عضو هیأت مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران؛

افزایش قیمت مسکن محتمل است

سال 97شروع رکوردزنی قیمت مسکن در ایران بود. بعد از خروج آمریکا از برجام، تحریم‌های شدید بر همه بخش‌های اقتصادی کشور تأثیر گذاشت و قیمت همه دارایی‌ها بیش از ارزش واقعی خود افزایش پیدا کرد.

کد خبر: ۴۹۵۰۳۵

۱۴ دی ۱۳۹۹

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از همشهری، در این میان، روند افزایش قیمت مسکن نیز با اثرپذیری از جهش قیمت بازار ارز و طلا غیرقابل کنترل شد. امسال، موج گرانی مسکن از اردیبهشت‌ماه متأثر از التهابات سیاسی، نرخ دلار و سودهای کلان بورس که به سمت ملک سرازیر شد، تشدید شد و قیمت‌ها نسبت به سال‌های گذشته تا 300درصد افزایش یافت. با پیروزی بایدن در انتخابات آمریکا، قیمت دلار پایین آمد و هم‌اکنون شاهد تثبیت در بازار ارز هستیم. در ماه‌های اخیر جو ملتهب بازار مسکن اندکی فروکش کرده، اما همچنان چشم‌انداز پیش‌روی این بازار مبهم است و گفته می‌شود در ماه‌های پیش‌رو تغییر زیادی در شرایط و قیمت‌های بازار مسکن رخ نخواهد داد. درباره تفاوت قیمت‌های بازار مسکن نسبت به سال گذشته و چشم‌انداز پیش‌روی این بازار با حسن محتشم، عضو هیأت مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران، به گفت‌وگو پرداختیم.

افزایش قیمت مسکن در سال‌های گذشته را نتیجه کاهش عرضه می‌دانند. وضعیت عرضه مسکن در سال گذشته به چه صورت بوده است؟

در بخش تولید و عرضه مسکن با توجه به آمار رسمی صدور پروانه‌های ساختمانی نسبت به سال گذشته کاهش قابل توجهی را شاهد هستیم. دلیل روند نزولی تولید مسکن هم به شرایط اقتصاد کلان کشور برمی‌گردد که باعث کاهش ارزش پول ملی شده است. در واقع تورم غیرقابل پیش‌بینی موجب شد که بسیاری از تولیدکنندگان در بخش مسکن به‌دلیل اینکه امکان برآورد هزینه‌ها وجود ندارد و قیمت تمام‌شده ساخت‌وساز روشن نیست، وارد گود نشوند و دست نگه‌دارند. رکود در ساخت‌وساز به کمبود عرضه دامن زد و بدون تردید در آینده بر قیمت‌ها تأثیر خواهد گذاشت.

نوسانات نرخ ارز چقدر به تورم در بازار مسکن دامن زده است؟ با توجه به اینکه صحبت از احیای برجام می‌شود، اثر کاهش قیمت دلار بر بازار مسکن چگونه خواهد بود؟

دلیل عمده کاهش عرضه مسکن و گرانی این بخش، نوسانات و افزایش قیمت ارز بوده است. به همان نسبت که ارزش ارز بالا رفت، ریال کم‌ارزش شد. حتی قیمت کالاهایی که در داخل تولید می‌شود، تحت‌تأثیر ارز بالا رفت. در این میان شاهد جهش قیمت در بازارهای مختلف ازجمله بازار مصالح ساختمانی بودیم. در واقع، 3عامل در تعیین قیمت تمام‌شده مسکن مؤثراست: نخستین عامل، زمین است. زمین تابعی از شرایط اقتصادی است و تورم باعث بالارفتن قیمت زمین شد. زمانی که همه‌‌چیز با افزایش قیمت مواجه شد، صاحبان زمین نیز که روی ملک خود سرمایه‌گذاری کردند، قیمت املاک خود را به روز کردند. بخش دوم، نیروی انسانی است. در شرایط تورم، نرخ دستمزدها افزایش یافت. بخش سوم، افزایش قیمت مصالح ساختمانی است که هزینه ساخت را بسیار بالا برد. رشد دستمزدها و مصالح ساختمانی باعث شد که قیمت تمام‌شده مسکن افزایش یابد. علاوه بر این موارد، هزینه پروانه ساختمانی و خدمات شهری و ارزش افزوده بر قیمت مسکن می‌افزاید.

