پس‌لرزه کرونا در «مال»ها

معادلات قیمت و فروش در بازار املاک تجاری چندمنظوره - مال‌ها - در پی زلزله کرونایی در سبک زندگی، با سه تغییر عمده روبه‌رو شد.

کد خبر: ۴۹۸۸۲۱

۲۹ دی ۱۳۹۹

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از دنیای اقتصاد؛ بررسی‌ها نشان می‌دهد نه تنها در یک‌سال منتهی به شهریور امسال،‌ تورم مسکن با فاصله زیاد، بیشتر از تورم تجاری شد که مقایسه بازدهی ۹ماه اول۹۹ این دو بازار (مسکونی و تجاری) نیز کماکان «کم‌بازده بودن» سرمایه‌گذاری در بازار «مال»‌ها را بیان می‌کند. «شیفت تصاعدی به خریدهای غیرحضوری» و همچنین «گرایش بسیار محسوس فروشنده‌ها به عرضه اجناس در شبکه‌های اجتماعی» دو پس‌لرزه بزرگ در بازار املاک تجاری است.

بازار مال‌سازی تحت تاثیر معادلاتی که از نیمه دهه ۹۰ خود را به اشکال مختلف نشان داد، تغییر کرد. آخرین تغییر آن تحت تاثیر کرونا خود را نشان داد تا تفکر سنتی سبقت بازدهی مال‌سازی نسبت به زمین و املاک مسکونی دیگر صادق نباشد. آن طور که حتی در طول یک‌سال گذشته برای دومین بار آمارها از کاهش رشد قیمت املاک تجاری نسبت به املاک مسکونی حکایت می‌کنند. سرعت رشد قیمت املاک تجاری کندتر شد. اتفاقی که بخش عمده آن ناشی از کرونا رقم زده شده است. براساس آنچه در شهریورماه امسال نتایج تحقیقات میدانی و گزارش‌های رسمی نشان داده بود، سرعت رشد قیمتی مال‌ها نسبت به املاک مسکونی در یک‌سال منتهی به شهریورماه کمتر بود و اکنون نیز این سرعت رشد همچنان کاهشی است و فاصله رشد قیمتی املاک مسکونی نسبت به املاک تجاری به شدت کم شده که بخش قابل توجهی از آن به واسطه شیوع بیماری کرونا رخ داده است. نکته مهم اینکه این کاهش سرعت رشد قیمت در مراکز تجاری به دلیل کاهش قیمت املاک تجاری نیست بلکه مهم‌ترین علت آن به جهش قیمتی مسکن طی سال‌های گذشته و توقف رشد قیمت املاک مسکونی طی ماه‌های گذشته مربوط است.

ریشه کاهش فاصله رشد قیمت در مراکز تجاری و واحدهای مسکونی هر چند به چند عامل برمی‌گردد اما علت اصلی تغییر معادلات قیمتی در املاک تجاری به تغییر در سبک زندگی به واسطه شیوع پاندمی کرونا برمی‌گردد. نتیجه گزارش‌های رسمی حاکی است در یک‌سال منتهی به شهریورماه امسال نرخ تورم مسکن ۷۰ درصد بود در حالی که نتیجه تحقیقات میدانی بر اساس فایل‌های عرضه شده املاک تجاری در نیمه نخست امسال نشان داد قیمت فروش املاک تجاری ۳۱ درصد رشد کرد.

اکنون نیز در تداوم کاهش سرعت نرخ رشد قیمت املاک تجاری در یک سال منتهی به شهریورماه، کاهش فاصله قیمت بین املاک با کاربری تجاری و مسکونی ادامه دارد، به‌طوری‌که تقریبا رشد قیمت مراکز تجاری و واحدهای مسکونی به مرز برابری نزدیک می‌شود. بررسی روند تورم قیمت ملکی و تجاری سه ماه بعد از شهریور حاکی از آن است که به رغم تورم ۷۳ درصدی قیمت مسکن از ابتدای امسال، اما این رشد در مراکز تجاری ۶۳ درصد بوده است که نشان می‌دهد فاصله رشد قیمت مسکن در سه ماه گذشته نسبت به یک‌سال منتهی به شهریور به شدت کم شده است. هر چند در شهریورماه اولین نشانه‌های کاهش فاصله رشد قیمتی املاک تجاری و ملکی نمایان شد، اما برداشت و تصور فعالان ساخت و ساز و مال‌سازها این بود که این توقف رشد قیمتی موقتی است، در حالی که آمارهای رسمی و بررسی‌های میدانی از تداوم این وضعیت حکایت دارد.

