اکونومیست بررسی کرد؛

ستون های لرزان معجزه رشد چین! / خانه هایی برای زندگی یا سرمایه گذاری سوداگرانه؟!

در سال‌های گذشته همواره بخش مسکن و املاک چین، نماد رشد و توسعه این کشور بوده است. سرمایه بسیاری در این کشور با افزایش ارزش خانه، چندین برابر شده است. اکنون ۷۰درصد از ثروت خانوارهای چینی در املاک و مستغلات است. این درحالی است که دولت مرکزی چین با دو سیاست «سه خط قرمز» و «صفر کووید چین» سبب ایجاد بحران در بخش مسکن این کشور شده است. همچنین عدم هماهنگی دولت‌های محلی با دولت مرکزی دلیل دیگری است که تقاضا برای مسکن را در چین کاهش داده است. بسیاری از کارشناسان معتقدند که تضعیف اعتماد عمومی به مدل اقتصادی دولت چین به معنای متزلزل ساختن پایه‌های معجزه رشد چین است.

کد خبر: ۶۶۷۹۳۸

۲۳ شهريور ۱۴۰۱

اقتصادآنلاین – عاطفه حسینی؛ به گزارش اکونومیست، اگر با قطار مسافت ۱۲۰کیلومتری بین شهرهای لویانگ و ژنگژو چین را طی کنید، ویترینی از ضعف‌های اقتصادی و رویاهای شکست خورده چینی را در این شهرها و مسافت بین دو شهر مشاهده می‌کنید. در این مسیر تعداد زیادی برج‌های مسکونی نیمه ساخت وجود دارد؛ اگرچه ساخت بسیاری از ساختمان‌ها رو به اتمام است و ساخت بعضی از آنها به پایان رسیده، اما بسیاری دیگر اسکلت‌های خالی هستند که ساخت و ساز آنها از مدت‌ها پیش، متوقف شده است. توسعه‌دهندگان دیگر نمی‌توانند به کارگران پول بدهند و مصالح مورد نیاز برای تکمیل ساخت وساز ساختمان‌ها را تامین کنند. بنابراین پروژه‌های ساخت و ساز متوقف شده‌اند و خانواده‌های بسیاری هرگز به خانه‌های خود نخواهند رسید.

سفر با قطار در مرکز چین به توضیح یکی از بزرگترین بحران‌های این کشور کمک می‌کند و آن، از بین رفتن اعتماد مردم به مدل اقتصادی دولت است. برای چندین دهه صنعت املاک، نمادی از رشد غیرقابل توقف چین بود؛ از این طریق کارآفرینان خصوصی ثروت هنگفتی به دست آورده‌اند و شهروندان از طبقات متوسط شاهد افزایش ارزش خالص دارایی خود با سه برابر شدن ارزش خانه بوده‌اند و دولت‌های محلی خزانه‌های خود را با فروش زمین‌های وسیع به توسعه دهندگان پر کرده‌اند. اکنون ۷۰درصد از ثروت خانوارهای چینی در املاک و مستغلات است.

اعتماد مصرف‌کنندگان چینی

تضعیف اعتماد به این مدل به معنای متزلزل ساختن پایه‌های معجزه رشد چین است. با قرنطینه‌های گسترده ناشی از همه‌گیری کرونا و سرکوب کارآفرینان خصوصی، این کاهش اعتماد در بسیاری از جبهه‌ها اتفاق افتاده است، با این وجود این تضعیف اعتماد به مدل اقتصادی در هیچ حوزه‌ای به اندازه بخش املاک که حدود ۲۵درصد تولید ناخالص داخلی این کشور را تشکیل می‌دهد، نیست. شروع پروژه‌های جدید ساخت و ساز در ماه جولای نسبت به سال گذشته ۴۵درصد، فروش خانه ۳۳درصد و سرمایه‌گذاری در بخش املاک، ۱۲درصد کاهش یافته است. اثرات چنین روندهای کاهشی در اقتصاد چین موج می‌زند و به طور یکسان بر تولیدکنندگان مبلمان و فولاد ضربه خواهد زد.

ضربه به اعتماد سرمایه‌گذاران و شهروندان نسبت به سیاست‌های اقتصادی شی جین پینگ، رهبر چین در زمان حساسی درحال رخ دادن است؛ در زمانی که انتظار می‌رود، شی جین پینگ در کنگره حزب در ماه اکتبر برای سومین دوره رییس جمهور این کشور شود.

