ارسال پیامک تکمیل ثبت‌ نام برای برخی متقاضیان مسکن حمایتی

مشمولان طرح خانه سازی دولتی در اولین فراخوان برای تکمیل پروسه ثبت‌نام در این طرح، با سه پرسش بی جواب در خصوص «قیمت نهایی»،« محل ساخت» و«زمان تحویل واحدها» مواجه شدند.

کد خبر: ۶۰۳۲۸۷

۰۴ بهمن ۱۴۰۰

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، اولین فراخوان از مشمولان طرح خانه سازی دولتی در قالب ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال، به دلیل مواجهه متقاضیان واجد شرایط فراخوانده شده با فرآیند پیش فروش وارونه، منجر به شوکه شدن این دسته از متقاضیان شد.

برخی از متقاضیانی که در پاییز امسال و به دنبال بازگشایی امکان ثبت‌نام در طرح خانه سازی دولتی اقدام به بارگذاری مدارک اعلام شده در سامانه مربوطه کرده بودند، زمستان امسال و طی روزهای اخیر برای تکمیل پروسه ثبت‌نام به عوامل تکمیل پرونده تقاضا برای قرار گرفتن در فهرست مشمولان این طرح ارجاع داده شدند.

ظرف هفته ها و روزهای اخیر پیامکی به برخی از ثبت‌نام کننده های طرح ساخت یک ‌میلیون مسکن در سال ارسال شد که از آنها خواسته شده بود به منظور تکمیل پروسه ثبت‌نام وتشکیل پرونده در زمان مشخص به عوامل ثبت‌نام کننده مراجعه کنند. متقاضیان شهر تهران، برای تکمیل پروسه ثبت‌نام به شهرهای جدید اطراف پایتخت فراخوانده شدند.

مراجعه این گروه از متقاضیان به عوامل ثبت‌نام و برخورد آنها با حداقل سه ابهام و پرسش بدون پاسخ، یک شاهد عینی از آخر و عاقبت طرح مسکن‌سازی دولتی را منعکس می کند که در واقع می‌توان از آن به عنوان چهارمین سند نشان‌دهنده بیراهه تامین مسکن ارزان‌قیمت از مسیر خانه سازی دولتی یاد کرد.

تجربه مربوط به دوره ساخت مسکن مهر، گزارش اخیر دیوان محاسبات از روند پیشرفت خانه سازی دولتی در قالب طرح اقدام ملی مسکن و کارنامه بانکی مسکن سازی دولتی، سه سند قبلی نشان‌دهنده شکست سیاست مسکن حمایتی از مسیر خانه سازی دولتی است. اسنادی که نشان می دهد جایگزینی مسیر بیراهه مداخله مستقیم دولت در خانه سازی با هدف تامین مسکن ارزان‌قیمت برای گروه های کم درآمد و فاقد مسکن به جای حضور و سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در نهایت به سرانجام مطلوب و مورد نظر نخواهد رسید.

در واقع این اسناد هر کدام به تنهایی نشان‌دهنده آخر و عاقبت جایگزینی دولت با بازیگر اصلی ساخت مسکن(بخش خصوصی) است.

اولین مواجهه حضوری متقاضیان فراخوانده شده این سوال را ایجاد کرده است که آیا این طرح، برنامه ای برای خانه سازی مطابق با اصول درست پیش فروش مسکن است یا عملا خالی فروشی پروژه هایی است که بنا بر روایت متقاضیان مراجعه کننده برای تکمیل پرونده و همچنین اعلام عوامل ثبت‌نام، مهم‌ترین اجزای آن شامل قیمت تمام شده، مبالغ پرداختی در هر مرحله از پیشرفت پروژه، محل دقیق ساخت پروژه ها و همچنین زمان دقیق تحویل واحدها هنوز مشخص نیست.