اشباع مال‌سازی در کمتر از یک دهه

اما از اوایل دهه ۹۰ همزمان با رونق مال‌سازی و توسعه مراکز تجاری سودای سود و ماندگاری آن در ذهن بسیاری از مال‌سازها و سازندگان خطور کرد. به‌طوری‌که اوایل دهه جاری با یک سونامی مال‌سازی به ویژه در کلان‌شهرها مواجه شدیم. با توجه به اینکه در اوایل دهه ۹۰ به واسطه افزایش تقاضا برای ساخت مراکز تجاری رشد قیمت این املاک حتی از زمین نیز بیشتر بود بنابراین یک تفکر سنتی در بازار املاک حاکم شد مبنی بر اینکه سوددهی و بازدهی مال‌سازی بیش از مسکن‌سازی است، همین ذهنیت و تجربه چند سال نخست دهه جاری نیز به افزایش ساخت مراکز تجاری دامن زد.

اما در همان سال‌های نخست دهه فعلی در محدوده سال‌های ۹۲ تا ۹۴ بخشی از چهره واقعی اشباع‌سازی مال‌سازی حداقل در پایتخت نمایان شد به‌طوری‌که در همان زمان بسیاری از کارشناسان هشدار دادند که ظرفیت ساخت و ساز مراکز تجاری بیش از ظرفیت بازار و اقتصاد است. همزمان با هشدار برای توقف مال‌سازی، ورود به دوره جدیدی از سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف با امضای سند برنامه جامع اقدام مشترک (برجام) معادله را باز تغییر داد و همان ذهنیت گذشته دوباره غالب شد به این ترتیب که به واسطه امضای سند برجام بین ایران و کشورهای ۱+۵ در اواخر سال ۹۴ امید به رونق پروژه‌های عمرانی و ورود سرمایه‌گذاران خارجی به کشور دوباره افزایش یافت که در این دوره بدون توجه به هشدار سونامی مال‌سازی دوباره فصل جدیدی از ساخت و ساز مراکز تجاری آغاز شد تا توسعه مراکز تجاری با ورود تکنولوژی‌های برند تحت تاثیر تحولات بین‌المللی قرار گیرد.

بنابراین دوره امضای برجام و عمل به آن را ‌که بیش از دو سال به طول انجامید شاید بتوان دوره رونق دوباره مال‌سازی نامید، ساخت وسازهایی که بدون توجه به ظرفیت اقتصاد و صرفا ناشی از تزریق امید دوباره به اقتصاد و ورود سرمایه‌گذار ناشی از امضای برجام شکل گرفت و توسعه یافت.

اما از سال ۹۷ با خروج یک‌جانبه آمریکا از برجام که ورود برندهای خارجی متوقف شد، برندها و سرمایه‌گذاران در عرصه مال‌سازی نیز ناگزیر به ترک کشور شدند که در سال‌های ۹۷ و ۹۸ نمود داشت. ترک یک به یک سرمایه‌گذاران و مال‌سازان باعث شد تا اثرات آن را در سال ۹۸ حداقل با دو تغییر محسوس مشاهده کنیم. به‌طوری‌که حتی برخی واحدهای تجاری مال‌های فعال که برندهای خارجی بودند، این مراکز تجاری را ترک کردند. علاوه بر این تغییر کاربری برخی واحدهای تجاری این مراکز قابل توجه بود به این ترتیب که جای اجناس برند در ویترین مراکز تجاری با اجناس معمول عوض شد.

پس‌لرزه‌های کرونا

سکته دوم و البته تاثیرگذار بر کاهش آب و تاب مراکز تجاری و استقبال فعالان بازار از این مراکز را کرونا زد. از همان ابتدای شیوع پاندمی کرونا از اواخر سال گذشته و تشدید آن از سال جاری سبک زندگی نیز نه تنها تغییر کرد که به تدریج دگرگون شد. به این ترتیب که نه تنها در ایران بلکه تا پایان بهار شکل جدیدی از خرید در ایران و دنیا حاکم شد. در گذشته اگرچه مال‌ها علاوه بر اینکه جنبه خرید داشتند مراکزی برای تفریح نیز بود که طی یک‌سال گذشته مراجعات حضوری این مراکز به شدت کاهش یافته و با توسعه خرید اینترنتی، مراکز فیزیکی تجاری تحت تاثیر قرار گرفتند. برآیند همه این اتفاقات از تغییر نسبت قیمت واحدهای تجاری به قیمت واحدهای مسکونی حکایت دارد، به این ترتیب که در سال ۸۹ نسبت قیمت ملک تجاری به ملک مسکونی ۶ بود که اکنون این نسبت به ۴ رسیده کاهش یافته است.

