مقایسه بازار مسکن و بورس + تحلیل

دو بازار مهم کشور حال و روز نامناسبی را تجربه می‌ کنند. سقوط قیمت سهام در تالار شیشه ای همچنان ادامه دارد و سرمایه‌ گذاران دیگر انگیزه ای برای ماندن در این بازار ندارند. آنگونه که تحلیلگران می گویند متوسط نسبت قیمت بر درآمد بورس که در دنیا معمولا در سطوحی بین ۱۵ تا ۲۰ واحد نوسانات محدودی را تجربه می‌ کند، در بورس تهران با تعدیل ۷۵‌ درصدی طی ۱۷ ماه گذشته در حال نزدیک شدن به ۵ مرتبه است.

کد خبر: ۶۰۳۹۲۵

۰۶ بهمن ۱۴۰۰

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای‌اقتصاد، تعدیلی که نه به دلیل رشد سودآوری شرکت‌ها بلکه ناشی از سقوط بی پایان قیمت سهام در تالار شیشه ای بوده است. با این حال همچنان خریداری در این بازار مشاهده نمی‌شود و در مقابل شاهد فرار سرمایه ها از بازاری هستیم که می‌تواند نقشی مولد در اقتصاد کشور ایفا کند. تمامی راه حل های سیاستگذار نیز در 534 روز گذشته نتوانسته سایه رکود را از سر این بازار بردارد.

در بازار مسکن اما شرایط کاملا معکوسی حاکم است؛ قیمت‌ها همچنان به صعود ادامه می‌دهند و در کنار این ابرحباب شکل گرفته در بازار ملک، شاهد افزایش تعداد اجاره نشین ها هستیم. این شرایط سبب شده که قطب نمای ملکی که همانا نسبت قیمت بر اجاره است، به حدود 30 مرتبه افزایش یابد. متغیری که در دنیا معمولا حداکثر 20 واحد است. این دو دماسنج نشان می‌دهند سیاستگذار اقتصادی راه را به اشتباه پیموده است و هم در خصوص کیفیت تصمیمات و هم فرجام آنها شکست خورده است؛ جایی که متولیان اقتصادی کشور به جای افزایش نسبت P/ E در بازار سهام البته به روش درست و بنیادی، با تصمیمات و سیاست‌های در پیش گرفته، سبب شده اند نسبت P/ R مسکن سر به فلک بکشد.

واقعیت آن است که وضعیت نامناسب فضای کسب و کار سبب شده دیگر انگیزه ای برای سرمایه‌گذاری در فعالیت‌های مولد اقتصادی وجود نداشته باشد و همین موضوع چشم انداز اقتصاد کشور را مبهم کرده و در نتیجه پتانسیلی برای رشد قیمت سهام که تابعی از این چشم انداز هستند، باقی نگذاشته است. در بازار مسکن اما برعکس، آینه کدر اقتصادی سبب شده شاهد کوچ سرمایه های سرگردان برای پوشش انتظارات تورمی باشیم. بررسی ها نشان می‌دهد با دو کار می‌توان هر دو بازار و در نهایت اقتصاد را نجات داد. «جذاب سازی تشکیل سرمایه ثابت» یا همان سرمایه‌گذاری و همزمان با آن «جاذبه زدایی از فعالیت‌های غیرمولد» که مصداق آن ملاکی است. دو راهکاری که می‌تواند همزمان بورس و مسکن را نجات دهد.

P/ E بورس چه می گوید؟

نسبت قیمت بر درآمد یا P/ E از جمله مهم‌ترین ابزارهای تحلیل بنیادی است. این نسبت از تقسیم قیمت بر سود هر سهم شرکت به دست می آید. بنابراین، اگر P/ E یک سهم 10 باشد، به این معنی است که سرمایه‌گذاران حاضرند 10 ریال برای هر یک ریال از سود شرکت سرمایه‌گذاری کنند و این عدد، نرخ بازگشت سرمایه 10‌درصدی سالانه را در مورد سهام شرکت (با فرض تقسیم کامل سود) نشان می‌دهد.

