ریسک خرید ملک ترکیه زیاد است

عضو کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان "در نهضت ملی مسکن دولت ما را به بازی بگیرد نه این‌که بازی دهد"، گفت:‌ ریسک خرید ملک در ترکیه برای ایرانی‌ها بالاست.

کد خبر: ۵۸۴۶۶۹

۰۶ آذر ۱۴۰۰

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تسنیم، بر اساس جدیدترین آمار از ۲۸ مهرماه امسال تا روز گذشته یک میلیون و ۶۷۵ هزار و ۶۳۱ نفر در نهضت ملی مسکن ثبت‌نام کرده‌اند، طرحی که قرار است در قالب آن ۴ میلیون مسکن طی ۴ سال (تا سال ۱۴۰۴) ساخته شود.

مطابق قانون جهش تولید مسکن قرار است تسهیلات ۲۵۰ تا ۴۵۰ میلیون تومانی با بازپرداخت ۲۰ساله برای ساخت واحدهای مسکونی پرداخت شود، در واقع بانک‌ها مکلف شده‌اند سالانه ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات برای پروژه‌های نهضت ملی مسکن پرداخت کنند که در سال‌های بعدی متناسب با تورم اعلام بانک مرکزی این تسهیلات نیز افزایش می‌یابد. در بحث ساخت‌وساز واحدها با آمدن رستم قاسمی به ساختمان دادمان، مذاکره با شرکت‌های خارجی (چینی) برای ورود فناوری‌های نوین ساخت با جدیت پیگیری شده است.

چندی پیش وزیر راه و شهرسازی درباره مذاکره با شرکت‌های خارجی برای ورود فناوری‌های نوین ساخت‌وساز مسکن به کشور اظهار کرد:‌ در راستای ورود فناوری‌های نوین مذاکره با چینی‌ها ادامه دارد.

وی افزود: نمایندگانی از شرکت‌های چینی در کشور حضور دارند و در حال مذاکره با آنها هستیم، البته قرار نیست که چینی‌ها کارگر به ایران بیاورند، یا مهندس یا مصالح ساختمانی وارد کشور کنند.

وزیر راه و شهرسازی تأکید کرد: چینی‌ها فناوری‌های نوین ساخت‌وساز را به ایران می‌آورند.

با وجود این‌که رستم قاسمی چندین بار بر استفاده از ظرفیت‌های داخلی برای ساخت مسکن تأکید کرده اما ورود فناوری‌های نوین واکنش سازندگان و انبوه‌سازان کشور را به‌دنبال داشته است، در این رابطه  میزگردی را با حضور دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان و عضو هیئت مدیره این کانون برگزار کرد. در این میزگرد مباحث مربوط به ورود فناوری‌ها، ضرورت بازی دادن بخش خصوصی در تصمیم‌گیری‌ها، خطر بزرگ خرید ملک در ترکیه و... از سوی فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان و سیدمحمد مرتضوی عضو هیئت مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان مطرح شد.

مشروح این میزگرد در ادامه می‌آید؛

به‌گفته مسئولان وزارت راه تاکنون زمین ۲.۵ میلیون واحد نهضت ملی مسکن را تأمین کرده است. برای تأمین منابع مالی ۴ میلیون مسکن هم حداقل ۱۶۰۰ هزار میلیارد تومان به‌قیمت الآن باید انجام شود. بخش سوم نهضت ملی مسکن نیز متولی ساخت‌وساز واحدهاست. در رابطه با فناوری‌های نوین ساخت‌وساز با برخی کشورها مذاکراتی انجام شده است.

