دردسر املاک بدون پایان کار برای خریداران

فروش ساختمان‌های فاقد پایان‌کار نه تنها در پایتخت که در خیلی از شهرها به‌ویژه مناطق خاص نیازمند پایش شهرداری‌ها، رواج گسترده پیدا کرده است.

کد خبر: ۶۱۴۷۹۸

۰۵ اسفند ۱۴۰۰

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای‌اقتصاد؛ شهرداری با استناد به ظاهر ماده‌ای از قانون شهرداری‌ها عملا اجازه بهره‌برداری از ملک ناقص را می‌دهد؛ به‌طوری‌که این چراغ سبز متولی اصلی «پایش ساخت‌وسازهای شهری» نساز و بفروشی را رواج داده است.

این در حالی است که روح قانون شهرداری‌ها و قانون نظام مهندسی «مسوولیت تایید ایمنی و سلامت ساختمان» را از طریق پایان‌کار برعهده شهرداران گذاشته است. نساز و بفروشی حداقل سه پیامد بزرگ دارد.

شیوع گسترده بهره برداری ناشی از فروش ساختمان بدون پایان کار دردسرساز شده است. فروش ساختمان پیش از اینکه گواهی پایان کار برای آن صادر شود در گذشته نیز شایع بود اما اکنون این روند نادرست بیش از هر زمان دیگری در بازار مسکن چه در تهران و چه در سایر شهرها رایج شده است؛ موضوعی که می‌توان از آن به عنوان «نساز و بفروشی» یاد کرد، چراکه اغلب بناهای فاقد پایان کار در حالی به فروش می روند که ۱۰ تا ۱۵‌درصد از مراحل تکمیلی ساخت نظیر نصب برخی تاسیسات در آنها انجام نشده و به این معنا ساختمان کامل ساخته نشده، فروخته می‌شود.

بررسی مفاد مقررات ناظر بر صدور گواهی پایان کار توسط شهرداری ها نشان می‌دهد استناد به ظاهر قانون مرتبط با این موضوع به جای روح این قانون زمینه ساز شیوع بیش از پیش این شکل از فروش ساختمان شده است.

در سال‌های اخیر به دنبال جهش بی سابقه و مستمر قیمت در بازار مسکن از یکسو و تورم مصالح ساختمانی به دنبال آن از سوی دیگر، سبب شده خرید و فروش آپارتمان های مسکونی پیش از دریافت گواهی پایان کار از شهرداری در تهران بیش از هر زمان دیگری رایج شود و در سایر شهرهای پرمعامله نیز وضعیت مشابه بر معاملات ملکی حاکم است.

در واقع با تنگنای مالی سازنده ها برای تکمیل ساختمان به دلیل تورم مصالح از یکسو و استیصال خریداران و هیجان سرمایه‌گذاران از سوی دیگر حساسیت نسبت به خرید ساختمانی که واجد گواهی پایان کار است، به مراتب کمتر شده است. این شیوه معامله نیز در اغلب موارد دردسر محرز برای بهره بردار ساختمان تلقی می‌شود و مشکلاتی به دنبال دارد که بعضا حل آنها ماه ها و حتی شاید سال‌ها به طول می انجامد.

بررسی قوانین موجود مرتبط با صدور گواهی پایان کار نشان می‌دهد دست کم در دو عنوان قانونی به این موضوع پرداخته شده است. عنوان نخست قانون شهرداری ها مصوب دهه ۴۰ است که ماده ۱۰۰ آن به این موضوع اشاره دارد. شهرت این قانون ناشی از پرداختن آن به مساله نحوه ورود شهرداری به تخلفات ساختمانی و جرایمی است که به واسطه این تخلفات تعریف و پرداخت می‌شود تا تخلف شکل قانونی پیدا کند.

اما در تبصره هفتم این ماده قانونی ذکر شده که مهندسان ناظر ساختمانی مکلف هستند بر عملیات اجرایی ساختمانی که به مسوولیت آنها احداث می‌شود، از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبات فنی ضمیمه آن نظارت کرده و در پایان کار، مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی کنند.

در واقع تبصره مذکور به این موضوع اشاره دارد که پیش از صدور پایان کار باید مساله ایمنی سازه و مطابقت آن با نقشه و محاسبات فنی توسط مهندس ناظر تایید شود و گواهی مهندس ناظر به نوعی مبنای گواهی پایان کار است. در تبصره۸ این قانون نیز دفاتر اسناد رسمی مکلف شده اند گواهی پایان کار ساختمان را قبل از انجام معامله قطعی رویت کنند.

تله نساز و بفروشی برای خریداران ملک

مفاد ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها نشان می‌دهد روح حاکم بر قانون این است که گواهی پایان کار باید پس از اتمام عملیات ساختمانی و پیش از هر گونه معامله و تحویل ساختمان به بهره بردار جدید، توسط شهرداری صادر شود و مبنای صدور این گواهی نیز کنترلی است که مهندس ناظر در پایان پروژه انجام داده و نتیجه آن را گواهی می‌کند.

