پیش فروش های غیرطبیعی مسکن در بازار

همزمان با ایجاد تقاضای نسبی برای پیش خرید آپارتمان در بازار معاملات املاک شهر تهران، ریسک ثانویه در بازار دوم مسکن شناسایی شد.

کد خبر: ۶۰۲۳۰۲

۰۲ بهمن ۱۴۰۰

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، بررسی ها درباره تازه ترین تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد در هفته های اخیر گروهی از متقاضیان مسکن به بازار دوم معاملات آپارتمان-بازار پیش فروش- ورود کرده و در حال رصد شرایط آپارتمان های عرضه شده به این بازار هستند. با این حال، رصد شرایط بازار از شناسایی ریسک ثانویه در این بازار خبر می‌دهد. در حالی که بازار پیش فروش مسکن طی سه سال اخیر با خطر توقف پروژه ها، ناشی از جهش هزینه های ساختمانی قرار داشت، در حال حاضر برخی سازنده ها اقدام به انتقال ریسک افزایش احتمالی هزینه های ساخت در طول دوره اجرای پروژه به پیش خریداران می‌کنند. این انتقال ریسک هم اکنون در شکل پیش فروش بخشی از واحدهای عرضه شده به بازار دوم معاملات مسکن با شرایط دریافت حداقل ۵۰‌درصد از قیمت کل توافق شده در همان ابتدای شروع پروژه است.

پیش خریداران مسکن هم اکنون در حالی در معرض خطر انتقال تورم ساختمانی قرار دارند که رصد شرایط موجود نشان‌دهنده عرضه فایل های پیش فروش با شرایط غیرطبیعی به متقاضیان این بخش از بازار مسکن است.

افت قیمت واقعی مسکن در ماه های اخیر، توقف جهش قیمت و همچنین کاهش التهاب در بازار معاملات مسکن باعث شده است برخی از متقاضیان مسکن که از بودجه و نقدینگی کافی برای خرید واحدهای آماده برخوردار نیستند برای ورود به بازار دوم معاملات ملک یعنی پیش فروش تمایل پیدا ‌کنند. میانگین تورم ماهانه مسکن که در دو سال گذشته همواره بالاتر از 5‌درصد بود در شرایط فعلی به طور متوسط به 2‌درصد کاهش یافته است.

همین موضوع، بازار پیش فروش را برای عده ای از متقاضیان مسکن جذاب کرده است.هر چند عرضه پیش فروشی در بازار ملک  همچنان هم محدود است.

تحقیقات میدانی و بررسی ها از بازار پیش فروش مسکن در مناطق مختلف شهر تهران (مناطق مصرفی غرب، شرق و جنوب پایتخت) نشان می‌دهد، هم اکنون حداکثر اختلاف قیمت واحدهای پیش فروشی با واحدهای نوساز مشابه آماده تحویل  به طور متوسط به 10‌درصد رسیده است. این در حالی است که این میزان در شرایط عادی بازار مسکن و در سال‌های ابتدایی دهه 90 حداقل حول‌وحوش 20‌درصد بود.  هر چند عرضه و تقاضا در بازار پیش فروش مسکن نسبت به سال‌هایی که بازار ملک در شرایط معمولی قرار داشت بسیار کمتر است اما هم اکنون برخی از سازنده ها و متقاضیان مسکن در این بازار حضور دارند؛ شرایط اما در بازار پیش فروش، غیرطبیعی است که علاوه بر ریسک اصلی این بازار در دوره جهش، خطر دوم را نیز متوجه پیش خریداران کرده است.

جزئیات ریسک اول

هم اکنون، بازار پیش فروش مسکن در حالی با ریسک جدیدی از ناحیه خطر انتقال بار تورم ساختمانی از سازنده به پیش خریدار مواجه شده است که پیش از این در دوره اخیر جهش قیمت، پیش خریداران با ریسک دیگری مواجه بودند که می‌توان از آن به عنوان ریسک اول پیش خرید مسکن در دوره جهش قیمت مسکن یاد کرد. ریسک اول یا ریسک اصلی ورود به بازار دوم معاملات مسکن برای پیش خریداران مربوط به خطر عدم‌اجرای تعهدات سازنده به دلیل جهش هزینه های ساختمانی است.

در دوره جهش قیمت مسکن، سه جزء اصلی بازار ساخت‌وساز یعنی بازار زمین و املاک کلنگی، بازار مصالح و همچنین سطح دستمزدهای نیروی کار، دستخوش جهش و افزایش محسوسی شد. میانگین قیمت زمین در شهر تهران در سال‌های جهش (فاصله سال‌های 97 تا انتهای 99)، حدود 10 برابر افزایش یافت. میانگین قیمت مسکن نیز در این فاصله بیش از 7 برابر رشد کرد و براساس آخرین آمارهای رسمی متوسط دستمزد نیروی انسانی نیز در این بازه زمانی 7/ 3‌درصد افزایش یافت.