پورحاجت: انبوه‌سازان مسکن کار خودشان را بلدند و این را در ساخت به‌موقع پروژه‌های مسکن مهر نشان دادند. در حوزه مسکن بسیاری از کشورهای برنامه‌ریزی خیلی منسجمی داشته و دارند. در ایران در بازه زمانی ۶ساله حوزه مسکن به فراموشی سپرده شد. ۶ سال اول دولت حسن روحانی رصد آمار نیز نشان می‌دهد ۵۰ تا ۶۰ درصد کاهش در تولید مسکن کشور داشته‌ایم. الآن اگر مصیبت مسکن را داریم مهم‌ترین دلیل آن بحث کمبود تولید بوده است. اتفاقی که امسال روی داده قانون جهش تولید ابتدای عمر دولت سیزدهم تصویب شده و زمان کافی برای تولید ۴ میلیون مسکن را دارد و بایستی مسیر این کار را فراهم کند.

نقش تمام دولت‌ها تسهیل‌گری در تولید است. با بخشی از نهضت ملی مسکن موافقیم و به بخش دیگری از آن انتقاد و ایراد داریم. اساساً معتقدیم دولت نباید در ساخت‌وسازها دخالت کند، در هر زمانی مداخله صورت گرفته است شرایط برای بخش‌های اقتصادی سخت شده است، این کار را باید بخش خصوصی انجام دهد. پروژه مسکن طرح خیلی خوبی بود؛ پروژه‌هایی که به‌صورت خودمالکی بودند در چند سال اول به سرانجام رسیدند، پروژه‌هایی هم به سرانجام نرسید که سازنده در آن دخالت نداشت و دولت دخالت داشت، الآن هم که دولت در حال مداخله است بهترین پیشنهاد این است که بخش خصوصی واقعی را کنار خودش قرار دهد و کمتر مداخله کند.

در مجموع اتفاق خیلی خوبی در حال روی‌دادن است. سهم مسکن در اقتصاد زیر ۱۵ درصد است که یکی از مشکلات عمده اقتصاد ایران است، یکی از معضلات بیکاری به رکود در تولید مسکن برمی‌گردد، با رونق ساخت‌وساز حجم گسترده‌ای از اقتصاد کشور به شکوفایی می‌رسند.

مداخلات دولت در حوزه مسکن چیست؟

پورحاجت: تکلیف وزارت راه و شهرسازی در این برنامه چیست؟ آیا باید در حد یک تعاونی مسکن کارها را دنبال کند یا این‌که بستر مناسب برای فعالیت‌های گسترده بنگاه‌های اقتصادی فراهم کند؟ امروز نقش وزارت راه متأسفانه خیلی تقلیل پیدا کرده است، گرچه سردار قاسمی خیلی تلاش می‌کند این نقش را تغییر دهد، کار بسیار سختی است.

مرتضوی: برخی مواقع دخالت‌های رسانه شما، برگشت رونق به بازار است. در برخی حوزه‌ها این را می‌بینیم که خبری را پوشش می‌دهد و باعث ولوله و زلزله می‌شود و انگیزه برای حمایت‌های دولتی و غیردولتی را افزایش می‌دهد، الآن اگر قرار است فناوری وارد کشور شود مگر باید دولت این کار را انجام دهد؟

در زمان حاضر در صنعت و تولید فناوری‌هایی که وارد می‌شود، آنهایی که بخش خصوصی با سازوکار مخصوص به خودش وارد می‌کند و قرارداد آن را امضا می‌کند موفق‌تر است یا آنهایی که دولت‌ها وارد می‌کنند؟ الآن بخش خصوصی چرا در حوزه ورود تکنولوژی به‌کار گرفته نمی‌شود؟ چرا این امتیازات، اتفاقات، بسترسازی‌ها و... از بخش خصوصی به‌عمل نمی‌آید؟ اگر قرار است فناوری چینی وارد کشور شود چرا بخش خصوصی این کار را انجام ندهد و مذاکره کند؟

بخش خصوصی وقتی می‌خواهد فناوری وارد کشور کند به همه موارد توجه می‌کند. بخش خصوصی به منفعت برای حوزه ساختمان توجه می‌کند، در واقع در صنعت ساختمان تولید منفعت می‌کند. دولت در موضوعاتی که تحریم‌ هستیم می‌رود و احتمال این‌که در کارشناسی اشتباهات جدی به‌وجود آید منجر به این می‌شود فناوری وارداتی از پوشش‌های لازم بهره‌مند نشود و ما را به سوددهی تطبیق با شرایط بومی ایران و تولید ثروت نرساند.

