یک کارشناس مطرح کرد؛

گسل زندگی در حومه

دولت ها در بخش مسکن، همیشه به سراغ «ساده ترین راه برای حل مشکل بازار» رفته‌اند که البته، آن راه ساده، «بدترین راه‌حل» بوده است. این دومینوی پرهزینه و کم بازده، می‌تواند متوقف شود.

کد خبر: ۵۷۱۷۵۲

۲۴ مهر ۱۴۰۰

به گزارش اقتصادآنلاین، فرید قدیری در دنیای اقتصاد نوشت؛ تاریخ دو دهه سیاستگذاری مسکن در ایران نشان می‌دهد که سیاستگذار در مواجهه با «قطع دسترسی خانه اولی ها به خانه ارزان» در دوره های جهش قیمت، کلید اتصال را در «خانه سازی ناگهانی روی زمین های ارزان» تشخیص داده است. علت هم مشخص است؛ «مالکیت دولتی زمین‌های ارزان.»

«زمین ارزان دولتی» در عمده شهرها و به‌خصوص کلان‌شهرها -که بیشترین و شدیدترین مشکل تامین مسکن خانوارها در این دسته از مناطق شهری (کلان‌شهرها) رخ می‌دهد- در «حومه» (خارج از محدوده شهر اصلی یا همان شهر مادر) پیدا می‌شود. تقریبا همه اراضی خام واقع در حومه کلان‌شهرها، در مالکیت دولت است. حومه کلان‌شهرها همان شهرهای جدید هستند که از ابتدای دهه ۷۰ احداث شدند و ایجاد آنها در دستور کار دولت قرار گرفت.

اطراف تهران، سه شهر جدید با فاصله های متفاوت وجود دارد که بیشترین ساخت‌وساز مسکن‌مهر در فاصله اواخر دهه ۸۰ تا اوایل دهه ۹۰، در این سه نقطه شهری (در مقایسه با سایر شهرهای کشور) انجام شد.

سهم کل شهرهای جدید کشور (کمتر از ۲۰شهر) از تیراژ مسکن مهر، حدود ۲۰درصد برآورد می‌شود، در حالی که همین شهرهای جدید در مقایسه با بیش از ۱۳۰۰شهر موجود کشور، سهم بسیار کمی از مناطق شهری را در برمی‌گیرند. ضمن اینکه سابقه شکل گیری بافت جمعیتی در شهرهای جدید، به مراتب کمتر از دیگر شهرهای کشور است.

این اعداد و ارقام، به‌خوبی دوگانه «شهرهای جدید» و «خانه سازی شدید» در این مناطق را بازگو می‌کنند و علامت روشنی از «انتخاب بدترین راه برای حل مشکل مسکن خانه اولی ها» طی دوره های گذشته تاکنون هستند.

طی این سال‌ها، حومه شهرهای مادر، به جای آنکه «سکونتگاه پایدار و جذابی برای زندگی ساکنانش» شود، به خوابگاه هایی تبدیل شد که «ساکنان کلان‌شهرها از سر اجبار ناشی از تورم مسکن در شهر اصلی محل سکونت خود»، تصمیم گرفتند، به آنجا مهاجرت کنند. در این میان، مهاجرت بین استانی نیز به سمت حومه های خوابگاهی کلان‌شهرها در سال‌های گذشته رخ داده، اما همچنان جمعیت ساکن در این مناطق، بسیار کمتر از ظرفیت ساختمانی آن است.

کارنامه دولت ها مشخص می‌کند که توزیع زمین خام دولتی در حومه جدید کلان‌شهرها بین تعاونی‌های مسکن، شرکت‌های ساختمانی و پیمانکاران طرف قرارداد دولت، «مسیری نبوده که به تامین مسکن پایدار برای فاقدین مسکن» منجر شود. این مدل سیاستگذاری، گذشته از اینکه «راه اصلی» نبوده، حتی برای اجرا هم نیازمند دو پیش شرط بوده که آنها هم رعایت نشدند.

