چرا قیمت املاک شمال صعود کرد؟

معمایی شبیه وقایع ۲ سال اخیر بازار مسکن تهران، حوزه معاملات املاک «شمال» را هم تحت تاثیر قرار داد.

کد خبر: ۵۱۳۶۷۳

۲۵ اسفند ۱۳۹۹

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از دنیای اقتصاد؛ بازار املاک شهرهای شمالی از یک طرف با‌ رکود سنگین تقاضا برای خرید زمین و ویلا دست به گریبان است، اما از طرف دیگر، قیمت‌ها طی ماه‌های گذشته با شیب نسبتا تند رو به افزایش بوده است. این وضعیت- رشد قیمت در نبود خریدار- نشان می‌دهد مجموعه‌ای از نیروهای اثرگذار بر روند قیمت و معاملات ملک در «شمال» فرمان بازار را از مسیر اصلی خارج کرده است. بررسی‌ها در این باره حاکی است بین سه نیروی کاهنده و ۴ نیروی فزاینده قیمت ویلا، طناب‌کشی در حال انجام است. در ماه‌های اخیر یک متغیر بالابرنده قیمت، رشد هزینه ساخت ناشی از تورم مصالح ساختمانی بوده است. البته دنباله‌روی املاک شهرها از جهش قیمت مسکن پایتخت نیز فاکتور مهمی به حساب می‌آید. در سمت مقابل، محدودیت شدید افراد برای سفرهای بین‌استانی مانع از انجام مقدمات خرید ویلا در «شمال» شده است. روند رابطه قیمت املاک تهران و شمال تشریح شده است.

بازار زمین و ویلا در شمال کشور، در وضعیت ابررکودی معاملات، به یک آنتی‌بادی قیمتی مجهز شد.  نتایج به‌دست آمده از تحقیقات میدانی و واسطه‌های بازار ویلا و زمین در استان‌های شمالی کشور نشان می‌دهد‌ بازار خرید و فروش زمین و ویلا پس از یک دوره رشد قابل‌توجه حجم معاملات در تابستان سال‌جاری اکنون به یک ابررکود دچار شده است. در نیمه نخست سال‌جاری، همزمان با شروع هیجانات بازارهای مختلف، حجم زیادی از تقاضای سرمایه‌ای از تهران و سایر کلان‌شهرهای کشور به بازار معاملات ویلا و زمین در شمال کشور وارد شد اما اکنون پس از گذشت نزدیک به شش ماه، این بخش از بازار املاک در شمال کشور، با افت بیش از ۵۰ درصدی حجم معاملات مواجه شده است؛ فراز و فرود شدید در بازار معاملات شمال کشور که عمدتا در مناطق مرغوب و متوسط به روبه بالا شکل گرفته است. این بخش از بازار املاک در شمال کشور درحالی به لحاظ معاملاتی در باتلاق کرونا گیر افتاده که یک مقاومت مرموز در بخش قیمتی این بازار وجود دارد. به‌طوری‌که بررسی‌ها و تحقیقات میدانی نشان می‌دهد سطح قیمت‌ها در بازار ویلا و زمین، در پی ابررکود معاملات، نه‌تنها کاهش پیدا نکرده بلکه نسبت به نیمه سال‌جاری نیز افزایش داشته است.

مطابق با تحقیقات میدانی‌ در حال‌حاضر میانگین قیمت در بازار ویلای شهرهای شمالی ۲۵ تا ۳۳ درصد و میانگین قیمت زمین حدود ۶۰ درصد نسبت به شهریورماه رشد داشته است، از این‌رو به‌نظر می‌رسد بازار زمین و ویلا در شمال کشور وضعیتی شبیه بازار مسکن شهر تهران دارد؛ به این معناکه در یک موقعیت «ابررکود تورمی» قرار گرفته است. اما بررسی‌ها از برتری چهار نیروی فزاینده بر سه نیروی کاهنده برای ایمنی قیمت ویلا و زمین در شرایط رکود معاملات حکایت دارد. آن‌طور که مشاهده‌ها و تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در وضعیت کنونی سه نیروی موثر می‌توانست بر کاهش قیمت ویلا و زمین اثرگذار باشد.

