یک کارشناس مسکن؛

بانک مرکزی باید بخشی از پایه پولی را به بازار مسکن هدایت کند

در شرایطی نمایندگان مجلس قصد دارند با تصویب طرح جهش تولید و تامین مسکن تنها ۲۵درصد از تسهیلات بانکی را به بخش مسکن هدایت کنند که سامان‌دهی بازار مسکن نیازمند هدایت 48درصد تسهیلات بانکی به این حوزه است.

کد خبر: ۴۷۲۵۱۴

۱۶ مهر ۱۳۹۹

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از فارس، استیصال از چهره مرد تکیه زده بر صندلی ایستگاه اتوبوس هویدا بود، مدام با خود تکرار می‌کرد، چطور می‌توان با 2.5 میلیون تومان حقوق کارگری، اجاره ماهیانه 2 میلیون تومان را پرداخت کند. پس از مدتی با وارد شدن اتوبوس به ایستگاه، آن مرد سوار وسیله نقلیه عمومی شد و من را در افکار خود غرق کرد.

به راستی، چطور ممکن می‌شود شرایط مسکن تا این اندازه اسف‌بار و نا به سامان باشد؟

پاسخ به این سوال چندان هم دشوار نیست. بازار مسکن در طول 7 سال گذشته کمترین میزان عرضه و تولید واحد مسکونی را تجربه کرده است و همین امر منجر به انباشت تقاضا و یکی از عوامل افزایش نجومی قیمت مسکن بوده است.

بازار مسکن نیاز به ساخت 2.6 میلیون واحد مسکونی در سال دارد

مطابق با بررسی‌های انجام شده، منابع نیاز بازار مسکن به 4 دسته، خانوارهای بدون مسکن، تقاضای جدید از جمله ازدواج‌های جدید، بافت فرسود و ذخیره طبیعی مسکن تقسیم بندی می‌شود. در همین ارتباط توجه به آمار سرشماری سال 95 و مقایسه تعداد خانوار و اطلاعات واحدهای مسکونی مشخص کننده آن است که 1.4 میلیون خانوار، داری سرپناهی تحت عنوان مسکن نیستند. از طرفی بر اساس اطلاعات همین سرشماری و با احتساب نرخ مرگ و میر، 12 میلیون مرد بالای 10 سال در کشور وجود دارد که تا سال 1405 خانواده جدید تشکیل داده و بدین منظور به تامین سرپناه مناسب نیاز دارند.

از سوی دیگر، استناد به اظهارات متولیان بافت فرسوده در کشور مشخص کننده آن است که 8 میلیون واحد مسکونی در شهرها و روستاهای کشور تا سال 1405 نیاز به بازسازی دارند. همچنین به منظور شکل‌گیری خرید و فروش در بازار مسکن و همچنین تامین واحدهای اداری و تجاری، نیاز به تولید مسکن است که تحت عنوان ذخیره طبیعی مسکن تلقی شده و ساخت 600 هزار خانه این نیاز را مرتفع خواهد ساخت.

جمع‌بندی منابع 4 گانه نیاز به واحد مسکونی، بیانگر این نکته است که از سال 1395 تا سال 1405 بازار مسکن نیاز به ساخت 22  میلیون واحد مسکونی برای پاسخگویی به تقاضای موجود دارد و تنها در صورت ساخت این تعداد خانه زمینه سامان یافتن بازار ایجاد خواهد شد.

در همین راستا، اگر 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی به دلیل اخذ مالیات از خانه های خالی روانه بازار شوند و 1.2 میلیون واحد مسکونی ساخته شده توسط بخش خصوصی و دولتی در سال‌های 1395 تا 1398 نیز در نظر گرفته شوند، در حال حاضر سامان دادن به بازار مسکن و پاسخگویی به تقاضا موجود به ساخت سالانه 2.6 میلیون واحد مسکونی در طول 7 سال آینده نیاز خواهد داشت.

نیاز بازار مسکن، ساخت 195 میلیون متر مربع واحد مسکونی در هر سال است

بر اساس نکات مذکور، تنها راه سامان دادن به بازار مسکن افزایش قابل توجه تولید و عرضه واحد مسکونی است. در این راستا همه متولیان مسکن در کشور به خصوص وزارت راه و شهرسازی و مجلس شورای اسلامی، می‌بایست مقدمات افزایش سخت و ساز را فراهم کنند.