چهارمین سند شکست سیاست بیراهه

بررسی های نشان می دهد، مواجهه اخیر متقاضیان طرح خانه سازی حمایتی در قالب ساخت واحدهای مسکونی دولتی، چهارمین سند شکست بیراهه سیاستگذاری در حوزه تامین مسکن است.

اولین سند مربوط به تجربه مسکن مهر است. در شرایطی که مسکن مهر قرار بود در مدت دو سال ساخته و به متقاضیان تحویل شود اما عملا این پروژه به طور متوسط بیش از ۱۰ سال زمان برد. در واقع به طور میانگین اجرای پروژه های مسکن مهر ۱۰ سال به طول انجامید و در طول این بازه زمانی متقاضیان در چند مرحله با افزایش هزینه ساخت مواجه شدند و وام ساخت هم در چند مرحله افزایش یافت.

دومین سند شکست سیاست خانه سازی دولتی و جایگزینی دولت با بازیگر اصلی حوزه ساخت مسکن(سرمایه‌گذاران وسازندگان بخش خصوصی) به یک گزارش اخیر منتشر شده از سوی دیوان محاسبات کشور مربوط می‌شود. آبان ماه امسال دیوان محاسبات کشور به عنوان بازوی نظارتی مجلس بر فعالیت وزارتخانه ها، سازمان‌ها ودستگاه‌ها و...، در گزارشی اعلام کرد  پیشرفت فیزیکی کل طرح اقدام ملی مسکن، در دو سال گذشته تنها ۱۲‌درصد بوده است.

طرح اقدام ملی مسکن، طرحی برای ساخت ۴۰۰‌هزار واحد مسکونی در شهرهای کشور از سوی دولت دوازدهم بود که هم اکنون در طرح نهضت ملی-طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در سال- ادغام شده است. بنا بر آنچه آبان امسال از سوی دیوان محاسبات کشور اعلام شد، این طرح عملا برنامه ای شکست خورده و فاقد پیشرفت فیزیکی مطلوب بوده است.

قرار بود همه این واحدها تا پایان دولت دوازدهم تکمیل و تحویل شود اما پیشرفت فیزیکی کلی این طرح عملا ۱۲ سال است. طرحی که مطابق با زمان‌بندی صورت گرفته پیش نرفت و با همان مشکلات قبلی، در طرح جدید خانه سازی دولتی ادغام شد.

سومین سند از شکست سیاست خانه سازی دولتی به کارنامه بانکی این طر ح ها برمی گردد. براساس اعلام بانک عامل مسکن در حالی که قرار بود با اجرای طرح اقدام ملی مسکن تا پایان دولت دوازدهم دست کم ۴۰۰‌هزار واحد مسکونی به بازار مسکن شهرهای کشور عرضه شود، تا امروز تنها عملیات ساخت ۳۱‌هزار واحد مسکونی در قالب این طرح آغاز شده است.

چون براساس اعلام بانک عامل و پرداخت کننده تسهیلات این طرح از مجموع ۴۰۰‌هزار واحد برنامه ریزی شده، تنها ۳۱‌هزار واحد مسکونی به مرحله انعقاد قرارداد برای دریافت تسهیلات رسیده اند. این شرایط نشان‌دهنده آن است که پیشرفت فیزیکی این طرح حول و حوش ۸‌درصد یعنی حتی کمتر از آنچه دیوان محاسبات کشور در گزارش خود در این باره اعلام کرده بود، است.

دیوان محاسبات کشور در حالی در این گزارش دلایل شکست سیاست ساخت مسکن دولتی از مسیر طرح اقدام ملی را اعلام کرده است که ردپای همه این مشکلات در طرح جدید نیز دیده می‌شود. دیوان محاسبات در این باره اعلام کرده بود: سیاستگذاری های مقطعی در تامین مسکن مانند طرح اسکان ضربتی ۷۷، طرح استیجاری، طرح مسکن مهر، اجاره‌داری ۵ ساله و نیز طرح اقدام ملی مسکن باعث بلاتکلیفی دستگاه‌های اجرایی و مردم شده است.