در شرایطی که در این بازه زمانی (فاصله سال‌های 97 تا انتهای 99)، به دلیل تورم شدید هزینه های ساخت به‌خصوص از ناحیه جهش قیمت زمین و افزایش شدید و مستمر قیمت مصالح ساختمانی، عملا سازنده ها امکان برآورد قیمت تمام شده ساخت را نداشتند، پیش خرید از بازار مسکن  ریسک مهم و عمده‌ای برای پیش خریداران به همراه داشت. این ریسک مربوط به افزایش قابل‌توجه قیمت تمام شده ساخت در طول دوره ساخت‌وساز است. در چنین شرایطی دو خطر عمده پیش خریداران را تهدید می‌کرد. اول آنکه به واسطه جهش هزینه های ساخت، پروژه متوقف شده وسازنده دیگر قادر به ادامه کار نباشد. بنابراین پروژه ها در بهترین حالت با تاخیر تحویل شده یا در بدترین حالت متوقف می شد. از سوی دیگر، پیش خریداران با دبه قیمتی سازنده به دلیل افزایش هزینه های ساخت مواجه شده و در نهایت و برای آنکه بتوانند واحد خود را تحویل بگیرند ناچار به پرداخت بیشتر از رقم توافق شده برای اتمام پروژه می شدند.

این ریسک را می‌توان به عنوان ریسک اول، اصلی و بزرگ‌تر بازار پیش خرید مسکن در دوره اخیر جهش قیمت معرفی کرد. به دنبال این ریسک، تعداد قابل‌توجهی از افرادی که در سال‌های جهش قیمت مسکن اقدام به پیش خرید آپارتمان کردند با این معضل مواجه شده و متحمل ضرر و زیان از بابت پرداخت هزینه اضافی برای تکمیل واحد شده یا پروژه های آنها برای مدت زیادی متوقف شد.

مختصات ریسک ثانویه

بررسی ها نشان می‌دهد در حالی که هنوز ریسک اول پیش خرید مسکن به طور کامل برطرف نشده است، ریسک دیگری برای متقاضیان بازار دوم معاملات مسکن ایجاد شده است. در واقع، هم اکنون که بازار معاملات مسکن وارد فاز پساجهش شده، سرعت رشد قیمت زمین کند شده و تورم مصالح ساختمانی نیز در مقایسه با سال قبل در مسیر کاهش قرار گرفته است، بررسی ها از شناسایی نوع دوم ریسک در بازار پیش خرید مسکن خبر می‌دهد.

این ریسک ثانویه به انتقال خطر شروع تورم بالا در بازار ساخت‌وساز در ماه های آتی از سازنده به پیش خریدار مربوط می‌شود. در شرایط فعلی برخی از سازنده ها قبل از شروع عملیات ساخت اقدام به پیش فروش تمام یا برخی از واحدهای خود کرده اند. به این شکل پیش فروش (پیش فروش قبل از شروع پروژه یا در مراحل ابتدایی ساخت)، در اصطلاح پیش فروش روی خاک گفته می‌شود. این شکل از پیش فروش بر اساس بررسی های انجام شده و نظر فعالان بازار ساخت‌وساز و مسکن، خطرناک ترین شکل پیش خرید برای متقاضیان مسکن است.

هم اکنون عمده سازنده هایی که اقدام به پیش فروش واحدها روی خاک می‌کنند، دست کم 50‌درصد از کل مبلغ فروش واحد را از همان ابتدا از پیش خریدار مطالبه می‌کنند. آنها با استفاده از این اقدام، در واقع ریسک ناشی از افزایش هزینه ساخت را به پیش خریدار منتقل می‌کنند. عمده سازنده هایی که اقدام به عرضه فایل پیش فروش با این شرایط می‌کنند معمولا با هدف سرمایه‌گذاری مبالغ گرفته شده از پیش خریداران در سایر بازارها مانند بازار ارز، سهام و...، اقدام به مطالبه حداقل نیمی از قیمت کل واحد می‌کنند. این گروه از سازنده ها قصد دارند از این طریق به سودی فراتر از سود ناشی از ساخت‌وساز دست یابند و از سوی دیگر ریسک ناشی از افزایش هزینه ساخت در طول اجرای پروژه را پوشش دهند.

