هشدار برای بازار مسکن آمریکا

تنفس ۵/ ۱ ساله وام مسکن در آمریکا برای موسسات مالی دردسرساز شد.

کد خبر: ۵۹۰۸۷۴

۲۷ آذر ۱۴۰۰

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای‌اقتصاد، توقف بازپرداخت وام خرید مسکن از سوی آمریکایی ها، دو پیش‌بینی منفی برای «آینده اقتصاد املاک» و «اوضاع موسسات مالی» این کشور مطرح کرده است اما با وضعیت بی سابقه تورم مسکن آمریکا، «سناریوی دوم» درباره شرایط آتی وجود دارد.

شبکه خبری «سی ان بی سی» هفته گذشته با انتشار یک تحلیل اقتصادی درباره بازار مسکن آمریکا، «تنفس 5/ 1 ساله وام های مسکن» که تحت‌تاثیر شرایط اضطراری کرونا با تصویب دولت این کشور اعمال شد را یک تهدید بزرگ برای صاحبان مسکن و همین‌طور موسسات مالی خواند. این امتیاز تسهیلاتی، قبل از شروع 2021 اعمال شد و پیامد آن در حال حاضر منجر به «عدم‌پرداخت اقساط وام خرید مسکن از سوی حدود نیمی از وام گیرنده ها» شده است.

این بدهی صاحب خانه های آمریکایی به بانک‌ها، شبیه جرقه بحران اقتصادی سال 2009-2008 است به‌طوری که در آن زمان، توقف بازپرداخت وام مسکن باعث مطالبه سنگین موسسات مالی وام دهنده و در نتیجه، سقوط اقتصاد آمریکا ناشی از بحران بدهی های بانکی در بازار مسکن شد.

اکنون، گروهی از کارشناسان اقتصادی در تحلیل وضعیت فعلی بازار مسکن آمریکا، شرایط را شبیه بحران 2008 توصیف می‌کنند.

اما این بازار تفاوت کلیدی با سقوط 2008 دارد و آن به «روند تورم مسکن طی دو سال گذشته و پیش‌بینی ها درباره یک سال پیش‌رو» برمی گردد. در 2008، تورم مسکن در آمریکا منفی شد به‌ طوری که سقوط میانگین 6‌درصدی قیمت مسکن در این کشور، ارزش املاک در رهن بانک‌ها را نسبت به بدهی تسهیلاتی صاحب خانه ها پایین آورد.

در آن زمان، در برخی شهرهای این کشور، قیمت آپارتمان ها تا 10‌درصد و حتی بیشتر، کاهش یافت. از طرفی، وام های مسکن زیراستاندارد -پرداخت بدون داشتن شرایط اعتباری کافی- که در سال‌های 2006 و 2007 پرداخت شده بود، امکان بازپرداخت را برای خیلی از افراد سلب کرد. نتیجه آن وضعیت منجر به سقوط 6‌درصدی میانگین قیمت خانه در 2008 و تداوم این سقوط به میزان 10‌درصد در 2009 و تکرار این کاهش به میزان 5‌درصد در 2010 شد. این تورم منفی، مسیر حراج خانه ها از سوی موسسات مالی را هموار کرد چون خیلی از وام گیرنده ها از حفظ مالکیت به خاطر سبقت ارزش بدهی تسهیلاتی از ارزش ملک خود، گذشتند.

اکنون اما، تورم مسکن در قله 30 ساله قرار گرفته است. رشد بی سابقه قیمت مسکن در 2021، ارزش خانه ها را هنوز در مقایسه با بدهی تسهیلاتی وام‌گیرنده ها، بالاتر نگه داشته است.

متوسط قیمت مسکن در آمریکا، ماه گذشته 3/ 19‌درصد افزایش یافت که بالاترین تورم نقطه‌ای طی یک سال گذشته است. از طرفی، پیش‌بینی می‌شود تورم مسکن در سال آینده نیز دو رقمی باقی بماند و به 3/ 14‌درصد در نوامبر 2022 برسد.

در این صورت، از آنجا که چشم انداز رشد قیمت مسکن با شیب مثبت برای یک سال آتی وجود دارد، در قالب «سناریوی دوم»، بعید است طلب بانک‌ها از خریداران مسکن منجر به تکرار بحران 2008 شود. این پیش‌بینی، مقابل فرضیه «سقوط اقتصاد آمریکا در ماه های آینده تحت‌تاثیر بحران بدهی وام مسکن» است.

کمربندی عبور از بحران

صدها‌هزار نفر از صاحبان خانه ها در آمریکا ممکن است با اتمام برنامه کمک مالی وام مسکن دوران کرونا، خانه هایشان را از دست بدهند یا بفروشند. با شروع همه‌گیری کرونا در سال گذشته و تعطیلی بخش های وسیعی از اقتصاد، دولت، بانک‌ها و خدمات دهندگان مالی برنامه های اضطراری را به اجرا گذاشتند. این کمک های مالی به‌میلیون ها نفر از صاحبان خانه ها اجازه داد تا اقساط وام خود را پرداخت نکنند، به طوری که برخی حتی تا 18 ماه اقساط خود را پرداخت نکرده اند.