اما اشکال قانون مذکور این است که در آن به صراحت به ضرورت صدور گواهی پایان کار پس از اتمام ساخت‌وساز پرداخته نشده است و برداشت عمومی این است که اخذ پایان کار به عنوان یکی از اسناد نقل و انتقال سند ضرورت دارد و نیازی به دریافت این گواهی قبل از انعقاد قرارداد اولیه فروش ملک نیست.

این در حالی است که شهرداری های صرفا به ظاهر قانون مذکور استناد کرده اند و در نتیجه اصراری برای صدور گواهی پایان کار پیش از شروع بهره برداری از ساختمان ندارند. رفتار قانونی متناقض شهرداری ها زمانی آشکار می‌شود که بدانیم در زمان شروع ساخت‌وساز هر نوع عملیات ساختمانی پیش از دریافت پروانه از نظر شهرداری تخلف محسوب و با آن برخورد می‌شود.

در قانون شهرداری ها به موضوع لزوم اخذ پروانه ساختمانی پیش از شروع ساخت‌وساز اشاره صریح شده اما نقص قانون این است که قطعه دیگر پازل فعالیت ساختمانی در قانون مذکور در جای خود پیش‌بینی نشده و آن لزوم اخذ گواهی پایان کار پیش از شروع بهره برداری از بناست.

نتیجه این نوع برخورد با موضوع پایان کار، فروش ساختمان هایی است که بعضا برخی تجهیزات حیاتی بهره برداری مانند «جعبه برق» و «سنسورهای ضد حریق» در آنها نصب نشده و بهره بردار که می‌تواند خریدار ساختمان مذکور باشد، ماه ها با سازنده بابت اتمام عملیات ساختمانی درگیر می‌شود. به این ترتیب بازنده اصلی ناقص فروشی ساختمان در شهرها، بهره برداران و مصرف‌کنندگانی هستند که به دلیل نقص قانون، موضوع معامله ساختمان بدون پایان کار برای آنها عادی انگاری شده و در تله نساز و بفروشی می افتند.

این در حالی است که هم وظیفه شهرداری در حوزه تایید ایمنی ساختمان ها و هم اهمیت ایفای نقش شهرداری به عنوان ضامن حقوق بهره بردار ایجاب می‌کند این نهاد به عنوان مسوول حسن نظارت بر اجرای مقررات نسبت به لزوم دریافت پایان کار پیش از بهره برداری به همان اندازه که نسبت به لزوم دریافت پروانه پیش از ساخت‌وساز حساسیت دارد، مسوولانه عمل کند.

موضوع صدور پایان کار در قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان نیز مورد توجه قانون‌گذار بوده است. بر اساس ماده ۲۸ آیین نامه اجرایی ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، شهرداری ها و سایر مراجع صدور پروانه برای ساختمان هایی که طبق تشخیص ناظران و تایید سازمان نظام مهندسی ساختمان استان ، مقررات ملی ساختمان در آنها رعایت نشده باشد، تا زمان رفع نقص ، پایان کار صادر نخواهند کرد.

در واقع بر اساس این ماده قانونی شهرداری وظیفه دارد از صدور گواهی پایان کار برای بناهایی که مقررات ملی ساختمان در احداث آنها رعایت نشده، خودداری کند. استناد به همین قانون نشان می‌دهد شهرداری باید از بهره برداری از ساختمان های بدون پایان کار خودداری کند، چراکه ایمنی این ساختمان ها می‌تواند با توجه به نداشتن پایان کار زیر سوال باشد.

بنابراین شهرداری ها چه به لحاظ وظیفه قانونی که در زمینه کنترل ساخت‌وساز از نقطه شروع یعنی زمان صدور پروانه تا زمان بهره برداری دارند، چه به لحاظ وظیفه ای که در قبال حقوق شهروندی دارند و چه به لحاظ اصول شهرسازی باید نسبت به صدور پایان کار قبل از بهره برداری در ساخت‌وسازهای شهری اقدام کنند.

در عین حال رفع خلأ قانونی درباره الزام صدور پایان کار قبل از بهره برداری از ساختمان ها موضوعی است که باید توسط نهادهای دخیل در امر وضع مقررات شهری دنبال شود؛ کمااینکه موضوع پایان کار در قوانین فعلی نیز به حدی اهمیت دارد که ذیل همین عنوان قانونی در آیین نامه مذکور تاکید شده پایان کار تا زمانی که رفع نقص از ساختمان صورت نگرفته، نباید صادر شود.

عقد اولیه معامله (نوشتن مبایعه نامه) و به دنبال آن بهره برداری از ساختمان های بدون پایان کار اگرچه با علم و اطلاع خریدار صورت می‌گیرد و شیوع زیادی پیدا کرده است، اما دردسرهای زیادی به دنبال دارد. بهره برداری از ساختمان ناقص به لحاظ تجهیزات، تحمیل هزینه تکمیل به بهره بردار یا به اصطلاح خریدار که برای حل مشکلات خود ناگزیر به تامین تجهیزات می‌شود، عدم‌امکان صدور سند قطعی توسط دفاتر اسناد رسمی و مشکلاتی که به واسطه آن بر سر نقل و انتقال ملک تا زمان صدور پایان کار ایجاد می‌شود و نیز زیر سوال بودن ایمنی ساختمان با توجه به عدم‌بررسی انطباق بنا با مفاد پروانه و محاسبات مهندسی از جمله مشکلاتی است که برای بهره بردار ساختمان های بدون پایان کار ایجاد می‌شود.