اولین نیرو، «کرونا و ممنوعیت دوره‌ای سفر» به‌ویژه به شهرهای شمالی کشور است. آن‌طور که واسطه‌های ملک عنوان می‌کنند متقاضیان خرید ویلا یا زمین در استان‌های شمالی کشور دست‌کم برای خرید قطعی نیاز به سه مرحله سفر برای انجام بازدیدهای متعدد، انجام مذاکره و استعلام مدارک دارند. شرط تحقق این موارد سفر به محل استقرار ویلا یا زمین است که فعلا طی ماه‌های گذشته با شدت‌گرفتن شیوع کرونا، مقدور نبوده است. علاوه بر این دیگر نیروی کاهنده قیمت‌ها، تمایل بخش زیادی از متقاضیان خرید ویلا به حاشیه شهرهای اصلی دیگر استان‌های کشور است و نهایتا آخرین نیرو به کاهش انتظارات تورمی و کاهش خریدهای سرمایه‌ای مربوط می‌شود. درحالی‌که در تابستان امسال، یکی از دلایل اصلی رشد معاملات به افزایش هیجان خریدهای سرمایه‌ای مربوط می‌شود اکنون این انتظار وجود دارد که با کاهش انتظارات تورمی، روند رشد قیمت‌ها کاهنده باشد. اما آن‌طور که مشخص است نیروی چهار عامل فزاینده قیمت بر این سه نیرو برتری داشته است. به گفته فعالان و واسطه‌های بازار زمین و ویلا در شمال کشور، افتتاح قطعه یک آزادراه و انتشار اخباری مبنی بر تکمیل قطعه دو آزادراه در آینده نزدیک، عامل اولیه تاثیرگذار بر افزایش ارزش معاملاتی در این بازار بوده است. دومین عامل‌ پرهیز مسافران از مراجعه به‌ویلاهای اجاره‌ای در سفرهای محدود در دوره شیوع کرونا است. دو نیروی دیگر فزاینده قیمت‌ها نیز اثرگذاری جهش قیمت مسکن در شهر تهران بر فضای روانی قیمت‌گذاری در بازار املاک شمال و همین‌طور بالارفتن هزینه‌های ساخت شامل تامین زمین، مصالح ساختمانی و عوارض شهرداری است.

بررسی سیکل رشد و کاهش قیمت‌ها در بازار املاک شمال کشور و مقایسه آن با دوره‌های رونق و رکود قیمتی در بازار مسکن شهر تهران حکایت از وجود یک رابطه نسبی مشخص دارد‌؛ به‌طوری‌که از ابتدای دهه ۸۰ تاکنون، بررسی و مقایسه قیمتی بازار املاک شهر تهران و شمال کشور نشان می‌دهد‌ پس از هر دوره جهش قیمتی در شهر تهران، در یک‌سال بعد که این بازار به یک دوره رکودی وارد شده، رشد قیمت در بازار زمین و ویلای شهرهای شمالی کشور همچنان ادامه‌دار بوده است.

به‌عنوان مثال در سال ۸۶ که بازار مسکن شهر تهران به یک جهش قیمت حدود ۸۰درصدی دچار شده و پس از آن در سال ۸۸ با حدود ۱۰ درصد کاهش قیمت مواجه می‌شود، قیمت‌ها در بازار املاک شمال کشور (مطابق با اطلاعات منتشر شده از سوی مرکز آمار در مورد اطلاعات بازار املاک مازندران) حدود ۹۳ درصد رشد پیدا می‌کند. این روند در دوره بعدی رونق و رکود بازار مسکن تکرار می‌شود. در سال‌های ۹۲ و ۹۳‌ که قیمت مسکن در شهر تهران با جهش روبه‌رو می‌شود و کاهش قیمت‌ها در سال ۹۴ در این شهر آغاز می‌شود؛ در این سال رشد قیمت‌ها به میزان ۲۰ درصد آغاز می‌شود و ادامه پیدا می‌کند.

طی این سال‌ها یعنی از ابتدای دهه‌۸۰ تاکنون، نسبت قیمت مسکن تهران به شمال کشور یک رابطه بلندمدت داشته است؛ به این معنا که در دهه ۸۰ نسبت قیمت مسکن تهران به شمال کشور سه برابر در هر مترمربع بوده است. این نسبت در سال‌های ۹۲ و ۹۳ که آغاز جهش قیمت مسکن در تهران بوده است از عدد سه نیز عبور می‌کند. جالب آنکه در سال‌های ۹۵ و ۹۶ که جهش مسکن در شهر تهران تقریبا تمام می‌شود اما رشد قیمت‌ها در شهرهای شمالی همچنان ادامه داشته، این نسبت کم و به کمتر از ۳ می‌رسد.