این نسبت در بورس تهران به طور تاریخی حدود 7 مرتبه است اما در ابرنوسان ها، تغییرات چشمگیری را تجربه می‌کند. در این راستا مردادماه سال 99 یعنی درست زمانی که شاخص کل سهام سطوح 2‌میلیون واحدی را پشت سر گذاشته بود، متوسط نسبت قیمت به درآمد بازار نیز از 22 مرتبه فراتر رفت و در 17 ماه اخیر با تخلیه حباب بازار شاهد تعدیل بیش از 75‌درصدی این نسبت بودیم؛ به‌طوری که تازه ترین تحلیل ها نشان می‌دهد متوسط P/ E پیشرو بازار در حال نزدیک شدن به سطح 5 واحدی است.

به این ترتیب همواره صعود یا سقوط قیمت‌ها بوده که در تعیین مسیر این قطب نمای آینده نگر تاثیر داشته و مخرج کسر که همانا سودآوری بنگاه های اقتصادی است نقشی ایفا نمی کند. در دنیا اما شرایط به‌گونه دیگری است. ثبات اقتصادی و سیاسی و چشم انداز روشن سبب می‌شود نسبت P/ E همواره در سطوحی معقول، منطقی و بدون تغییرات جدی و ناگهانی قرار داشته باشد. این نسبت در دنیا معمولا بین 20 تا 25 مرتبه در نوسان است. در تعیین مسیر این نسبت اما سودآوری شرکت‌ها نقش جدی تری را بازی می‌کند؛ به طوری که با رشد سود (مخرج کسر)، قیمت سهم ها نیز افزایش یافته تا عموما شاهد پایداری این قطب نما در محدوده ذکر شده باشیم.

در ایران اما با رشد حبابی قیمت‌ها (همانند اتفاقی که در ماه های نخست سال 99 افتاد) شاهد سر به فلک کشیدن متوسط نسبت قیمت بر درآمد بازار هستیم (این نسبت در مرداد 99 به 22 مرتبه افزایش یافت) و با تغییر مسیر بازار و تخلیه حباب شکل گرفته، باز هم صورت کسر وارد عمل می‌شود و نسبت مذکور را حتی از سطوح تاریخی آن کمتر می‌کند، بدون آنکه نگاهی به سودآوری شرکت‌ها (مخرج کسر) شود.

P/ R؛ حباب سنج بازار مسکن

فاصله میان قیمت و اجاره مسکن یک شاخص جهانی است که به عنوان حباب سنج در بازار مسکن به کار می‌رود. با محاسبه نسبت میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی نسبت به میانگین اجاره بهای ماهانه هر مترمربع آپارتمان نسبت موسوم به «P/ R» به دست می آید که مقدار آن نشان می‌دهد آیا بازار مسکن دچار اضافه پرش قیمت مسکن شده و باید منتظر تخلیه حباب بود یا نه؟

به واسطه این نسبت همچنین می‌توان پیش‌بینی کرد که چه زمانی رشد قیمت مسکن آغاز می‌شود. هر زمان این نسبت به حداقل معمول نزدیک شود می‌توان این‌طور نتیجه گیری کرد که به زودی قیمت مسکن دچار جهش خواهد شد. بررسی ها نشان می‌دهد هم اکنون این نسبت در تهران نزدیک سطح عددی ۳۰ و میانگین سه دهه گذشته آن، ۲۱ بوده است. این در حالی است که متعارف جهانی P/ R حداکثر به 20 واحد می رسد. این شدت رشد غیرمتعارف «قیمت ملک در ایران» اما ریشه در «سیاستگذاری غلط» دارد.

جابه جایی دماسنج ها

همان‌طور که گفته شد متولیان اقتصادی کشور به جای افزایش نسبت P/ E در بازار سهام البته به روش درست و بنیادی، با تصمیمات و سیاست‌های در پیش گرفته، سبب شده اند نسبت P/ R مسکن سر به فلک بکشد. موضوعی که نشان می‌دهد سیاستگذار اقتصادی راه را به اشتباه پیموده و هم در خصوص کیفیت تصمیمات و هم فرجام آنها شکست خورده است.