دردسرهای دیگری نیز در صورت معامله املاک بدون پایان کار رخ می‌دهد که مربوط به معاملات در شهرهای ویلایی است. در تهران و کلان‌شهرها صدور سند بدون پایان کار صورت نمی‌گیرد اما در شهرهای شمالی این خط قرمز رعایت نمی‌شود و بعضا سند قطعی نیز صادر می‌شود. این در حالی است که ممکن است تجاوز به حریم سبز شهرها پس از صدور سند برای خریدار افشا شود.

ریشه مالی مماشات شهرداری

بررسی از علت مماشات شهرداری نسبت به صدور گواهی پایان کار قبل از هر نوع بهره برداری از ابنیه، آن هم در شرایطی که از نظر محتوای قوانین موجود ساختمان بدون پایان کار می‌تواند به منزله فقدان سلامت و ایمنی بنا و خطرآفرین بودن آن برای شهروندان تلقی شود، نشان دهنده ریشه مالی این مماشات است.

ماجرا از این قرار است که بخش عمده عوارض ساختمانی در زمان صدور پروانه توسط شهرداری تهران دریافت می‌شود و بخش دیگری نیز در پایان کار در زمان صدور گواهی «عدم‌خلاف» باید توسط مالکان ساخت‌وسازها به شهرداری پرداخته شود. به این ترتیب فقط یک هزینه جزئی باید در زمان صدور گواهی پایان کار پرداخت شود.

همین موضوع سبب می‌شود شهرداری ها نیز در قبال کنترل پایان کار قبل از بهره برداری با وجود تکلیفی که در قبال ایمنی شهر و شهروندان بر عهده دارند، حساسیتی نشان ندهند و پایان کار به یک گواهی ضروری صرفا برای انجام کارهای حقوقی از قبیل انتقال رسمی سند شناخته شود. در واقع مجوز نامرئی نساز و بفروشی همین سکوتی است که ظاهرا ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها در قبال زمان صدور گواهی پایان کار کرده و شهرداری ها به استناد ظاهر این قانون از ایفای تکلیف خود در قبال روح قانون و تکالیفی که به عنوان ضامن ایمنی و رعایت مقررات در شهر دارد، سرباز زد ه اند.

پایان کار فانتزی در پایتخت

تهران به کانون فروش یا بهره برداری از ساختمان های فاقد گواهی پایان کار تبدیل شده است.  در حالی که برابر مفاد قوانین موجود نداشتن گواهی پایان کار می‌تواند به منزله عدم‌تکمیل ساختمان و حتی فقدان ایمنی آن تلقی شود، اما شهرداری در قبال بهره برداری از ساختمان های بدون پایان کار سکوت کرده است.

اخیرا یک ساختمان در تهران که پنج سال قبل در جریان یک آتش سوزی فروریخت، با توافق مالک و شهرداری به صورت موقت مورد بهره برداری قرار گرفته و مقرر شده ظرف یکی دو ماه آینده نسبت به رفع نواقص ایمنی آن که مقدمه صدور گواهی پایان کار است، اقدام شود.

ساختمانی که از آن به عنوان یکی از مصادیق بهره برداری بدون پایان کار یاد می‌شود، کار ساخت خود را بدون پروانه ساختمانی صادر کرد و پروانه زمانی توسط شهرداری برای این بنا صادر شد که شاید حدود  ۸۰‌درصد از این پروژه تکمیل شده بود. البته این قبیل ساخت‌وسازها که بدون دریافت مجوز کلید می خورند، اغلب توسط شخصیت های حقوقی انجام می‌شود و سخت گیری برای اشخاص جدی تر است. اکنون نیز بهره برداری از ساختمان مذکور در حالی به شکل موقت آغاز شده که ظاهرا هنوز تاییدیه های ایمنی برای این ساختمان صادر نشده است.

اما مساله این است که در این قبیل پروژه ها هم بهره برداران، هم سازنده و سرمایه‌گذار هزینه این شکل از اجرای قانون توسط شهرداری را می پردازند، چراکه در صورت بروز هرگونه اتفاق، بیشترین هزینه به مالک، سازنده و بهره برداران تحمیل می‌شود و بازنده اصلی سهل انگاری در ممانعت از بهره برداری از ساختمان های بدون پایان کار آنها خواهند بود. با این حال نمونه این شکل از بهره برداری ها با اغماض نسبت به احراز رعایت اصول ایمنی در تهران کم نبوده و مصداق تنها ساختمان مذکور نیست. به نظر می‌رسد صدور پایان کار به این ترتیب آن را به یک گواهی فانتزی تبدیل می‌کند و نقش چندانی در ایفای حقوق شهروندان و رعایت اصول شهرسازی ندارد.