یک کارشناس اقتصاد مسکن؛

افزایش تولید مسکن تنها راه‌حل است

چند وقتی است ارائه دو بسته سیاستی - حمایتی برای ساماندهی بازار مسکن و حمایت از مستأجران از سوی دولت مطرح شده تا باعث کاهش التهابات مسکن به‌ویژه برای مستأجران شود.

کد خبر: ۴۶۰۴۸۳

۲۷ مرداد ۱۳۹۹

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از همشهری، اما باید دید راهکارهای میان‌مدت و بلندمدت چگونه بر بازار مسکن اثر گذاشته و چنین طرح‌هایی با زمانبندی و فاصله‌زمانی چگونه به حصول نتیجه منتج خواهد شد. گرچه از این منظر هم باید به ماجرا نگریست که در فرصت یک ساله دولت دوازدهم طرح‌هایی مانند طرح ملی مسکن به پایان خواهد رسید؟ آیا وام‌های ودیعه امسال در سال‌های آینده همچنان کارساز خواهد بود و خود تبدیل به چالشی برای مستأجران نخواهد شد؟ بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن در مورد طرح‌های قبلی و جدید دولت درخصوص حمایت از مستأجران و راهکارهای حمایتی می‌گوید.

مُسکن در کوتاه‌مدت

بسته‌های جدید حمایتی دولت شاید بتواند در کوتاه‌مدت به‌عنوان مسکن عمل کند اما چنین طرح‌هایی قطعا در دراز مدت اثربخش نیست تا بتواند مشکل مستأجران را حل کند. وام 30میلیون یا 50میلیون تومان شاید بتواند مشکل تعدادی از مستأجران را آن هم فقط امسال حل کند اما مشکل اصلی را باید در جای دیگری دنبال کرد؛ گرچه برگرداندن همین مبالغ با بهره 13درصد در سال‌های بعد خود تبدیل به چالش جدیدی برای مستأجران خواهد بود. از طرفی این مبالغ امسال با توجه به تورم موجود شاید بتواند دست‌گیر باشد اما سال بعد با شیب تند نوسانات تورم، دیگر ارزشی نخواهد داشت. همچنین برای سایر بازارهای مالی اثرات مخربی خواهد داشت؛ چرا که دولت چندین هزار میلیارد تومان نقدینگی به بازار تزریق می‌کند و این نقدینگی در جایگاه تولید مسکن و ساختمان نیست و عملا در بازارهای سرمایه‌ای دیگر پخش خواهد شد. تنها بسته حمایتی خوبی که دولت ارائه داده بسته واگذاری زمین‌های مسکونی در شهرها و تحویل آن به بخش خصوصی است. این تنها سیاست درستی است که می‌شود از آن حمایت کرد.

طرح ملی مسکن هم کارساز نیست

مسکن یک مشکل ریشه‌ای و بنیادی دارد و باید قبول کنیم کسری مسکن داریم و نیاز به تولید وجود دارد. عرضه و تقاضا در این بخش با هم تطابق ندارد. هیچ کدام از طرح‌های مسکنی که دولت‌های قبلی در قالب مسکن مهر و دولت دوازدهم تحت عنوان مسکن ملی اجرایی کرده و می‌کنند مزایایی در دراز مدت ندارند. این طرح‌ها برای کشور ایران نیست؛ کشوری که معضل مسکنش، دهک‌های میانی را در برگرفته. این طرح برای کشورهایی است که مشکل مسکن آنها کلا حل شده؛ در این کشورها پایین‌ترین دهک‌ها به‌رغم نبود افزایش قیمت در بخش مسکن و دارابودن سبد خانوارشان بین 8تا 15درصد باز هم نمی‌توانند مسکن تامین کنند. دولت هم سالانه 40تا 50هزار مسکن تولید می‌کند و این مسکن‌ها را به‌صورت یارانه به این گروه‌ها می‌دهد و این برنامه همه‌ساله در دستور کار دولت‌هایشان قرار دارد. 400هزار واحد وعده داده شده دولت دوازدهم تا به مرحله تولید و بهره‌برداری برسد 4تا 5سال زمان می‌برد. دولت نه قدرت ساخت و نه توان مدیریت این پروژه را دارد. دولت باید در ابتدا قبول کند که ما سالانه به تولید یک میلیون و 400هزار واحد نیاز داریم که این رقم را قبول ندارد. هر سال هم 400تا 500هزار واحد کسری داریم. به همین دلیل مسکن در سبد خانوار افزایش پیدا می‌کند و از طرف دیگر حاشیه‌نشینی ما در شهرها افزایش می‌یابد.

