مذاکرات برجام بر بازار مسکن تاثیر گذاشت؟

قیمت واقعی آپارتمان های پایتخت طی ۱۰ ماه ۲۲‌ درصد افت کرد.

کد خبر: ۶۰۴۳۴۷

۰۷ بهمن ۱۴۰۰

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای‌اقتصاد، تقابل رفتاری دو نگاه در بازار مسکن طی اولین ماه از زمستان، به نفع «ثبات نسبی قیمت آپارتمان» رقم خورد. دی ماه امسال از یکسو «بازدهی منفی بازارهای رقیب مسکن» زمینه ورود سرمایه به حوزه خرید ملک را فراهم کرد و از سوی دیگر، «پیش‌بینی‌های کاهشی درباره قیمت ملک در پسابرجام» بازیگران ملکی را به تامل درباره «زمان اقدام» واداشت.

برآیند این دو وضعیت متفاوت در نهایت به شکل «خرید و فروش غیرهیجانی آپارتمان» در مناطق مختلف تهران عمل کرد؛ به‌طوریکه حجم معاملات خرید و همچنین نبض قیمت فروش در دی ماه، بدون تغییر جدی نسبت به آذر در کارنامه زمستانی بازار به ثبت رسید. موضوع با اهمیت «تداوم افت قیمت واقعی مسکن» است که از تیر ماه امسال شروع شد. در حال حاضر متغیرهای بنیادی در این بازار از «استعداد بالا برای تخلیه حباب قیمت» حکایت دارد. اگر عامل محرک خریدهای غیرمصرفی دوباره فعال نشود، می‌توان به «برگشت قیمت‌ملک تا سطح متعارف» امیدوار بود. میانگین و تغییرات ماهانه قیمت مسکن ۲۲ منطقه تهران بررسی شد.

برنده تقابل دو نیروی متفاوت در بازار مسکن دی ماه مشخص شد. تازه ترین گزارش رسمی از تغییرات قیمت و نبض معاملات مسکن در اولین ماه زمستان حکایت از آن دارد که انتظارات افزایشی مغلوب شدند، به نحوی که تغییر ماهانه قیمت مسکن در حد ریزنوسان یک‌درصدی رقم خورد. به این ترتیب خوش‌بینی درباره آینده بازار مسکن تحت‌تاثیر دریافت اخبار امیدوارکننده از وضعیت متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها (مذاکره برای رفع تحریم‌ها) توانست بر انتظارات بدبینانه غالب و مانع از رشد محسوس قیمت مسکن شود. نتیجه غلبه برجامی در بازار مسکن دی ماه به شکل تغییرات نزدیک به صفر قیمت در این بازار ظاهر شد، به نحوی که میانگین قیمت مسکن در معاملات اولین ماه زمستان در مقایسه با آذر فقط حول و حوش ۳۰۰‌هزار تومان افزایش پیدا کرده است.

بر اساس تازه ترین گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن در دی ، حجم معاملات مسکن در ماهی که گذشت در حد ۵/ ۰‌درصد افزایش نسبت به آذرماه را تجربه کرد و تعداد معاملات ثبت شده طی اولین ماه زمستان حول و حوش ۹‌هزار و ۸۰۰ فقره باقی ماند. میانگین قیمت مسکن نیز با افزایش یک‌درصدی به ۳۲‌میلیون و ۹۴۰‌هزار تومان رسید و از رسیدن به کانال ۳۳‌میلیون تومانی بازماند.

تغییرات نقطه ای حجم معاملات مسکن دی ماه ۱۴۰۰ نیز ۳/ ۱۷۹‌درصد بوده است، به این معنا که معاملات نزدیک ۱۰‌هزار فقره ای مسکن رشد بیش از ۱۷۹‌درصدی نسبت به تعداد معاملات انجام شده در دی ۱۳۹۹ را تجربه کرده است. این رشد قابل‌توجه معاملات اگرچه به منزله خروج بازار مسکن از رکود نیست اما نشان دهنده بازگشت گروهی از متقاضیان مصرفی مسکن به بازار است؛ چراکه تقاضای سفته بازی و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن هیچ‌گاه به حدی پرتعداد نیست که بتواند چنین رشد قابل‌توجهی را رقم بزند.