در شرایط فعلی وضعیت نامناسب فضای کسب و کار و چشم انداز مبهم اقتصاد کشور، انگیزه سرمایه‌گذاری در فعالیت‌های مولد اقتصادی را به شدت کاهش داده تا در بازار سهامی که تابعی از همین چشم انداز است، توانی برای رشد واقعی سود شرکت‌ها و در نهایت افزایش قیمت‌ها باقی نماند. این مهم اما در بازار مسکن به شکلی عکس نمود یافته است؛ جایی که انتظارات تورمی و هزینه صفر به رشد حبابی ملک منجر شده است. اما راهکار چیست؟ و چگونه می‌توان دو بازار «بورس» و «مسکن» را همزمان نجات داد؟

نسخه «فیک» یا «اصل»؟

در این میان رئیس دولت سیزدهم در آغاز فعالیت خود تاکید کرده بود که در نظر دارد «مسیر سرمایه‌گذاری در کشور را از بیراهه (ورود به بازارهای غیرمولد) به سمت شاهراه رونق اقتصادی (بخش واقعی و مولد) تغییر دهد.» هرچند دولت سیزدهم تاکنون هیچ برنامه علمی در این خصوص ارائه نکرده است اما پرواضح است که عملی شدن این شعار از دو مسیر می گذرد.

مسیر اول «جذاب سازی تشکیل سرمایه ثابت» یا همان سرمایه‌گذاری که سبب روشن شدن موتور بخش واقعی اقتصاد خواهد شد و مسیر دوم «جاذبه زدایی از فعالیت‌های غیرمولد» که مصداق اصلی آن ملاکی است و از طریق اعمال «مالیات سالانه» ممکن خواهد بود. سیاستگذار اما برای هر دو بازار راه حل های جعلی در پیش گرفته است. در بازار مسکن از «ساخت یک‌میلیون مسکن» در سال سخن می گوید و در بازار سهام نیز یک روز مصر است با ۱۰ فرمان حمایتی بورس را احیا کند و روز دیگر از اختصاص بخشی از منابع صندوق توسعه ملی به این «نابازار» سخن می گوید، آن هم در شرایطی که به گفته کارشناسان مالی، نیاز اصلی یک بازار سهام کارآمد، نه پول پاشی از محل منابع عمومی، بلکه تطبیق ریزساختارهای بورس با پیش نیازهای شکل گیری بازارهای شفاف و کارآمد و بسترسازی برای بهبود فضاست.

راه نخست: جذاب سازی سرمایه‌گذاری

تشکیل سرمایه‌گذاری ثابت در اقتصاد ایران طی یک دهه گذشته، روندی پیوسته نزولی داشته است. طی یک سال گذشته عواملی مانند تشدید تحریم‌های خارجی، کاهش واردات ماشین آلات و تجهیزات، افزایش نااطمینانی و ریسک سرمایه‌گذاری در اقتصاد و همچنین کاهش پرداخت های عمرانی دولت، موجب کاهش میزان سرمایه‌گذاری اقتصاد شده است. ضمن آنکه کاهش نرخ سرمایه‌گذاری در اقتصاد ایران متاثر از عوامل متعدد ساختاری، سیاست‌های داخلی و عوامل برون زاست.

اولین و مهم‌ترین عامل اثرگذار بر کاهش سرمایه‌گذاری، تورم مزمن و بی ثباتی اقتصاد کلان است. تورم ساختاری و مزمن اقتصاد ایران موجب بی ثباتی بازارها، کاهش کارآیی برنامه ریزی اقتصادی، افزایش انگیزه سفته بازی و کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری بلندمدت شده است. علاوه بر آن، بی ثباتی قیمت‌ها زمینه دخالت های مستقیم دولت در اقتصاد و اخلال در بازارها و در نتیجه کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری را فراهم کرده است.