امروز بار دیگر، صحبت از «بارگذاری سنگین در حومه» می‌شود. قرار است بخشی از طرح «مسکن سازی یک‌میلیونی»، در حومه شهرهای بزرگ اجرایی شود. گفته می‌شود، ظرفیتی در حدود ۲۰درصد طرح، سهم حومه کلان‌شهرهاست.  بد نیست، مسوولان بخش مسکن، قبل از شروع به کار در این مسیر و تکرار تجربه های ناکام گذشته، درباره «گسل زندگی در حومه» به‌عنوان واقعیت زیرپوستی طرح های مشابه در دولت های قبل، تامل کنند و سه نکته را مورد توجه قرار دهند.

اولین موضوع، «دو پیش شرط خانه سازی در حومه» است. حومه های جدید در اطراف کلان‌شهرها _تهران، اصفهان، مشهد و... _ به‌طور میانگین بین ۳۰ تا ۴۰ کیلومتر از شهر مادر فاصله دارند و تقریبا همه این مناطق، خالی از مراکز شغلی و کسب‌وکار هستند. به این ترتیب، حومه شهرها برای اینکه به مناطق جذاب سکونتی برای «زندگی پایدار و سرزنده» تبدیل شوند، باید «خدمات شهری قابل رقابت با شهر مادر» و «سیستم حمل‌ونقل سریع، ارزان و انبوه» داشته باشند.

الگوی گذشته مسکن سازی میلیونی در کشور نشان داد، دولت ها با غفلت بزرگ از این دو پیش‌شرط، فقط بارگذاری مسکونی انجام دادند که نتیجه اش، خالی ماندن انبوه واحدهای مسکونی ساخته شده برای چند سال بود. هرچند در سال‌های اخیر، جهش قیمت در شهرهای بزرگ تاحدودی باعث حرکت جمعیت به حومه ها شد، اما این مهاجرت، موقتی است. تجربه خارجی «حومه نشینی»، اثر خدمات شهری بر جاذبه سکونتی مناطق پیرامونی شهرهای بزرگ را تایید می‌کند.

طی یک‌سال گذشته، حومه پاریس و لندن مملو از جمعیتی شد که تا پیش از کرونا، ساکن مرکز بودند، اما به‌واسطه تغییر سبک زندگی در عصر پاندمی، به بیرون پایتخت ها کوچ کردند. جالب آنکه ساکنان حومه پایتخت های مدرن جهان از طبقه مرفه جامعه هستند که حومه سبز را به مرکز شلوغ ترجیح دادند.

موضوع دوم، چگونگی تحقق این دو پیش شرط است. سیاستگذار مسکن در سال‌های گذشته، سرگرم حاشیه و از متن غافل بود. دولت ها می‌توانستند، بدون آنکه نقش مسکن ساز بزرگ را بازی کنند، نسبت به «تامین امکانات و خدمات شهری موردنیاز شهرهای جدید» اقدام کنند تا بعد از آن، سرمایه‌گذاران ساختمانی و همچنین تقاضای مسکن، خود به خود وارد این مناطق شود؛ اما کاری که از طرف دولت طی این سال‌ها صورت گرفت، وارونه بود.

زمین های دولتی در اختیار پیمانکاران طرف قرارداد دولت قرار گرفت تا فقط زیر بار ساختمان های مسکونی برود؛ بدون آنکه روال طبیعی «تامین سرانه خدمات شهری از طریق سرمایه‌گذاری بخش خصوصی به صورت متعارف» طی شود.  اکنون گفته می‌شود، تامین خدمات مطلوب و موردنیاز زندگی پایدار در حومه، به ازای ساخت هر واحد مسکونی جدید روی زمین های خام –اراضی فاقد خدمات زیربنایی سه‌گانه و خدمات روبنایی شهری- چیزی حدود ۲۰۰میلیون تومان است. این رقم در تیراژ چند صدهزار واحد مسکونی، اعتباری لازم دارد که دولت با توجه به کسری شدید بودجه و تنگنای مالی، نمی‌تواند به شکل مستقیم آن را تامین کند.

