چین چگونه با دلالی مسکن مبارزه کرد؟

پادزهر جهانی «خانه‌خالی» با اینکه به تازگی، آن هم به شکل خفیف در بازار املاک چین به کار افتاد، اما توانست علیه ملاکان اثر کند.

کد خبر: ۵۹۲۱۳۱

۰۱ دی ۱۴۰۰

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای‌اقتصاد، بررسی‌ها از نبض جدید مسکن چین نشان می‌دهد نبرد با فعالیت غیرمولد ملکی از طریق «آغاز دریافت مالیات سالانه از املاک» به سقوط ۳۰درصدی حجم معاملات خرید ملک و همچنین افت قیمت واحدهای مسکونی نوساز در این کشور منجر شده است. در بازار مسکن چین، معادل «یک فرانسه» خانه خالی وجود دارد چون سنت قدیمی در این کشور بر «ثروت‌اندوزی از طریق خرید سرمایه‌ای مسکن» استوار بوده و در عین حال، مقامات دولت چین دو دهه است با «مداخله سنگین در بازار ساخت مسکن» فقط به فکر عرضه جدید بودند بدون آنکه ریشه مشترک «انجماد ملکی» و «عدم دسترسی تقاضای مصرفی به مسکن در استطاعت» را درک کرده باشند.

اخیرا اما دولت این کشور با چرخش بزرگ از سیاست غلط، حل این دو بحران را با یک نسخه جهانی در دستور کار قرار داد. شواهد اولیه نشان می‌دهد رفتار ملکی چینی‌ها رو به «تغییر محسوس» گذاشته است.

معجزه جهانی «قوی ترین مالیات ملکی»، در بازار مسکن چین هم عمل کرد و خیلی سریع تر از تصور سیاستگذار در این کشور، به عصر یخبندان سرمایه ها در ملک خاتمه داد.  حدود دو ماه پیش، دولت چین تصمیم گرفت به دو دهه سیاست غلط «مداخله در بازار مسکن به شکل خانه سازی های دولتی» پایان دهد و برای «انجمادزدایی از سرمایه های محبوس در خانه های خالی» و «کاهش قیمت مسکن»، از الگوی کشورهای موفق در سیاستگذاری مسکن استفاده کند.

اکنون «شروع دریافت مالیات سالانه بر املاک» در بازار املاک چین باعث شده «صعود دست کم 4 ساله قیمت خانه نوساز» در چین متوقف شود و حتی به میزان نزدیک به 5/ 0‌درصد افت کند. همچنین سرعت رشد میانگین قیمت مسکن در چین نیز ماه گذشته به شکل محسوسی کاهش یافت و تورم نقطه ای ملک در این کشور از 8‌درصد در 2019 و 5‌درصد در 2020 به حدود 3‌درصد برسد. برنامه 5 ساله «دریافت مالیات سالانه از مالکان با نرخ شناور 2/ 0‌درصد تا یک‌درصد» در چین به سقوط 30‌درصدی «خرید ملک که عمدتا با هدف غیرمصرفی توسط چینی ها انجام می شود» منجر شده است.

این نسخه چینی البته شکل ضعیف اجرای مالیات سالانه ملکی است اما همین نسخه به عنوان پادزهر  خانه‌های خالی در این کشوراثر کرد.چینی ها به «ثروت اندوزی از طریق ملاکی» در جهان مشهور هستند به‌طوری که بیش از دو سوم سرمایه‌گذاری شهروندان این کشور، در بازار ملک صورت می‌گیرد. این رسم چینی باعث شده نرخ مالکیت در این کشور یکی از بالاترین نرخ‌ها باشد اما تبعات «این انحراف سرمایه از مسیر مولد به پناهگاه ملکی» باعث شده «بازار مسکن بزرگ‌ترین حباب قیمت» بین کشورهای مختلف را داشته باشد و در عین حال «مدت زمان انتظار برای خرید خانه در بین زوج های چینی، 4 برابر نرخ متعارف جهان» باشد. دولت چین سال‌ها معتقد بود «هر چقدر خانه بیشتر ساخته شود، دسترسی مردم به خانه هم بیشتر می شود» اما خطای سیاستگذار این کشور با غفلت از «اهرم تامین مسکن در استطاعت» باعث بحران «خانه خالی» و «التهاب قیمت» شد. در چین معادل «جمعیت فرانسه»، خانه خالی وجود دارد یعنی چیزی در حدود 65‌میلیون واحد مسکونی بلااستفاده در حبس ملاکان است که 21‌درصد کل موجودی مسکن چین را شامل می شود. این خانه ها به خاطر «ریسک صفر» ملاکی، توسط سرمایه‌گذاران منجمد شده است.

