قیمت پیشنهادی آپارتمان های تهران رشد کرد

حولات یک ماه گذشته بازار معاملات مسکن از اثرگذاری دو متغیر برونزا حکایت دارد. آمارهای به‌دست آمده از «مرحله مقدماتی معاملات مسکن» در دی ماه نشان می‌دهد، روند افزایش «فایل فروش» در این ماه متوقف شد و تمایل به عرضه کاهش هر چند خفیف پیدا کرد.

کد خبر: ۶۰۲۷۵۰

۰۳ بهمن ۱۴۰۰

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، همچنین «تورم ماهانه پنهان» در بازار مسکن نیز به بالاترین سطح از ابتدای ۱۴۰۰ رسید. این دو اتفاق مشخص می‌کند،‌ یک سمت معاملات- بازیگران عرضه- عمدتا تحت تاثیر شرایطی قرار گرفتند که «سیاست‌های پولی و اقتصادی» از یک‌سو و «بازدهی بازارهای موازی» از سوی دیگر شکل دادند.

صعود تورم پنهان مسکن به قله سال ۱۴۰۰ در نخستین ماه زمستان ثبت شد.  میانگین قیمت پیشنهادی فروش فایل های موجود در بازار مسکن شهر تهران طی دی ماه ۳‌درصد نسبت به آذر رشد کرد و این در حالی است که پیش از این دست کم طی سه ماه پیاپی تورم پنهان ماهانه مسکن بسیار ناچیز و حول و حوش یک‌درصد بوده است.  رشد قابل‌توجه تورم پنهان در شرایطی رخ داده که ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها در پی آغاز مذاکرات احیای برجام به شدت کاهش یافته است.  اثر اقدامات دو کارگردان خارجی در بازار مسکن را که منتج به تورم پنهان مسکن شده،  بررسی کرده است.

در ماه های اخیر پیش از انتشار گزارش رسمی از تغییرات قیمت مسکن توسط بانک مرکزی،  تورم پنهان مسکن را محاسبه و منتشر می کند.  مقصود از تورم پنهان،  تغییر قیمت های پیشنهادی فروش مسکن در فایل های موجود بازار نیازمندی های آنلاین «دیوار» است که یکی از پرمراجعه ترین استارت‌آپ های عرضه آگهی های ملکی به شمار می آید.  بر اساس داده های مربوط به آگهی های ملکی شهر تهران که طی یک‌ماهه دی که در «دیوار» منتشر شده است،  حجم فایل های فروش املاک مسکونی که در آبان و آذرماه همواره افزایشی بود،  در اولین ماه زمستان نسبت به آذر ماه یک‌درصد کاهش داشته است.

این در حالی است که میانگین قیمت های پیشنهادی ثبت شده برای فروش فایل های مسکونی نیز به طور میانگین ۳‌درصد نسبت به قیمت های پیشنهادی فایل های ماه قبل از آن،  رشد نشان می دهد.  به این ترتیب میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان های فروشی در تهران از مترمربعی ۳۲‌میلیون و ۶۵۰‌هزار تومان در آذر به ۳۳‌میلیون تومان در دی ماه افزایش یافته است.  این رقم بالاترین تورم پنهان ماهانه مسکن از ابتدای سال ۱۴۰۰ تا پایان دی ماه است.

قله زنی تورم ماهانه پنهان مسکن در سال‌جاری،  در شرایطی که مذاکرات احیای برجام از اوایل آذر ماه آغاز شده و اخبار حول و حوش آن ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها یعنی وضعیت مذاکرات برای رفع تحریم‌ها را پایین توصیف می کند،  سوال برانگیز است.  در واقع میانگین قیمت پیشنهادی فروش فایل های مسکونی در حالی حدود ۳‌درصد افزایش پیدا کرده که جهت اثرگذاری متغیر اصلی اثرگذار بر رفتار بازیگران بازار مسکن که طی سه سال اخیر موجب هیجان و انجام خریدهای سرمایه ای شده بود،  منفی است.