برای این منظور، باز باید به تجربه جهانی «نحوه بهره برداری از ارزشمندترین دارایی دولت» رجوع کرد. حومه شهرها در قالب این الگو از محل منابع مالی حاصل از «اجاره بلندمدت اراضی به بخش خصوصی»، توسعه پیدا می‌کند. فروش زمین های دولتی به اشخاص (الگوی غلط و رایج در ایران)، به جای آنکه باعث سرمایه‌گذاری و آبادانی شود، مسیر دلال بازی را تعریض می‌کند و در بهترین حالت، اگر زمین ها به مراکز خدماتی تبدیل شوند، ارزش افزوده اراضی که می‌تواند اهرم مالی جدیدی برای توسعه شهر شود، نصیب گروهی خاص می‌شود.

موضوع آخر، تشخیص اولویت مکانی برای عرضه مسکن است. هسته فرسوده شهرهای بزرگ، طی دو دهه اخیر، به حومه بدون خدمات باخته است؛ علت این باخت نیز سیاستگذاری غلط بوده که از یک سو، مناطق مستعد درون شهرها را از نوسازی و توسعه شهری محروم کرد و از سوی دیگر، حومه را آن‌طور که باید برای جذب جمعیت متقاضی مسکن آماده سازی نکرد.

هزینه ساخت و تامین مسکن در بافت های فرسوده درون کلان‌شهرها، اگر کمتر از حومه نباشد، حتما بیشتر نیست. اما دولت تصور می‌کند برای ساخت مسکن ارزان، باید سراغ زمین ارزان حومه برود.  زمین های حومه به دلیل نداشتن خدمات زیربنایی و روبنایی، قیمت پایین تری دارند، اما بهای واقعی ساخت مسکن، توام با تامین خدمات سکونتی در حومه، آن هم به شیوه دولتی سازی (مداخله دولت) چند برابر ساخت‌وساز طبیعی در بافت فرسوده خواهد بود.  کاری که دولت برای رونق بخشی به سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بافت های فرسوده باید انجام دهد، شامل «تسهیل فرآیند حقوقی مربوط به اسناد مالکیت خانه های کلنگی در این مناطق»، «تشویق سازنده ها به حضور در این مناطق با اهرم پروانه ساختمانی» و «اولویت تخصیص تسهیلات» است.

بخشی از مالکان در بافت فرسوده، حاضر به تخریب و نوسازی هستند، اما نامشخص بودن سند زمین این املاک و برخوردهای سخت گیرانه با این نوع زمین ها توسط شهرداری ها و دستگاه های دولتی برای صدور مجوز ساختمانی، مسیر نوسازی را مسدود کرده است. حل این مشکل، همان راه‌حل اصلی است که دولت باید خود را متعهد به انجام آن بداند. عوارض و هزینه صدور پروانه ساختمانی نیز اهرم مناسبی برای تشویق سازنده ها به حضور در این مناطق است. ایجاد اختلاف در هزینه صدور پروانه بین مناطق فرسوده و مستعد برای ساخت با مناطق اشباع‌شده از ساختمان مسکونی در شهرها، می‌تواند باعث حرکت سرمایه ها به دسته اول مناطق شود.

رییس‌جمهور اخیرا در یک اظهارنظر درباره بخش مسکن، از لزوم آسیب شناسی طرح های گذشته تولید انبوه مسکن برای اجرای بهتر طرح مدنظرشان گفتند. تجدیدنظر در چگونگی بارگذاری جدید در حومه و همچنین اولویت قائل شدن برای بافت های فرسوده، می‌تواند پاسخی باشد به تاکید رییس دولت برای «پرهیز از تکرار خطای سیاستی در بخش مسکن.»