال شهر تهران به حتی 5/3 تا 4 میلیون تومان رسیده است، و هر روز کارشناسان رسمی نیز همین قیمت‌های به‌اصطلاح بازار را تایید می‌کنند و حتی در معاملات نهادهای دولتی و عمومی نیز به همین قیمت‌های بالا استناد می‌کنند. قیمت‌های 4 تا 5 هزار دلار برای هر متر مربع زمین مسکونی بیش‌تر بیانگر بیماری اقتصادی است تا رشد و رونق. در 95 درصد شهرهای جهان، چنین قیمت‌های بالایی را نمی‌توان یافت. اگر از شهرهایی چون سنگاپور، تایوان، و توکیو که در آن‌ها یک وجب زمین آزاد برای ساخت پیدا نمی‌شود، بگذریم، در کشوری که 70 درصد اراضی آن هنوز ساخته نشده و یا به زمین کشاورزی، جنگل یا حتی مرتع بدل نشده است، چنین قیمت‌های بالایی برای اراضی شهری، حاکی از وقوع و شیوع‌بیماری مزمنی است; سفته‌بازی روی زمین وسیلهء جذب نقدینگی‌های اضافی و توزیع سودهای ناعادلانه شده است. در ایران، ‌با توجه به وسعت جغرافیایی گستردهء کشور، وجود اراضی وسیع بایر اطراف تهران، ترافیک سنگین و غیرقابل‌تحمل شهر، آلودگی شدید هوا در تقریبائ همهء نقاط تهران و ارزان‌تربودن مصالح و انرژی در ایران; گران‌تربودن قیمت زمین و مستغلات در تهران و شهرهای بزرگ نسبت به شهرهای درجهء یک کشورهایی چون آلمان، سوییس، فرانسه، اسپانیا، ایالات متحده و حتی بعضی شهرهای کوچک‌تر ژاپن اگر بیماری مزمن نیست، چه نامی را می‌توان روی آن گذاشت؟ در این میان، شهرداری‌ها نیز وارد بازی شده است و هر یک یا چند ماه با تغییر قواعد کاربری، سطح اشغال، تعداد طبقات، حذف پارکینگ‌ها، قانونی‌کردن آن‌چه در گذشته غیرقانونی بوده، کاهش فضاهای عمومی، ... ارزش‌های ریالی عظیمی را به ناحق جابه‌جا می‌کنند; به‌گونه‌ای که دیگر عادی شده است که در پایان هر سال، با هراس از بالارفتن قیمت‌هایی که شهرداری‌ها تحمیل می‌کنند، قیمت‌های واحدهای مسکونی، ‌اداری و تجاری بالا کشیده شود. کاربری‌های مازاد مسکونی‌ای که زمانی در پاره‌ای از نقاط تهران متری 14 هزارتومان بوده است، ظرف دو یا سه سال به 100 هزار و اکنون به چند صدهزار تومان افزایش یافته است. افزایش مداوم قیمت زمین و سودهای ناعادلانه‌ای که به دلیل تغییر بی‌رویهء عوارض شهرداری‌ها همه ساله توزیع می‌شود کار را به جایی رسانده است که «کارکردن» دیگر «خرحمالی» تلقی می‌شود، و تمامی انگیزه‌های لازم برای تولید، نوآوری، صرفه‌جویی در هزینه‌ها و کار مولد به سردی گراییده است. مغازه‌داری که در اواخر دههء 60، مغازه‌ای 50 متری را به 400 هزار تومان خریده است و قیمت ملک او در اواسط دههء 70 به 12 میلیون تومان رسیده و امروز پس از گذشت 10 سال از آن تاریخ، قیمت حتی به 5/1 میلیارد تومان رسیده است، با چه دل و دماغی باید کسب خود را ادامه دهد؟ کارمند شرکتی که برحسب تصادف دو سال قبل 30 متر کاربری تجاری‌ای را به قرار هر مترمربع 100 هزار تومان خریداری کرده و آن کاربری را امروز شهرداری به متری چهار میلیون تومان می‌فروشد و سودی که از این رهگذر این کارمند برده است، از کل دریافتی 30 سال آینده‌اش نیز بیش‌تر می‌شود، چگونه می‌تواند امروز با دل خوش به کار اداری خود ادامه دهد. بیماری مزمن افزایش قیمت‌های زمین، مستغلات و عوارض شهرداری، همهء مناسبات