در واقع، درست است که هم اکنون تورم در بازار زمین تا حدی کنترل شده و به صفر نزدیک شده است و سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی نیز در مقایسه با سال گذشته کاهش یافته است اما هم اکنون برخی از سازنده ها شرایطی را برای پیش خریداران تعیین می‌کنند که عملا این شرایط به معنای انتقال ریسک احتمال افزایش هزینه های ساخت‌وساز در طول دوره ساخت به پیش‌خریدار است.

سه جزء ریسک دوم

علاوه بر ریسک اصلی پیش خرید مسکن که توضیح داده شد، ریسک ثانویه یا همان انتقال ریسک تورم ساختمانی به پیش خریداران در شکل مطالبه دست کم 50‌درصد از قیمت واحد پیش فروش شده از همان ابتدای شروع پروژه (زمانی که پروژه هنوز شروع نشده یا ابتدای مراحل ساخت قرار دارد)، دست کم سه ویژگی مهم دارد.

اولین ویژگی که به نوعی می‌توان از آن به عنوان ریسک پیش خرید برای متقاضیان در شرایط فعلی یاد کرد مربوط به احتمال محرومیت پیش خریداران از یک امتیاز احتمالی بازار مسکن در ماه های بعد است. در شرایطی که چشم انداز قیمت مسکن در ماه های پیش رو افزایشی نیست وحتی احتمال می‌رود حباب قیمت مسکن تخلیه شود، ممکن است پیش خریداران از گزینه های بهتر ملکی در ماه های بعد با پیش خرید در مقطع زمانی حاضر محروم شوند.

هر چند این موضوع در حد یک احتمال است. دومین مشخصه مربوط به انتقال سود مبلغ اضافه ای است که پیش خریداران هم اکنون از بابت تسویه حداقل 50‌درصد قیمت واحد پیش خرید شده به سازنده، پرداخت می‌کنند. در شرایط عادی معمولا پیش خریداران 20‌درصد از قیمت واحد پیش خرید شده را به سازنده پرداخت می‌کردند در حالی که سازنده ها هم اکنون دست کم 50‌درصد از مبلغ کل واحد را از همان ابتدا از پیش خریدار دریافت می‌کنند. عمده آنها مبالغ دریافتی را در بازارهای پربازده سرمایه‌گذاری می‌کنند و از این طریق سود کسب می‌کنند. سودی که پیش خریداران در صورت پیش خرید واحد با مبالغ کمتر می‌توانستند کسب کنند از این طریق به سازنده ها منتقل می‌شود.

مشخصه یا ریسک سوم نیز مربوط به شکل غیرطبیعی بازار پیش فروش ساختمان در مقطع زمانی حاضر است. زمانی که پیش خریداران 50‌درصد از قیمت واحد پیش خرید شده را در همان ابتدای شروع عملیات ساخت یا قبل از آن به سازنده پرداخت می‌کنند، خود این موضوع یک اقدام غیرطبیعی وریسک مهم محسوب می‌شود.

چرا که در کوتاه‌ترین زمان ممکن، پروسه ساختمانی حداقل یکسال به طول می انجامد. در عمده موارد نیز این مدت بین یک و نیم تا دو سال طول می کشد. در چنین شرایطی وقتی پیش خریدار 50‌درصد از قیمت کل واحد پیش خرید شده را به سازنده پرداخت می‌کند در واقع ریسک زیادی را متحمل می‌شود. چرا که در دوره ساخت که بین یک تا دو سال به طول می‌انجامد هر اتفاق غیرمنتظره ای می‌تواند رخ دهد که منجر به زیان دیدگی پیش خریدار شود.

ممکن است هزینه های ساخت در این مدت دچار جهش شود یا برای سازنده اتفاقی رخ دهد که پروژه متوقف شود. در شرایطی که پیش خریدار تنها 20‌درصد از مبلغ واحد پیش خرید شده را به سازنده پرداخت می‌کرد زیان ناشی از توقف یا تاخیر پروژه کمتر بود اما در وضعیتی که پیش خریدار از همان ابتدا حداقل 50‌درصد از مبلغ کل واحد پیش خرید شده را به سازنده پرداخت می‌کند هر اتفاقی که در روند ساخت‌وساز اختلال ایجاد کند اعم از تاخیر یا توقف پروژه زیان هنگفتی را برای پیش خریدار به همراه خواهد داشت. از این رو این شکل از پیش خرید آپارتمان روشی بسیار پرهزینه وپرریسک برای پیش خریداران محسوب می‌شود.

