روند تحول کسب‌وکار، مالکیت در قدیمی‌ترین خیابان تهران؛

لاله‌زار متری چند؟

خیابان لاله‌زار در گذشته خیابان آلامدها بود، بهترین خیاط‌ها، کفش‌فروش‌ها و بهترین فروشگاه‌های ایران مانند توماجیان، پیرایش جنرال مد که لباس‌های آمریکایی می‌فروخت و فروشگاه چین‌چین‌لا که پالتوی پوست اصل را به قیمت‌هایی بسیار بالا می‌فروخت در این خیابان واقع شده بودند.

کد خبر: ۴۹۷۵۸۲

۲۳ دی ۱۳۹۹

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از همشهری، «اولین و آخرین کراوات عمرم را وقتی زدم که داشتم می‌رفتم لاله‌زار. عید بود و من کم‌سن و سال. کت و شلوار نویی به تن کردم و برای اولین‌بار کراوات زدم تا با یکی از اقوام برویم تماشای تیاتر. همه برای رفتن به لاله‌زار بهترین لباس‌هایشان را می‌پوشیدند. من هم همین کار را کردم، اما فقط تا نیمه راه توانستم کراوات را تحمل کنم. بازش کردم و دیگر هرگز نزدم». برای پرسه زدن در میان خاطرات قدیمی‌ترین خیابان تهران تلاش زیادی لازم نیست. کافی است از پدر یا مادر یا یکی از بزرگ‌ترهای فامیل بپرسید. تا جمله‌هایی شبیه به حرف‌های نصرالله حدادی، تهران شناس را بشنوید. هرکسی دست‌کم یک خاطره خوش از این خیابان دارد؛ «هروقت برای تفریح می‌رفتیم لاله‌زار، توماجیان نخستین جایی بود که واردش می‌شدیم. گشتی در آن می‌زدیم، بعد می‌رفتیم بستنی می‌خوردیم و برِ خیابان قدم می‌زدیم.»

قدیمی‌ترهای فامیل هنوز هم نام‌هایی مانند توماجیان، جنرال مد، تئاتر نصر و سینما کریستال را به یاد دارند و تصاویری درخشان را از لاله‌زار در ذهن خود حک کرده‌اند. تصاویری که لاله‌زار امروز هیچ ربطی به آنها ندارد. گذر زمان و تحولات سیاسی، اقتصادی و اجتماعی چهره امروز شانزه لیزه تهران را برای قدیمی‌ترها به چهره‌ای کاملا غیرقابل ‌شناسایی تبدیل کرده است.

همه‌چیز از ورود رادیو به ایران آغاز شد. رادیو بود که چهره زیبا و نوستالژیک لاله‌زار که زمانی نماد نوگرایی و قلب تماشاخانه‌ها و سینماهای تهران بود را تغییر داد و پای الکتریکی‌ها را به آن باز کرد. تحولات سیاسی و اقتصادی هم به تخریب ساختمان‌های قدیمی و ساخت پاساژهایی بدقواره در لاله‌زار دامن زدند. در منطقه‌ای که زمانی مختص آلامدهای تهران بود، کاسب‌های خیابان به‌تدریج شروع به فروختن قطعات الکتریکی مورد نیاز رادیو و سپس قطعات الکتریکی پیچیده‌تر کردند و این روند ادامه یافت تا به امروز.

همه‌‌چیز زیر سر رادیو بود

نصرالله حدادی، تهران‌شناس، روند تحول بافت کسب‌وکار خیابان لاله‌زار را اینگونه شرح می‌دهد: «خیابان لاله‌زار در گذشته خیابان آلامدها بود، بهترین خیاط‌ها، کفش‌فروش‌ها و بهترین فروشگاه‌های ایران مانند توماجیان، پیرایش جنرال مد که لباس‌های آمریکایی می‌فروخت و فروشگاه چین‌چین‌لا که پالتوی پوست اصل را به قیمت‌هایی بسیار بالا می‌فروخت در این خیابان واقع شده بودند. به‌گفته سعید نفیسی پیاده‌رو سمت راست خیابان مختص آقایان و پیاده‌رو سمت چپ آن مختص خانم‌ها بود و پلیس هم آنجا حضور داشت و اجازه نمی‌داد تداخلی ایجاد شود. علاوه بر این تعداد بسیار زیادی سینما، تئاتر و تماشاخانه و کافه در این خیابان وجود داشت که در کنار فروشگاه‌های لباس متعددی که در آنجا افتتاح شده بود، فضای تجاری و فرهنگی جذابی به‌وجود آورده بود.