اما اکنون با افزایش حجم فروش مسکن بیکار در چین –که باعث کاهش قیمت شده است- سرمایه های چینی در حال آزادشدن و ورود به بازارهای مولد است. نبرد دولت چین با ملاکان از طریق تیغ مالیات سالانه، این پناهگاه قدیمی را ناامن کرده است. همزمان مقامات پکن با راه اندازی کمپین «سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه»، در حال تشویق چینی ها برای تبدیل ملک به سهام در صندوق‌های سرمایه‌گذاری هستند.

خیز چینی ها برای سرمایه‌گذاری های جایگزین

چندی پیش طرح توسعه مسکن «سان شاین پنینسولا» در گوانگجو، شهری بندری در سواحل جنوبی چین، به عنوان طرحی مدرن و ساحلی معرفی شد. این مجموعه با 5‌هزار واحد آپارتمان در محله ای لوکس و ساحلی با بلوارهایی با ردیف درختان نخل و باغ های به سبک اروپایی تبلیغ شده است. فاز یک این آپارتمان ها در ماه آگوست رونمایی شد و تقریبا بلافاصله فروش رفت. ولی فرآیند ساخت در ماه سپتامبر به علت ناتوانی شرکت سازنده در تامین مالی پروژه متوقف شد؛ شرکتی که پشت این پروژه قرار دارد، اورگرند، بزرگ‌ترین و بدهکارترین شرکت توسعه دهنده چینی است. این مجموعه، که گویی در زمان یخ بسته است، نشان می‌دهد که مصرف‌کنندگان چینی چطور به یک باره دریافتند که ارزش املاک همیشه قرار نیست صعودی باشد.

چین کشور پس اندازکنندگان است و املاک بخشی است که مردم پولشان را در آن ذخیره می‌کنند. رونق خرید خانه در طول دو دهه گذشته سبب شده است سهم بزرگی از ثروت خانوارهای چینی، در حدود 70‌درصد، در بخش املاک جمع شود. در حالی که این سهم در ایالات متحده حدود 35‌درصد است. حالا پکن در تلاش است تا بدهی را که موجب رشد بخش املاک شده از بین ببرد؛ که به نوبه خود وابستگی اقتصادی به بخش املاک و صنایع وابسته آن را کاهش می‌دهد. املاک نقش بزرگی در اقتصاد چین دارد، به طوری که حدود 30‌درصد از تولید ناخالص داخلی این کشور مربوط به این بخش است.

این تلاش ها فعالان حوزه املاک را از منابع مالی خالی کرده و سبب شده پروژه‌هایی چون «سانشاین پنینسولا» در برزخ رها شوند. از سوی دیگر سرعت کار کمپین پکن برای ترغیب شهروندان به سمت سایر ابزارهای سرمایه‌گذاری، چون بازار سهام داخلی، افزایش یافته است. فروش خانه و قیمت‌های مسکن در چین پس از سال‌ها روند صعودی، شروع به کاهش کرده است؛ که می‌تواند نشانه‌های اولیه مبنی بر تجدیدنظر شهروندان چینی درباره نقش خانه هایشان به عنوان قلک هایی قابل اعتماد باشد.