همچنین تغییرات نقطه ای قیمت مسکن به روشنی نشان دهنده کند شدن روند رشد قیمت در سال‌جاری است. میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در معاملات دی امسال نسبت به دی پارسال فقط ۳/ ۲۰‌درصد رشد کرده و این در حالی است که تورم نقطه ای مسکن در دی ۱۳۹۹ نسبت به ماه مشابه در سال ۱۳۹۸ حدود ۹۸‌درصد بوده است. به این ترتیب روند کاهش تورم نقطه ای مسکن که نشان دهنده کاهش سرعت رشد قیمت مسکن است، مشهود بوده و انتظار می‌رود مثل همه دوره های رونق - رکود مسکن، این نرخ همچنان مسیر کاهشی را ادامه دهد و به محدوده یک رقمی میل کند.

انتظارات پوچ در بازار مسکن

در نگاه کلی به تازه ترین آمارهای رسمی می‌توان ادامه ثبات نسبی که چند ماهی است در بازار مسکن برقرار شده را تایید کرد و مشخص است که محاسبات ذهنی برخی از سرمایه‌گذاران و سوداگران بازار مسکن درباره رشد قابل‌توجه قیمت مسکن همزمان با ایام شب عید و رونق سنتی معاملات، درست از آب در نیامده است.

اخیرا در گزارشی با عنوان «خرید ۲ ماهه در بازار مسکن» به این موضوع پرداخته شده بود که در یکی از سه گروه معامله گران اصلی بازار مسکن در آذر، در کنار متقاضیان تبدیل به احسن و سرمایه‌گذاران، از جنس خریداران سفته باز بوده اند. این خریداران از دسته مشتریان سال ۹۸ بازار مسکن هستند که در آن مقطع زمانی پرتعداد بودند اما در آذر و دی از تعدادشان کاسته شده است.

این گروه از سوداگران را می‌توان «سرمایه‌گذاران موقت بازار مسکن» خطاب کرد که در دو ماهه آذر و دی حضور پررنگی در بازار داشته اند و انگیزه آنها، معامله به قصد فروش ملک ظرف دو تا سه ماه پیش رو همزمان با بالا رفتن دمای معاملات مسکن در شب عید است.

سرمایه‌گذاران موقت تحت‌تاثیر هیجان ارزی پاییز امسال که ناشی از انتشار اخبار منفی درباره متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها بود، تصمیم گرفتند وارد بازار مسکن شوند. نیروی وارد شده از ناحیه این گروه در بازار مسکن از جنس «انتظارات افزایشی» بوده و آنها با این تصور که قرار نیست مذاکرات به نتیجه مثبتی برسد و از طرفی با توجه به بازدهی منفی بازارهای موازی، برآوردی از افزایش تقاضای خرید سرمایه ای و تبدیل به احسنی در بازار مسکن شب عید انجام دادند.

نتیجه برآورد صورت گرفته با مبنای غلط این بود که احتمالا بازار مسکن با افزایش تقاضا در سه‌ماه دی تا اسفند روبه‌رو می‌شود و آنها می‌توانند خریدهای آذر و اوایل دی را با قیمت‌های بالاتر در ماه های بعدی به فروش برسانند و از خرید و فروش کوتاه‌مدت خود با وجود رکود حاکم بر بازار سود قابل‌توجهی در حد ۱۰ تا ۲۰‌درصد کسب کنند.