توصیه فعالان بازار به پیش خریداران

فعالان بازار ساخت‌وساز در خصوص آخرین وضعیت بازار پیش فروش مسکن اعلام کردند: هم اکنون متقاضی برای پیش خرید مسکن به طور نسبی افزایش یافته است هرچند نمی‌توان گفت متقاضی پیش خرید در بازار زیاد است. اما عرضه پیش فروشی نسبت به تقاضا کمتر است. در شرایطی که بازار معاملات مسکن در وضعیتی قرار گرفته که انتظار می رفت تقاضا برای پیش خرید مسکن بیشتر از حد فعلی باشد اما بنا به سه علت عمده به‌رغم قرار گرفتن در فاز پساجهش تقاضا برای پیش خرید آن طور که باید در بازار حضور ندارد. یکی از این دلایل پایین بودن قدرت خرید متقاضیان است. اگر چه بازار معاملات مسکن به فاز پساجهش ورود کرده و سرعت رشد قیمت مسکن کاهش یافته است، اما هنوز شکاف زیادی بین قدرت خرید متقاضیان به‌خصوص خانه اولی ها و سطح قیمت‌ها در بازار مسکن وجود دارد.

از سوی دیگر بازار پیش فروش بازاری با سطح اعتماد و اطمینان کم برای پیش خریداران است و همین موضوع ورود متقاضیان به این بازار به‌رغم تمایل آنها به پرداخت مرحله ای بهای خرید آپارتمان را کاهش می‌دهد.

سر به سر بودن یا یکسان بودن قیمت پیش فروش بخش عمده واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار پیش فروش با بهای آپارتمان های نوساز نیز دلیل سومی است که تقاضا برای پیش خرید در مقطع زمانی فعلی چندان زیاد نیست.

واحدهایی که کمتر از6 ماه به زمان اتمام پروژه و عملیات ساخت آنها باقی مانده است معمولا با قیمت واحدهای نوساز آماده تحویل، به بازار عرضه می شوند. بنابراین اختلاف قیمتی با واحدهای مسکونی نوساز ندارند؛ از این رو، عمده متقاضیان مصمم به خرید ترجیح می‌دهند به جای پیش خرید آپارتمان اقدام به خرید واحد مسکونی آماده کنند.

این موضوع به این معناست که در بسیاری از موارد قیمت فایل های پیش فروشی از قیمت واحدهای آماده با عمربنای بیشتر، بالاتر است. همین موضوع باعث می‌شود بخش زیادی از متقاضیان به جای پیش خرید اقدام به خرید واحد آماده با عمربنای بالاتر کنند وریسک‌های پیش خرید را متحمل نشوند.

هم اکنون سه نوع پیش فروش در بازار مسکن وجود دارد. پیش فروش واحدهایی که کمتر از6 ماه به زمان تکمیل و تحویل واحدها باقی مانده است و واحدها در مرحله نازک‌کاری قرار دارند. پیش فروش‌هایی که واحدها در مرحله سفت کاری قرار داشته وبین 6 تا یکسال به زمان تکمیل و تحویل آنها باقی مانده وپیش فروش واحدهایی که بیش از یکسال به زمان تکمیل آنها باقی مانده و عمده آنها در مراحل اولیه ساخت یا در مرحله خاک (هنوز عملیات ساختمانی روی زمین آغاز نشده است)، قرار دارند.

فعالان بازار پیش فروش مسکن می گویند هم اکنون عمده سازنده هایی که در بازار ساخت‌وساز باقی مانده اند سازنده های با بنیه مالی قوی تر هستند و در دوره جهش هزینه های ساخت و رکود معاملات مسکن سازنده های ضعیف تر از بازار ساخت‌وساز حذف شدند. در حالی که سازنده های قوی تر همچنان تمایلی به پیش فروش ندارند اما به طور محدود بخشی از واحدهای خود را نیز به این بازار عرضه می‌کنند.

هم اکنون عمده واحدهایی که به بازار پیش فروش عرضه شده است مربوط به سازنده های پول لازم است. به‌خصوص سازنده هایی که قصد دارند مبالغ دریافت شده از پیش خریداران را در سایر بازارهایی که از نظر آنها در ماه های آتی بازدهی بالاتری دارند سرمایه‌گذاری کرده و از این طریق نه تنها ریسک ناشی از افزایش هزینه ساخت را برای خود پوشش دهند بلکه از سود بالاتری نیز به واسطه سرمایه‌گذاری در بازارهای پربازده برخوردار شوند.

فعالان بازار پیش فروش مسکن به متقاضیان این بازار توصیه می‌کنند اکیدا از پیش خرید واحدهایی که هنوز عملیات ساختمانی آنها آغاز نشده است یا در ابتدای فرآیند ساخت قرار دارند خودداری کنند. آنها می گویند پیش خریداران زمانی اقدام به پیش خرید کنند که پروژه حداقل از مرحله احداث سقف دوم عبور کرده باشد و عملیات ساخت در حال پیشرفت باشد.