اندی والدن، معاون تحقیقات بازار در شرکت تحلیل و داده مسکن بلک نایت، می گوید سه چهارم از یک‌میلیون نفر صاحبان خانه، در طول 60 روز گذشته برنامه های خود را کنار گذاشته اند.

بر اساس داده های بلک نایت، بیش از نیمی از 7/ 7‌میلیون وام گیرنده که در برنامه کمک مالی بوده‌اند، هنوز در برنامه حضور دارند و پرداخت اقساط خود را دوباره آغاز کرده اند. حدود 23‌درصد از وام گیرندگان یا خانه شان را فروخته اند یا برای افزایش استطاعت مالی خود در پرداخت ها اقدام به تامین مالی مجدد کرده اند. نزدیک به 7‌درصد، یا بیش از نیم‌میلیون نفر، هنوز در تلاش برای ایجاد برنامه ای اصلاحی برای پرداخت وام شان و کاهش ضرر و زیان وام‌دهندگان هستند.

با این وجود، صدها‌هزار نفر از صاحبان خانه ها در آمریکا در شرایط سختی قرار دارند. 3‌درصد از وام گیرندگان یا حدود 264‌هزار نفر از صاحبان خانه ها، پس از پایان برنامه حمایت مالی، وام های معوق دارند و 38‌هزار نفر در مرحله از دست دادن خانه هایشان و سلب مالکیت هستند.

برای وام‌گیرندگانی که درآمدشان یا کسب‌و‌کارشان را در طول همه‌گیری از دست داده اند گزینه های زیادی وجود ندارد. خدمات دهندگان اقساط وام و نرخ‌های بهره را کاهش داده اند، ولی وام گیرندگان قادر به پرداخت نیستند. خدمات دهندگان برای پرداخت بیمه و مالیات نیز در دوره کمکی به وام گیرندگان از پیش پول پرداخت کرده اند، اما در حالی که وام گیرندگان می‌توانند این پول را در طول یک سال بازپرداخت کنند، برخی از آنها قادر به پرداخت این مبالغ نیستند.  اما گزینه دیگری به نام فروش هم وجود دارد.

به لطف رشد گسترده مسکن در طول همه‌گیری، قیمت خانه ها نزدیک به 20‌درصد نسبت به سال گذشته افزایش داشته است. بنابراین، حدود 87‌درصد از صاحبان خانه هایی که در حال حاضر در شرایط سلب مالکیت قرار دارند، با مثبت شدن ارزش دارایی شان روبه‌رو شده اند. بنابراین بدهی وام آنها نسبت به ارزش خانه هایشان کمتر است.  264‌هزار نفری که وام های معوقه دارند ولی هنوز در مرحله سلب مالکیت نیستند، نیز احتمالا با افزایش ارزش دارایی روبه‌رو هستند.

کارشناسان مسکن معتقدند که این شرایط تفاوت زیادی با بحران قبلی بازار مسکن دارد که بدهی وام گیرندگان از ارزش املاک شان پیشی گرفته بود. این مساله می‌تواند برای بازار مسکنی که در طول بیش از یک سال با موجودی پایین کم سابقه ای روبه‌رو بوده است، یک موهبت باشد.

به دلیل کمبود نیروی کار و اختلال در زنجیره های عرضه، سازندگان در طول سال گذشته قادر به افزایش تولید نبوده اند. برخی برآوردها حاکی از آن هستند که بازار مسکن آمریکا برای پاسخگویی به تقاضا نیازمند یک‌میلیون دیگر خانه است.

حدود 73‌درصد از وام گیرندگانی که در شرایط سلب مالکیت هستند، 20‌درصد افزایش دارایی دارند، و حدود 28‌درصد از این وام گیرندگان شاهد افزایش 50‌درصدی دارایی شان هستند. بنابراین، گرچه افزایش دارایی از معوق شدن وام های شان جلوگیری نمی کند، ولی آنها می‌توانند خانه هایشان را با سود به فروش برسانند، بدهی شان را پرداخت کنند و مابقی پول شان به آنها شانس شروع دوباره را می‌دهد. اما تاکنون این اتفاق نیفتاده است ولی این کمربندی برای عبور از بحران قابل استفاده است.

یافته های بلک نایت نشان می‌دهند نزدیک به یک‌سوم از وام گیرندگانی که فرآیند سلب مالکیت را آغاز کرده اند، با حداقل 40‌درصد دارایی، همچنان به این روند وارد شده اند. به گفته والدن، با توجه به اینکه خدمات‌دهندگان همچنان از اقدام برای سلب مالکیت به نفع سایر گزینه های کاهش زیان چشم پوشی می‌کنند، تعداد وام هایی که در فرآیند سلب مالکیت فعال قرار گرفته‌اند در طول 90 روز گذشته ثابت مانده است.

با وجودی که ممکن است گذاشتن خانه ها در بازار برای فروش برای صاحبان شان گزینه بهتری باشد، ولی همیشه هم این‌طور نیست. ممکن است سرمایه شان افزایش پیدا کرده باشد، ولی مساله اینجاست که بعد از آن قرار است کجا بروند؟ قرار است کجا را خریداری کنند؟ قیمت‌ها چه برای خرید و چه اجاره بسیار بالا رفته است؛ و این مشکل بزرگی است.