آیا امروز ما نیاز داریم که مسکن را ۱۵روزه یا یک‌ماهه بسازیم؟ با این ابزارهای مالی موجود و نوع تسهیلات بانکی می‌توانیم فناوری‌هایی را وارد کنیم مثلاً مسکن را یک‌ماهه بسازیم. آیا مردمی که قرار است این واحدها را خریداری کنند توان مالی دارند که بتوانند یک‌ماهه پول آن را پرداخت کنند؟

یعنی شما معتقد هستید دولت در ورود فناوری‌های نوین ساخت مسکن نباید دخالت کند؟

مرتضوی: بله. دولت باید از بخش خصوصی برای این کار حمایت کند، زمینه را برای ما حمایت کند، باید از انبوه‌سازان برای ورود تکنولوژی حمایت شود. دولت با اهداف و نگاه سیاسی می‌رود، ما با نگاه تولید و صنعت می‌رویم که به‌سود مصرف‌کننده باشد. حمایت‌های تسهیلاتی و توزیع یارانه‌ها هم از مباحث مهم است. البته از مسکن مهر به این طرف حمایت یارانه‌ای از بخش ساخت‌وساز مسکن نداشته‌ایم، حتی در بافت‌های فرسوده هم یارانه‌ها به تعداد کمی از واحدها تزریق شد و به ایجاد برخی پرونده‌ها در مراجع قضایی به‌دلیل عدم پایبندی سازنده‌ها به تعهدات منجر شد. سازنده‌ها هم با توجه به وعده دولت در خصوص اعطای تسهیلات یارانه‌ای به خریداران تعهد داده بودند. در طول دوره حدوداً ۱۰ تا ۱۲ سال سپری‌شده از طرح مسکن مهر دولت به‌هیچ‌عنوان حمایت تسهیلاتی از سازنده‌ها نداشته است. دولت علاوه بر حمایت تسهیلاتی باید از سازنده‌ها برای ورود فناوری حمایت کند و ما برای مذاکرات برویم، همچنین در هدف‌گذاری‌ها برای توزیع مسکن باید سازنده‌ها نقش داشته باشد، دولت نباید برای خودش بنشیند و بگوید "می‌خواهیم دو میلیون مسکن را بسازم."

دولت می‌گوید می‌خواهیم برای دهک ۲ بالغ بر ۴۰۰ هزار مسکن بسازیم، این در حالی است که اساس نیاز امروز این دهک مسکن نیست بلکه معیشت روزانه است.، اینها نمی‌توانند روز خود را به شب برسانند. بنده زمانی رئیس شورای شهر بودم، مردم برای بسته‌های معیشتی به ما مراجعه می‌کردند. در هدف‌گذاری برای توزیع واحدهای نهضت ملی مسکن دولت باید با بخش خصوصی هماهنگ باشد، دولت باید از بخش خصوصی نظر بخواهد، الآن اگر قرار است مسکنی با قیمت متری ۶ تا ۷ میلیون تومان بسازیم و متقاضیان نیز باید حدود ۳۰۰ میلیون تومان برای خرید یک واحد ۷۵متری (الگوی ساخت) پول بدهند باید دولت از سازندگان بپرسد "وضعیت تولید و بازار مسکن را چگونه می‌بینید؟".