این تصور در میان گروهی از سازنده ها و فروشنده های بازار مسکن نیز رسوخ پیدا کرده بود و آنها نیز انتظارات افزایشی داشتند و به همین خاطر در دی ماه نه تنها بر تعداد آپارتمان های فایل شده برای فروش افزوده نشد، بلکه قیمت‌های پیشنهادی اعلامی در این ماه نیز به طور میانگین ۳‌درصد رشد پیدا کرد؛ متغیری که  از آن به عنوان «تورم پنهان» یاد می‌کند.  در دی ماه تورم پنهان مسکن ۳‌درصد محاسبه شد اما قیمت قطعی نشان می‌دهد در زورآزمایی نیروهای برون زای بازار مسکن، انتظارات افزایشی در برابر انتظارت برجامی که با توجه به اخبار مثبت درباره مذاکرات، از جنس انتظارات کاهشی بوده است، مغلوب شد.

واقعیت این است که طی سال‌های اخیر وضعیت بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری تحت‌تاثیر «انتظارات» قرار دارد و این متغیر به یکی از اصلی ترین جهت دهنده های بازار مسکن تبدیل شده است. در مقاطعی که انتظارات منفی درباره آینده بازار مسکن غالب باشد، وضعیت بازار مسکن حتی با وجود رکود معاملات تورمی بوده و در مقاطعی که انتظارات مثبت و خوش‌بینانه در میان فعالان بازار مسکن بیشتر از انتظارات منفی باشد، ثبات به دنبال آن رقم خورده است.

متغیر انتظارات نیز طی کمتر از چهار سال اخیر بیش از هر چیز تحت‌تاثیر وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها یعنی مذاکرات برای رفع تحریم‌هاست. این ریسک متغیر غیراقتصادی بود که در سال ۹۷ زمینه ساز صعود نرخ ارز و شروع جهش بی سابقه قیمت مسکن شد. اکنون نیز تغییر وضعیت مثبت و کاهش ریسک متغیر غیر‌اقتصادی سبب شده ثبات نسبی در بازار مسکن به شکل محدود شدن تغییرات قیمت مسکن در حد ریزنوسان و نیز افزایش نسبی حجم معاملات ناشی از آرامش قیمتی حاکم بر بازار نمود پیدا کند. به این ترتیب به نظر می‌رسد مادامی که اخبار امیدوارکننده‌ای درباره آینده مذاکرات دریافت می‌شود، انتظارات افزایشی در بازار مسکن را می‌توان پوچ تلقی کرد.

البته متغیر غیراقتصادی تنها نیروی برون زای جهت دهنده به بازار مسکن نیست. نیروهای دیگری از قبیل سیاستگذاری اقتصادی تورم زا و نیز بازدهی سایر بازارها نیز از جمله نیروهای برون زای موثر بر بازار مسکن به شمار می آیند. در دی ماه ریسک متغیر غیراقتصادی با ادامه روند مذاکرات کاهش یافت اما نیروی وارد شده به این بازار از ناحیه سیاستگذار اقتصادی جهت مخالف داشت، چراکه طی یکی دو ماه اخیر روند رشد پایه پولی از طریق استقراض غیرمستقیم از بانک مرکزی ادامه پیدا کرده و عملا حرکت ماشین چاپ پول متوقف نشد. این شیوه استقراض غیرمستقیم از بانک مرکزی به افزایش تورم عمومی منجر می‌شود، طوری که در نهایت پایه پولی نرخ رشد چشمگیری در آذر ماه داشته و تغییرات نقطه ای آن به ۶/ ۳۷‌درصد رسیده است. رشد پایه پولی نیز منجر به رشد نقدینگی شده است، طوری که تغییرات نقطه ای آن در ماه پایانی پاییز ۴۱‌درصد بوده است.

یکی دیگر از نیروهای برون زای بازار مسکن که جهتی مخالف نیروی وارد شده از ناحیه متغیر غیراقتصادی دارد، وضعیت بازارهای موازی است. در ماه گذشته همه بازارهای موازی با افت نرخ بازدهی روبه‌رو بودند؛ به این ترتیب که بازدهی ماهانه بورس در دی ماه منفی ۳‌درصد، بازدهی دلار منفی ۷ و بازدهی سکه منفی ۶‌درصد محاسبه شده است. اگرچه این حجم از زیان در گزارش بازدهی بازارهای موازی می‌تواند زمینه ساز تبدیل مسکن به کانون امن جذب سرمایه شود، اما در عمل نتیجه زورآزمایی این نیرو با نیروی ناشی از کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی و اخبار امیدبخش درباره آینده مذاکرات، غلبه نیروی برجامی بوده است.