چینی ها بزرگ‌ترین ملاکان جهان؟

نرخ پس انداز چینی ها یکی از بالاترین نرخ‌های پس انداز در جهان است. هم زمان با روند رشد اقتصادی چین و افزایش سطح درآمدها، پس‌اندازها نیز رشد کرده، به طوری که طبق آمارهای بانک جهانی در سال 2008 به 52‌درصد رسیده است. نرخ پس انداز چینی ها در حال حاضر 43‌درصد است؛ که بسیار بالاتر از نرخ پس انداز 18‌درصدی در آمریکاست. نبود شبکه امنیت اجتماعی و قانون سابق تک فرزندی، از عوامل موثر در افزایش پس‌انداز این کشور هستند. با افزایش نرخ پس‌انداز در چین، نرخ مالکیت خانه نیز در این کشور رشد کرده است، به طوری که در سال 2017 به 90‌درصد رسیده و از آن زمان تغییری نداشته است.

در مناطق شهری 96‌درصد از خانوارها حداقل یک خانه و 20‌درصد حداقل دو خانه دارند. خانه دار بودن در چین مترادف با امنیت بازنشستگی است و سرمایه‌گذاری در املاک سال‌ها یک استراتژی قابل اعتماد برای مردم بوده است. قیمت‌های مسکن در چین در طول دو دهه گذشته افزایش بسیار زیادی را تجربه کرده است. این تصور که قرار دادن پول در املاک و مستغلات کاملا بدون ریسک است، به پراکندگی جمعیت در شهرهای چین دامن زده است. خریداران خانه هایی را پیش خرید می‌کنند که اغلب قصد ندارند هرگز در آن زندگی کنند، و به نوعی تامین وام بدون بهره برای سازندگان است.

حدود 65‌میلیون از خانه های چین خالی هستند؛ آپارتمان هایی که می‌توانند کل جمعیت فرانسه را در خود جای دهند. وام نیز  سبک ساخت و ساز‌ را در چین تقویت کرده است. پکن در آگوست 2020 با قرار دادن خط قرمزهایی برای ترازنامه های شرکت‌های ساخت‌وساز، تلاش کرد وام گیرندگان را کنترل کند. این خط قرمزها سقف وام را در مقابل جریانات نقدینگی، سرمایه و دارایی شرکت‌ها قرار می داد. اورگرند با 300‌میلیارد دلار بدهی، در میان شرکت‌هایی بود که شرایط دریافت وام را نقض می‌کرد. امسال نیز برنامه‌های پکن بر پریشانی اورگرند افزوده است؛ دولت چین بانک‌ها را به سمت کاهش وام های مسکن و هدایت سرمایه به سمت تولیدکنندگانی که می‌توانند از اهداف دولت برای رسیدن به خودکفایی در فناوری حمایت کنند، سوق داده است. اورگرند در مواجهه با ممنوعیت دریافت وام و کاهش فروش، در ماه سپتامبر نتوانست دیون خود را پرداخت کند؛ این مساله سرمایه‌گذاران و صاحب‌خانه ها را با نگرانی روبه‌رو کرد که آپارتمان های نیمه‌کاره هیچ‌گاه تکمیل نخواهند شد و خانه‌های تکمیل شده با تخفیف به فروش خواهند رسید.

در طول چند هفته، این تصور که قیمت خانه در چین همیشه صعودی است از بین رفت. در ماه سپتامبر قیمت خانه های نو در چین 1/ 0‌درصد نسبت به ماه قبل کاهش یافت؛ که اولین کاهش در طول 6 سال گذشته محسوب می‌شد. در ماه اکتبر نیز قیمت این خانه ها دوباره 3/ 0‌درصد افت کرد. این کاهش کوچک در واقع مساله بزرگی بود؛ به‌خصوص برای مسوولان محلی چین که برای تامین درآمد وابسته به فروش زمین هستند. درآمد حاصل از فروش زمین دولت های محلی از 9/ 7‌میلیارد دلار در سال 1998 به 3/ 1‌هزار میلیارد دلار در سال گذشته رسیده است.