نرخ بالای تسهیلات (۱۸درصد) تزریق مالی پروژه ها و روند احداث آنها را دچار مشکل کرده است. تخصیص اراضی و نقشه های ساخت برخی پروژه ها هنوز قطعی نیست و سازمان ملی زمین و مسکن فاقد اراضی مناسب و کافی برای اجرای طرح اقدام ملی مسکن در برخی از استان هاست.

این در حالی است که بنا بر اعلام دیوان محاسبات کشور، در بسیاری از استان ها هیچ‌گونه منابع مالی دولتی تخصیص نیافته است و هزینه ساخت، صرفا از طریق آورده خود متقاضی و تسهیلات بانکی تامین شده است.

همچنین عواملی از جمله تورم و عدم‌ثبات قیمت مصالح، عدم ‌نظارت بر بازار مصالح، ‌تخصیص نیافتن مصالح به صورت یارانه ای، عدم‌تطبیق تعدیلات با نرخ واقعی تورم، ‌پرداخت نشدن تسهیلات در زمان مقرر توسط بانک، بوروکراسی اداری طولانی، کمبود اراضی دولتی مناسب برای اختصاص به متقاضیان، موقعیت نامناسب جغرافیایی و هزینه های بالای آماده سازی، ضعف در اجرای شبکه های خدماتی، تاخیر در شروع عملیات ساخت، عدم ‌همکاری مناسب دستگاه‌های ذی‌ربط (شهرداری، شرکت‌های خدماتی شامل آب، برق، گاز و...) در ارائه خدمات به سایت، عدم‌پیش‌بینی اعتبار پیرامون تامین خدمات زیربنایی توسط دستگاه‌های ذی‌ربط و عدم‌تعهد دستگاه‌های فوق برای اجرای ساختمان های موردنیاز مانند مسکن مهر و عدم‌چابکی دستگاه‌های مجری در اجرای این طرح تاثیر زیادی در بر زمین ماندن آن داشته است.

سند چهارم نیز شاهد عینی و روایت مردمی از پروسه ثبت‌نام و آنچه در زمان مراجعه حضوری آنها برای تکمیل پرونده تقاضا به وقوع پیوسته، است.

روایت های مردمی در این باره نشان می دهد در حالی که انتظار می رفت در زمان فراخوان دولت برای مراجعه حضوری متقاضیان به عوامل ثبت‌نام دست کم سه آیتم مهم یعنی قیمت تمام شده ساخت واحدها، رقم و زمان دقیق اقساط آورده متقاضیان که باید در طول دوره ساخت از سوی آنها تامین شود، محل دقیق اجرای پروژه(زمینی که قرار است واحدها روی آنها احداث شود) و همچنین زمان دقیق تحویل پروژه ها، به آنها اعلام شود، نه تنها از این بابت اطلاع رسانی ای به آنها صورت نگرفت بلکه عوامل ثبت‌نام در پاسخ به پرسش متقاضیان در این باره اعلام کردند که هنوز هیچ‌کدام از این موارد مشخص نیست. یا از واژه نمی دانم برای پاسخ به متقاضیان استفاده کرده واظهار بی اطلاعی کردند.

این در حالی است که هیچ اطلاع رسانی دقیقی در این زمینه از سوی متولی مسکن تاکنون صورت نگرفته است و بسیاری از متقاضیان هم اکنون در برزخ تکمیل روند ثبت‌نام یا انصراف از طرح، قرار گرفته اند.

چرا که عملا مشخص نیست این افراد که عموما از قشر کم‌درآمد با توان مالی محدود هستند در طول دوره ساخت در چه زمانی و به چه میزانی باید اقدام به پرداخت پول کنند. از سوی دیگر حتی خاک این پروژه ها نیز به آنها نشان داده نشده و افراد نمی دانند قرار است واحدهای آنها در کجا ساخته شود و این ساخت‌وسازها به لحاظ تعداد طبقات وتراکم جمعیتی به چه صورت خواهد بود.