در شرایطی که کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی ادامه پیدا کند، تنها چیزی که می‌تواند زمینه ساز رشد جزئی قیمت مسکن را فراهم کند، افزایش تقاضای خرید مسکن در بازارگرمی شب عید است. اما نباید از نظر دور داشت که به دنبال رکود سنگین معاملات اصلا چیزی به اسم رونق شب عید از ناحیه خریداران مصرفی وجود نداشته و خریدهای شب عید نیز از سوی سفته بازان و سرمایه‌گذاران انجام شده است.

کاهش ۲۲‌درصدی قیمت واقعی مسکن

نقطه ای که امروز بازار مسکن در آن ایستاده اگرچه هنوز نقطه ایده آلی نیست، اما به مراتب بهتر از جایگاه این بازار در سه سال گذشته است. روند افت قیمت واقعی مسکن از تیرماه امسال آغاز شده و همچنان ادامه دارد. مقصود از قیمت واقعی مسکن، قیمتی است که از تفاضل تورم عمومی با نرخ تورم مسکن به دست می آید. قیمت واقعی مسکن از ابتدای امسال تا پایان دی ماه در مجموع ۲۲‌درصد افت کرده که ناشی از پایین تر بودن سرعت رشد قیمت مسکن در مقایسه با سرعت رشد نرخ تورم عمومی است.

از ابتدای سال‌جاری تاکنون اگرچه قیمت اسمی مسکن ۶/ ۸‌درصد رشد کرده و بازار مسکن بازدهی اندکی داشته است، اما این بازدهی به مراتب کمتر از بازدهی بازارهای موازی بوده است. در طول ۱۰ ماهه نخست امسال بازدهی دلار و سکه به ترتیب ۱۳ و ۱۲‌درصد بوده و بازدهی زیر ۱۰‌درصدی مسکن به مراتب از آنها کمتر است. استمرار این روند می‌تواند به کاهش هرچه بیشتر تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بینجامد و با کوتاه شدن دست متقاضیان غیرمصرفی مسکن، می‌توان امیدوار بود متقاضیان مصرفی به تدریج با احیای قدرت خرید خود بتوانند روانه بازار شوند.

البته بازدهی بورس در ۱۰ ماهه نخست امسال روند متفاوتی داشته و تغییرات شاخص بورس در این مدت منفی ۱/ ۲‌درصد بوده است. با وجود این ماجرای بازدهی منفی بورس را نمی‌توان بدون در نظر گرفتن رکود فرسایشی ناشی از مداخله سیاستگذار در بازار سرمایه تحلیل کرد. کارشناسان بورس معتقدند بازار سرمایه به لحاظ متغیرهای بنیادین آماده رشد و رونق است اما مداخله دولتی سبب شده این بازار کارکرد طبیعی خود را از دست بدهد.

وضعیت متغیرهای بنیادین بازار مسکن

در بازار مسکن نیز متغیرهایی وجود دارد که می‌توان از آنها به عنوان متغیر بنیادین یاد کرد. به عنوان مثال نسبت قیمت به اجاره مسکن (P/ R) که از آن به عنوان حباب سنج مسکن یاد می‌شود، مدت هاست از سقف سنتی خود عبور کرده و این یعنی قیمت مسکن حباب آلود است و باید از اضافه پرشی که داشته، بازگردد. افزون بر این، رکود سرمایه‌گذاری ساختمانی نشانه دیگری از این واقعیت است که فعالان بازار مسکن دریافته اند برای پاسخ به نیاز خرید مسکن فعلی نیاز فوری به سرمایه‌گذاری جدید وجود ندارد و خانه های موجود در بازار نیز ماه هاست در صف فروش باقی مانده اند، چراکه متقاضیان خرید استطاعت پرداخت بهای آنها را ندارند و دلیلی برای سرمایه‌گذاری بیشتر در این بازار وجود ندارد.

