قیمت خانه های جنوب شهر بیشتر رشد کرد

صعود معاملات مسکن آذر، فقط کار دو گروه خریدار سرمایه‌ ای و مصرفی نبود، بلکه گروه سومی هم در صحنه بازار خرید آپارتمان در پایتخت شناسایی شدند.

کد خبر: ۵۹۴۳۳۰

۰۸ دی ۱۴۰۰

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای‌اقتصاد، ماه گذشته بخشی از معاملات مسکن به شکل «خرید موقت» توسط تقاضای غیرمصرفی انجام شد. این گروه با هدف قراردادن بازار شب عید، به دنبال سفته‌ بازی ۲ ماهه در بازار ملک است تا آپارتمان‌های خریداری‌شده را با قیمت خیلی بالاتر بفروشد. الگوی ۹ ماه اخیر تورم مسکن اما پاسخ دیگری به این گروه می‌دهد.

نبض معاملات مسکن در اغلب مناطق بیست ودوگانه شهر تهران در ماهی که گذشت تقریبا به میزان یکسان افزایش یافته است اما در این میان جنس خریداران مناطق متوسط نیمه شمالی شهر با خریداران مناطق جنوبی کاملا متفاوت است. تحقیقات میدانی حاکی از این است که علاوه بر دو گروه اصلی خریداران که در آذرماه با ورود موثر به بازار مسکن حجم معاملات را به میزان قابل‌توجهی افزایش دادند، گروه دیگری از معامله گران نیز در برخی مناطق نیمه شمالی شهر حضور پیدا کرده و با خریدهای خود نبض معاملات این مناطق را تحت‌تاثیر قرار دادند. این گروه سوم همان مشتریان سال 98 بازار مسکن هستند که در آذر ماه موتور محرک آنها به کمک دو سوخت متفاوت به حرکت درآمده و جسته و گریخته در برخی مناطق نیمه شمالی پایتخت حاضر شدند.

در ماهی که گذشت حدود 9‌هزار و 800 فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران انجام شد که این میزان نسبت به آبان رشد حدود 33‌درصدی داشته است. این در حالی است که بررسی حجم معاملات مسکن به تفکیک مناطق در شهر تهران حاکی است اختلاف زیادی بین نیمه شمالی و جنوبی شهر از این نظر وجود ندارد. در مناطق یک تا پنج شهر تهران میانگین رشد ماهانه معاملات مسکن در آذرماه با میانگین کل شهر برابر و حدود 33‌درصد بوده است؛ این در حالی است که در نیمه جنوبی شهر میانگین رشد ماهانه معاملات مسکن اندکی بیشتر و حدود 34‌درصد بوده است. از سوی دیگر رشد قیمت مسکن در نیمه جنوبی شهر به مراتب بیشتر از مناطق نیمه شمالی شهر بوده که نشان دهنده ادامه روند تنظیم رابطه قیمت مناطق با یکدیگر است. ماجرا به فاصله سرعت رشد قیمت مسکن در شمال و جنوب تهران بازمی‌گردد. طی سال های 97 تا 99 که سال های پرتورم بازار مسکن به شمار می آمد، قیمت مسکن در مناطق شمالی شهر با سرعت بیشتری نسبت به مناطق جنوبی و مشخصا مناطق 9 تا 20 تهران افزایش یافت و این موضوع سبب شد قیمت مناطق از نظم سنتی همیشگی فاصله بگیرد. به این ترتیب در ماه های اخیر برای بازگشت رابطه قیمت مسکن شمال و جنوب شهر به روال گذشته، میزان رشد قیمت مسکن در جنوب شهر به مراتب بیشتر از نیمه شمالی شهر بوده است. در آذرماه نیز اگرچه فاصله رشد قیمت شمال و جنوب شهر کمتر بود اما این فاصله همچنان وجود دارد. میانگین رشد ماهانه قیمت مسکن در کل معاملات آذرماه شهر تهران 8/ 1‌درصد بوده و این در حالی است که در مناطق 2 تا 5 واقع در نیمه شمالی شهر این میزان 4/ 2‌درصد بوده است. همچنین در نیمه جنوبی شهر یعنی مناطق 9 تا 20 رشد ماهانه قیمت مسکن حدود 4‌درصد است که گویای فاصله معنادار سرعت رشد قیمت مسکن در مناطق شمال و جنوب تهران است.

گروه سوم معامله گران مسکن

رشد قابل‌توجه حجم معاملات مسکن در وهله اول نشات گرفته از حضور دو گروه شامل خریداران مصرفی به‌ویژه تبدیل به احسنی ها و سرمایه‌گذارانی است که با موتور هیجان ارزی شارژ شده اند. تحقیقات میدانی  نشان می دهد جنس خریداران در نیمه جنوبی شهر عمدتا مصرفی و تبدیل به احسنی بوده است اما در نیمه شمالی شهر صرف نظر از گروه کوچکی که خرید مصرفی انجام داده اند، عمده خریدها غیرمصرفی بوده است. به اذعان واسطه ها حدود نیمی از این خریداران غیرمصرفی سرمایه‌گذارانی بوده اند که به دنبال افزایش ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها یعنی «مذاکرات احیای برجام» و انتشار اخبار منفی در این رابطه، با مشاهده بالا و پایین نرخ ارز تصمیم به خرید سرمایه ای در بازار ملک گرفتند.

