خریداران مسکن در تله «قیمت‌گذاری و سهمیه‌بندی» سازنده‌ها

ریشه عرضه ساختمان‌های نوساز معیوب و ناقص در بازار مسکن شناسایی شد. بررسی‌ها نشان می‌دهد: «قیمت‌گذاری و سهمیه‌بندی» خدمات مهندسان ساختمانی باعث شده از یکسو انگیزه تیم‌های تخصصی برای حضور تمام‌وقت در پروژه‌های ساخت‌وساز سرکوب شود و از سوی دیگر پیامد این موضوع به شکل خسارت خریداران مسکن در بازار نوسازها بروز کند. «۱+۳» عامل، نابازار مهندسان ساختمانی را شکل داده است. دخل و خرج مهندسان تشریح شده است.

کد خبر: ۴۵۴۹۸۸

۰۴ مرداد ۱۳۹۹

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، دولتی‌ها در مواجهه با پدیده غیراخلاقی «عرضه ساختمان‌های نوساز معیوب و ناقص به خریداران مسکن»، بحث کلیشه‌ای «امضا فروشی» را پیش می‌کشند تا واقعیت آنچه در بازار ساخت و ساز و خدمات مهندسی وجود دارد و میوه تلخ سیاست‌گذاری دولت است، مرئی نشود. بررسی‌های تخصصی در حوزه فعالیت مهندسان ساختمانی نشان می‌دهد: در بازار ساخت و سازهای مسکونی یک «نابازار» شکل گرفته است که در آن، تخصص و نقش حیاتی مهندسان سرکوب مالی می‌شود به‌طوری‌که پیامد این نابازار به «مانور دو شغله‌های بی‌تخصص یا کم‌تخصص» در بازار ساختمان‌سازی و عرضه واحدهای مسکونی نوساز مورددار است. در این نابازار، تیم اصلی عوامل ساخت –مهندسان ناظر و طراح و...- هم قیمت‌گذاری می‌شوند و هم سهمیه‌بندی به‌جای آنکه سمت تقاضا –مالکان زمین- براساس درجه مهارت و میزان تجربه آنها، بهای خدمات دریافتی از این گروه را به شکل واقعی و در فضای رقابتی پرداخت کنند.

مهندسان ناظر به‌جای اینکه در بازار رقابتی بتوانند تجربه و تخصص خود را به مالکان زمین و عوامل ساخت و ساز با قیمت واقعی عرضه کنند مجبور به دریافت کوپن (سهمیه نظارت) در نابازار هدایت‌شونده توسط دولت هستند. در این نابازار، دستمزد همه مهندسان با هر سطح تجربه، خلاقیت و تسلط بر کار، با نرخی معادل یک درصد هزینه ساخت و ساز محاسبه و پرداخت می‌شود. دستمزد دستوری به‌جای خدمات رقابتی گرفتاری اصلی مهندسان ساختمانی است که موجب شده دستمزد ماهانه مهندس ساختمانی برای سال ۹۹ براساس تعرفه مصوب دولت یک میلیون و ۹۰۰ هزار تومان در ماه –برای ساخت و سازهای مسکونی متعارف شهر تهران- تعریف شود. این رقم دستمزد معادل نصف هزینه ماهانه خانوارها در سال ۹۸ است و حتی از دستمزد ماهانه یک بنا نیز ۵۰ درصد کمتر است!

این شکل مهندسی بازار خدمات مهندسی ساختمان باعث سرکوب انگیزه کار و نظارت شده است. منافع گروهی از سیاست‌گذاران بر تداوم وضع موجود و مانع شدن از شکل‌گیری بازار رقابتی است. پر واضح است آنچه تحت عنوان «نظارت رقابتی» مطرح می‌شود، خدماتی است در جهت کنترل کیفیت ساختمان که به کارفرمایان ساختمانی عرضه می‌شود و نه خدمات بازرسی که نقشی حاکمیتی است و در جهت تامین منافع بلندمدت بهره‌برداران و ساکنان ساختمان‌ها لازم است توسط مسوول صدور پروانه ساختمانی و کنترل و نظارت بر اجرای ساختمان‌ها (شهرداری) به انجام برسد. در شرایط فعلی و در وضعیتی مشوش گرچه مهندسان کنترل ساختمان عنوان ناظر بر خود دارند، براساس سهمیه و صف توسط سازمان نظام مهندسی ساختمان انتخاب می‌شوند، با مالک قرارداد می‌بندند، مالک هزینه خدماتشان را پرداخت می‌کند و گزارش‌های کنترلی را به شهرداری می‌دهند، اما نقش بازرسی بر عهده دارند! آنچه به‌عنوان نظارت رقابتی مطرح است، خدماتی است که در ادامه خدمات طراحی و به‌صورت مشاوره ارائه می‌شود.

