کشور با رانش مستأجران روبرو شده است!

کد خبر: ۵۱۱۹۵۵

۱۸ اسفند ۱۳۹۹

رانش مستأجران پدیده ای است که عامل آن افزایش سرسام‌آور قیمت‌هاست.متاسفانه بانک‌ها مانع از کاهش قیمت مسکن می شوند.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تسنیم، محمدرضا عبدلی پژوهشگر مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی و محمدسعید حیدری کارشناس اقتصاد مسکن به تشریح وضعیت بازار مسکن، مولفه‌های تاثیرگذار در آن، آینده کوتاه مدت بازار و... پرداختند.

عبدلی عبدلی پژوهشگر مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی گفت: در بحث بازآفرینی شهری موفق نبوده ایم، بر اساس هدفی که برنامه ششم توسعه تعیین کرده باید سالانه 10 درصد از بافت‌های فرسوده و ناکارآمد را بازآفرینی کنیم یعنی این بافت‌ها را بهسازی، نوسازی و توانمندسازی می‌کردیم. در بهترین حالت به اذعان خود مسئولان وزارت راه و شهرسازی ما 2درصد این کار را انجام داده‌ایم. حالا چقدر دولت در مسکن مهر و طرح ملی مسکن برای آماده‌سازی هزینه می‌کند.

وی افزود: دو مشکل عمده داریم؛ یکی ضوابط و مقررات و دیگری بحث‌های مالکیتی. در برخی مناطق 80 درصد مشکل مالکیتی وجود دارد.خیلی از افرادی که در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد ساکن هستند هیچ مدرکی دال بر مالکیت در اختیار ندارند.

عبدلی خاطرنشان کرد:به دلیل مسئله اعتقادی به توحید همه شهرهای ایران تک هسته ای هستند. شهرهای تاریخی چه هستند؛ مسجد جامع، بازار و مدرسه (حوزه علمیه). همه افراد پیرامون اینها بوده‌اند. هرچه از مرکز به سمت حاشیه‌ها می‌رویم کاربری ناسازگار شکل می‌گیرد. کنار مسجد جاممع کسی دباغی نمی‌کند، کنار مسجد جامع کتابفروشی شکل می‌گیرد. زمانیکه به حاشیه‌ها حرکت می‌کنیم دباغی شکل می‌گیرد. به دلیل همین ساختار خیلی از افراد برخی از اراضی را اشغال می‌کردند و خودشان را مالک می‌دانند. اینها در راستای مستندسازی ملک اقدامی نکرده‌اند. به همین هم الان خانه‌های فرسوده و رهاشده بسیاری در کشور داریم. همه این خانه‌ها از آب، برق، شبکه‌های مخابراتی و ... بهره‌مند هستند.

وی یادآور شد: به ‌عنوان مثال ببینید فاز 11 پردیس در کجا ساخته شده است.آیا در مرکز شهر تهران اراضی وجود نداشت تا مسکن ساخته شود. وجود داشت. هزینه سات و ساز چقدر می‌شد؟ یک سو. بیشترین سهم خانه‌های بعد از کلانشهرها متعلق به شهرهای جدید است.

عبدولی خاطرنشان کرد: آمار را از مرکز آمار ایران دریافت کرده‌ایم و نامه آن محرمانه است. بعد از تهران، اصفهان و شیراز بیشترین سهم خانه‌های خالی را در شهر جدید پردیس داریم. غالب شهرهای جدید کشور حداکثر یک سوم پذیرای جمعیت کشور شده‌اند. در برخی شهرها جمعیت‌پذیری تقریبا صفر است، به جز پرسنل شرکت عمران شهر جدید هیچکس در آنها ساکن نیست.

وی در ادامه گفت: در تهران اندیشه، پرند، پردیس -از جمعیت- پُر می شود چون مردم چاره‌ای جز این ندارند. پدیده رانش مستأجران طی 4 سال اخیر را شاهد بوده ایم یعنی افراد به مرور از محله‌های خوب به محله‌های متوسط، از متوسط به پایین و از پایین به حاشیه‌ها رانده شده‌اند. بیشترین میزان جمعیت پذیری شهر جدید پرند طی 3 سال اخیر بوده است.

عبدولی تصریح کرد: متوسط کشوری برای اجاره‌نشین‌ها 31 درصد است و این عدد روز به روز در حال افزایش است. باید به جاهایی که بحرانی شده بپردازیم.

وی افزود: با بررسی‌های صورت گرفته فکر می‌کنیم روند کاهش قیمت یا رکود اتفاق بیفتد. اما دست‌های پنهان در بازار است. در پاییز امسال روند کاهش قیمت روی داد یک سری عوامل اجازه کاهش بیشتر قیمت مسکن را ندادند. یک سری از نیروهایی که بخشی از سرمایه‌های خود را منتقل کردند. متاسفانه بانک‌ها و شرکت‌های وابسته به بانک‌ها مانع از کاهش بیشتر قیمت مسکن شدند. برخی تحلیل‌های غیررسمی معتقدند اگر شوک‌های قیمتی در بازار مسکن روی ندهد بخشی از شبکه بانکی که سرمایه‌گذاری عظیمی در این بخش داشته‌اند دچار فروپاشی می‌شوند.

عبدلی اظهار داشت: در ابتدا بانک‌ها در املاک تجاری سرمایه گذاری کردند. با بالا رفتن قیمت این املاک در برخی مناطق می‌تواند.در پایان تابستان امسال در خبرگزاری‌ها و برخی تحلیل قیمت‌های بالای 200 میلیون تومان در منطقه یک تهران اعلام می‌شد. اما وقتی به این منطقه مراجعه کردیم چنین قیمت‌هایی را مشاهده نکردیم. بالاترین قیمت متری 135 میلیون تومان در محله الهیه بود. در صحبت‌ها و تحلیل و حتی برخی نمایندگان قیمت‌های 240 میلیون تومانی را برای هرمترمربع اعلام می‌کردند. این قیمت به این افراد القا شده بود که شاید مستمسکی برای افزایش بیشتر قیمت و جلوگیری از کاهش قیمت. این کار آهنگ کاهش قیمت را کُند کرد.

وی ادامه داد: ما اطلاع داشتیم کدام نقاط تهران هستند مورد پسند متمول‌ترین افراد است. 6 ساختمان در تهران داریم که برند بوده و مشهور هستند. هیچکدام از این ساختمان‌ها قیمت‌های بالای 200 میلیون تومانی را نداشتند. این در حالی بود که حداکثر متری 70 میلیون تومان پایین‌تر این قیمت‌ها بود. الان بعد از کاهش قیمت تازه بخشی از ساختمان‌های خاص قیمت آنها به چهار پنجم قیمت‌های اعلام تابستان رسیده است.

عبدلی یادآور شد: در برخی مناطق هیچ معامله‌ای انجام نمی‌شود و افراد وقتی می‌بینند روند کاهشی است و احساس خطر می‌کنند معاملات صوری را انجام می‌دهند. فقط یک کد رهگیری اخذ و معامله ثبت می‌شود و بعد از مدتی معامله بهم می‌خورد.