ریسک‌های پیش خرید در بازار املاک

بازار دوم معاملات مسکن می‌تواند به زمین بازی برد-برد برای دو طرف معامله تبدیل شود.

کد خبر: ۵۱۳۱۳۹

۲۳ اسفند ۱۳۹۹

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از دنیای اقتصاد؛ پیش‌فروش آپارتمان در این وضعیت به نفع سازنده‌ها است. از طرفی،‌ پیش‌خرید نیز دست‌کم از بابت تامین رقم مورد نیاز خرید خانه، به نفع تقاضای مصرفی است. اما آنچه می‌تواند به چرخش موتور معاملات در بازار دوم مسکن منجر شود، آگاهی پیش‌خریداران از ریسک‌های این بازار است. بررسی‌ها نشان می‌دهد بازار دوم مسکن در شرایط فعلی با سه ریسک شاخص همراه است؛ به‌طوری‌که پیش‌خریداران می‌توانند متناسب با آن دست به انتخاب پروژه‌های پیش‌فروش بزنند.

بازار دوم معاملات مسکن به‌عنوان یک گزینه مناسب برای انجام معاملات مسکن در سال آینده از سوی کارشناسان به متقاضیان و فعالان این بازار توصیه می‌شود.  بررسی‌ها از آخرین وضعیت بازار معاملات مسکن وگزینه‌های پیش‌روی این بازار برای سال آینده نشان می‌دهد، ورود به بازار پیش‌فروش و پیش خرید مسکن برای دو ضلع اصلی بازار یعنی سازنده‌ها(فروشنده‌های واحدهای مسکونی در حال ساخت، نوساز و تازه‌ساز) و خریداران، یکی از روش‌های معامله برد- برد ملکی در شرایط فعلی محسوب می‌شود. این درحالی است که به‌دنبال تحولات صورت گرفته در بازار مسکن از یکسو و همچنین وجود برخی موانع قانونی در مسیر بازار دوم معاملات مسکن، طی سال‌های اخیر این روش تامین مالی برای سازنده‌ها وخرید مدت‌دار برای متقاضیان به خصوص خانه‌اولی‌ها، به حالت مسدود یا دست‌کم نیمه مسدود درآمده است. با این حال،‌ هم‌اکنون کارشناسان بازار معاملات مسکن انجام معاملات پیش‌خرید وپیش‌فروش مسکن را برای هر دو سمت معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی در حکم یک بازی برد- برد تعبیر می‌کنند و به متقاضیان در هر دو سمت عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی توصیه می‌کنند این روش را به‌عنوان یکی از گزینه‌های مناسب برای انجام معاملات خود به منظور پیشبرد مقاصد موجود در هر دو سمت، مدنظر داشته باشند. پیش‌فروش مسکن هم‌اکنون از آن جهت در حکم یک بازی برد- برد برای هر دو سمت عرضه‌کننده مسکن ومتقاضی واحدهای مسکونی تلقی می‌شود که در وهله اول، سازنده‌های واحدهای مسکونی می‌توانند از این روش به نفع تامین مالی پروژه‌های در دست اجرای خود بهره‌مند شوند. در وهله دوم از آنجا که هم‌اکنون تعداد قابل توجه یا به بیان بهتر عمده متقاضیان بازار معاملات مسکن به‌دلیل جهش‌های متوالی قیمت آپارتمان، به اجبار از متن بازار به حاشیه رانده شده‌اند و قدرت خرید خود را برای معامله واحدهای مسکونی آماده از دست داده‌اند می‌توانند از این طریق در مسیر خانه‌دار شدن گام بردارند و واحدی را با روش پیش‌خرید تملک کنند.

در سمت عرضه واحدهای مسکونی هم‌اکنون سازنده‌ها با دو چالش مهم مواجه هستند؛ چالش اول مربوط به نبود مشتری برای واحدهای مسکونی آماده عرضه آنها به بازار معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی است که موجب شده حجم زیادی از این واحدهای نوساز و تازه‌ساز در بازار به فروش نرسد. علت این موضوع از یک سو فاصله قابل‌توجه قیمت واحدهای مسکونی نوساز و تازه‌ساز با واحدهای مسکونی چند ساله به‌دلیل تورم هزینه‌های ساختمانی ظرف دو سال گذشته تاکنون و در وهله بعد ناشی از رکود عمیق در کل بازار معاملات مسکن است و همین موضوع منجر به بروز معضل تامین مالی برای اتمام پروژه‌های ساختمانی نیمه‌تمام و درحال ساخت سازنده‌ها از یک سو و همچنین عدم دسترسی سمت عرضه مسکن به منابع مالی کافی برای شروع پروژه‌های ساختمانی جدید است.