برآورد کارشناسان نشان می‌دهد که زمین 75درصد در گرانی قیمت مسکن نقش داشته است و این تأثیر در تهران نسبت به کلانشهرهای دیگر بیشتر بوده است. نظر شما درباره سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن چیست؟

در سراسر جهان پایتخت کشورها به‌دلیل جذابیت و ظرفیت‌های کلان، با هجوم جمعیت مواجه هستند. زمانی هم که تقاضا زیاد و عرضه کم باشد، قیمت‌ها بالا می‌رود. به‌نظر من درباره سهم زمین نمی‌توان عدد مشخصی ارائه کرد. به‌هرحال قیمت‌ زمین در نقاط پرتراکم و مرفه‌نشین، گران‌تر است و در این مناطق می‌توان گفت که قیمت زمین 50درصد بر قیمت تمام‌شده مسکن تأثیر دارد. در برخی مناطق که تراکم پایین است سهم زمین از قیمت مسکن تنها 20درصد است. در واقع زمین باعث تورم نشده، بلکه تورم باعث بالارفتن قیمت زمین شده است. بر این اساس، بخشی از گرانی مسکن در تهران، به‌ویژه در نقاط شمالی آن، تحت‌تأثیر تقاضا و بخش دیگر تابع تورم است.

درباره رکود عرضه و تولید صحبت کردید. بنا بر آنچه گفتید، نباید انتظار کاهش یا ثبات قیمت را در بخش مسکن داشت؟

در شرایط فعلی هزینه ساخت‌وساز بالاست. از آن طرف به‌دلیل اوضاع نابسامان اقتصادی، قدرت خرید متقاضیان مسکن بسیار پایین آمده. حتی با توجه به تورم موجود، می‌توان گفت قیمت‌ها در بخش مسکن هنوز هم جا داشته باشد. بخش مسکن هم‌اکنون خود را به قیمت ارز رسانده و اکنون در نقطه ثبات است. درصورتی‌که وضعیت کنونی اقتصاد کلان ادامه پیدا کند، افزایش قیمت مسکن در آینده محتمل است. در واقع اگر متقاضیان واقعی مسکن قدرت خرید پیدا کنند و به بازار سرریز شوند، چون با کمبود عرضه و تولید روبه‌رو هستیم، عرضه نمی‌تواند تقاضا را پاسخ دهد و آن زمان شاهد افزایش قیمت‌ها بیش از قیمت‌های موجود خواهیم بود. امروز بیشتر معاملاتی که در بخش مسکن انجام می‌شود، معاملات سرمایه‌ای است و متقاضیان واقعی امکان خرید ندارند. در واقع اگر قیمت مسکن نسبت به تورم موجود افزایش پیدا نکرده است به‌دلیل کاهش قدرت خرید متقاضیان است.

طرح‌های دولت منجر به افزایش عرضه در بخش مسکن نشده است؟

دولت طبق قانون اساسی ملزم به تأمین مسکن و سرپناه برای اقشار مختلف است اما تاکنون موفقیتی در این بخش کسب نکرده و طرح‌های دولتی ناکام مانده‌ و نتوانسته‌ قیمت‌ها را بشکند. دلیلش این است که دستگاه‌های دولتی کارایی لازم را برای انجام وظایف‌شان در شرایط زمانی مناسب ندارند. برای مثال، پیش‌بینی‌ها در طرح مسکن مهر آن بود که هر سال یک میلیون واحد مسکن تولید شود اما امروز که 10 سال از آغاز طرح گذشته است، حدود 2میلیون واحد هنوز تحویل نشده! یعنی پیش‌بینی تولید سالی یک میلیون واحد مسکن به 200هزار واحد رسیده. طبیعی است که این طرح نتوانست تأثیرگذار باشد. طرح اقدام ملی مسکن که از سال گذشته کلید خورده، هم به‌نظر موفق نیست، چون زمانبندی‌ها رعایت نمی‌شود و زمانبر اجرا می‌شوند. این طرح، به نوعی همان طرح مسکن مهر با نرخ‌های جدید است. دولت برای خانه‌دارشدن اقشار دهک‌های پایین جامعه باید با شهرداری‌ها کنار بیاید و با آنها توافق کند که در نقاط مختلفی که متقاضی امکان پرداخت هزینه‌ها را دارد، خانه‌های کوچک بسازند. البته تأکید می‌شود که عرضه مسکن در مکان‌های مناسب صورت گیرد. در واقع، زمین‌های ارزانی در اطراف یا داخل شهرها تهیه کند و با کمک انبوه‌سازان و تولیدکنندگان مسکن، واحدهای کوچک بدون پارکینگ بسازد. بعد ابتدا آنها را به‌صورت 50درصد بفروشد و 50درصد دیگر را به‌صورت اقساط اجاره دریافت کند. در واقع با این شرایط است که اقشار کم‌درآمد می‌توانند صاحب‌خانه‌ شوند. اما تاکنون اینگونه عمل نشده و همچنان تقاضای بازار بدون پاسخ مانده است. تسهیلات و وام‌های بخش مسکن نیز جواب تورم موجود در این بخش را نمی‌دهد. به هر نفر 100میلیون تومان وام مسکن و 40میلیون تومان وام تعمیر می‌دهند که در ابتدا باید حدود 20میلیون تومان را پرداخت کند. اگر زوج باشند، 240میلیون تومان وام می‌‌دهند که حدود 35میلیون تومان را ابتدا باید پرداخت کنند. قیمت میانگین هر مترمربع مسکن در شرایط فعلی در تهران 27میلیون تومان است. قیمت یک آپارتمان 75متری، 2میلیارد تومان است. با این حساب نه با 200میلیون تومان و نه با 120میلیون تومان امکان خانه‌دارشدن نیست. در واقع، برعکس کشورهای توسعه‌یافته، 90درصد هزینه خرید مسکن به‌عهده متقاضی است و فقط 10درصد تسهیلات دولتی به او پرداخت می‌شود.

