پیش بینی سازندگان مسکن از آینده بازار

فعالان ساختمانی آینده بازار ملک را متفاوت از فروشندگان مسکن ترسیم کردند. در بازار معاملات مسکن آبان، به‌دلیل تصویر کاهشی از آینده قیمت، فروش آپارتمان رشد چشم‌گیر پیدا کرد و در عین حال، تقاضای خرید در سطح حداقلی قرار داشت. اما سازنده‌ها به‌دلیل گره قیمت زمین، در این ماه فعالیت ساختمانی خود را کاهش دادند و در عین حال اظهار بدبینی کردند.

کد خبر: ۵۸۷۰۴۶

۱۴ آذر ۱۴۰۰

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، با وجود خوش‌بینی فروشنده‌ها نسبت به آینده بازار مسکن و برآورد کاهشی آنها از قیمت مسکن در ماه‌های پیش رو، سازنده‌ها در ماه میانی پاییز حس متفاوتی را تجربه کردند.

نتایج تازه‌‌ترین گزارش شاخص مدیران خرید ساختمان موسوم به «شامخ» که در قالب نظرسنجی ماهانه از سازندگان و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی توسط اتاق تعاون ایران انجام و منتشر می‌شود، حکایت از حس متفاوت سازنده‌ها نسبت به فروشنده‌ها در بازار مسکن دارد. این شاخص دیدگاه سازنده‌ها درباره تحولات بازار بالادست مسکن در یک ماه گذشته (آبان) و انتظارات آنها برای ماه بعد (آذر ماه) را تشریح می‌کند. مقایسه شامخ آبان ماه با نبض معاملات و تورم مسکن در این ماه حکایت از حاکمیت دو نگاه متفاوت از سوی سازنده‌ها و فروشنده‌ها درباره آینده بازار مسکن دارد. در آبان ماه هفت‌‌هزار و ۳۰۰ فقره معامله آپارتمان مسکونی در شهر تهران ثبت شده که این رقم نسبت به حجم معاملات مهرماه حدود ۳۳ درصد رشد داشته است. این رشد قابل توجه معاملات در میانه پاییز در حالی رخ داد که تغییرات ماهانه حجم معاملات در مهرماه کاهشی بود و تعداد آپارتمان‌‌های فروخته شده در تهران ۳۰ درصد نسبت به شهریور کمتر شد. اما یکباره نبض معاملات در آبان ماه همزمان با انتشار اخباری از شروع دور جدید مذاکرات رفع تحریم‌ها تغییر کرد و افزایشی شد.

رشد قابل توجه معاملات نشانه روشنی از این واقعیت بود که فروشنده‌ها در آبان ماه چشم‌‌انداز قیمت مسکن را کاهشی ارزیابی کرده و به اصطلاح «فروشنده‌‌تر» شدند.

از سوی دیگر رخداد مهم آبان ماه در بازار معاملات مسکن این بود که با وجود رشد چشمگیر معاملات و صعود از زیر کف رکود به بالای این مرز، تورم ماهانه مسکن در آبان در حد یک درصد باقی ماند و با توجه به تغییرات کمتر از ۴۰۰ هزار تومانی میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در این ماه نسبت به مهر، عملا قیمت مسکن دچار ریزنوسانی شد که بر سطح قیمت مناطق تاثیری نداشته و عملا ثبات در بازار حکمفرما بوده است. این ریز‌نوسان در حالی رخ داد که میانگین تغییرات ماهانه قیمت مسکن در سال ۹۹ حدود پنج درصد بوده است اما در ماه میانی پاییز با وجود رشد معاملات در تهران، سطح قیمت تقریبا بدون تغییر باقی ماند و این دومین نشانه غالب شدن انتظارات کاهشی در بازار مسکن است.

نشانه سومی هم که به نفع غلبه انتظارات کاهش قیمت در میان فروشنده‌ها رصد شد، افزایش ۲۰ درصدی فایل‌‌های فروش مسکن طی آبان ماه نسبت به مهر در بازار نیازمندی‌‌های آنلاین «دیوار» بود و در کنار دو نشانه دیگر، این گزاره را اثبات کرد که فعلا حس فروشنده‌ها در بازار مسکن این است که رشد محسوس قیمت مسکن در کوتاه‌مدت بعید است و حتی با توجه به ثبات نسبی برقرار شده در بازار معاملات مسکن، احتمال استمرار کاهش قیمت واقعی مسکن (به معنای تورم ملکی کمتر نسبت به تورم عمومی که در دراز‌مدت به کاهش قیمت واقعی مسکن می‌‌انجامد) در ماه‌های آینده کم نیست و اکنون زمان مناسب «فروش» و خارج شدن از بازار ملک برای سرمایه‌‌گذاران ملکی است.