احیای اعتماد به این سیستم برای آقای شی و حزب کمونیست بسیار مهم است. با این حال، واکنش دولت به طور نامشخصی از هم گسیخته و کند بوده است و به نظر می‌رسد مقامات دولتی ظاهراً از پیچیدگی این وضعیت غافلگیر شده‌اند. برای بازگرداندن اعتماد به بازار مسکن، مردم باید شاهد تکمیل پروژه‌های متوقف شده و افزایش قیمت‌ها باشند و همزمان، معوقات شرکت‌های ساختمانی و کارگران آنها باید بازپرداخت شود و سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی بابت محصولات با درآمد ثابت خود، بازپرداخت شوند. همچنین تمام این شروط باید در شرایطی محقق شود که منجر به ایجاد تورم مجدد حباب بدهی ناپایدار که در بازار ملک ایجاد شده، نشود.

«سه خط قرمز» و « کووید صفر چین»؛ دو عامل ایجاد بحران در بخش مسکن

بحران مسکن در چین دو دلیل اساسی دارد. اولین مورد، سرکوب دولت در مورد افراط در صنعت املاک است. از آگوست ۲۰۲۰، مقامات نسبت‌های بدهی‌های توسعه‌دهندگان به دارایی‌ها، بدهی خالص به حقوق صاحبان سهام و وجه نقد به بدهی کوتاه‌مدت را در سیاستی به نام «سه خط قرمز» محدود کرده‌اند. این امر بسیاری را وادار کرده است تا استقراض ناپایدار را متوقف کرده و دارایی‌ها را به فروش برسانند. چنین شرایطی توانایی آنها را برای ادامه ساخت و فروش پروژه‌های جدید را به شدت محدود کرده است.

سیاست «کووید صفر چین» نیز دلیل دوم است. دولت مرکزی ده‌ها شهر را مجبور کرده است تا با کشف موارد کووید، ساکنان را برای روزها و گاهی هفته‌ها در خانه‌های خود حبس کنند و حتی در بعضی بازه‌های زمانی، کلان شهرهای چنگدو و شنژن به طور کامل یا تا حدی به قرنطینه رفته‌اند. تعطیلی‌ها مردم را از دیدن خانه‌ها و خرید منع کرده است. چنین شرایطی همچنین بر روان مصرف کنندگان تأثیر گذاشته است زیرا، کارآفرینان از تعطیلی ناگهانی مشاغل و کسب و کار خود در هراس هستند و کارکنان و کارگران هم نگران اخراج شدن از مشاغل خود هستند. چنین شرایط بی ثبات و دلهره‌آوری سبب شده است که دیگر شهروندان چینی انگیزه خود را برای خرید خانه از دست دهند.

حجم فروش خانه در چین

نتیجه چنین وضعیتی یک تنگنا است؛ توسعه‌دهندگان چینی بسیار به فروش خانه‌ها قبل از ساختن آن‌ها برای تولید نقدینگی متکی هستند. برای مثال، سال گذشته ۹۰درصد از خانه‌ها پیش فروش شده‌اند، اما درحال حاضر بدون دسترسی سازندگان به اوراق قرضه و وام، از آنجایی که بانک‌ها سرمایه‌گذاری در بخش املاک و اعطای وام به سازندگان را کاهش داده‌اند و از سوی دیگر با کاهش تقاضا برای مسکن و به دنبال آن کاهش پیش‌فروش املاک جدید، ماهیت پونزی‌ مانند بازار دارایی نمایان شده است.

اورگراند، بدهکارترین توسعه‌دهنده جهان، در ماه دسامبر نکول کرد. همچنین حداقل ۲۸شرکت املاک دیگر پرداخت‌های خود را به سرمایه‌گذاران از دست داده‌اند یا وارد بازسازی شده‌اند. به گفته گاوکال، یک شرکت تحقیقاتی، معاملات سهام ۳۰توسعه‌دهنده فهرست شده در هنگ کنگ، که ۱۰درصد از بازار را از طریق فروش تشکیل می‌دهند، متوقف شده است. سانگ حوزه از ماکروپولو، یک اندیشکده در شیکاگو خاطرنشان می‌کند که در اوایل آگوست نیمی از توسعه‌دهندگان چینی با نسبت قیمت به درآمد کمتر از ۰.۵ معامله می‌کردند، سطحی که اورگراند در چهار ماه قبل از نکول معامله می‌کرد.