راهکاری کوتاه‌مدت برای افزایش تولید مسکن وجود ندارد؟

امکان تولید انبوه مسکن به روش صنعتی در ایران وجود ندارد. البته هم‌اکنون انبوه‌سازان به‌صورت نیمه‌صنعتی مشغول تولید مسکن هستند اما بستر صنعتی‌سازی، ایجاد کارخانجات قطعات پیش‌ساخته است. اگر بخواهیم به‌سوی صنعتی‌شدن صددرصد برویم به تکنولوژی و فناوری‌های نوین نیاز است. باید دولت به صنعتگرانی که تمایل دارند در زمینه راه‌اندازی کارخانجات تولید قطعات و مصالح ساختمانی ورود کنند، کمک کند و به آنها تسهیلات لازم را بدهد. در این صورت است که انبوه‌سازان می‌توانند قطعات و مصالح را از داخل تهیه کنند و با سرعت زیاد، در زمان کم به تولید انبوه بپردازند. و هر چه مسکن بیشتری تولید شود که بتواند جواب تقاضا را بدهد، قیمت‌ها تعادل پیدا می‌کند. اما در دولت، همتی نیست که از چنین کسانی حمایت کند. با توجه به نیروی کار ارزان نیز بیشتر تولیدات ما در حوزه ساختمان به روش سنتی آماده می‌شود.

پس شما آینده روشنی را پیش‌روی بخش مسکن نمی‌بینید؟

اوضاع پیش‌روی بخش مسکن به اقتصاد کلان کشور و سیاست‌های دولت وابسته است. طبیعتاً اگر برجام احیا شود، سیاستمداران ما بتوانند با دنیا تعامل کنند، تحریم‌ها کاهش یابد و قیمت ارز پایین بیاید، قیمت‌ها در این بخش پایین خواهد آمد. حتی اگر ارز در کانال 26هزار تومان بماند، قیمت مسکن هم در نقطه فعلی خواهد ماند و بالاتر نخواهد رفت و شاهد درصدی کاهش قیمت خواهیم بود. اما برعکس این شرایط، هر چه ارز گران شود و ریال سقوط کند، قیمت مسکن نیز خود را با افزایش نرخ ارز تطبیق خواهد داد. راهکاری که دولت باید در پیش بگیرد، توسعه پروژه‌های مشارکتی با انبوه‌سازان است. اگر زمین‌های در اختیار دولت و برخی نهادهای دیگر‌ برای تولید مسکن به انبوه‌سازان واگذار شوند، حذف یا کاهش قیمت زمین که نقش مهمی در قیمت مسکن دارد، می‌تواند بسیار مؤثر باشد و باعث عرضه مسکن با قیمت مناسب شود. دولت باید در نقش ناظر، نه متصدی، وارد عرصه شود و با اعطای تسهیلات بیشتر به کمک انبوه‌سازان و تولیدکنندگان مسکن در بخش خصوصی بیاید تا آنها بتوانند در مقیاس بالا به ساخت‌و‌ساز بپردازند و عرضه مسکن بیش از این از تقاضا عقب نماند. چون اگر رکود عرضه ادامه پیدا کند، با وجود تقاضای بالا، در آینده با جهش قیمت‌ها در بخش مسکن مواجه خواهیم شد.

در شرایط فعلی هزینه ساخت‌وساز بالاست. از آن طرف به دلیل اوضاع نابسامان اقتصادی، قدرت خرید متقاضیان مسکن بسیار پایین آمده. حتی با توجه به تورم موجود، می‌توان گفت قیمت‌ها در بخش مسکن هنوز هم جا داشته باشد. بخش مسکن در حال حاضر خود را به قیمت ارز رسانده و اکنون در نقطه ثبات است. درصورتی‌که وضعیت کنونی اقتصاد کلان ادامه پیدا کند، افزایش قیمت مسکن در آینده محتمل است