اما نظرسنجی دوره‌‌ای اتاق تعاون ایران تحت عنوان شامخ ساختمان که با طرح چند پرسش مشخص از سرمایه‌‌گذاران ساختمانی وضعیت کسب و کار آنها و نیز حس آنها نسبت به آینده ساخت‌و‌ساز را توصیف می‌کند، نشان‌دهنده تفاوتی میان حس غالب فروشنده‌ها و سازنده‌هاست. سازنده‌ها به عنوان کسانی که در بازار بالادست معاملات مسکن مشغول فعالیت هستند، در نظرسنجی آبان از یک‌‌سو انتظاراتشان نسبت به آینده را منفی‌‌تر از مهرماه توصیف کرده و از سوی دیگر رکود بیشتر فعالیت ساختمانی در این ماه نسبت به ماه اول پاییز را گزارش کرده‌‌اند.

در نظرسنجی شامخ ۱۲ پرسش از سازنده‌ها درباره وضعیت بازار ساخت و‌ساز مطرح می‌شود. درنهایت در‌‌ صورتی که عدد شامخ در هر یک از پارامترها معادل ۵۰ باشد، نشان‌دهنده عدم تغییر وضعیت نسبت به ماه قبل، بالای ۵۰ نشان‌دهنده بهبود وضعیت و زیر ۵۰ به معنای بدتر شدن وضعیت نسبت به ماه قبل است. به این ترتیب هر قدر عدد مربوط به یک پرسش منفی‌‌تر شود، عملا بدتر شدن اوضاع را گزارش می‌کند.

افزایش بدبینی سازنده‌ها نسبت به آینده

در آبان ماه شامخ انتظارات در ارتباط با فعالیت ساختمانی در ماه آینده (آذرماه) منفی‌‌تر شده است. شامخ انتظارات در حالی در آبان ۳۸/ ۳۹ است که این مقدار در مهر ماه ۳۸/ ۴۵ بوده و افت محسوس آن نشان‌دهنده انتظارات بدبینانه درباره آینده ساخت و‌سازاست. البته در گزارش شامخ مهرماه نیز این بدبینی وجود داشت و عدد شامخ انتظارات پایین‌‌تر از مرز بدبینی یعنی ۵۰ بود اما شدت بدبینی در آبان به مراتب بیشتر شده است. این مهم‌ترین نشانگر گزارش شامخ درباره حس متفاوت سازنده‌ها در بازار بالادست بازار مسکن است.

افزون بر این شامخ کل نیز که گزارشگر میزان فعالیت‌‌های انجام شده سازنده‌ها در آبان ماه است، افت محسوسی نسبت به مهرماه داشته است. شامخ کل در واقع شاخص نشانگر میزان فعالیت ساختمانی از سوی شرکت‌‌های معتبر سرمایه‌‌گذاری ساختمانی شرکت‌‌کننده در این نظرسنجی است که در آبان ۸/ ۴۲ بوده و این در حالی است که در مهر ماه مقدار این شاخص ۹۲/ ۵۶ اعلام شد. بنابراین در حالی که میزان فعالیت ساختمانی شرکت‌‌های سازنده در نخستین ماه پاییز از مرز رکود قدری فراتر رفته و نسبتا بهبود پیدا کرده بود‌‌، اما در آبان این شاخص به زیر مرز رکود یعنی کمتر از ۵۰ بازگشت. حتی ضلع دیگر بازار ساخت‌‌وساز یعنی مالکان زمین نیز حس مثبتی نسبت به آینده نداشته‌‌اند که موجب شده شاخص سفارش ساخت از ۳۹/ ۵۵ به زیر ۵۰ تنزل کند و به مقدار ۰۷/ ۴۰ برسد که نشان‌دهنده کاهش تمایل به تخریب و مشارکت در ساخت از سوی مالکان زمین است.مقادیر این سه شاخص در گزارش شامخ در شرایطی گویای بدتر شدن وضعیت فعالیت ساختمانی است که برآورد سازنده‌ها از قیمت مصالح در همین نظرسنجی تغییر قابل توجهی نکرده است.

به اذعان سرمایه‌‌گذاران ساختمانی، سطح قیمت مصالح ساختمانی همچنان بالاست که شامخ مربوطه بالای ۵۰ گزارش شده، اما با توجه به اینکه این شاخص با حدود چهار واحد افت به ۴۹/ ۶۸ واحد تنزل پیدا کرده است، عملا با وجود اینکه سطح قیمت مصالح همچنان بالاست، اما از نگاه سازنده‌ها اوضاع این بازار اندکی بهبود پیدا کرده است.

