کارشناس اقتصاد مسکن:

فعلاً برای خرید خانه دست نگه دارید

کارشناسان اقتصادی در شرایط کنونی بازار مسکن، نه تحلیلی از وضعیت بازار در ماه های آتی دارند و نه پیشنهاد خرید مسکن چه با قصد خرید سرمایه ای و چه مصرفی را مطرح می کنند.

کد خبر: ۴۸۰۴۵۸

۲۰ آبان ۱۳۹۹

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از مهر، محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی تا کنون در چند نوبت و در مصاحبه‌های مختلف با پیشنهاد فعلاً خانه نخرید، متقاضیان خرید مسکن را به دست نگه داشتن برای ورود به این بازار توصیه می‌کرد؛ توصیه‌ای که شاید چندان مؤثر نبود و اگر فردی در تیرماه سال گذشته که میانگین قیمت مسکن، ۱۳ میلیون تومان در هر ماه بود، توجهی به اظهار نظر وزیر راه و شهرسازی نمی‌کرد و مسکن مورد نظر خود را خریداری کرده بود، در حال حاضر که میانگین قیمت مسکن در تهران به متری ۲۵ میلیون تومان رسیده، با بازدهی بیش از ۹۰ درصدی در سرمایه گذاری مواجه می‌شد.

توصیه‌های وزیر راه به نخریدن مسکن، دقیق از آب درنیامد

با این حال در مهر ماه امسال نیز وزیر راه و شهرسازی در گفت وگویی رادیویی درباره آخرین وضعیت پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی به بانک مرکزی در خصوص افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، اظهار داشت: به این نتیجه رسیدیم که فعلاً تا دستیابی به ثبات در بازار مسکن و رسیدن به قیمت‌های واقعی، از انجام اقدامات «تورم زا» خودداری کنیم.

شاید این اظهار نظر وزیر راه و شهرسازی را بتوان به عنوان چهارمین توصیه ضمنی وی به عدم ورود سرمایه گذاران به بازار مسکن تعبیر کرد؛ اما می‌توان آن را اولین توصیه وی با نگاهی کارشناسانه‌تر دانست؛ اتفاقی که در حال حاضر بسیاری از کارشناسان بازار مسکن نیز بر آن صحه می‌گذارند و به متقاضیان توصیه می‌کنند که احتمال خوابیدن التهابات اثرگذار بر بازار مسکن در ماه‌های پیش رو وجود دارد.

بازارهای موازی تا چه حد بر بازار مسکن اثرگذارند؟

به خصوص که چشم انداز بیشتر کارشناسان اقتصادی، ادامه دار بودن نسبی کاهش فشار بازارهای موازی و اثرگذار بر بازار مسکن خصوصاً ارز و سکه در چند ماه آتی است.

مقایسه رشد ماهانه بازار مسکن در سال‌های جاری و گذشته

اگرچه در سال جاری رشد ماهانه قیمت مسکن هرگز متوقف نشد و حتی در مهر ماه نسبت به شهریور ماه امسال بزرگترین رشد ماهانه قیمت مسکن با ۱۰ درصد افزایش رخ داد، اما در سال گذشته رشد ماهانه قیمت مسکن در ۵ ماهه میانی سال متوقف و در دو ماه متوالی مهر و آبان نسبت به ماه‌های قبل از آن شاهد کاهش قیمت مسکن هم بودیم؛ اتفاقی که با ثبات قیمت ارز در آن مقطع همراه شده بود که نشان دهنده اثرگذار بودن ثبات بازارهای موازی در تثبیت بازار مسکن است.

حال که به نظر می‌رسد ترکیدن حباب بازارهای ارز و سکه در روزهای اخیر، هیجانی و مقطعی نبوده و احتمال تداوم آن وجود دارد، ممکن است بازار مسکن نیز که ذاتاً بازار با سرعت اثرپذیری کندتری نسبت به دیگر بازارها باشد، در ماه‌های پیش رو با ثبات (توقف افزایش قیمت) یا حتی بعضاً کاهش اندک ماهانه قیمت نیز مواجه شود. اگرچه پدیده «چسبندگی قیمت در بازار مسکن» اجازه نمی‌دهد تا این کاهش قیمت در این بازار، دقیقاً تناظر یک به یک با کاهش قیمت در بازارهای موازی، در بازار مسکن نیز رخ دهد.

فرهاد بیضایی کارشناس اقتصاد مسکن درباره چشم انداز این بازار در ماه‌های آتی با توجه به اتفاقات سیاسی، اقتصادی و بین المللی اخیر و خصوصاً تداوم کاهش قیمت ارز و سکه در چند روز گذشته، اظهار داشت: برعکس بازارهای دیگر همچون خودرو، ارز، سکه و طلا و سهام که اثرپذیری آنی از اتفاقات پیرامونی خود در کاهش یا افزایش ارزش این بازارها شاهد هستیم، در بازار املاک و مستغلات چنین پدیده‌ای را شاهد نیستیم.