به بیان دیگر، اخبار امیدوارکننده از احتمال توافق برای رفع تحریم‌ها سبب شده هیجان خریدهای سرمایه ای به شدت کاهش پیدا کند و قاعدتا اثر این متغیر بر قیمت کاهشی خواهد بود؛ کما اینکه در ماه های اخیر همواره در مقاطعی که اخبار مثبت از وضعیت متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها دریافت می شد،  نه تنها سرعت رشد قیمت مسکن کاهش یافته بلکه در مقاطعی حتی تغییرات قیمت اسمی مسکن نسبت به ماه قبل کاهشی بوده است. نتیجه تغییرات مثبت این متغیر اصلی به محدود شدن میانگین تورم ماهانه مسکن حول و حوش ۲‌درصد در سال‌جاری با وجود افزایش میل به فروش مسکن در اغلب ماه ها منجر شده است.  این در حالی است که تغییرات ماهانه تورم ملکی در سال گذشته به طور میانگین ماهانه بیش از دو برابر این مقدار یعنی حدود ۵‌درصد بود.  همچنین روند تغییرات قیمت مسکن در سال‌جاری تحت‌تاثیر پایین بودن ریسک متغیر غیراقتصادی به نحوی پیش رفت که قیمت واقعی مسکن از ابتدای امسال تا پایان آذر  در مجموع ۱۰‌درصد کاهش پیدا کرد.

بررسی نشان می دهد دو کارگردان خارجی در بازار مسکن با اقدامات خود زمینه ساز افزایش تورم پنهان مسکن به مقدار بی سابقه ۳‌درصد در سال‌جاری و میانگین قیمت پیشنهادی فروش مسکن در شهر تهران را به ۳۳‌میلیون تومان رسانده است.

یکی از این دو کارگردان خارجی که رفتار فروشندگان و خریداران را تحت‌تاثیر قرار داده و اثر آن بر بازار به شکل افزایش تورم پنهان در دی ماه منعکس شده «سیاستگذار اقتصادی» است.  نقش سیاستگذار اقتصادی بر وضعیت بازار مسکن باید از طریق تغییرات پایه پولی و نرخ تورم رهگیری کرد.

نقش سیاستگذار اقتصادی در بازار مسکن

بررسی  نشان می دهد در یکی دو ماه نیز روند رشد پایه پولی از طریق استقراض غیرمستقیم از بانک مرکزی ادامه پیدا کرد و این موضوع به رشد نقدینگی در هفته های اخیر منجر شد.  اگرچه استقراض مستقیم دولت از بانک مرکزی متوقف شده است،  اما ماشین چاپ پول به شکل متفاوتی همچنان مشغول کار است.  در واقع دولت به جای استقراض از بانک مرکزی،  از سایر بانک ها منابعی دریافت می کند و بانک ها نیز به تبع آن ناگزیر به اضافه برداشت از بانک مرکزی شده اند.  این شیوه استقراض غیرمستقیم از بانک مرکزی به افزایش تورم عمومی منجر می شود،  طوری که در نهایت پایه پولی نرخ رشد چشمگیری در آذر ماه داشته و تغییرات نقطه ای آن به ۶/ ۳۷‌درصد رسیده است.  رشد پایه پولی نیز به رشد نقدینگی منجر شده است، طوری که تغییرات نقطه ای آن در ماه پایانی پاییز ۴۱‌درصد بوده است.

از سوی دیگر بر اساس گزارش مرکز آمار ایران،  پس از سه ماه روند نزولی تورم در پاییز سال ۱۴۰۰،  سرانجام نرخ تورم ماهانه و نقطه ای در نخستین ماه زمستان افزایشی شد.  در دی ماه،  نرخ تورم عمومی ماهانه ۴/ ۲‌درصد و نرخ تورم نقطه ای ۹/ ۳۵‌درصد گزارش شد تا افزایش ۷/ ۰ واحد‌درصدی آن نسبت به آذرماه ثبت شود.

به نظر می‌رسد افزایش زمستانی سطح تورم نیز ناشی از حرکت ماشین چاپ پول با سوخت جدید یعنی استقراض غیرمستقیم از بانک مرکزی باشد که بانک‌مرکزی در گزارش تحولات اقتصاد کلان به آن اشاره کرده است.  بانک مرکزی در جدیدترین گزارش رسمی خود از اقتصاد کلان هشدار داده که مطالبات بانک مرکزی از بانک ها،  یکی از عوامل رشد پایه پولی در ماه های اخیر بوده است.  این موضوع باعث شده که برخی کارشناسان هشدار دهند،  مخارج دولت با استقراض غیرمستقیم از بانک مرکزی و از طریق بانک ها تامین می شود.