همچنین شاخص قیمت تمام شده مسکن نیز یکی از موارد دوازده‌‌گانه مورد سوال در نظرسنجی آبان است که افزایش جزئی داشته است یعنی از ۱۵/ ۶۱ در مهر به ۷۰/ ۶۳ در آبان رسیده است. اگرچه قیمت تمام شده در این شاخص بر اساس گزارش سازنده‌ها قدری افزایش پیدا کرده، اما افزایش شاخص آن محدود بوده است. در مجموع طی آبان ماه هزینه ساخت و قیمت تمام شده مسکن نسبت به مهر افزایش محسوسی پیدا نکرده است اما با این حال مقایسه شامخ آبان و مهر نشان می‌دهد در مجموع وضعیت سازنده‌ها در میانه پاییز بدتر شده و آنها نسبت به آینده بدبین‌‌تر شده‌‌اند. سوال این است که در شرایط ثبات نسبی قیمت مسکن و بازگشت تدریجی فروشنده‌ها که می‌تواند به تقویت جریان معاملات کمک کند و در نهایت به نفع سازنده‌ها تمام شود، چرا آنها از تحولات اخیر سیگنال مثبت دریافت نکرده‌‌اند؟ قاعدتا رشد معاملات باید سازنده‌ها را نیز خوشحال کند و آنها درباره درست کار کردن حلقه آخر زنجیره کسب و کار حوزه مسکن یعنی فروش، آسوده خاطر شوند اما چرا ظاهرا این طور نشده است؟

شامخ ساختمان آبان دو گره ساخت و‌ساز را که منجر به تسری این بدبینی شده نشان می‌دهد. یک گره متوجه مالکان املاک کلنگی است که تقاضای تخریب و نوسازی از ناحیه آنها کاهش پیدا کرده است. به نظر می‌‌رسد زمین‌‌داران تمایل دارند هر چه دیرتر وارد مشارکت شوند و احتمالا برداشت و حس آنها این است که ممکن است قیمت زمین در آینده رشد کند. گره دوم ساخت‌و‌ساز نیز مربوط به سازنده‌هاست. سازنده‌ها اغلب بودجه کافی برای اینکه نسبت به خرید زمین اقدام کرده یا با پرداخت بلاعوض، وارد مشارکت با مالکان زمین شوند در اختیار ندارند. آنها البته دارایی ملکی به شکل آپارتمان‌‌های تکمیل شده در اختیار دارند اما با توجه به سطح بالای قیمت زمین و برآورد آنها از زمانبر شدن فروش چند واحد مسکونی برای خرید یک قطعه زمین، عملا حاضر به پذیرش ریسک تورم احتمالی زمین در طول دوره چند ماهه که احتمالا برای فروش آپارتمان‌‌ها لازم است، نیستند.

البته تحقیقات میدانی حاکی از این است که در این بین یک گروه از سازنده‌ها نیز با مشاهده ثبات قیمت مسکن، به کاهش احتمالی قیمت زمین امیدوار شده‌‌اند و با این تصور، فعلا از فعالیت دست کشیده‌‌اند. البته رکود سفارش نشان می‌دهد تقاضای تخریب و مشارکت نیز بسیار اندک است و به این ترتیب هر دو گره مذکور چه از سمت مالکان زمین و چه از سمت سازنده‌ها، عملا وضعیت بازار ساخت و‌ساز را رکودی‌‌تر کرده است. تعبیر واسطه‌ها درباره احوال فعلی سازنده‌ها این است که گروه زیادی از آنها به دنبال رکود پنج ساله ساخت و ساز، افسرده شده‌‌اند و برای آشتی با بازار بالادست مسکن به محرک قوی نیاز دارند. در واقع محرکی مثل شروع مذاکرات وین که اخبار آن توانست شوک مثبت به فروشنده‌ها وارد و آنها را برای بازگشت به بازار مسکن آماده کند، برای سازنده‌ها کافی نیست و ناامیدی آنها را علاج نمی‌کند. دو چیز می‌تواند به منزله این محرک قوی در بازار ساخت و‌ساز باشد. یکی به کار‌گیری اهرم قوی موثر بر عرضه مانند «مالیات سالانه املاک» است که هم به افزایش عرضه زمین و هم عرضه مسکن منجر می‌شود و به دنبال این شوک قوی، سازنده‌ها واحدهای تکمیل شده را فروخته و فعالیت ساختمانی جدیدی را آغاز می‌کنند؛ ضمن اینکه مالکان زمین نیز به دنبال وضع مالیات قطعا تمایل بیشتری به تعیین تکلیف املاک خود پیدا می‌کنند.

محرک قوی دیگر نیز توافق احتمالی در وین بر سر رفع تحریم‌هاست که می‌تواند امید را به سازنده‌ها بازگرداند و آنها با دریافت سیگنال قوی از ثبات احتمالی بازار مسکن در ماه‌های پیش رو، تمایل بیشتری به ساخت‌و‌ساز پیدا خواهند کرد.