در عین حال گروه سومی نیز که از جنس خریداران غیرمصرفی بوده اند در آذرماه به معاملات ملکی پرداختند اما جنس آنها قدری با سرمایه‌گذاران بلندمدت بازار مسکن متفاوت است. این خریداران از دسته مشتریان سال 98 بازار مسکن هستند که در آن مقطع زمانی پرتعداد بودند اما اکنون تعدادشان اندک است و نمی‌توان عنوان «جریان سفته بازی» را به آنها الصاق کرد. این گروه در واقع سرمایه‌گذاران موقت بازار مسکن هستند که در بازار مسکن آخرین ماه پاییز در برخی مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر به‌ویژه منطقه پنج حضور نسبتا پررنگی داشته اند. تحقیقات میدانی نشان می دهد آنچه موتور این جنس از خریدها را روشن کرده، در وهله اول همان موتور محرک خریدهای سرمایه ای یعنی هیجان ارزی به دنبال انتشار برخی اخبار منفی درباره مذاکرات در اواخر آبان ماه است که دنباله آن به شکل بالا و پایین نرخ ارز در بازار منعکس شد. سوخت دوم موتور محرک خریدهای موقتی نیز رفتار سنتی بازار مسکن شب عید است. طی دهه های گذشته تقریبا همیشه به طور سنتی بازار مسکن در بهمن و اسفندماه رونق بیشتری نسبت به سایر ماه های نیمه دوم سال داشته و پس از تابستان دومین مقطع پرمعامله سال به شمار می آید، چراکه برخی تلاش می کنند برای ایام عید نوروز پرونده جابه جایی ملکی خود را به نتیجه برسانند. اکنون نیز برخی معامله گران موقت بازار مسکن با نظر به این احتمال رونق نسبی معاملات در شب عید برای بازار مسکن خواب جدیدی دیده اند. آنها درصدد هستند آپارتمان های خریداری شده را با سود حداقل 10‌درصدی در بهمن و اسفند به فروش برسانند و در واقع ورود آنها به بازار مسکن با هدف انجام خریدهای دو ماهه با این تصور که می‌توانند پس از دو ماه سود قابل‌توجهی کسب کنند، صورت گرفته است؛ غافل از اینکه در سه سال گذشته با توجه به رکود سنگین معاملات اصلا چیزی به اسم رونق شب عید از ناحیه خریداران مصرفی وجود نداشته و خریدهای شب عید نیز از سوی سفته بازان و سرمایه‌گذاران انجام شده است.

مانع سود کلان در خریدهای 2 ماهه

با این وصف این سوال قابل طرح است که آیا هدف خریداران موقت بازار مسکن محقق خواهد شد و آنها می‌توانند با سود قابل قبول، ظرف دو تا سه ماه آینده خریدهای اخیر خود در بازار ملک را به فروش برسانند؟ الگوی 9 ماهه اول امسال چه از ناحیه بازیگردان (سیاستگذار و سیاست ورزان حوزه مذاکرات رفع تحریم‌ها) و چه بازیگران بازار مسکن (خریداران و فروشندگان) نشان می دهد در صورتی که ریسک متغیر غیراقتصادی افزایش پیدا نکند، کسب چنین سودی با انجام معاملات دو ماهه بعید است. میانگین رشد قیمت مسکن از ابتدای تابستان تا پایان آذرماه 10‌درصد بوده و این یعنی به طور میانگین قیمت مسکن ماهانه کمتر از 2‌درصد رشد کرده است. این در حالی است که در همین مدت نرخ تورم عمومی تقریبا دو برابر این مقدار بوده و در نتیجه قیمت واقعی مسکن از اوایل امسال تاکنون 10‌درصد افت کرده است.

از سوی دیگر سرعت رشد ماهانه قیمت مسکن در سال‌جاری در مقایسه با سال گذشته افت قابل‌توجهی داشته است. در واقع سرعت رشد قیمت ماهانه مسکن امسال یک هشتم 9 ماه ابتدایی سال گذشته بوده است. این آمارها نشان می دهد بسیار بعید است خوابی که خریداران غیرمصرفی بازار مسکن با انگیزه سوداگری در کوتاه‌مدت دیده اند، در زمستان تعبیر شود و آنها بتوانند سود حداقل 10درصدی از معاملات خود کسب کنند.

در عین حال کارنامه حدود سه سال و نیم اخیر بازار مسکن نشان می دهد این بازار به شدت به متغیرهای بیرونی حساس شده و اکنون هر خبری چه مثبت و چه منفی در حوزه ریسک متغیر غیراقتصادی به سرعت جو بازارها را تحت‌تاثیر قرار می دهد. به این ترتیب مقطع کنونی بزنگاهی است که سیاستگذاران کلان باید با آگاهی نسبت به اهمیت و نقش آن در مسیری که بازارهای گوناگون از جمله بازار مسکن طی خواهند کرد از آن عبور کنند. انتشار هر خبر غیراقتصادی در روزهای پیش رو می‌تواند سرنوشت بازار مسکن و دیگر بازارها را تحت‌تاثیر قرار دهد و این در حالی است که اگر روال غالب در ماه های پیش رو مانند 9 ماه گذشته باشد و اتفاق غیرمنتظره ای رخ ندهد، رشد قابل‌توجه قیمت مسکن ظرف ماه های آتی بعید است.