یکی دیگر از عوارض رشد بالای نقدینگی و تورم مزمن، بی ثباتی نرخ ارز و بی ثباتی و ناکارایی سیاست‌های ارزی در اقتصاد ایران است. طی چند دهه گذشته، دولت ها بدون توجه به ریشه اصلی تورم، همواره تلاش کرده اند از لنگر اسمی نرخ ارز برای کنترل انتظارات تورمی و همچنین کنترل هزینه واردات استفاده کنند. این مساله، از یک طرف منجر به بروز شوک های ارزی در فواصل چند سال و از طرف دیگر، منجر به صنعتی زدایی در اقتصاد ملی و کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری بلندمدت برای تولید کالاهای قابل مبادله در داخل کشور شده است.

از این رو یکی از مهم‌ترین راهکارها برای نجات هر دو بخش بورس و مسکن، جذاب سازی تشکیل سرمایه ثابت یا همان سرمایه‌گذاری است که دو بخش ساختمان و ماشین آلات را در برمی‌گیرد و به عبارتی همان فعال کردن بخش مولد اقتصاد کشور است. بهبود محیط کسب و کار از طریق حذف بی ثباتی ها، پرهیز از مداخلات دولتی و قیمت‌گذاری های دستوری و مواردی از این دست است که می‌تواند منجر به افزایش جذابیت سرمایه‌گذاری و روشن کردن موتور بخش مولد اقتصاد کشور شود. در چنین شرایطی است که تقویت پتانسیل های بنیادی بازار سهام و بنگاه های بورسی به برجسته شدن نقش بازار سرمایه در بخش واقعی و مولد اقتصاد می انجامد.

مسیر دوم: جاذبه زدایی از فعالیت‌های غیرمولد

اما در کنار جذاب سازی سرمایه‌گذاری لازم است سیاستگذار با تدابیری از فعالیت‌های غیرمولد که مصداق اصلی آن بازار مسکن و ملاکی در آن است، جاذبه زدایی کند. یک بخش از این جاذبه زدایی به همان حذف بی ثباتی ها و کاهش انتظارات تورمی بازمی‌گردد؛ چرا که شتاب گرفتن انتظارات تورمی باعث می‌شود تا شاهد افزایش جذابیت سرمایه‌گذاری در چنین بازارهایی و رشد بازدهی اسمی دارایی های مالی و واقعی باشیم، نوعی از سرمایه‌گذاری که جزو تشکیل سرمایه ثابت نبوده و از این رو فعالیت مولد به شمار نمی روند.

در حال حاضر فرسایشی شدن رکود بازار سرمایه و در کنار آن هزینه صفر ملاکی در کشور سبب شده تا شاهد کوچ منابع از بورس به مسکن باشیم. از این رو در کنار جذاب سازی تشکیل سرمایه ثابت لازم است از بازارهای غیرمولد نیز جاذبه زدایی شود. تنها راهکار برای جلوگیری از چنین وضعیتی همان‌طور که تجربیات جهانی نیز نشان می‌دهد، هزینه دار کردن فعالیت در بازار ملک است.

باید توجه داشت بخشی از ورود سرمایه ها به فعالیت‌های غیرمولد برای سفته بازی است که مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند آن را کنترل کند اما مساله فعلی اقتصاد ایران و بازار، احتکار سرمایه به‌ویژه در بازار ملک است؛ از این رو مالیات بر عایدی سرمایه نمی‌تواند جوابگو باشد. آمارها نشان می‌دهد طی سال‌های اخیر، حجم سرمایه‌گذاری ساختمانی و نه ملاکی در کشور به کمتر از نصف شرایط طبیعی خود نزول کرده است و در مقابل شاهد بزرگ شدن حباب قیمت مسکن هستیم که نشان‌دهنده وضعیت غیرعادی در این بازار است.

در الگوی جهانی تنظیم بازار مسکن با مالیات اثبات شده است. مقابله با سفته بازی و سوداگری ملکی بدون استفاده از اهرم مالیات اصلی غیرممکن است، حتی اگر مالیات های فرعی فعال شود. این در حالی است که طی سال‌های اخیر تنها مالیات های فرعی، همچون وضع «مالیات بر خانه های خالی» و «مالیات بر خانه های لوکس» بوده که موردتوجه سیاستگذاران قرار گرفته است اما لازم است سیاستگذار از ابزار «مالیات سالانه» به این منظور بهره جوید.