شرکت هایی که چند ماه پیش به عنوان شرطهای مطمئن در نظر گرفته می‌شدند، اکنون با مشکل مواجه هستند. کانتری گاردن، بزرگترین توسعه‌دهنده چین از نظر فروش را در نظر بگیرید. در اوایل سال جاری، اکثر تحلیل‌گران نگرانی‌ها را مبنی بر اینکه تحت فشار قرار خواهد گرفت، کنار گذاشتند. سرمایه گذاران به خرید اوراق قرضه آن ادامه دادند. اما در ۳۰آگوست کانتری گاردن فاش کرد که سود نیمه اول سال تقریباً ۱۰۰ درصد کاهش یافته است! او در درآمدهای خود خاطرنشان کرد: بازار املاک "به سرعت در رکود شدید فرو رفته است". فشار بر کانتری گاردن نشان می‌دهد که مشکلات دیگر مختص توسعه‌دهندگان خاصی نیست. کل صنعت در معرض خطر است.

درحال حاضر، خریداران بالقوه خانه از این بازار خارج شده‌اند. با این حال، نکته بسیار نگران‌کننده‌ این است که میلیون‌ها نفر که اغلب سال‌ها پیش برای خرید خانه پول پرداخت کرده‌اند، منتظر خانه‌های خود هستند. بر اساس آمار، تنها ۶۰درصد از خانه‌هایی که بین سال های ۲۰۱۳ تا ۲۰۲۰ پیش فروش شده‌اند، به صاحبان خود تحویل داده شده است.

تحلیل‌گران در سال‌های گذشته همواره نسبت به ایجاد چنین مشکلاتی هشدار داده‌اند، اما معتقد بودند که مقامات چینی اجازه اعتراض به خریداران مسکن متضرر را نمی‌دهند. گزارشی که دو سال پیش توسط شرکت حسابداری پی‌دبلیوسی منتشر شد، اشاره کرد که حتی زمانی که ساخت و ساز در پروژه‌های مسکن متوقف می‌شود، «صدها یا هزاران خانوار ناهماهنگ معمولاً توانایی کمی برای تأثیرگذاری بر امور دارند».

با این وجود، یک حرکت کوچک اما تاثیرگذار برای جمع آوری و انتشار داده‌ها در مورد امتناع از پرداخت وام مسکن، مقامات را غافلگیر کرده است. در ۱۲ژوئیه، داوطلبان ناشناس شروع به اشتراک‌گذاری داده‌های تحریم وام مسکن در رسانه‌های اجتماعی کردند. تاکنون حدود ۳۵۰مورد شناسایی شده است. تحلیل‌گران معتقدند که این احتمالا کسری از عدد واقعی است. سانسورهای دولتی تمام تلاش خود را برای حذف ارجاع به اطلاعات انفجاری انجام داده‌اند، اما به نظر می‌رسد که آگاهی از اعتراضات، گسترش یافته است. با چنین روش‌هایی افراد بیشتری آگاه و متقاعد خواهند شد که خرید مسکن را به تاخیر بیندازند و یا پرداخت وام مسکن را متوقف کنند.

سرمایه‌گذاران و خریداران بالقوه خانه اکنون با ناراحتی نظاره‌گر واکنش دولت در هر دو سطح مرکزی و محلی هستند. برای بیش از یک دهه، شهرهای چین فهرستی طولانی از قوانین و مشوق‌ها را برای تنظیم دقیق بازارهای محلی املاک و مستغلات، معمولاً برای کاهش حدس و گمان و کاهش افزایش سریع قیمت‌ها، به کار می‌بردند. این مشوق‌ها شامل کنترل دسترسی به وام مسکن و همچنین محدودیت‌هایی در مورد اینکه چه کسی می‌تواند خانه بخرد و چه تعداد می‌تواند بخرد، بود.

درحال حاضر اما شهرها در حال کاهش این قوانین هستند. طبق گزارش سی‌آی‌سی‌سی، یک بانک سرمایه‌گذاری چینی، بین دو ماه می و ژوئیه، دولت‌های محلی ۳۰۴ اقدام از جمله در نظر گرفتن تدابیری برای تسهیل دریافت وام مسکن و اجازه دادن به خانواده‌هایی با اعضای مسن برای خرید آپارتمان در صورت نقل مکان به شهر را برای بازگرداندن اعتماد عمومی، اعلام کرده‌اند.

