فعالان ساختمانی آینده بازار مسکن را چگونه پیش بینی می کنند؟

«انتظارات» در بازار مسکن درست در نقطه مرزی قرار گرفته و بسته به آینده متغیر اصلی اثرگذار بر رفتار بازیگران ملکی، آماده تعیین جهت است.

کد خبر: ۶۱۷۷۵۲

۱۵ اسفند ۱۴۰۰

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، نتایج نظرسنجی زمستانی از فعالان ساختمانی نشان می‌دهد، برداشت این گروه درباره آینده نه منفی است نه مثبت. تا پیش‌از این، سمت عرضه چندان به اوضاع خوش‌بین نبود. اکنون وضعیت ۶ متغیر کلیدی بخش مسکن بهبود پیدا کرده اما نگاه‌ها معطوف به مذاکرات است.

تازه‌‌ترین نظرسنجی از فعالان ساختمانی کشور نشان می‌دهد انتظارات ملکی به نقطه مرزی رسیده است. جزئیات شامخ کل ساختمان در بهمن‌‌ماه که به تازگی از سوی اتاق تعاون منتشر شده است، نشان می‌دهد این شاخص در ماهی که گذشت روی نقطه مرزی «50» که مرز سقوط یا صعود به وضعیت بدتر یا بهتر است، متوقف شده است.

سازندگان خبره که بازار مسکن را از دوربین برجام رصد کرده‌‌اند، به دنبال روبه‌رو شدن با پمپاژ اخبار مثبت درباره به نتیجه رسیدن مذاکرات برجامی، انتظارات خود را نسبت به آینده وضعیت ساخت‌و‌ساز مثبت توصیف کرده‌‌اند و بهبود این شاخص در کنار پنج شاخص کلیدی دیگر در حوزه سرمایه‌‌گذاری ساختمانی آشکار است.

شاخص موسوم به شامخ ساختمان هر ماه توسط اتاق تعاون ایران و از طریق نظرسنجی دوره‌‌ای و منظم از فعالان ساختمانی و شرکت‌‌های معتبر فعال در حوزه ساخت‌و‌ساز محاسبه می‌شود.

در قالب شامخ ساختمان 12 پرسش مشخص درباره وضعیت بازار سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در ماهی که گذشت و برآوردی از چشم‌‌انداز فعالیت‌‌های یک ماه آینده از شرکت‌‌های معتبر ساختمانی پرسیده می‌شود و آنها باید با انتخاب یکی از گزینه‌های بهبود یافته، بدتر شده یا تغییری نکرده به این پرسش‌‌ها پاسخ می‌دهند.

در نهایت عدد شامخ مربوط به هر پرسش از حاصلضرب مقادیر پاسخ‌‌ها به دست می‌‌آید. معنای این شکل از محاسبه این است که مقدار 50 برای شاخص مرز بین وضعیت مثبت یا منفی است.

با این وصف شش متغیر کلیدی در سرمایه‌‌گذاری ساختمانی که در نظرسنجی شامخ بهمن مورد ارزیابی قرار گرفته، وضعیتی رو به بهبود نسبت به ماه قبل از آن داشته‌‌اند.

نخستین متغیر مهم میزان فعالیت ساختمانی است. اطلاعات موثق مربوط به فعالیت شرکت‌‌های معتبر فعال در امر ساخت‌و‌ساز طی بهمن‌‌ماه نشان‌دهنده بهبود قابل توجه این متغیر و در واقع افزایش کار و فعالیت ساختمانی در بهمن نسبت به دی‌‌ماه است.

این مقدار که با توجه به وزن بالای اهمیت آن به عنوان شامخ کل ساختمان معرفی می‌شود، در بهمن ماه در ایستگاه مرزی «50» متوقف شده و یک رقم تاریخی را ثبت کرده. عدد طلایی و بدون اعشار شامخ کل ساختمان در ماه میانی زمستان امسال پیش‌‌تر و در طول حدود2 سال و نیم گذشته که گزارش شامخ هر ماه توسط اتاق تعاون منتشر می‌شود، سابقه نداشته است.

این عدد بیانگر آمادگی بازار برای حرکت به یکی از دو سمت بهبود یا بدتر شدن وضعیت کار و فعالیت ساختمانی نسبت به ماه قبل است و بیش از هر متغیر دیگری در این گزارش، توصیف‌‌کننده اثر متغیر برون‌‌زا و غیراقتصادی موثر بر بازار مسکن یعنی مذاکرات احیای برجام به شمار می‌‌آید.