سقوط جذابیت ملک چینی

دارایی های ملکی چین حالا به طور شگفت آوری جذابیت خود را از دست داده اند. طبق برآوردهای بلومبرگ، ارزش فروش ملک در چین در ماه سپتامبر حدود 17‌درصد نسبت به سال قبل کاهش داشته است. طبق داده‌های شرکت اطلاعات مسکن چین، فروش مسکن صد شرکت بزرگ ساخت‌وساز چین در ماه اکتبر نسبت به مدت مشابه سال قبل با 32‌درصد کاهش مواجه بوده است. مسکن دیگر مانند گذشته برای پس‌اندازکنندگان چینی امن نیست. اما هنوز مشخص نیست که آیا روش‌های جایگزین سرمایه‌گذاری نسبت به مسکن بهتر هستند یا خیر. کنترل های دولت چین، مردم را برای انتقال پول به خارج بسیار محدود کرده است. این قوانین سبب شده است مردم چین نتوانند به آسانی در برخی از موفق ترین و سودآورترین شرکت‌ها چون علی‌بابا و تنسنت سرمایه‌گذاری کنند. از سوی دیگر، نوسانات بازار سهام چین سبب شده سرمایه‌گذاران خرد داخلی دیگر اشتیاق گذشته را نسبت به این بازار نداشته باشند. به طوری که تنها 7‌درصد از مردم چین در سهام داخلی سرمایه‌گذاری کرده اند؛ در حالی که این سهم در آمریکا 56‌درصد است.

در سال‌های اخیر دولت برای باز کردن راه های سرمایه‌گذاری جدید اصلاحاتی را در بازار سرمایه اجرا کرده است. پکن در سال 2019 «استار مارکت شانگهای» را معرفی کرد؛ بازاری شبیه به بازار بورس نزدک، که شرکت‌های نوآور حوزه فناوری را تامین مالی می‌کند و فرصت جدیدی برای سرمایه‌گذاران خرد است. نهاد تنظیم کننده مقررات مالی در چین سال گذشته محدودیت‌های مربوط به مالکیت خارجی بر موسسات مالی و شرکت‌های بیمه ای چین را حذف کرد؛ اقدامی که راه مدیران بین‌المللی سرمایه را برای سرمایه‌گذاری مشترک در کشوری که ثروت تجمیعی آن به 19‌هزار میلیارد دلار می رسد، روشن کرد.

در ماه سپتامبر چین از «طرح اتصال مدیریت ثروت منطقه» بهره برداری کرد؛ این طرح به سرمایه‌گذاران چینی که در 9 شهر جنوب گوانگ دونگ زندگی می‌کنند، امکان دسترسی به گزینه های مختلف مدیریت ثروت در هنگ کنگ و ماکائو را می‌دهد. به نظر می‌رسد سرمایه‌گذاران چینی طرح‌های پکن را دنبال می‌کنند. بلک راک، نخستین شرکت مدیریت سرمایه‌گذاری بود که در ماه سپتامبر یک صندوق سرمایه‌گذاری مشترک در چین راه‌اندازی کرد؛ این صندوق یک‌میلیارد دلار جمع‌آوری کرد و با 110‌هزار سرمایه‌گذار یک هفته زودتر از انتظار بسته شد. در حالت کلی، فروش صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک در چین در حال رشد است. در نیمه نخست سال 2021، مدیران مالی 248‌میلیارد دلار در صندوق‌های تازه راه اندازی شده فروش داشتند.

کی پی ام جی، یکی از بزرگ‌ترین شرکت‌های خدمات مالی جهان، پیش‌بینی کرده است که صنعت مدیریت دارایی چین تا سال 2025 به 6/ 5‌هزار میلیارد دلار خواهد رسید و دومین بازار بزرگ جهان پس از آمریکا خواهد شد. طبق اطلاعات شرکت تامین اطلاعات مالی ویند، از ماه جولای حجم معاملات روزانه سهام شرکت‌های مستقر در چین در بازارهای شانگهای و شنزن، به 155‌میلیارد دلار رسیده است، که نسبت به متوسط سال 2019 و 2020 دو برابر شده است. با وجود این چین همچنان در مراحل اولیه پیشرفت است تا درآمدها به طور معناداری از یک نوع دارایی، چون املاک، به اشکال پیچیده تری از سرمایه‌گذاری، چون سهام و اوراق قرضه، کوچ کند.