این سیگنال‌ها توجه خریداران را به خود جلب کرده است اما نه به این دلیل که تقاضا را احیا کرده‌اند، بلکه به این دلیل که به نظر می‌رسد سیاست دولت‌های محلی با سیاست‌های دولت مرکزی در تضاد است. در ویدئویی که در ماه اوت به طور گسترده در رسانه‌های اجتماعی چین منتشر شد، یک رییس محلی حزب کمونیست در استان هونان دیده شد که از مردم می‌خواهد تا حد امکان خانه بخرند: «آیا شما خانه سومی خریدید؟ اگر خریدید پس حالا چهارمین خانه را بخرید.» اما چنین پیام‌هایی با پیام خود آقای شی در تضاد است که پیش‌تر هشدار داده بود: «خانه‌ها برای زندگی هستند و نه برای سرمایه‌گذاری سوداگرانه.»

بنابراین به نظر می‌رسد که دولت‌های محلی برخلاف دولت مرکزی توسط تنظیم‌کننده‌ها تشویق شده‌اند تا برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مسکن ناتمام و در نهایت کمک به تحویل خانه‌ها به خریداران ناامید، صندوق‌های نجات ایجاد کنند. دولت محلی ژنگژو، ۸۰میلیارد یوان (۱۲میلیارد دلار) را به این امر اختصاص داده است.

ژنگژو احتمالاً تهاجمی‌ترین طرح محلی را تجربه می‌کند. دولت این شهر دستورالعملی برای توسعه‌دهندگان صادر کرده است که می‌گوید تمام ساخت و سازهای متوقف شده باید تا ۶ اکتبر از سر گرفته شود. شرکت‌های ورشکسته که نمی‌توانند این کار را انجام دهند باید ساختاری جدید را به منظور ایجاد سرمایه‌گذاری جدید و همچنین بازپرداخت هرگونه پیش‌پرداختی که توسط خریداران مسکن پرداخت شده، در پیش بگیرند. عدم انجام این کار می‌تواند منجر به بازجویی از توسعه‌دهندگان برای اختلاس و سایر جرایم جدی شود.

سیاست‌گذاران از اواسط ماه می بارها نرخ وام مسکن را کاهش داده‌اند. برای تضمین تامین مسکن، دولت مرکزی به طور کامل ضمانت انتشار اوراق قرضه جدید توسط برخی از توسعه‌دهندگان خصوصی را اتخاذ کرده است که چنین امری، به طور موثر خطر را متوجه دولت کرده است. لانگفور، یک شرکت املاک در حال مبارزه، یک اوراق قرضه ۱.۵میلیارد یوانی را با نرخ کوپن ۳.۳درصدی در ۲۶آگوست، بسیار کمتر از قیمت بازار، قیمت‌گذاری کرد. این تنها به این دلیل امکان‌پذیر بود که اوراق قرضه به طور کامل توسط بیمه اوراق چین، یک آژانس دولتی، پذیره‌نویسی شده بود. این نوع انتشار بیشتر به منظور ارائه نقدینگی به توسعه‌دهندگان برنامه‌ریزی شده است که دولت آن را با کیفیت بالاتر می‌داند. این آغاز برنامه‌ای برای انتخاب برندگان است.

یکی دیگر از حمایت‌های دولت در قالب نقدینگی مستقیم است. در ۲۲اوت، بانک مرکزی و وزارت دارایی اعلام کردند که از وام‌های ویژه بانک‌های سیاست‌گذاری دولتی حمایت خواهند کرد که می‌تواند برای تکمیل خانه‌های پیش فروش شده ارائه شود. اندازه این برنامه فاش نشده است، اما بلومبرگ، گزارش داد که ۲۰۰میلیارد یوان در دسترس خواهد بود.

این نوع هزینه‌های عمومی یک شمشیر دولبه است. از یک طرف، به تحویل خانه‌ها به صاحبان قانونی کمک می‌کند و پرداخت‌های وام مسکن را از سر می‌گیرد و فشار تحمیل شده به بانک‌ها را کاهش می‌دهد. اما در عین حال پول نقد حفره‌ای را پر می کند که توسط حکومت محلی بد و توسعه دهندگان دارایی مشکوک ایجاد شده است. الکس ولف از بانک جی‌پی مورگان می‌گوید: «این به سادگی نشان‌دهنده پولی است که نمی‌توان برای محرک‌ها در جای دیگری خرج کرد.»