همزمان با قوت گرفتن احتمال رسیدن به توافق خوب در چند هفته اخیر، فعالیت‌‌های ساختمانی نیز بهبود پیدا کرد و این موضوع سبب شد شامخ کل از مقدار 38/ 42 واحد در دی‌‌ماه به 50 واحد در بهمن برسد.

با این حال زمانی می‌توان از بازگشت رونق به ساخت‌و‌ساز سخن گفت که ثبات فعلی پایدار تلقی شود و سازنده‌ها انگیزه کافی برای فعالیت داشته باشند. در این صورت عدد شامخ از 50 فراتر خواهد رفت و هر چه مقدار آن بیشتر شود، به معنای حجم بیشتر فعالیت ساختمانی نسبت به ماه قبل خواهد بود.

تجربه سال‌های اخیر نشان داده اثر هر نتیجه‌‌ای که از مذاکرات احیای برجام حاصل شود، با فاصله زمانی بسیار کوتاه در بازارهای مختلف به‌‌ویژه بازار ارز و به دنبال آن بازار مسکن ملموس خواهد بود.

با این وصف توقفگاه فعلی بازار ساخت‌و‌ساز در ایستگاه مرزی کنونی یعنی نقطه میانی بهتر یا بدتر شدن اوضاع بازار سرمایه‌‌گذاری ساختمانی پایدار نیست و قاعدتا باید منتظر افت و خیز شاخص مذکور در ماه آینده باشیم.

در صورتی که مذاکرات به نتیجه موثر برسد و سازنده‌ها سیگنال ثبات پایدار در بازار مسکن را دریافت کنند، روند بهبود شاخص مذکور در ماه‌های آتی ادامه پیدا می‌کند. این در حالی است که دریافت هر خبر منفی از متغیر غیراقتصادی مذکور می‌تواند بلافاصله زمینه‌‌ساز دلسردی از فعالیت ساختمانی و کاهش مقدار شامخ ساختمان در ماه‌های آتی شود.

اثر فوری مذکرات رفع تحریم‌ها بر وضعیت بازار مسکن، سال گذشته نیز در مقطعی که ریسک انتخاب دوباره ترامپ پس از اعلام نتایج اولیه انتخابات ریاست‌جمهوری آمریکا برطرف شد، در بازار مسکن تهران ملموس شد.

در آبان به دنبال انتشار خبر پیروزی بایدن در انتخابات، تورم ماهانه 10 درصدی مسکن در مهر یکباره با افت چشمگیر به مقدار 8/ 1 درصد رسید و حتی در آذر ماه با ادامه روند افت، مقدار آن منفی شد. در واقع به دنبال رفع بدبینی نسبت به آینده بازار مسکن، اثر آن بی‌فاصله در تورم مسکن ملموس شد.

اکنون نیز همزمان با دریافت اخبار امیدبخش از نتیجه‌‌بخش بودن دور اخیر مذاکرات، بازار ساخت‌و‌ساز به سرعت نسبت به این موضوع واکنش نشان داده و شامخ کل حدود هشت واحد بهبود پیدا کرده است.

تلاطم در بازار مصالح رو به پایان است؟

پس از شامخ کل، میزان سفارش کار یکی دیگر از متغیرهای کلیدی توصیف‌‌کننده وضعیت بازار سرمایه‌‌گذاری ساختمانی است که می‌توان با استناد به شامخ بهمن، وضعیت این بخش را نیز سنجش کرد.103 فعال ساختمانی شرکت‌‌کننده در نظرسنجی شامخ ساختمان بهمن ماه اذعان کرده‌‌اند میزان سفارش جدید کار یا به اصطلاح درخواست تخریب و نوسازی از سوی مالکان املاک کلنگی افزایش محسوسی داشته است که به افزایش مقدار شامخ مربوط به پرسش مذکور در نظرسنجی بهمن‌‌ماه  منجر شده است.

شامخ سفارش کار جدید در ماهی که گذشت 71/ 42 بود که نسبت به ماه قبل از آن حدود شش واحد بهبود پیدا کرده است. دو ماه قبل هم وضعیت سفارش کار جدید از نگاه سازنده‌ها بغرنج توصیف شده بود و شامخ مربوط به آن 36 واحد محاسبه شده بود.