در واقع سوالاتی که در یک پیش فروش طبیعی و درست مطرح شده و قبل از هر اقدامی برای واریز پول از سوی خریداران به آنها پاسخ داده می‌شود، در اولین فراخوان دولت از متقاضیان برای تکمیل پرونده ثبت‌نام بدون پاسخ باقی مانده است.

این در حالی است که حتی در پرریسک ترین شکل پیش خرید مسکن که در واقع پیش خرید در مرحله صفر اجرای پروژه یا همان پیش خرید روی خاک است، حداقل این سه آیتم مهم یعنی قیمت ساخت، محل دقیق اجرای پروژه و زمان تحویل به پیش خریدار اعلام می‌شود.

در چنین شرایطی لازم است متولی مسکن و مسوولان ارشد طرح خانه سازی دولتی هر چه سریع‌تر نسبت به اصلاح روند موجود و توقف شکل فعلی ثبت نام ها اقدام کنند.

چرا که خود دولت سیزدهم نیز پیش از این وعده کرده بود که اجرای این طرح قرار است متفاوت از همه طرح های تامین مسکن باشد که از گذشته تاکنون در کشور اجرا شده است. آن طور که متولی مسکن پیش از این اعلام کرده بود قرار بود ابتدا دولت برای مشخص شدن نیاز واقعی به ساخت مسکن در مناطق مختلف مطالعات دقیق انجام دهد و سپس اقدام به خانه سازی کند.

اما دولت هم اکنون در حالی فراخوان تکمیل مدارک به متقاضیان را صادر کرده است که این سه آیتم مهم برای پیش فروش مسکن را بی پاسخ گذاشته است.

دولت و متولی مسکن باید به این موضوع توجه داشته باشند که نیازسنجی به معنای ایجاد ابهام و سوال در ذهن متقاضیان با مشخص نبودن شرایط از نیست چرا که ‌پاسخ ندادن به این پرسش ها می‌تواند ریسک ورود به این طرح را در ذهن متقاضیان پررنگ کرده و آنها را به دلیل بی اطلاعی از جزئیات پروژه، دلسرد کند.

تا جایی‌که بخش زیادی از این متقاضیان به دلیل مسیر تاریک مسکن‌سازی دولتی از این طرح انصراف داده و سیاست تامین مسکن کم درآمدها از مسیر مسکن حمایتی عملا به هدف اصابت نکند.

دیدگاه‌های کارشناسی نشان می دهد حتی در صورتی که دولت قصد ندارد بازار مسکن را از مسیر درست یعنی رفع انجماد از واحدهای مسکونی احتکار شده به واسطه دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی و افزایش ریسک وهزینه ملاکی و سفته بازی، تنظیم کند و بنا به عرضه مسکن از مسیر انبوه سازی دارد، نباید جایگزین بازیگر اصلی بازار ساخت‌وساز یعنی بخش خصوصی شود.

چرا که عدم‌تجربه کافی در این زمینه منجر به بروز خطاهای زیادی خواهد شد. از جمله خطر پیش فروش وارونه و خالی‌سازی به جای خانه سازی را ایجاد می کند. از آنجا که تخمین هزینه نهایی ساخت تنها از سوی سازندگان وسرمایه‌گذاران با تجربه امکان پذیر است طبیعی است که دولت از همان ابتدا قادر به تخمین هزینه ساخت واعلام زمان و میزان آورده متقاضیان متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه ها نخواهد بود.  در واقع این خالی فروشی و پیش فروش غیرطبیعی تبعات بیراهه سیاستگذاری در بازار مسکن است.

یک طرح؛ سه قیمت

در شرایطی که متقاضیان در روزهای اخیر با بی اطلاعی و عدم‌اعلام قیمت تمام شده واحدها از سوی عوامل ثبت‌نام و تکمیل پرونده طرح خانه سازی دولتی روبه رو شده اند، هم اکنون سه قیمت برای این واحدها وجود دارد.