از دیگر تفاوت‌های بازار مسکن با دیگر بازارهای موازی علاوه بر کند بودن اثرپذیری این بازار از اتفاقات پیرامونی، تدریجی بودن آن است؛ به عبارت دیگر ممکن است نرخ ارز یا سکه و طلا ناگهان در یک شبانه روز افزایش یا کاهش سنگین داشته باشد؛ اما کمتر شاهد آن بوده ایم که قیمت مسکن با این سرعت و به طور ناگهانی تغییر کند؛ البته در یکی دو مقطع که تصمیمات خلق الساعه مانند توقف فروش تراکم در تهران رخ داد، شاهد افزایش قیمت ناگهانی و شبانه مسکن بودیم که دلیل این اتفاق، سیاست گذاری‌های اشتباه از سوی نهادهای تصمیم گیر بود؛ اما اینکه کاهش سنگین ارز در یک روز سبب شود تا قیمت مسکن نیز بلافاصله ظرف چند روز افت کند، اتفاق دور از دسترسی است.

سرعت گردش نقدینگی بازار مسکن کمتر از سایر بازارهاست

وی ادامه داد: حباب قیمت ارز ممکن است ظرف یک یا چند روز اتفاق بیفتد؛ اما خارج شدن حباب از بازار مسکن ممکن است چند ماه به طول بینجامد؛ علت این است که سرعت (نه حجم) گردش نقدینگی در بازار املاک و مستغلات پایین است؛ به خصوص که با افزایش قیمت‌هایی که در دو سال اخیر داشتیم، قدرت خرید بسیاری از متقاضیان خرید مسکن اعم از سرمایه‌ای و مصرفی کاهش یافت که درنتیجه از تعداد بازیگران بازار مسکن به شدت کم شد.

شفافیت مرزبندی خرید مصرفی و سرمایه‌ای به هم ریخت

بیضایی با بیان اینکه دیگر نمی‌توان مرزبندی شفافی میان خریدهای سرمایه‌ای و مصرفی در بازار مسکن داشت، گفت: در حال حاضر به دلیل افزایش شدید قیمت مسکن، هر فرد یا خانواری که مسکن جدیدی را خریداری می‌کند، حتی در صورتی که بخواهد در آن ساکن هم بشود، باز هم با قصد جلوگیری از کاهش بیشتر قدرت خرید خود تبدیل نقدینگی اش به سرمایه قابل اتکا، به این بازار ورود کرده است.

پژوهشگر اقتصاد مسکن یادآور شد: در کوتاه مدت قابل پیش بینی نیست که چه آینده‌ای در انتظار بازار مسکن وجود دارد؛ این قابلیت در بازار مسکن وجود دارد که منتظر تثبیت اتفاقات پیرامونی بماند و سپس واکنش نشان دهد؛ هر چند که انتظارات تورمی در این بازار اثرگذار است اما نرخ‌ها احساسی تغییر نمی‌کند.

وی با رد این ادعا که چسبندگی قیمت مسکن اجازه نمی‌دهد تا ثابت ماندن روند کاهشی نرخ ارز، سبب کاهش قیمت مسکن شود، افزود: دولت باید برای حوزه سرمایه گذاری، ثبات در بازارها را برنامه ریزی کند تا فعالان بازارهای مختلف بتوانند پیش بینی دقیق‌تری از آینده این بازارها داشته باشند.

افزایش ۱۰ درصدی متوسط قیمت مسکن نتیجه افت سنگین بورس بود

بیضایی درباره اینکه آیا خانه بخریم یا دست نگه داریم، گفت: در ۳ ماه اخیر که شاهد آغاز ریزش بازار سهام و افزایش ناگهانی نرخ ارز بودیم، بازار مسکن نیز بالتبع اثر پذیرفت و درنتیجه در مهر ماه افزایش ۱۰ درصدی قیمت مسکن نسبت به ماه قبل از آن رخ داد؛ در چنین شرایطی نمی‌توان به مردم توصیه کرد تا فعالیت اقتصادی از جمله خرید مسکن داشته باشند. معتقدم قیمت‌ها به یک هم پوشانی و ثبات برسد.

الان زمان مناسبی برای ورود به بازار مسکن نیست

وی درباره اینکه ثبات قیمت مسکن در چه زمانی رخ می‌دهد، تصریح کرد: وقتی قیمت ارز در سال گذشته در نرخ ۱۷ تا ۱۸ هزار تومان برای ماه‌های متوالی در سال گذشته به ثبات رسید، متوسط قیمت مسکن نیز در چند ماه از سال گذشته ثابت ماند که نشان می‌دهد اگر بار دیگر نرخ ارز بتواند در نرخ قابل قبولی تثبیت شود، سپس با فاصله‌ای چند ماهه شاهد بروز تثبیت قیمت‌ها در بازار مسکن خواهیم بود؛ اما خیلی سخت و پیچیده است که زمان ایجاد ثبات در بازار مسکن را پیش بینی کرد ولی به طور کلی فعلاً زمان مناسبی برای ورود به بازار مسکن نیست.