همنشینی فقر و ثروت در جنوب غرب پایتخت

محله‌های نعمت‌آباد، دولتخواه، عبدل‌آباد، اسماعیل‌آباد و شهرک ولیعصر تهران در عین داشتن فرصت‌های سرمایه‌گذاری فراوان اما با مشکلات عجیب و غریبی روبه‌رو هستند.

کد خبر: ۴۶۴۷۵۴

۱۵ شهريور ۱۳۹۹

«اینجا 50ساله که قراره درست بشه. از قدیم می‌خواستن خونه‌ها رو بازسازی کنن. هنوز هم نشده»؛ این ماجرای یکی از محله‌های قدیمی تهران است که از اهالی آن شنیده می‌شود. شهرک ولیعصر از چندین دهه پیش تاکنون با مشکل بافت فرسوده روبه‌روست. محله‌های دیگر اطراف آن از دولتخواه، نعمت‌آباد، عبدل‌آباد و اسماعیل‌آباد هم شرایط مشابهی دارند. سال‌های قبل شهرک‌ و مجتمع‌های مسکونی مختلفی در این مناطق ساخته شدند تا شکل سنتی محله‌ها را تغییر دهند اما نه‌تنها این اتفاق نیفتاده بلکه هرچه که گذشته، مهاجرت و ساخت‌وساز بدون نظم، بر مشکلات این مناطق افزوده است.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از همشهری، با عبور از خیابان شهید بهرامی می‌شود نمای کلی ساختمان‌های شهرک ولیعصر را دید. این خیابان تقریبا از وسط شهرک می‌گذرد. از چند دهه قبل بنا شد که ساختمان‌های نوساز برای حل مشکل ترافیک «عقب‌نشینی» کنند. به‌دلیل اینکه ساختمان‌ها قدیمی بودند و یکی، دو دهه قبل هم ساخت‌وساز رونق کافی داشت تعداد زیادی از بنا‌های تجاری و مخصوصا مغازه‌ها کار تخریب و نوسازی را انجام دادند ولی تعداد زیادی از بنا‌ها هم به شکل سابق ماندند و بعد هم کار ساخت‌وساز راکد شد. حالا لبه شمال و جنوب خیابان بهرامی دندانه‌دار شده و به ازای هر چند مغازه عقب رفته، یکی سرجای خود باقی مانده است. عرض خیابان بهرامی و پیاده‌رو‌های 2طرف آن دائما بزرگ و کوچک می‌شود. تقریبا تمام خیابان تجاری است و در چهار‌راهی با یک خیابان تجاری دیگر یعنی شهید رجایی برخورد می‌کند و انبوهی از خودرو‌های شخصی پشت چراغ توقف می‌کنند.

املاک شهرک ولیعصر به‌شدت متفاوت هستند. اینجا از قواره‌های 40متری قدیمی تا پنت‌هاوس بزرگ‌تر از 100متر پیدا می‌شود. خانه‌های قدیمی متعلق به مهاجرانی بود که چند دهه قبل از انقلاب به این ناحیه آمدند و بنا به وسع خود تکه زمین خریدند تا در آن خانه بسازند. تقسیم‌بندی‌ زمین‌ها و خیابان‌ها نامنظم بوده و الان هم آثار آن باقی‌ مانده است. از کنار خیابان‌های جدید شش باندی، کوچه‌های آشتی‌کنان شیب‌دار قدیمی منشعب می‌شوند و به خانه‌هایی می‌رسند که فقط یک در ورودی کوچک دارند.

در همین کوچه‌ها آپارتمان‌های چند طبقه نوساز با نمای سنگی هم ساخته‌ شده‌‌اند ولی قواره‌ زمین‌ها کوچک است و برج‌های باریک به‌وجود آمده‌اند. از یک مشاور املاک سؤال می‌کنیم که اینجا طرح‌های تجمیع اجرا نشده‌اند؟ او می‌گوید: «توافق صاحبان چند ملک برای اینکه سرمایه‌شون رو با هم ترکیب کنن سخته. تجمیع موقعی ممکنه که یک سرمایه‌دار چند ملک مجاور رو بخره و سند‌ها رو با هم یکی کنه و بسازه. الان هم که بازار ساخت‌وساز راکد شده و کسی پولش رو برای این کار به‌خطر نمی‌اندازه».