با این وجود، شرایطی که در حال حاضر شاهد آن هستیم، کاهش تلاش‌های دولت محلی ژنگژو برای تشویق خریداران جدید است. درمقابل، شرایط همچنان رو به وخامت است و این نشان می‌دهد که دستکاری در سیاست‌های محلی کافی نیست. صندوق‌های نجات محلی نیز ضعیف به نظر می‌رسند. بر روی کاغذ، چندین شهر برای خرج کردن پول زیادی دارند، اما آنها متکی به شرکت‌های تامین مالی دولت محلی هستند که خودشان در تنگنای تامین پول نقد هستند. تحلیل‌گران از نزدیک تلاش ژنگژو برای شروع مجدد ساخت و ساز در یک ماه را دنبال می‌کنند، اما بسیاری از آنها سوال می‌کنند که آیا بودجه مورد نیاز برای چنین تعمیر سریعی در دسترس است یا خیر؟ این اقدامات می‌تواند موجی از سقوط را در میان توسعه‌دهندگان کوچکتر ایجاد کند و باعث وحشت و آشفتگی مالی شود.

دارایی‌های مسکونی چین

سرمایه‌گذاران امید بیشتری به دولت مرکزی بسته‌اند، اما تاکنون پاسخی که دریافت کرده‌اند با مقیاس بحران مطابقت نداشته است. برنامه وام ۲۰۰میلیارد یوانی ممکن است تنها ۱۰درصد از آنچه برای تکمیل تمام خانه‌های ناتمام کشور لازم است را تامین کند. آقای سانگ از ماکروپولو معتقد است که حدود ۵تریلیون دلار ملک مسکونی از سال ۲۰۲۰ پیش فروش شده است.

دولت مرکزی هنوز اهرم‌های بیشتری برای کشیدن دارد. لری هو از مک‌کواری، یک بانک سرمایه‌گذاری، می‌گوید تعدادی از اقدامات را می‌توان انجام داد. اینها شامل تسهیل موقت سیاست «سه خط قرمز» یا تعهد به عمل به عنوان آخرین راه‌حل برای همه پروژه‌های مسکن متوقف شده است و دومی اگرچه گران است، اما به طور کامل در توان مالی دولت مرکزی است.

اکنون بحث بر سر این نیست که آیا دولت مرکزی می‌تواند اعتماد مشتریان بازار مسکن را بازگرداند یا خیر، بلکه بر این موضوع متمرکز است که اصلا دولت مرکزی تا چه حد مایل است که چنین سیاست‌های را در پیش بگیرد تا به بازار مسکن رونق ببخشد. هدف اصلی سرکوب اهرم‌ها مجازات شرکت‌هایی بود که بدهی‌های زیادی را متقبل شده بودند. کمپین علیه اهرم همچنین قرار بود بخش املاک را با تقاضا در دهه آینده مطابقت دهد. مقامات دولت مرکزی همواره اذعان کرده‌اند که توسعه‌دهندگان، خانه‌های بسیار زیادی را می‌فروشند. هدف این سیاست این بود تا با محدود کردن سطح بدهی شرکت‌ها‌، آنها را مجبور کند تا با تقاضای واقعی سازگار شوند.

این تقاضا احتمالاً با کاهش رشد جمعیت چین کاهش می‌یابد. فروش خانه در سال ۲۰۲۱ به ۱.۵۷میلیارد متر مربع رسید که بیش از دو برابر بیشتر از سال ۲۰۰۷ بود. اما چن لانگ از پلنیوم، یک شرکت تحقیقاتی دیگر، پیش‌بینی می‌کند که تقاضای واقعی سالانه در دهه آینده به ۰.۸۸-۱.۳۶ میلیارد متر مربع کاهش یابد. تغییر جمعیتی شکل می‌گیرد و شهرنشینی کند خواهد شد. تورم مجدد بازار به معنای حفظ حباب است.

اقدام متعادل‌کننده دولت مملو از خطر است. در اواسط اکتبر، کنگره حزب برگزار خواهد شد، زیرا شهرهای بزرگ تعطیل هستند. تحریم‌های وام مسکن ادامه خواهد یافت و احتمالاً همچنان بزرگتر خواهد شد. اعتماد کلی به پایه‌های اقتصادی چین می‌تواند از آستانه‌ای عبور کند که فراتر از آن بازیابی بسیار دشوارتر می‌شود. همه اینها به این معنی است که دوره سوم آقای شی در شرایط نامطلوبی آغاز خواهد شد.