دومین چالش سازنده‌ها همچنین مربوط به ادامه تورم هزینه‌‌های ساختمانی است. پاییز امسال درحالی تورم ۱۰۰ درصدی در بازار معاملات زمین به ثبت رسید که این میزان به‌طور متوسط از تورم سالانه واحدهای مسکونی در پایتخت بیشتر بود. همچنین در سال جاری قیمت مصالح ساختمانی در مقایسه با سال گذشته حدود ۷۰ درصد رشد کرد. این درحالی است که سازنده‌ها از احتمال ادامه روند تورمی هزینه‌های ساخت در آینده نیز خبر می‌دهند؛ ضمن آنکه کماکان چشم‌انداز بازار معاملات مسکن به خصوص در سمت معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی نوساز و تازه‌ساز رکودی است. از این رو، سازنده‌ها می‌توانند با اقدام برای پیش‌فروش واحدهای مسکونی در حال ساخت (نیمه‌کاره) یا پروژه‌های ساختمانی جدید(واحدهایی که قصد ساخت آنها را از هم‌اکنون تا سال آینده دارند)، بخش مهمی از نیاز خود به منابع مالی پروژه‌های ساختمانی در دست اقدام را فراهم کنند.

از سوی دیگر، نوعی اطمینان بابت وجود مشتری برای واحدهای مسکونی ساخته شده از سوی آنها در آینده به‌واسطه انجام معامله در بازار پیش‌فروش ایجاد می‌شود ونگرانی سازنده‌ها بابت سرنوشت واحدها پس از اتمام دوره ساخت از بین خواهد رفت. به این ترتیب، سازنده‌ها می‌توانند با پیش‌فروش واحدهای نیمه‌کاره و در حال ساخت از هم‌اکنون نسبت به خرید مصالح ساختمانی موردنیاز برای پروژه‌های در حال ساخت یا پروژه‌های برنامه‌ریزی شده برای ساخت در سال آینده اقدام کنند و از این طریق از تورم احتمالی مصالح در سال بعد در امان بمانند. در سمت خریدار واحدهای مسکونی نیز هر چند علائم و احتمالات از وجود نشانه‌های تخلیه حباب قیمتی در بازار خبر می‌دهد اما هیچ قطعیتی در این خصوص وجود ندارد واحتمال افزایش قیمت‌ها در سال آینده به‌طور ۱۰۰درصدی منتفی نیست.

از این رو پیش‌خرید مسکن یک گزینه مناسب و پیشنهاد منطقی برای خریداران مسکن محسوب می‌شود. از سوی دیگر این روش برای آن دسته از متقاضیان مسکن که به‌دلیل جهش مستمر قیمت مسکن دست‌کم از ابتدای سال ۹۷ تاکنون، توان خرید مسکن ندارند روشی مناسب برای خانه‌دار شدن است، چرا که می‌توانند بهای واحد مسکونی را به‌صورت تدریجی پرداخت کنند و از این رو ناچار نیستند ۱۰۰ درصد قیمت آپارتمان را به‌صورت یکجا به فروشنده پرداخت کنند. با این حال بررسی‌ها نشان می‌دهد، پیش خرید مسکن در شرایط فعلی دست‌کم می‌تواند سه ریسک را هم برای پیش‌خریداران به‌دنبال داشته باشد که با درنظر گرفتن این سه‌ ریسک متقاضیان می‌توانند معاملات پیش‌خرید خود را با دقت بیشتری انجام دهند. اولین ریسک پیش‌خرید مسکن برای پیش‌خریداران، احتمال وجود برخی نواقص در واحدهای پیش‌خرید شده حتی بعد از تحویل به خریداران است.

در برخی موارد مشاهده شده است که بعضی سازنده‌ها به‌دلیل مواجهه با مشکلات مالی یا سایر تخلفات صورت گرفته در پروسه ساخت، بار مشکلات ایجاد شده را به پیش‌خریدار انتقال داده‌اند و در برخی موارد اقدام به تحویل ساختمان ناقص به پیش‌خریداران کرده‌اند. دومین ریسکی که متوجه پیش‌خریداران مسکن است مربوط به بحث قیمت تمام شده وقیمت فروش و اختلاف بین این دو است. ممکن است پیش‌فروشنده ابتدا با یک قیمت اقدام به پیش‌فروش کند اما در جریان ساخت به‌دلیل افزایش هزینه‌ها، نتواند با قیمت اعلام شده در ابتدا، واحد را به پیش‌خریدار تحویل دهد. سومین ریسک که نکته مهمی هم هست آن است که در بسیاری از موارد سازنده‌ها تنها تعدادی از واحدهای خود را پیش‌فروش می‌کنند و تحویل این واحدها وتامین مالی برای تکمیل آنها را منوط به فروش سایر واحدها می‌کنند.

درحالی‌که ممکن است به‌دلیل رکود، آن واحدها به فروش نرود و سازنده نیز نتواند واحدهای پیش‌فروش شده را تکمیل و در موعد مقرر به پیش‌خریدار تحویل دهد یا اینکه ممکن است سازنده از منابع مالی تامین شده در نتیجه پیش‌فروش برای تامین مالی سایر پروژه‌های خود استفاده کند وبرای تامین مالی واحدهای پیش‌فروش شده با مشکل مالی مواجه شود که این موضوع نیز پروژه‌ها را با وقفه و مشکل مواجه خواهد کرد. لازم است پیش‌خریداران مسکن با در نظر گرفتن این ریسک‌ها نسبت به انتخاب سازنده‌ها و پروژه‌های مطمئن برای پیش‌خرید اقدام کنند.