او از قیمت‌های متفاوت ملک می‌گوید. در حاشیه محله‌ها و نزدیکی بزرگراه‌ها یا جایی که میان کوچه‌های باریک قدیمی است قیمت زمین به‌ازای هر مترمربع 13میلیون تومان است و در شمال خیابان‌ بهرامی جایی که خیابان‌های رجایی و شریعتی قرار دارد به هر متر 26میلیون تومان هم می‌رسد. دلیل این افزایش قیمت آپارتمان‌های بزرگی است که به همه امکانات روز مجهز هستند و ساکنان متمولی دارند. وسعت آپارتمان‌ها و نقشه‌های مناسب باعث اختلاف قیمت‌ها شده است.

در صورت وقوع حادثه‌ای مانند زلزله و آتش‌سوزی امدادرسانی به معابر کوچک مشکل خواهد بود. بعضی از ساختمان‌های متروکه به‌دلیل ترک خوردن دیوار‌ها شرایط خطرناکی پیدا کرده بودند که شهرداری اقدام به محصور کردن یا در مواردی تخریب آنها کرده است. اهالی جنوب غرب امیدوار هستند وقتی که دوباره ساخت‌وساز رونق بگیرد قیمت املاک از اینکه هست بیشتر شود.

بزرگراه‌‌سازی‌ و امنیت

موج ساخت‌وساز چند دهه قبل باعث نوسازی خانه‌ها در جنوب غربی تهران شد، اما همزمان که ساختمان‌های قدیم به آپارتمان‌های جدید تبدیل می‌شدند 2مشکل دیگر ایجاد شد. اول افزایش جمعیت بدون زیرساخت‌های مناسب بود؛ به‌طوری‌که وقتی ساکنان جدید در این آپارتمان‌ها ساکن شدند رشد جمعیت عوارض خود را نشان داد. مشکل دوم بین اهالی این منطقه با «چهار پارکینگ کمتر» شناخته می‌شود. آنها می‌گویند که مجتمع‌هایی که در آن دوره ساخته شدند همیشه 4پارکینگ کمتر از تعداد واحد‌ها دارند پس 4خودرو در خیابان پارک می‌شود. نتیجه اینکه مهم‌ترین مشکل امروز پیدا نشدن جای پارک حاشیه‌ای است نه برای توقف کوتاه در طول روز و نه برای پارک خودرو‌ها در شب.

حمل‌ونقل عمومی در این مناطق با اتوبوس، تاکسی و اخیرا با مترو انجام می‌شود. ایستگاه‌های مترو مثل عبدل آباد و نعمت‌آباد که بین مناطق 17، 18 و 19 قرار دارند این مسافران را منتقل می‌کنند. خطوط تاکسی‌رانی هم از نقاط مختلف مخصوصا میدان آزادی به این سمت برقرار است. قبلا که شبکه بزرگراهی ساخته نشده بود عبور از خیابان‌های مرکزی وقت زیادی می‌گرفت، اما اکنون این کار ساده‌تر شده است. در مقابل یک مشکل دیگر به ‌وجود آمده است.

از یک راننده تاکسی درباره امنیت محله‌ها سؤال می‌کنیم و او می‌گوید: «این اطراف از نظر دزدی و خفت‌گیری اشرار امنیت داره چون پلیس گشت می‌زنه، تا نعمت‌آباد هم خوبه ولی دیگه توی بزرگراه آزادگان ناامن میشه. توی آزادگان از نزدیک 12شب دیگه به هیچ دلیلی نباید توقف کنی یا پیاده بری، باید فقط با ماشین رد بشی وگرنه زورگیر‌ها میان سراغت.»

بعد از بزرگراه‌ها حریم شهر قرار گرفته است. شهرداری خدماتی مانند جمع‌آوری زباله را در این مناطق انجام می‌د‌هد، اما ساخت‌وساز آنها از قوانین شهری پیروی نمی‌کند؛ به همین دلیل است که کمی پایین‌تر از «مرکز تعویض پلاک الغدیر» می‌شود مجتمع‌های مسکونی جدید و بلند مرتبه را در کنار زمین‌های کشاورزی دید. در بعضی از زمین‌ها محصولاتی مانند ذرت یا صیفی‌جات کاشته شده‌ است، اما بیشتر آنها رها شده یا تبدیل به گاراژ اسقاطی، بازیافتی یا انبار روباز شده است. دورتر از اینجا و به سمت حاشیه شهر می‌شود حلبی‌آباد‌ها را هم دید که در گوشه‌‌وکنار جا گرفته‌اند.