خیابان لاله‌زار نو هم در زمان خودش بهترین و بزرگ‌ترین کت و شلوار‌دوزی‌ها (دوزندگی‌ها) را در خود جا داده بود. یکی از همین دوزندگی‌ها به نام مدیست، کت و شلوار درباری‌ها را می‌دوخت. در این خیابان خانه‌های اشرافی زیادی هم وجود داشت؛ مانند خانه پیرنیا، خانه اتحادیه یا خانه معین‌التجار بوشهری. اما این ترکیب از دهه 20و 30 کم‌کم و با ورود کالاهای الکتریکی و آغاز پاساژسازی در خیابان لاله‌زار به هم خورد. درواقع تمامی این تغییرات از ورود رادیو به ایران شروع شد.

پایین خیابان لاله‌زار، معروف به پشت شهرداری، محلی بود که پس از ورود رادیو به ایران و به راه افتادن رادیو در سال1319، فروش رادیو در آن آغاز شد. اگر کسی می‌خواست رادیو بخرد اول باید به یکی از فروشگاه‌های رادیو می‌رفت. نوع رادیو را انتخاب می‌کرد؛، مثلا بلاپونکت، مدیاتور یا لوکسور. سپس کاغذ خرید را باید می‌برد آن طرف خیابان که نظمیه (شهربانی) واقع شده بود و با ارائه کاغذ و مدارک شناسایی اعلام می‌کرد که می‌خواهم رادیو بخرم تا مجوز خرید و زدن آنتن را دریافت کند.

چون تمامی این مراحل در خیابان پشت شهرداری انجام می‌شد، این خیابان کم‌کم و پس از شهریور 1320 به محل فروش قطعات الکتریکی مثل لامپ، سرپیچ و سیم تبدیل شد. به‌طور کلی، خیابان لاله‌زار پس از کودتای 28مرداد 1332 تنزل پیدا کرد و از دهه 40 به بعد این تنزل در فضای فرهنگی خیابان هم شدت پیدا کرد. از نیمه دهه 40 چهره فرهنگی خیابان هم عوض شد و این تنزل باعث شد پس از انقلاب، خیابان لاله‌زار به‌عنوان خیابانی دگرگون دیده شود. این نگاه دگرگون به لاله‌زار باعث تخریب بافت فرهنگی خیابان شد. ساختمان‌های قدیمی، سینماها و تماشاخانه‌های آن تخریب و به پاساژ یا انبار کالاهای الکتریکی تبدیل شدند و خیابان به‌تدریج به وضعیتی درآمد که امروز شاهد آن هستیم».

امروز بیشترین بخش این خیابان را مغازه‌های الکتریکی تشکیل داده‌اند اما در میان کسبه منطقه می‌توان مغازه‌های لوسترفروشی، لوستر‌سازی‌، خیاطی، پارچه‌فروشی و انواع کارگاه‌ صنعتی و در بخش‌های منتهی به خیابان منوچهری می‌توان فروشگاه‌های آرایشی یا مراکز فروش تجهیزات آرایشگاه‌ها را هم مشاهده کرد.

صاحبان آشکار و نهان لاله‌زار

جست‌وجو برای یافتن افرادی که بیشترین ملک مسکونی و تجاری را در لاله‌زار در اختیار دارند، نتایج متفاوتی داشت. به‌گفته معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران، بیشتر ملک‌های خیابان لاله‌زار شخصی هستند، اما نهادهای عمومی مانند بنیاد مستضعفان، ستاد اجرایی فرمان امام، بنیاد فرهنگی البرز، اداره اوقاف و حتی کارخانه سیمان تهران هم در این خیابان مالکیت دارند. با این همه بالای 70تا 80درصد از مالکیت این خیابان خصوصی است. وحید شیخی، پژوهشگر تهران قدیم هم تا حدودی این آمار را تأیید می‌کند و می‌گوید: «نهادهایی مانند ستاد اجرایی فرمان امام که مالک تئاتر پارس یا تفکری است یا میراث فرهنگی یا شهرداری تهران بخش‌هایی از لاله‌زار را در اختیار دارند. مثلا شهرداری تهران چند ملک قدیمی مانند خانه اتحادیه یا تئاتر نصر را از نهادهای دیگر خریداری کرد و مانع تخریب آنها شد. اما بیشتر مغازه‌های لاله‌زار نو و قدیم در اختیار مالکان شخصی است. البته موارد دیگری هم وجود دارد، مثلا مالکان کنونی ساختمان معروف گراند هتل و ساختمان مطبعه فاروس که روبه‌روی تئاتر نصر است، دو نفر از کارگران سابق گراند هتل هستند که شریکی این املاک را خریده‌اند».