در همین ارتباط، یکی از اساسی‌ترین موارد مد نظر مسئله تامین مالی پروژه‌های تولید انبوه مسکن است. در حقیقت مسئله تامین مالی ساخت مسکن، همواره یکی از راهبردی‌ترین موارد مطرح شده در زمینه ساست‌گذرای مسکن است.

در این خصوص به منظور بررسی بیشتر منابع مالی مورد نیاز ساخت مسکن به سراغ محمد حمیدزاده، کارشناس حوزه مسکن رفتیم. حمیدزاده، درباره برآورد منابع مالی مورد نیاز برای ساخت 2.6 میلیون مسکن در هر سال گفت: «در شرایطی که میانگین متراژ واحدهای مسکونی مطابق قوانین شهرسازی 75 متر مربع در نظر گرفته شود. ساخت 195 میلیون متر مربع مسکن در هر سال باید مد نظر قرار گیرد.»

این کارشناس مسکن ضمن اشاره به این نکته که میانگین هزینه ساخت واحد مسکونی در کشور مطابق برآوردهای انبوه‌سازان برای هر متر نزدیک به 3 میلیون تومان است، افزود: «در شرایطی که دولت زمین را به صورت اجاره 99 ساله در اختیار تامین مسکن مردم قرار دهد و هزینه زمین از مجموع هزینه ساختمان کسر گردد. منابع مالی ساخت 2.6 میلیون واحد مسکونی در هر سال 585هزار میلیارد تومان محاسبه خواهد شد.»

48 درصد از تسهیلات اعطایی بانک‌ها به بخش مسکن هدایت شود

وی با تاکید بر این نکته که 70 درصد از منابع مورد نیاز به منظور ساخت واحدهای مسکونی با توجه به توانمندی اقتصادی دهک‌های درآمدی مورد توجه باید از منابع بانک‌ها تامین شود و 30 درصد باقی‌مانده نیز از محل آورده مردمی بدست بیاید، اظهار داشت: «بر این اساس تسهیلات ساخت اعطایی از محل منابع داخلی بانک‌ها، باید 409 هزار میلیارد تومان از منابع مورد نیاز به منظور ساخت 2.6 میلیون واحد مسکونی در هر سال را پوشش داده و مابقی توسط آورده مردم تکمیل شود.»

حمیدزاده با اشاره به طرح جهش تولید و تامین مسکن تاکید کرد: «در طرح جهش تولید و تامین مسکن ساخت سالانه 1 میلیون واحد مسکونی در نظر گرفته شده و تنها 25 درصد از تسهیلات بانکی را موظف به تامین مالی بخش مسکن کرده است. در حالیکه سامان دادن به بازار مسکن برای همیشه نیاز به ساخت 2.6 میلیون واحد مسکونی دارد و 48 درصد از منابع تسهیلات بانک‌ها از محل منابع داخلی آن‌ها باید به بخش مسکن تعلق بگیرد.»

بانک مرکزی بخشی از پایه پولی را به بازار مسکن هدایت کند

وی، ضمن اشاره به تنها 7 درصد از منابع داخلی بانک‌ها در قالب تسهیلات در سال 1398 به بخش مسکن اختصاص یافته است، گفت: «استناد به رشد نقدینگی در سال‌های اخیر و همچنین افت شاخص‌های اقتصادی کشور، نشانگر این است که تسهیلات اعطایی بانک‌ها به بخش تولید تعلق نمی‌گیرد و قانون گذار باید زمینه هدایت نقدینگی را فراهم کند.»

این کارشناس مسکن درباره راه‌های دیگر تامین مالی تولید انبوه مسکن افزود: «علاوه بر توجه به منابع داخلی بانک‌های کشور، بانک مرکزی نیز می‌تواند با هدایت بخش از پایه پولی منتشر شده در هر سال زمینه تامین مالی حوزه مسکن را فراهم کند.»

بررسی شرایط نامناسب بازار مسکن، توجه به این کالای اساسی را بیش از گذشته لازم تلقی می‌کند و تمامی دستگاه‌های کشور می‌بایست با اخذ تصمیم قاطع، یک بار برای همیشه نسبت به سامان این بازار اقدام کرده و بخش عمده‌ای از فشار اقتصادی روی مردم به واسطه تامین سرپناه را کاهش دهند.