می‌توان مشکل بافت فرسوده را در میان‌مدت حل کرد

محمد سالاری- رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران

موضوع بافت فرسوده یا به‌صورت کلان‌تر بافت ناکارآمد یا سکونت‌‌گاه‌های غیررسمی در یک یا چند دهه ایجاد نشده است و شاید تا 100سال هم سابقه داشته باشد. اینکه از شهرداری انتظار داشته باشیم در یک برنامه زمانبندی شده این مشکل را حل کند درست است، اما این موضوع کاملا فرابخشی محسوب می‌شود و براساس قوانین برنامه‌های پنج ساله مصوب دولت و یا برنامه‌های سالانه می‌بایست تمامی سازمان‌ها و وزارتخانه‌ها همزمان به وظایف قانونی خودشان عمل کنند.

من فکر می‌کنم که می‌توان مشکل بافت‌های فرسوده را در یک بازه زمانی میان‌مدت حل کرد ولی به شرط اینکه همه نهاد‌ها و سازمان‌ها به وظایف قانونی خود عمل کنند. وقتی برنامه ای مصوب می‌شود باید قابلیت تحقق داشته باشد. بخش عمده‌ای از برنامه‌هایی که تصویب می‌شود یا محقق نمی‌شوند یا در اجرا انحراف دارند. این رویه‌ها مهم‌ترین مشکل و چالش در کشور است. اگر نهاد‌های ناظر بر «رویه‌ها» بیشتر تمرکز داشته باشند مزایای بیشتر به نسبت تمرکز بر عملکرد جزئی مدیران و پروژه‌ها دارد. مطالبه ما از دستگاه‌های نظارتی و قضایی هم همین بود که وقتی مدیران در اجرای اموری مانند طرح تفصیلی طرح جامع یا برنامه‌های سالانه انحراف ایجاد می‌کنند، بتوان در این‌باره «اقامه دعوا» کرد. این کار در کشور ما انجام نشده است ولی اگر بتوان با کمک رسانه‌ها و فضای مجازی به رویه‌ها بیشتر از پروژه‌ها پرداخت، مطالبه عمومی شکل می‌گیرد و نتایج بهتری به‌دست می آید. «باز‌آفرینی شهری»، آخرین نسخه مداخله در بافت‌های ناکارآمد است. ما برای ورود به بافت‌های فرسوده چندین نسخه در تاریخ برنامه‌ریزی شهری داشتیم. زمانی «تخریب و نوسازی» مطرح شد و زمانی موضوع «احیا و بهسازی» به میان آمد. آخرین رویکردی که در برنامه ششم توسعه آمد و مدیریت شهری دوره پنجم هم با توجه به اولویت کیفی‌سازی و هویت بخشی «بازآفرینی» را مورد توجه قرار داده‌ است که تنها به معنی تخریب و نوسازی یک پارسل (قطعه) نیست. بلکه یک مفهوم جامع است که شامل مقاوم‌سازی‌ بنا‌های کالبدی، تامین سرانه‌های خدماتی، بازپیرایی نما‌ها، توجه به موضوعات اجتماعی و فرهنگی و همینطور ویژگی‌های معماری است. مدیریت شهری تهران در این زمینه به تمام وظایف خود که در قانون به آن تصریح شده است عمل می‌کند. اکنون در بافت‌های فرسوده هیچ مبلغی به‌عنوان عوارض ساخت‌وساز دریافت نمی‌شود. حالا هزینه طراحی نمای ساختمان براساس معماری ایرانی اسلامی که ملاک عمل کمیته‌های نماست هم از سوی شهرداری پرداخت می‌شود. علاوه بر آن به بانک‌های دولتی اعلام کردیم که اگر از سرمایه‌گذاران باز‌آفرینی حمایت کنند و در سود وام‌ها تخفیف بدهند ما به‌عنوان شهرداری هم تسهیلات ارائه دهیم.

با وجود مشکلات جدی حوزه درآمدزایی، معاونت برنامه‌ریزی و سازمان نوسازی شهرداری به تبعیت از رویکرد شورا سند توسعه محله برای محلات دارای بافت فرسوده تهیه کرده و همه فرصت‌ها و ظرفیت‌ها شناسایی شده است. در نتیجه پروژه‌های کوچک مقیاس تعریف شده تا قسمتی از مشکلات موجود را حل کند. این اسناد به‌صورت دستورکار شهرداری در آمده و 2هزار میلیارد تومان برای آن درنظر گرفته شده است. باید توجه داشت که حل مشکل بافت ناکارآمد صرفا با تعامل با ذینفعان یعنی مردمی که در آن محلات حضور دارند، تشویق سرمایه‌گذاران و کمک دولت ممکن است.