بنابراین وضعیت متغیرهای بنیادین بازار مسکن نیز منعکس کننده این واقعیت است که دلیلی برای جهش قیمت مسکن در این بازار وجود ندارد و از طرفی ادامه رکود نیز با توجه به میزان تقاضای مسکن و تعداد خانه های موجود برای پاسخ به این تقاضا، دور از انتظار است. در شرایط فعلی این وضعیت متغیر غیراقتصادی است که می‌تواند سرنوشت بازار مسکن را در سال آینده رقم بزند؛ کما اینکه در دی ماه نیز غلبه برجامی در بازار مسکن توانست مانع از رشد قیمت با وجود تحمیل نیروی ناشی از انتظارات افزایشی در این بازار شود.

متغیر غیراقتصادی یعنی مذاکرات احیای برجام در طول سه سال و نیم اخیر بازیگردان اصلی بازار مسکن بوده که وضعیت آن، تعیین کننده نقش بازیگران این بازار بوده است. در حال حاضر وضعیت بازیگردان اصلی بازار مسکن نشان می‌دهد اگر به سمت حصول نتیجه مثبت پیش برویم، می‌توان انتظار داشت متغیرهای بنیادین موثر بر بازار مسکن اثر خود را به شکل «تغییرفاز» روی بازار بگذارند. این تغییر فاز به شکل ثبات نسبی قیمت و افزایش حجم معاملات می‌تواند منعکس شود. اما اثرگذاری این متغیر منوط به این است که به طور کامل بر نیروهای برون زایی که آثار منفی آنها بر بازار مسکن در ماه های اخیر مشهود بوده، غلبه پیدا کند.

مادامی که مذاکرات تا حصول نتیجه نهایی ادامه پیدا می‌کند، نیروهایی با جهت های متفاوت در بازار مسکن اثرگذار هستند. این نیروها در تقابل با یکدیگر قرار دارند و باید دید در هر زمان وزن کدام یک از دیگری بیشتر می‌شود و کدام یک غالب خواهند شد. این در حالی است که کسب نتیجه نهایی در مذاکرات رفع تحریم‌ها می‌تواند آرامش و ثبات پایدار را به بازار مسکن بازگرداند.

استطاعت خریداران مسکن در دی ماه

بررسی جزئی تر آمار رسمی مربوط به قیمت و معاملات مسکن به لحاظ سهم گروه های قیمتی و سنی مختلف در دی ماه می‌تواند انعکاس دقیق تری از استطاعت متقاضیان خرید مسکن در بازار فعلی ارائه کند.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده شهر تهران در دی ماه نشان می‌دهد به لحاظ مساحت، واحدهای مسکونی با زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع سهمی معادل ۵/ ۵۸‌درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده اند. همچنین ۵/ ۶۲‌درصد از واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت مسکن در شهر تهران یعنی ۳۲‌میلیون و ۳۴۰‌هزار تومان معامله شده اند. همچنین ۹/ ۴۸‌درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۲‌میلیارد تومان اختصاص داشته است.

همچنین بررسی توزیع واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در دی ماه ۱۴۰۰ حاکی از این است که از مجموع ۹‌هزار و ۸۱۶ واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۶/ ۳۳‌درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده اند. سهم مذکور در مقایسه با دی ماه پارسال حدود ۴/ ۵ واحد‌ درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بالا در سایر گروه ها به‌ویژه گروه های ۱۱ تا ۱۵ و ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت افزوده شده است.  توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در دی ماه نیز حاکی است منطقه پنج با سهم ۸/ ۱۴‌درصدی از کل معاملات ماهانه مسکن، در صدر فهرست مناطق پرمعامله قرار گرفته است. پس از آن نیز مناطق ۱۰ و ۴ با سهم ۱۰ و ۸/ ۸‌درصدی به ترتیب در رتبه های بعدی قرار دارند.