در سال۹۸ درحالی‌که دومین سال‌جهش قیمت مسکن در شهر تهران در حال سپری شدن بوده است، نسبت قیمت مسکن تهران به شهرهای شمالی کشور در هر مترمربع به ۹/ ۵ برابر می‌رسد تا اینکه با ادامه رشد قیمت‌ها، این نسبت در تابستان امسال به ۴/ ۶ برابر می‌رسد.

تحقیقات میدانی از وضعیت قیمت خرید و فروش ویلا در برخی شهرهای شمالی کشور حاکی از آن است که در تابستان برای خرید یک ویلای معمولی با زیربنای ۳۰۰ مترمربع و زمین ۵۰۰ متری، به بودجه‌ای در حدود ۲ میلیارد تومان نیاز بود اما در حال‌حاضر برای خرید چنین ویلایی بودجه‌ای به مبلغ ۵/ ۲ تا ۳ میلیارد تومان نیاز است.

واسطه‌های بازار ملک در شهرهای شمالی عنوان می‌کنند بودجه موردنیاز برای خرید این ویلا در سال گذشته در حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان بود. جالب آنکه این وضعیت در مورد قیمت ویلاهای لوکس و فوق‌لوکس نیز وجود دارد؛ به‌طوری‌که در مورد ویلاهای لوکس، قیمت‌ها نسبت به نیمه سال‌جاری حدود ۷۰ درصد رشد داشته، بنابراین برای خرید یک ویلای لوکس قیمت‌ها از حدود ۵/ ۴ میلیارد آغاز و در مواردی از ۷ میلیارد تومان نیز عبور می‌کند. البته قیمت ویلاهای فوق‌لوکس در مناطق لوکس شهرهای شمالی از مترمربعی ۵۰ میلیون تومان در هرمترمربع آغاز می‌شود. قیمت زمین در این مناطق فوق‌لوکس نیز در هرمترمربع بیش از ۵۰ میلیون تومان است. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد قیمت زمین خارج از بافت شهری در محدوده غرب استان مازندران نسبت به نیمه سال‌جاری حدود ۶۰ درصد رشد کرده است به‌طوری‌که اگر یک متقاضی در تابستان امکان خرید زمین با قیمت ۵/ ۱ میلیون تومان در مترمربع را داشته اکنون قیمت‌ها از مترمربعی ۵/ ۲ میلیون تومان آغاز می‌شود. البته این قیمت‌ها مربوط به فایل‌های موجود و عرضه شده در بازار است و در مواردی ممکن است قیمت‌های پیشنهادی کمتر از این سطح باشد.

مقاومت مرموز قیمت‌ها در شرایط ابررکود معاملات در بازار زمین و ویلا در هفته‌های اخیر، ردپای وجود یک آنتی‌بادی را نشان می‌دهد. به‌نظر می‌رسد در وضعیت کنونی که به‌دلیل پایین‌بودن نرخ شارژ شهری (عوارض نوسازی) تناسبی با ارزش واقعی املاک ندارد در نتیجه تقاضای سرمایه‌ای نگرانی بابت هزینه‌های نگهداری ویلا یا ملک ندارد. این درحالی است که اگر تکلیف خانه‌های دوم و چندم مشخص شود و بابت آن درصدی از ارزش ملک به‌عنوان عوارض شهری پرداخت شود، شهرداری می‌تواند درآمد کسب‌شده از این محل را صرف توسعه پروژه‌های شهری کند. این اقدام دو نتیجه مثبت به نفع منافع عمومی شهر دارد؛ از یکسو زیرساخت‌های شهری توسعه و تکمیل می‌شود و از سوی دیگر مقاومت قیمتی در وضعیتی که تقاضا وجود ندارد شکسته می‌شود.