در هدف‌گذاری ساخت سالانه یک‌میلیون مسکن بر اساس نیاز کشور با بخش خصوصی مشورت شده است؟

مرتضوی: خیر. سالانه یک‌میلیون واحد را چه‌کسی گفت؟ اگر قرار است این تعداد را به‌دلیل این‌که مردم خانه ندارند بسازیم، این غلط است، صرف این‌که آمار بگیریم در بازار اگر سالانه یک‌میلیون مسکن بسازیم همه مردم ایران خانه‌دار می‌شوند، مگر همه مردم ایران در شرایطی هستند که خانه‌دار شوند؟ وقتی در برنامه‌ها به مشکلات واقعی مردم توجه نکنیم نتیجه اتلاف منابع مالی می‌شود.

نظر شما در رابطه با قانون جهش تولید و نهضت ملی مسکن چیست؟

مرتضوی: قطعاً انبوه‌سازان از وجود قانون جهش تولید مسکن راضی هستند. ما علاقه‌مند به کمک هستیم و تمام‌قد در اختیار وزارت راه و شهرسازی و رئیس‌جمهور هستیم تا قدم به قدم در اجرای این قانون همراه باشیم اما چالش‌های زیادی در بحث تولید یک‌میلیون مسکن وجود دارد که اگر آنها را به‌دقت رصد نکنیم قطعاً بیش از مسکن مهر مشکلات و مصائب را تجربه خواهیم کرد، بنابراین از دولت خواهش می‌کنیم بخش خصوصی و انبوه‌سازان را به بازی بگیرید و آنها را بازی ندهید، این‌که صرفاً برای جلسه‌ای انبوه‌سازان را دعوت کنید، حرف‌های ما را بشنوید و مصاحبه خبری داشته باشید و بگویید "با انبوه‌سازان جلسه خیلی خوبی داشتیم و تصمیمات خوبی گرفته شد" اما در عمل اتفاقی نیفتد. دولت اطمینان داشته باشد با استفاده از نظرات کارشناسی انبوه‌سازان ضرر نمی‌کنند چراکه منفعت ما با رونق بازار مسکن و با تولید در این بخش همسو است. منِ بخش خصوصی نمی‌آیم چیزی تولید کنم که نتوانم آن را بفروشم.

پورحاجت: قرار است در کشور ساختمان‌های چندطبقه بسازیم؟ نهایت ۵طبقه، بیشتر که نمی‌سازیم برای این کار فناوری نمی‌خواهیم. زمین‌های موجود برای ساخت‌وساز مسکن ارزش سرمایه‌گذاری برای فناوری‌های نوین را ندارد. فرض کنیم فناوری هم وارد شد، آیا نباید این فناوری با فرهنگ ایرانی ـ اسلامی همخوانی داشته باشد؟ در خوزستان یکی از انبوه‌سازان ساختمان خیلی خوبی ساخت، همه آن سبک‌سازی بود، مردم علاقه‌ای به این ساختمان نداشتند و می‌گفتند "کاغذی است". در مسکن مهر هم فناوری LSF آمد و از آن استفاده کردیم. در صدرا ۱۲۰۰ واحد را با این فناوری ساخت و در کوتاه‌ترین زمان آنها را تحویل داد.

برای ورود فناوری باید بررسی‌های لازم انجام شود و به همین راحتی نیست، آیا با معماری ایرانی ـ اسلامی تطابق دارد؟ آیا مردم حاضر به سکونت در ساختمان‌هایی که با الگوی ساخت خارجی ساخته شده است هستند؟ نمی‌توانیم واحدهای مسکونی را بسازیم و بعد بگوییم مردم حاضر به سکونت در آنها نیستند، در بحث ورود فناوری باید این موارد مورد توجه قرار گیرد. اگر قرار است فناوری نوین ساخت‌وساز وارد شود به بخش خصوصی بگویند "اگر می‌توانید آن را انجام دهید".