تغییر معادله قیمت در املاک تجاری با خریدهای اینترنتی

با این حال در بازار تجاری با یک دوگانگی مواجه هستیم به این شکل که معادلات در بازار املاک تجاری از سه بابت تغییر کرده است. نخست اینکه رشد قیمت املاک تجاری که به‌طور سنتی همیشه بیش از زمین و مسکن بوده در حال حاضر متوقف شده و بازار سنتی غالب که رشد املاک تجاری بیش از املاک مسکونی و زمین است دیگر صادق نیست.

دومین تغییر معادله قیمتی، به رشد بالاتر املاک تجاری تازه‌ساز نسبت به املاک تجاری برند و به اصطلاح «پاخور» حکایت دارد، به این معنا که تا پیش از یک سال گذشته رشد قیمتی مال‌های برند بیش از مال‌های تازه‌ساز بود اما از حدود یک‌سال گذشته این معادله تغییر کرده است به‌طوری‌که رشد قیمت مراکز تجاری تازه افتتاح شده بیش از مراکز تجاری برند و معروف است. بررسی‌ها و تحقیقات میدانی از فایل‌های فروش تجاری در مال‌های قدیمی و جدید نشان می‌دهد از ابتدای امسال رشد قیمت فروش املاک تجاری در مال‌های برند در محدوده ۲۷ تا ۴۰ درصد رشد داشته در حالی که این رشد قیمت در مال‌هایی که به تازگی مورد بهره‌برداری قرار گرفتند بین ۶۰ تا ۷۰ درصد است. و معادله سوم نیز به تغییر سبک خرید به واسطه شیوع کرونا برمی‌گردد به این ترتیب که طی حدود یک‌سال شیوع کرونا طبق آمارهای رسمی، حدود ۴۰۰ پروانه کسب و کارهای مجازی برای متقاضیان فعالیت‌های اقتصادی آنلاین، استارت‌آپی و الکترونیکی صادر شده که ۲۰ درصد این مجوزها برای متقاضیان مراکز تجاری بوده است؛ این آمار به تنهایی می‌تواند ادعای تغییر معادله سوم را اثبات کند که تمایل برای تغییر سبک خرید و فروش نیز با سرعت زیاد در حال رخ دادن است.

از سوی دیگر آمارها نشان می‌دهد تلگرام سهم ۱۶ درصدی از فروش آنلاین و برخط را در بین شبکه‌های اجتماعی به خود اختصاص داده است. در عین حال ۶۸ درصد از کل تجارت الکترونیکی در ایران وابسته به شبکه‌های اجتماعی است.

آینده مراکز تجاری چندمنظوره با سبک زندگی جدید

در نهایت تحقیقات میدانی و بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد در دنیا نیز عمیق‌تر از آنچه که در حال حاضر در ایران رخ می‌دهد اتفاق افتاده است، به این معنا که در چین حتی المان‌های مال‌گردی و بازارگردی خود را به‌صورت مجازی بروز داده است. به عبارتی تمام المان‌ها و فاکتورهای خرید و فروش‌های سنتی و فیزیکی به تدریج به‌صورت آنلاین ارائه می‌شود. این موضوع نشان می‌دهد حتی با وجود بازگشت به حالت قبل از شیوع کرونا نیز آینده مراکز تجاری چندمنظوره و مال‌ها به واسطه تغییر سبک جدید و نحوه خرید تحت تاثیر قرار می‌گیرد و به نوعی بخشی از رفتار تغییر کرده مردم بعد از بازگشت به حالت عادی نیز ماندگار خواهد بود. آن‌طور که مطالعات نشان می‌دهد بخش قابل‌توجهی از افرادی که با تشدید کرونا، به خرید اینترنتی عادت کردند در دوران پساکرونا نیز به سبک قبل بر نمی‌گردند و همچنان خرید اینترنتی را ترجیح می‌دهند

پیام این تحولات به فعالان بازارهای تجاری و مال‌سازها این است که قطعا باید برای آینده بازار خود به فکر اقدامات توسعه‌ای متناسب با سبک جدید زندگی خود در حوزه تجاری باشند.