اما محلی‌ها درباره مالکیت در لاله‌زار نظرات متفاوتی دارند. امینی یکی از کسبه خیابان می‌گوید: «بیشتر صاحبان ملک در این خیابان نهادهای دولتی مانند بنیاد مستضعفان هستند. افراد معمولی بیشتر مالک سرقفلی هستند تا خود ملک. واگذاری سرقفلی در این خیابان از 100سال پیش رایج بوده و امروز در این خیابان 90درصد مالک سرقفلی و 10درصد مالک ملک وجود دارد. کسی را می‌شناسم که مالک 50سرقفلی در لاله‌زار است». رضایی که صاحب بنگاه املاک است هم به چند مورد از مالکان لاله‌زار و خیابان‌های اطرافش اشاره می‌کند؛ «یک نفر را می‌شناسم که کل پاساژی که پایین چهارراه کنت قرار دارد را خریده است. پاساژی پنج طبقه و 10واحدی. هر تغییری در مالکیت و اجاره‌بهای پاساژ رخ می‌دهد پولی هم به او می‌رسد. یک نفر دیگر هست که در خیابان ارباب جمشید حدود 300واحد مغازه دارد. یکی دیگر هست که از نبش خیابان معمار مخصوص تا خیابان تقوی برای اوست؛ یعنی در حدود 30تا 40واحد تجاری.»

لاله‌زار متری چند؟

تنها ذات تجاری خیابان لاله‌زار است که می‌تواند قیمت‌های عجیب و غریبی که املاکی‌های محل اعلام می‌کنند را توجیه کند. پرس‌وجو از چندین بنگاه املاکی قیمت‌های حدودی و اجاره بهای انواع آپارتمان و مغازه را مشخص می‌کند. قیمت‌های بیان شده حدودی هستند و ممکن است متناسب با موقعیت ملک خیابان، تعداد طبقات و واحدهای ساختمان و تجاری یا مسکونی بودن منطقه، متغیر باشند. به‌طور کلی قیمت آپارتمان نوساز که معمولا در لاله‌زار کاربردی تجاری دارد، متری 35تا 43میلیون تومان است. برای خرید آپارتمان‌های قدیمی‌تر، مثلا بالای 10سال، متری 23تا 27میلیون باید پرداخته شود. قیمت خانه‌های کلنگی هم از متری 40تا 75میلیون در نوسان است، بستگی به محله و گذری دارد که در آن واقع شده است. برای اجاره آپارتمان نوساز با موقعیت تجاری در این خیابان متری 5میلیون تومان و با موقعیت مسکونی متری 4میلیون تومان رهن محاسبه می‌شود. یعنی برای اجاره آپارتمانی نوساز و مسکونی با متراژ 100مترمربع باید 300میلیون تومان پول پیش و ماهی 6میلیون تومان اجاره داد. آپارتمان‌های قدیمی‌تر اجاره بهای ثابتی دارند اما پول پیش کمتری باید برای آنها پرداخت.

بهای مغازه همانطور که انتظار می‌رود بسیار نجومی‌تر از آپارتمان است. قیمت خرید مغازه برخیابان لاله‌زار متری 500تا 800میلیون تومان متغیر است. اما اگر ملک داخل پاساژ و در طبقه همکف باشد، می‌توان با متری 150تا 300میلیون تومان هم مغازه‌ای 20متری خرید. برای اجاره مغازه‌ای 30متری در این خیابان هم باید 600میلیون رهن کامل پرداخت کرد، یا می‌توان با 200میلیون پیش‌پرداخت و ماهی 12میلیون اجاره، کسب‌وکاری در لاله‌‌زار به راه انداخت.

این قیمت‌های عجیب و غریب به هیچ‌عنوان به معنی رونق خرید و فروش ملک در لاله‌زار نیستند. املاکی‌های منطقه از رکود بازار گلایه دارند و می‌گویند بازارشان کساد است، دست‌کم از زمانی که تکلیف انتخابات ریاست‌جمهوری آمریکا روشن شده  و هیاهو برای انتخابات ریاست‌جمهوری ایران شروع شده است. اینطور به‌نظر می‌رسد که تحولات سیاسی قرار نیست به این زودی‌ها دست از سر قدیمی‌ترین مرکز تجاری شهر تهران بردارند. این سرنوشت لاله‌زار است.

بیشتر صاحبان ملک در خیابان لاله‌زار نهادهای دولتی مانند بنیاد مستضعفان هستند. افراد معمولی بیشتر مالک سرقفلی هستند تا خود ملک. واگذاری سرقفلی در این خیابان از 100سال پیش رایج بوده و امروز در این خیابان 90درصد مالک سرقفلی و 10درصد مالک ملک وجود دارد. کسی را می‌شناسم که مالک 50سرقفلی در لاله‌زار است