وقتی سیاستگذار اقتصادی ماشین چاپ پول را متوقف نکند،  دنباله حرکت این ماشین رشد پایه پولی و رشد نقدینگی است و نقدینگی حاصل نیز سرانجام به سمت یک بازار سرازیر می شود.  در واقع این روند به افزایش تقاضای خرید سرمایه ای در بازار مسکن منجر شده است و این موضوع روی قیمت های پیشنهادی فروش اثر گذاشته است.

سیاستگذار اقتصادی به شکل دیگری نیز در ماجرای افزایش تقاضای سرمایه ای خرید مسکن در بازار زمستانی نقش داشته است.  این نقش منفی در واقع غفلت مالیاتی در بازار مسکن بوده که نه تنها در مقطع کنونی بلکه طی سه سال اخیر تبعات آن در بازار مسکن مشهود بوده است.  در حال حاضر هیچ ابزار مالیاتی موثری سد راه سوداگری در بازار مسکن نیست و مالیات خانه های خالی نیز به دلیل پیچیدگی فرآیند طی دو سال اخیر به مرحله اجرایی نرسیده و در گام اول یعنی تهیه بانک اطلاعاتی از املاک برای شناسایی خانه های خالی باقی مانده است.

چه بسا اگر به جای مالیات خانه های خالی بارها درباره عدم‌قابلیت اجرای آن هشدار داده بود،  ابزار موثر یعنی مالیات دست اول بازار املاک که همان مالیات سالانه املاک است،  اجرا می شد،  سرمایه‌گذاران با توجه به هزینه بر بودن نگهداری املاک مازاد از خرید در بازار مسکن صرف نظر می‌کردند و اکنون در آستانه شب عید شاهد افزایش قیمت پیشنهادی فروش به دلیل حضور دوباره این گروه از متقاضیان خرید در بازار نبودیم.

مالیات سالانه املاک به همه خانه ها صرف نظر از خالی یا غیر‌خالی بودن تعلق می‌گیرد و نرخ آن رقمی بین ۳/ ۰ تا ۵/ ۱‌درصد از ارزش روز ملک است.  مزیت اصلی این نوع ابزار مالیاتی که آن را به مالیات دسته اول بازار املاک در جهان تبدیل کرده این است که اجرای آن نیاز به‌سازوکار پیچیده یا تهیه بانک اطلاعاتی املاک و اقدامات زمان بری از این دست ندارد؛ بلکه از زمان تصویب می‌توان به سادگی آن را اجرا کرد.  اما عملکرد نامطلوب سیاستگذار اقتصادی در استفاده از ابزارهای مالیاتی موثر بر مهار سوداگری در بازار مسکن سبب شده این فرصت برای کسانی که انگیزه غیرمصرفی از خرید ملک دارند،  باقی بماند و آنها بتوانند هر زمان اراده می کنند بدون پرداخت کمترین هزینه،  نقدینگی خود را روانه بازار مسکن کنند.

نسبت بازارهای موازی با «مسکن»

دومین کارگردان خارجی بازار مسکن که نقش آن بر رفتار فروشندگان و خریداران مسکن در روزهای اخیر غیر‌قابل انکار است،  وضعیت بازارهای موازی است.  مساله بازدهی بازارهای موازی مسکن اهمیتی کمتر از نقش سیاستگذار اقتصادی بر وضعیت بازار ندارد.  ماجرا از این قرار است که در ماه گذشته همه بازارهای موازی مسکن با سقوط نرخ بازدهی روبه‌رو بودند.  این روند اگرچه با توجه به امید بالا برای توافق جدید کاملا طبیعی بود اما به هر حال سبب شد بار دیگر بازار مسکن به عنوان گزینه ایده آل برای سرمایه‌گذاری معرفی شود و همین موضوع انگیزه افزایش قیمت پیشنهادی فروش مسکن را در میان فروشندگان افزایش داد.