به این ترتیب آذرماه یکی از مقاطعی بود که سفارش ساخت در کشور در حداقل ممکن بود و یک بهبود بسیار خفیف در دی ماه حاصل شده بود. این در حالی است که در ماه گذشته میزان بهبود آن قابل توجه بوده که نشانه‌‌ای امیدوارکننده از افزایش نسبی دمای بازار ساخت‌و‌ساز در ماه‌های آتی از سوی سازنده‌ها تلقی شده است.

سومین متغیر کلیدی ارزیابی شده در شامخ ساختمان بهمن ماه، مربوط به قیمت مصالح ساختمانی است. اگرچه امسال بازار مصالح ساختمانی پرتلاطم بود اما در هفته‌های اخیر به تدریج شاهد کاهش نوسان در برخی از بخش‌های بازار مصالح بودیم و این موضوع از نظر سازنده‌ها نیز دور نمانده است.

بر اساس اطلاعات دریافتی از گزارش شامخ بهمن ماه، شامخ قیمت خرید مصالح از 52/ 69 واحد در دی به 07/ 64 واحد در بهمن رسیده است و این نشان‌دهنده کاهش تلاطم در بازار مصالح در یازدهمین ماه از سال جاری است.

البته از آنجا که شاخص قیمت مصالح همچنان بالای 50 است، می‌توان این‌‌طور بازار مذکور را توصیف کرد که تورم در این بازار همچنان بالا است، اما احتمالا باید منتظر کاهش نرخ تورم آن در گزارش‌های رسمی مربوط به بهمن در مقایسه با دی‌‌ماه باشیم.

متغیر کلیدی چهارم که در نظرسنجی از سازنده‌ها به آن پرداخته شده، میزان قیمت تمام شده مسکن است. این شاخص قیمتی نیز در ماه گذشته با بهبود همراه بوده است، طوری که شامخ قیمت تمام شده محصولات در صنعت ساختمان از 42/ 61 واحد در دی به 28/ 57 واحد در بهمن رسیده است.

طبعا درباره پرسش‌‌های مربوط به قیمت‌‌ها، هر چه شامخ افزایش پیدا کند، معرف تورم بیشتر در آن بازار است. اگرچه شامخ قیمت تمام شده مسکن همچنان بالای 50 واحد است که نشان می‌دهد تورم در بازار مسکن به‌طور کامل مهار نشده است، اما در عین حال افت جزئی شامخ قیمت تمام شده مسکن نشان از بهبود نسبی در بازار مسکن نسبت به دی‌‌ دارد.

متغیر پنجم مورد بررسی در شامخ ساختمان مربوط به میزان فروش است که می‌تواند انعکاسی از وضعیت بازار معاملات مسکن در بهمن در کل کشور باشد. شامخ میزان فروش در بهمن نیز اگرچه به مقدار خفیف اما بهبود پیدا کرده و مقدار آن از 90/ 41 در دی‌‌ به 2/ 43 واحد در بهمن‌‌ رسیده است.

پایین‌‌تر بودن این مقادیر از 50 نشان‌دهنده ادامه حاکمیت رکود بر بازار معاملات مسکن است اما شرکت‌‌های فعال ساختمانی در حوزه فروش ابنیه تکمیل شده در بهمن ماه نسبت به دی وضعیت نسبتا بهتری را تجربه کرده‌‌اند.

در نهایت شامخ سرعت انجام و تحویل کار ششمین متغیر کلیدی در حوزه سرمایه‌‌گذاری ساختمانی است که در گزارش شامخ بهمن به آن پرداخته شده است. در بهمن ماه سرعت تحویل سفارش‌‌ها با بهبود چهار واحدی همراه بوده و به 76/ 57 واحد رسیده است که نشان می‌دهد سازنده‌ها در این ماه فعال‌‌تر از دی‌‌ماه عمل کرده‌‌اند.

بر اساس گزارش شامخ ساختمان ایران با استناد به اظهارات فعالان ساختمانی 103 شرکت بزرگ در گروه‌های ساخت بنا، مهندسی عمران و فعالیت‌‌های ساخت‌و‌ساز تخصصی ساختمان، مولفه «میزان فعالیت‌‌های انجام شده»، «میزان سفارش جدید مشتریان»، «سرعت انجام و تحویل سفارش»، «موجودی محصول نهایی در انبار یا کارهای معوق و ناتمام» نسبت به دی با افزایش قابل توجهی همراه بوده است.