امید واسطه‌های ملکی به دوران پساکرونا

بازار خرید و فروش ویلا در استان‌های شمالی فاز جدیدی را در دوران کرونا تجربه کرد تا شرایطی تقریبا متفاوت را در طول یک‌ سال گذشته تجربه کند. شرایطی که البته امیدها برای خروج از ابررکود تورمی و رونق معاملات را افزایش داده است.  تحقیقات میدانی از وضعیت بازار خرید و فروش ویلا در برخی از شهرهای شمالی به‌عنوان کانون بازار «خرید خانه دوم» برای ساکنان پایتخت و سایر شهرهای کشور نشان می‌دهد در سال‌جاری با دو نیمه متفاوت مواجه بوده است.  در نیمه نخست سال به جز ماه‌های نخست، عطش و هیجان خرید ویلا توسط پایتخت‌نشینان چنان بود که بازار خرید و فروش ویلا که بعد از شیوع کرونا دچار رخوت و کسادی بی‌سابقه شده بود، جان دوباره بگیرد؛ البته این هیجان با سال‌های گذشته و پیش از دوران کرونا قابل‌مقایسه نیست. با این حال بازار پررونق سنتی شب عید خرید و فروش ویلا در شهرهای شمالی به نیمه‌های سال منتقل شد.  بازار معاملات ویلا هر ساله در ماه پایانی سال گرم می‌شود، اما رکود سنگین اواخر سال ۹۸ و ماه‌های ابتدایی ۹۹ به واسطه قرنطینه خودخواسته ناشی از پاندمی کرونا از یکسو و مسدود شدن مسیرهای ورودی به استان‌های شمالی از طرف دیگر، واسطه‌های ملکی را شوکه کرد تا معاملات ویلا به شدت افت کند.  پیش‌بینی‌ها از تداوم رکود سنگین در بازار خرید و فروش ویلا، همزمان با ورود به سال ۱۳۹۹ به واقعیت پیوست. در عین حال یک فرضیه بسیار محتمل از سایه سنگین رکود در طول سال ۹۹ وجود داشت. با وجود این رخوت معاملات بازار خرید و فروش ویلا در پهنه سبز کشور پایدار نماند و به تدریج جای خود را به عطش خرید ویلا در تابستان داد.

در نهایت نیمه نخست سال به‌طور کلی بازار به واسطه ورود عطش و هیجان خرید در اواخر بهار و فصل تابستان با یک رونق نسبی نسبت به اواخر سال ۹۸ همزمان با شیوع کرونا مواجه شد.

اما نیمه دوم سال متفاوت از نیمه نخست بود. در نیمه دوم سال‌۹۹ بازار خرید و فروش ویلا در شهرهای شمالی وارد ابررکود شد. بازار «خرید خانه دوم» برای برخی پایتخت‌نشینان در شهرهای شمالی در عین حال که ابررکود را تجربه کرد، همزمان تورمی شد؛ به تعبیری بازار خرید و فروش ویلا وارد ابررکود تورمی شد.

نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد قیمت ویلا درحال‌حاضر نسبت به شهریورماه بین ۲۵ تا ۳۳ درصد با افزایش مواجه بوده است؛ در عین حال نتیجه بررسی‌ها از افت ۵۰ درصدی معاملات نسبت به شهریورماه حکایت دارد.

نکته مهم اینکه، طی ماه‌های اخیر تقاضای بالقوه برای خرید ویلا افزایش پیدا کرده است. براساس گفته برخی واسطه‌های ملکی در مناطق متوسط و رو به بالای برخی از شهرهای شمالی، طی ماه‌های گذشته تماس و مراجعات برای خرید ویلا نسبت به نیمه اول سال افزایش پیدا کرده اما تعداد بسیار کمی از این مراجعات و تقاضاها تبدیل به قرارداد قطعی می‌شود.

افزایش محسوس اصطلاحا «زنگ‌خور» واسطه‌های ملکی باعث شده تا بسیاری از واسطه‌های ملکی به خروج از ابررکود تورمی بازار خرید و فروش ویلا طی ماه‌های آتی امیدوار باشند.

فعالان بازار خرید و فروش ویلا در شهرهای شمالی یکی از مهم‌ترین عوامل خروج از ابررکود و رونق معاملات ویلا را عادی‌سازی مسیرهای ورود به استان‌های شمالی و رفع محدودیت‌ها و ممنوعیت‌های تردد عنوان می‌کنند و بر این باورند بسیاری از مشتریان در صورت رفع محدودیت‌های تردد بلافاصله اقدام به خرید ویلا می‌کنند.