در دی ماه بازدهی ماهانه بورس در دی ماه منفی ۳‌درصد،  بازدهی دلار منفی هفت و بازدهی سکه منفی ۶‌درصد ثبت شده است و این حجم از زیان در گزارش بازدهی بازارهای موازی سبب شده بازار مسکن به عنوان کانون امن جذب سرمایه تلقی شود.

طبعا وقتی روند برگزاری نشست های برجامی به شکل منطقی طی می شود و اخبار امیدوارکننده منعکس شده از این نشست ها به مراتب بیشتر از اخبار ناامید کننده است،  سرمایه‌گذاران تمایلی به حضور در بازارهای سکه و دلار نخواهند داشت،  چراکه چشم انداز تغییرات آنها در صورت کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی افزایشی خواهد بود و دلیلی برای جذب سرمایه در این بازارها وجود ندارد.

از طرفی تصور غالب بورس بازها نیز این است که کاهش نرخ دلار موجب زیان‌ده شدن بورس می شود.  اگرچه این تلقی کاملا غلط است اما به هر حال مادامی که تصور فعالان بازار سرمایه این گونه باشد،  هرگونه اخبار مثبت درباره چشم انداز کاهشی دلار می‌تواند به رفتارهای هیجانی مقطعی از سوی آنها منجر شود،  به نحوی که بازدهی بورس در مجموع منفی شود.

در صورتی که ریسک متغیر غیراقتصادی با نتیجه بخش بودن مذاکرات به پایین ترین حد خود برسد و روند تغییرات نرخ دلار به دنبال آن کاهشی شود،  انتظارات تورمی در کشور نیز کاهشی خواهد شد و این وضعیت می‌تواند منجر به بهبود فعالیت‌های اقتصادی و رونق تولید شود.  به این ترتیب بازار سهام نیز از محل این رونق منتفع خواهد شد و ارزش سهام از طریق بهبود وضعیت تولید داخلی افزایش می یابد.  البته در کنار این تلقی غلط بورس بازها که به رفتارهای هیجانی در برخی مقاطع زمانی منجر می شود،  برخی دخالت های دولت در بورس نیز سبب مختل شدن این بازار شده است.  یکی از جنبه های این دخالت،  محدود کردن دامنه نوسان ارزش سهام در بورس است که موتور طبیعی بورس را مختل کرده است.

به این ترتیب دو کارگردان خارجی در بازار مسکن،  نرخ تورم پنهان ماهانه در بازار مسکن در اولین ماه زمستان را رکورددار کردند و شرایط به شکلی پیش رفته که افزایش تقاضای خرید سرمایه ای در بازار مسکن در دی ماه محسوس بوده است؛ موضوعی که دنباله آن به شکل افزایش قیمت پیشنهادی فروشنده ها خود را نشان داده است.

وزن کشی متغیرهای اثرگذار بر معاملات

ظرف روزهای آینده گزارش رسمی از تغییرات ماهانه قیمت و حجم معاملات مسکن در دی‌ماه منتشر خواهد شد اما الزاما آنچه پیرامون نرخ تورم پنهان مسکن رخ داده،  در تورم قطعی منعکس نخواهد شد.  در واقع ممکن است میزان اثرگذاری ریسک پایین متغیر غیراقتصادی یعنی مذاکرات احیای برجام بر جریان معاملات مسکن به قدری بالا باشد که بر انتظارات افزایشی بازار غالب شود و عملا رشد قیمت پیشنهادی فروش نتواند در معاملات نهایی انجام شده بنشیند.  در واقع اخبار مثبت از مذاکرات ممکن است اثر مثبت قدرتمندی داشته باشد که بتواند افزایش قیمت فایل های فروش را خنثی کند.  بنابراین تغییرات تورم پنهان ماهانه مسکن الزاما با تغییرات تورم قطعی در این بازار همسو نخواهد بود و این موضوع ناشی از وزن متفاوت نیروهای اصلی بازار مسکن است که باید دید در تقابل با یکدیگر،  کدام غالب خواهد شد.

از طرفی سرمایه‌گذاران ساختمانی حتی با وجود منفی بودن بازدهی سایر بازارها،  در صورتی که چشم اندازی از افزایش قیمت مسکن در کوتاه یا میان مدت نداشته باشند،  الزاما به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن تمایل نشان نمی دهند و در نتیجه تورم پنهان مسکن الزاما قرار نیست به نفع افزایش قیمت قطعی مسکن تمام شود.