همچنین شاخص «قیمت خرید مواد اولیه و مصالح» و نیز «قیمت تمام شده مسکن» نسبت به ماه قبل کاهش قابل توجهی پیدا کرده که رخدادی مثبت تلقی می‌شود. با توجه به کاهش قابل توجه قیمت خرید مصالح و قیمت تمام شده مسکن نسبت به دی و همچنین افزایش مقدار شامخ متغیرهای کلیدی حوزه سرمایه‌‌گذاری ساختمانی، به نظر می رسد در صورت برطرف شدن ریسک متغیر غیراقتصادی از طریق توافق، صنعت ساختمان آماده خروج از حالت رکود است.

نتیجه چرخش انتظارات در اسفندماه

بهبود زمستانی شش متغیر کلیدی در سرمایه‌‌گذاری ساختمانی از یک‌‌سو و قرار گرفتن شامخ کل روی ایستگاه میانی 50 واحدی نشان می‌دهد بازار مسکن کاملا آماده چرخش است؛ کمااینکه انتظارات ملکی نیز در محدوده مرزی واقع شده است. شامخ انتظارات در ارتباط با میزان کار و فعالیت در ماه آینده در بهمن ماه نیز 97/ 50 واحد محاسبه شده و این یعنی انتظارات ملکی نیز تقریبا در نقطه مرزی ایستاده‌‌اند و در عین حال خوش‌‌بینی به آینده کار و فعالیت در حوزه ساختمانی دست‌‌کم در اسفندماه در میان سازنده‌ها غالب شده است.

البته غلبه خوش‌‌بینی به آینده فعالیت ساختمانی بسیار جزئی است اما نکته قابل تامل این است که نظرسنجی شامخ در هفته اول هر ماه درباره تحولات ماه گذشته و انتظارات درباره وضعیت فعالیت در ماه جاری صورت می‌گیرد. در واقع درست در هفته اول اسفند که فعالان ساختمانی با پمپاژ اخبار مثبت درباره نتیجه‌‌بخش بودن مذاکرات احیای برجام در رسانه‌ها روبه‌رو بوده‌‌اند، انتظارات آنها اندکی از مرز مثبت و منفی فراتر رفته است و این یعنی در صورتی که در روزهای آینده اخبار توافق نهایی احتمالی منتشر شود، می‌توان شاهد بهبود هر چه بیشتر انتظارات و افزایش مقدار شامخ در ماه آینده بود.

مرور وضعیت تاریخی شاخص انتظارات در مقطع زمانی دیگری که ریسک متغیر غیراقتصادی بالا بود، نشان‌دهنده اثر فوری این متغیر بر وضعیت بازار مسکن است. آذر ماه سال گذشته نیز به فاصله زمانی اندکی پس از انتخاب جو بایدن به عنوان رئیس‌‌جمهور آمریکا، کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازار اثر خود را به شکل بهبود قابل توجه انتظارات نشان داد. در آذرسال گذشته با گذشت بیش از یک ماه از برگزاری انتخابات و کاهش نسبی بدبینی نسبت به رخدادهای پس از آن، شامخ انتظارات ماه آینده نیز با افزایش قابل توجه به 72 واحد رسید.

به نظر می‌‌رسد در صورتی که مذاکرات احیای برجام به نتیجه نهایی برسد، نه تنها انتظارات فعالان ساختمانی با چرخش کامل به جهت مثبت می‌تواند زمینه‌‌ساز افزایش ساخت‌و‌ساز شود، بلکه با برقراری ثبات نسبی در بازارها و کاهش بیش از پیش نوسان قیمت چه در بازار مصالح و چه در بازار مسکن، رفته رفته زمینه بازگشت متقاضیان خرید مسکن به بازار فراهم می‌شود و در عمل مشکل سال‌های اخیر سازنده‌ها مبنی بر ناتوانی در فروش به دلیل فاصله گرفتن سطح قیمت‌‌ها از استطاعت متقاضیان مسکن به شکل «کاهش تدریجی قیمت واقعی مسکن» حل خواهد شد.