در کشوری زندگی می‌کنیم که رعایت قانون نظام مهندسی ساختمان به‌عنوان یک امر مهم مورد توجه است، آیا در نظام ساختار نظام مهندسی دنبال تغییر و تحول بوده‌ایم؟ آیا نظام مهندسی فربه قوانین را به سرانجام رسانده است؟ آیا این سازمان سالیان سال دستش در جیب مردم بوده و در توسعه و فناوری وظایف خود را انجام داده است؟ در سیستم‌های رانتی صنعت ساختمان سازمان‌ها وظایف خود را انجام نداده‌اند، در مجموع این‌که گفته می‌شود "از فناوری‌های نوین ساخت‌وساز استفاده کنیم"، امر بسیار شایسته‌ای است، این باعث کاهش هزینه‌ها خواهد شد.

اخیراً نرخ برابری لیر در برابر دلار حدود ۴۰ درصد دیگر کاهش یافته است، این اتفاق چه تأثیری در خرید ملک و زمین توسط ایرانی‌ها خواهد داشت؟

پورحاجت: باید تأکید کنم مخالف این هستم که مردم ایران می‌روند در کشور دیگر ملک و زمین می‌خرند، در زمان حاضر به‌دلایلی ارزش لیر سقوط کرده است، آنجا ملک را به‌لیر خرید و فروش می‌کنند، کاهش ارزش لیر مسیر خرید را برای ایرانی‌ها تسهیل می‌کند و نباید بگذاریم سرمایه‌های ما از کشور خارج شود.

یعنی آنهایی که قبلاً در ترکیه املاک خریداری کرده‌اند، متضرر شده‌اند.

مرتضوی: بله. کسی که در ترکیه ملک می‌خرد فقط برای سرمایه‌گذاری نیست، در بحث توسعه گردشگری دولت ترکیه خیلی فعال‌تر از ما عمل می‌کند، در این چارچوب هزینه‌هایی را انجام می‌دهد که قطعاض برای استفاده از آن است، ما باید چنین فضاهایی را در کشور فراهم کنیم و پس از آن به هموطنان بگوییم "در ترکیه ملک نخرید و بیایید مثلاً در جزیره کیش و قشم، می‌توانید کنار خرید ملک از فضای تفریحی کیش هم استفاده کنید."، به‌دلیل این‌که چنین فرصت‌هایی در ایران وجود ندارد عده‌ای وارد بازار مسکن ترکیه می‌شوند. آنها می‌دانند ریسک این کار بالاست.

چه ریسک‌هایی؟

مرتضوی: وقتی کشوری ثباتی در بازارهای پولی و مالی ندارد به‌طور مداوم با کاهش ارزش پول ملی مواجه خواهد شد، این یعنی کاهش سرمایه خریدار ملک، در هر حال مسکنی که خریداری می‌شود باید قدرت نقدشوندگی داشته باشد و انتظار دارید چند ماه بعد آن را بفروشید، اولین نکته این است چون در ترکیه بازار پولی و مالی به‌طور مرتب در حال سقوط است ثبات خوبی وجود ندارد بنابراین شرایط لازم برای سرمایه‌گذاری را از دست داده است.

بحث قوانین ترکیه نیز وجود دارد، قوانین این کشور در بازار مسکن به‌گونه‌ای است که ثبات ندارد، به‌عنوان مثال در دوره‌ای که خریدار ملک رونق گرفت و آمار صعودی بود، ترکیه آمد یک‌سری قوانینی را در حمایت از مردم خود و در مواجهه با سرمایه‌گذاران خارجی وضع کرد، در زمان خرید، خریدار تا ۳ سال امکان فروش ملک خود را ندارد و در صورت فروش هم فقط باید به یک تبعه ترک فروخته شود، این محدود کردن خریدار و فروشنده است. قوانین ترکیه یک‌سویه است و در چارچوب حمایت از سرمایه‌گذاران نیست، به‌نظر می‌رسد به این نتیجه رسیده‌اند که ایرانی‌ها برای خرید ملک در ترکیه الزام دارند و آنها را وادار می‌کند که هر قانونی را قبول کنند، این به‌نوعی سقوط اخلاقی و فرهنگی است که به یک دولتی تن بدهید که هر نوع حمایتی را از شهروندان خودش در برابر سرمایه‌گذاران انجام می‌دهد.