اگرچه رکود ملکی بیش از سه سال است که بر بازار معاملات مسکن سایه افکنده،  اما رفتار خریداران و فروشنده ها در مقاطع مختلف فاز رکود،  تحت‌تاثیر وضعیت جهت نمای بازار مسکن یعنی ریسک ناشی از متغیر غیراقتصادی اثرگذار بر بازارها (مذاکرات رفع تحریم‌ها) متفاوت بوده است.  این موضوع نه تنها از سوی فعالان بازار مسکن حس شده و کاملا ملموس است،  بلکه رهگیری آن در آمارها نیز به سادگی ممکن است و دیگر بر کسی پوشیده نیست که اخبار مثبت درباره وضعیت مذاکرات برجام تا چه اندازه می‌تواند به ثبات در بازار مسکن کمک کند.

به عنوان مثال در آبان سال گذشته همزمان با برگزاری انتخابات ریاست جمهوری آمریکا و روی کار آمدن رقیب دموکرات ترامپ،  میزان حساسیت بالای بازار مسکن به متغیر غیراقتصادی آشکار شد،  چراکه در آن مقطع زمانی به دنبال اعلام نتیجه انتخابات،  تورم مسکن در آبان سقوط کرد و نرخ آن در آذر نیز منفی شد.  در واقع کاهش ریسک‌های غیراقتصادی سبب شد انتظارات تورمی در آن مقطع زمانی جهت منفی پیدا کند و اصطلاحا «کاهشی» شود.  این نخستین رخدادی است که اثرپذیری بازار مسکن از متغیرهای غیراقتصادی را ثابت می کند.

در واقع در سال ۹۹ تا پیش از برگزاری انتخابات ریاست جمهوری آمریکا بخشی از تقاضای سفته بازی و سرمایه ای همچنان در بازار مسکن حضور داشت اما در آبان به محض پیروزی جو بایدن،  اوضاع در بازار مسکن تحت‌تاثیر کاهش ریسک متغیراقتصادی موثر بر بازار مسکن بهبود پیدا کرد.

این بهبود به شکل سقوط تورم مسکن و به دنبال آن ثبات نسبی قیمت مسکن ظرف یکی دو ماه بعد در بازار منعکس شد.  اما پس از آن سرمایه‌گذاران ملکی در جست وجوی علائم جدیدتری از کاهش ریسک غیراقتصادی موثر بر تغییرات قیمت ملک بودند تا اینکه مذاکرات احیای برجام از سر گرفته شد و به دنبال آن فروردین و اردیبهشت امسال قیمت اسمی مسکن کاهش پیدا کرد.

امسال نیز با انتشار آمار رسمی از تورم مسکن در مرداد و افزایش معاملات،  تغییر جهت بازار مسکن در نیمه تابستان نسبت به فصل بهار کاملا مشهود شد.  این تغییر جهت نشات گرفته از تغییر رفتار بازیگران بازار مسکن بود که سبب افزایش تورم مسکن در مرداد به عنوان معلول رفتار خریداران ملک شد.  در این بین تغییر رفتار خریداران ملکی که به شکل افزایش معاملات منعکس شده نیز،  خود معلول تغییر برخی متغیرهای غیراقتصادی موثر بر بازار مسکن و نیز متغیرهای اقتصادی از قبیل وضعیت بازارهای موازی بود.  اگرچه قیمت مسکن پیش از این در اسفند ۹۹ و تیر ۱۴۰۰ دو نوبت دیگر وارد کانال ۳۰‌میلیونی شده بود اما قیمت مرداد از هر دو ماه ذکر شده بالاتر بوده و به نزدیکی ۳۱‌میلیون تومان رسید.  این رشد قیمت در نتیجه افزایش نسبی تقاضای خرید در بازار مسکن تحت‌تاثیر توقف مذاکرات احیای برجام و نیز جابه جایی دولت در آن مقطع زمانی بود.

این میزان حساسیت بازار مسکن نسبت به ریسک متغیر غیراقتصادی از این جهت نویدبخش است که اگر مذاکرات به نتیجه قطعی برسد،  می‌توان استمرار ثبات قیمت در بازار مسکن را تضمین کرد.