مسوولان اجرای این طرح اخیرا اعلام کردند که اگرچه هنوز رقم دقیق ساخت این واحدها اعلام نشده است اما تخمین ها نشان می دهد که رقم آورده متقاضیان تهرانی حول و حوش ۱۵۰‌میلیون تومان خواهد شد که با در نظر گرفتن وام ۴۵۰‌میلیون تومانی مسکن حمایتی، قیمت هر مترمربع از این واحدها حدود ۶‌میلیون تومان تمام می‌شود(با توجه به متوسط متراژ اعلام شده برای هر واحد که ۱۰۰ مترمربع است).

سازنده ها و فعالان ساختمانی شهر تهران اما اعلام می کنند که در حال حاضر هزینه ساخت هر مترمربع مسکن (بدون احتساب هزینه زمین)، با کیفیت خوب، رقمی حول وحوش ۱۰‌میلیون تومان است. اما در سایت ثبت‌نام مسکن یک‌میلیونی جدولی درج شده است که عدد اولیه آورده متقاضیان و همچنین‌ درصدهای اعلام شده برای پرداخت آورده متناسب با هر مرحله پیشرفت فیزیکی پروژه، نشان می دهد که هر مترمربع از این واحدها حدود ۷‌میلیون و۵۰۰‌هزار تومان تمام می‌شود.

تعهد پرریسک متقاضیان

متقاضیانی که ظرف روزهای اخیر برای تکمیل پرونده ثبت‌نام خود به صورت حضوری به عوامل مربوطه مراجعه کرده اند از اخذ یک تعهدنامه پرریسک از ثبت نامی ها خبر می دهند. در متن تعهدنامه ای که از این متقاضیان در زمان مراجعه گرفته شده است آمده است: «اینجانب ضمن اعلام توانایی مالی پرداخت سهم آورده و اقساط تسهیلات بانکی، متعهد می شوم که مبلغ آورده اولیه وسایر مبالغ مربوط به سهم آورده را در هر مرحله و در مهلت تعیین شده پرداخت کنم.»

متن این تعهدنامه در شرایطی که هنوز زمان و میزان پرداخت آورده متقاضیان تعیین نشده است، الزامی پرریسک برای پیش خریداران ومتقاضیان ایجاد می کند. چرا که متقاضیان در شرایطی این تعهدنامه را امضا کرده و آن را در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت رسانده اند که نه می دانند که به چه میزان باید آورده نقدی تامین و پرداخت کنند و نه می دانند که این مبالغ باید در چه زمان هایی پرداخت شود. از این رو، این تعهدنامه ریسک بزرگی را برای پیش خریداران ایجاد خواهد کرد و منجر به بروز نگرانی و سردرگمی آنها خواهد شد.

تبعات غافلگیری در زمان ثبت‌نام

این غافلگیری می‌تواند تبعات منفی گسترده ای را برای متقاضیان و متولی مسکن به همراه داشته باشد. به‌خصوص آنکه از متقاضیان قبل از مشخص بودن رقم آورده و همچنین زمان‌بندی پرداخت سهم متقاضی از هزینه ساخت در هر مرحله از ساخت، تعهد محضری دریافت شده است که مبالغ باید در زمان تعیین شده پرداخت شود. طی روزهای اخیر و در مواجهه با چنین شرایطی بسیاری از متقاضیان نسبت به ادامه فرآیند ثبت‌نام یا انصراف از این طرح دچار تردید و دودلی شده اند. در واقع غافلگیری در زمان ثبت‌نام طرح مسکن‌سازی دولتی، می‌تواند منجر به سرخوردگی، دلسردی و انصراف متقاضیان شود.

این رویداد در نهایت شکست کامل سیاست خانه سازی دولتی را به همراه دارد که از ابتدا با هدف تامین مسکن گروه های کم درآمد، افزایش عرضه وتنظیم گری بازار مسکن طراحی واجرایی شده بود.