اجتماعی کشور را نیز بر هم می‌زند. بالارفتن مداوم قیمت‌های زمین و مستغلات نه تنها به سرمایه‌گذاری مولد نمی‌انجامد، بلکه خود مانعی در مقابل انجام ساخت‌و‌ساز (کار مولد) است. هرچه قیمت زمین و ساختمان بالاتر می‌رود، امکان ساخت کم‌تر می‌شود و تقاضای مؤثر برای خرید کاهش می‌یابد. اکنون خرید واحدی 75 متری در محلهء درجهء 2 تهران و یا در حاشیهء شهر به ترتیب ارزشی حدود 75 و 40 میلیون تومان دارد. در صورتی که با اقساط 15 ساله این املاک خریداری شود، برای مخاطبان خود (مثلائ، کارمند سطح متوسط و استاد دانشگاه در مورد اول و کارمند دفتری و معلم در مورد دوم) اقساط وام این دو ملک به ترتیب بیش از یک میلیون تومان و 550 هزار تومان در ماه برای خریداران آن‌ها خواهد بود که تحمل آن‌ها از توان هر گروه خریداران یاد شده خارج است. چنین است که به جای ساخته‌شدن مسکن، بالا رفتن قیمت زمین و مستغلات صرفائ به عدم‌سرمایه‌گذاری، بی‌خانمانی و حاشیه‌نشینی می‌انجامد. برای لحظه‌ای فرض کنیم که سرمایه‌گذاری امروز 000ر1 میلیارد تومان نقدینگی اضافی در اختیار دارد. اگر این سرمایه‌گذار جمع‌بندی کرده باشد که ساخت‌و‌ساز فایده‌ای ندارد، تولیدکنندگان همه با مشکلات روبه‌رویند، بازار سهام نیز سود لازم را نداشته است، و نرخ سود بانک‌ها نیز جواب تورم را نمی‌دهد، آن‌گاه تقاضای خود را به بازار زمین و مستغلات موجود وارد می‌کند. به این ترتیب، بلافاصله قیمت زمین و مستغلات به شدت بالا می‌رود. این سرمایه‌گذاری ممکن است فایده‌ای برای سرمایه‌گذار یادشده داشته باشد، اما به سرمایه‌گذاری مولد بدل نشده است. با این نقدینگی اضافی چیزی خلق نشده است، خانه‌ای ساخته نشده است، مجموعه‌ای صنعتی بوجود نیامده است، اشتغال بالا نرفته است، ثروتی خلق نشده است، و دارایی واقعی‌ای ایجاد نشده است، چنین است که نبود فرصت‌های سرمایه‌گذاری باعث می‌شود که نقدینگی اضافی صرفائ به سوهان روح بدل شود به جای آن‌که وسیلهء سرمایه‌گذاری مناسب و تشکیل واقعی سرمایه باشد. در کشوری که زمین، مصالح ساختمانی، ماشین‌آلات، نیروی کار، آب و برق و گاز، ... برای خانه‌دارکردن همهء مردم وجود دارد، نبود سیاست‌گذاری صحیح برای زمین، عدم توسعهء بازار رهن (بازار وام‌های بلندمدت خرید مسکن)‌و نبود فرصت‌های سرمایه‌گذاری مشابه برای دارندگان نقدینگی اضافی (سه عامل اصلی) باعث می‌شود که مشکلات عظیم اجتماعی حاصل از کمبود مسکن بروز کند. معمای مرغ و تخم‌مرغ است: تا زمانی که تعداد واحدهای مسکونی از تعداد خانوارها بیش‌تر نشود، بازی افزایش قیمت مستغلات ادامه خواهد یافت. برعکس، تا زمانی که قیمت‌ها این‌گونه بالا می‌روند، مسکن به قدر کافی ساخته نمی‌شود. در مورد زمین، البته این بازی به مدتی طولانی‌تر و تا زمانی که دولت و مقامات عمومی مالکیت زمین را در اختیار دارند، ادامه خواهد یافت. حل ریشه‌ای این معضل از امکانات جاری دولت‌ها در ایران خارج است. کاری که فعلائ دولت‌ها می‌توانند انجام دهند، آن است که با توسعهء بازار سرمایه و بازارهای پولی در کشور، برای بخش زمین و ساختمان رقیب جدی بتراشند.

*این یادداشت به قلم دکتر حسین عبده تبریزی در شهریور ماه سال 1385 منتشر شده است.