ثبت معاملات هم دردی را دوا نمی‌کند

مستأجران توان پرداخت اجاره‌بها را ندارند؛ یعنی به جای اینکه با حداکثر 2ساعت کار‌کردن اجاره مسکن‌شان را بدهند، مجبورند 12ساعت کار کنند تا اجاره را تامین کنند. در واقع وقتی قیمت مسکن بالاست، اجاره هم افزایش می‌یابد. اما زمانی که تولید زیاد شود کدام موجری می‌تواند اجاره را بی‌منطق بالا ببرد؟ انجام این کار بی‌معنا می‌شود؛ چرا که خانه به اندازه کافی موجود است. اگر هم بخواهد بی‌رویه بالا ببرد خانه‌اش خالی می‌ماند. بنابراین اقداماتی مانند الزام به دریافت کد رهگیری در انجام معاملات و بخشش‌های مالیاتی موجرها از سوی دولت رفتن به بیراهه است.  در کشورهایی که دولت وارد مسئله مسکن شده، اساسا مسئله مسکن در آنها حل شده است اما در ایران مستأجر مستاصل است و به‌دنبال جایی برای نشستن می‌گردد بنابراین اگر قراردادها از سوی دولت به موجر تحمیل شود یک‌سری قراردادها به شکل پنهانی خارج از این زنجیره بسته می‌شود. چنین توافقاتی هزاران مسئله جدید ایجاد می‌کند و سر قوه قضاییه شلوغ می‌شود. چک‌هایی که در قرارداد نوشته نشده به میان می‌آید. اما زمانی که تولید مسکن بالا برود و مستأجر ببیند که خانه به اندازه کافی وجود دارد مستاصل نمی‌شود و زیر بار پذیرش هر شرایطی نمی‌رود. حل مشکل مسکن یک معضل 40ساله است و ریشه آن به اقتصاد کلان کشوربازمی‌گردد. ما در یک بن‌بست قرار داریم که نیمی از جامعه با آن درگیر است. اگر مشکل اقتصاد کلان ما حل شود معضل مسکن هم می‌تواند حل شود.

خانه خالی وجود ندارد

خانه‌های خالی در آمارهای اصلی وجود ندارد. دولت هر زمان بتواند مالیاتی از این خانه‌های خالی بگیرد می‌توان گفت خانه‌های خالی باقی مانده است. وجود خانه‌های خالی ۲ علت دارد؛ علت اول این است که همیشه 5تا 8درصد خانه‌ها در شهرها خالی است که به آنها می‌گوییم خانه‌های ذخیره.

این درصد در همه جای دنیا وجود دارد و کاملا هم طبیعی است. اما از آمار ۲میلیون و 450هزار واحد خالی که گفته می‌شود 800هزار واحد آن مربوط به سال95 است. مقداری که در سال95 افزایش آمار خانه‌های خالی را داشتیم  و از نرم طبیعی بین‌المللی هم زیادتر بود به این علت بود که سال94 هم‌زمان با به نتیجه‌رسیدن برجام تمام پروژه‌های 70 تا 80درصدی مسکن به امید رونق در این بخش اتمام یافت.

این خانه‌ها هم‌زمان با مراحل آمارگیری به اتمام رسید؛ آن هم قبل از فروش‌شان. در مجموع از حدود ۲میلیون و 450هزار خانه خالی اعلام شده، یک میلیون و 700هزار واحد آن طبیعی است و در همه جای دنیا همین وضعیت وجود دارد. در شهرهای اصلی 25درصد و در شهرهای توریستی مانند مشهد و شهرهای شمالی 8درصد ضریب خانه‌ها خالی است. حذف‌کردن خانه‌های خالی مطلقا در هیچ شهری امکان نخواهد داشت؛ چراکه حیات آن شهر را مختل می‌کند. بدین‌ترتیب ما خانه‌های خالی نداریم. آن 800هزار واحد مازاد بعد از اینکه اعلام شد یا به فروش رفت یا واگذار شد یا اجاره رفت.

اینکه فلان بانک 500واحد خالی داشته باشد یا فلان سازمان که جمع آنها به 3هزار تا هم نمی‌رسد عملا مشکلی را حل نمی‌کند. ما 800هزار واحد خالی نداریم چون کسی نمی‌تواند آن را خالی بگذارد. از نظر منطقی، عقلانی و اقتصادی هم قابل‌قبول نیست. موقعی خانه‌ای خالی گذاشته می‌شود که اجاره با هزینه اجاره‌داری مساوی باشد. به‌نظر شما در کشوری که اجاره خانه معادل 8 تا 12ساعت کار کردن یک نفر است چرا باید خانه‌ای خالی نگه‌داشته شود؟ با این اوصاف افزایش مالیات خانه‌های خالی هم مشکلی از مشکل مستأجران حل نخواهد کرد.