مهندسان ساختمان پس از فارغ‌التحصیلی از دانشگاه به‌طور کلی در دو حوزه نظام فنی و اجرایی و ساخت و سازهای شهری امکان کار و فعالیت تخصصی دارند. نظام فنی و اجرایی مختص کارهای عمرانی با کارفرمایان دولتی است و ساخت و سازهای شهری پروژه‌های با کارفرمایان شخصی را شامل می‌شود. در سال‌های اخیر با کاهش بودجه‌های عمرانی و کم‌شدن پروژهای دولتی و عمومی، تعداد کمی از مهندسان ساختمان فرصت اشتغال در این حوزه را داشته‌اند و ساخت و سازهای شهری گرچه نسبت به اوایل دهه نود کاهش قابل‌ملاحظه‌ای داشته اما فرصت اشتغال بخشی از مهندسان ساختمان عمدتا رشته‌های عمران، معماری، برق و مکانیک را فراهم آورده است. بخشی از فعالیت مهندسان در ساخت و سازها با برخورداری از پروانه اشتغال به‌کار مهندسی در صلاحیت‌های طراحی، اجرا و نظارت انجام می‌گیرد و بخشی دیگر خارج از این چارچوب و به شکل نمایندگی کارفرما در پروژه یا سرپرستی اجرا تعریف می‌شود. مهندسان رشته‌های نام‌برده پس از فارغ‌التحصیلی با داشتن سه سال تجربه کاری مرتبط، این امکان را دارند که در آزمون‌هایی که معمولا هر سال دو نوبت توسط وزارت راه و شهرسازی برگزار می‌شود شرکت کرده، در صورت قبولی با دریافت پروانه اشتغال به کار مهندسی و شماره امضای شهرسازی به شکل رسمی به متقاضیان خدمات طراحی و نظارت و اجرا ارائه کنند. میزان درآمد مهندسان شاغل بدون پروانه در ساختمان‌سازی براساس خدمات فنی، مدیریتی، اداری یا مالی که به مالکان ارائه می‌دهند و تحت‌تاثیر عواملی چون میزان تجربه مهندس، محل ساختمان و حجم کار متغیر و متفاوت است اما درآمد مهندسان دارای پروانه طبق تعرفه‌ای که درصدی از هزینه ساخت و ساز است و هر سال توسط وزارت راه و شهرسازی اعلام می‌شود، قابل‌ارزیابی است. در میان مهندسان ذی‌صلاح و دارای پروانه اشتغال حق‌الزحمه خدمات طراحی که توسط شرکت‌های حقوقی ارائه می‌شود به دلایلی چون ارتباط مالی مستقیم مالکان و شرکت‌ها و تخفیف‌هایی که برای اخذ کار منظور می‌شود، پایین‌تر از تعرفه است و خدمات اجرا که برمبنای مبحث دوم مقررات ملی ساختمان حدود ۱۰ درصد هزینه ساخت برآورد می‌شود، در عمل با مبالغ بسیار پایین و صرف ثبت و ارائه برگه تعهد اجرا به شهرداری انجام می‌گیرد.

در این میان حق‌الزحمه خدمات مهندسی نظارت طبق تعرفه سالانه توسط سازمان نظام مهندسی ساختمان از مالکان دریافت و در مراحل مختلف ساخت به ناظران پرداخت می‌شود. تعرفه نظارت سال ۹۹ شهر تهران برای ساختمان‌های ۶ و ۷ طبقه که معمول و متوسط ساخت و سازها را تشکیل می‌دهند در صورتی که بنای کل کمتر از ۱۵۰۰ مترمربع باشد به‌صورت تک‌رشته (عمران یا معماری) حدود ۲۳۰۰۰ تومان و در صورتی که بنای کل بیش از ۱۵۰۰ مترمربع باشد به‌صورت چهار رشته حدود ۵۵۰۰۰ تومان (مهندس ناظر سازه ۲۲۰۰۰ تومان، معماری ۱۸۵۰۰ تومان و تاسیسات برقی و مکانیکی مجموعا ۱۴۵۰۰ تومان) است. این محاسبه برمبنای قیمت هر مترمربع هزینه ساخت و ساز حدود ۲.۲۰۰.۰۰۰ تومان ابلاغ شده است.

به عبارتی حدود یک درصد هزینه ساخت به‌عنوان حق الزحمه برای مهندس ناظر عمران یا معماری منظور می‌شود.

براساس تعداد پروانه ساختمانی صادره در شهرهای استان تهران و تعداد مهندسان دارای پروانه نظارت عضو سازمان نظام مهندسی ساختمان استان در رشته‌ها و پایه‌های صلاحیت مختلف در حال‌حاضر وضعیت به‌گونه‌ای است که به یک مهندس ناظر عمران پایه دو در هر دو سال یک کار با حدود متراژ ۲۰۰۰ متر ارجاع می‌شود. به عبارتی درآمد یک مهندس ناظر با حدود ۹ سال تجربه کار، از ساخت و سازهای شهری چیزی حدود ۲۳ میلیون تومان در سال و ۱.۹۰۰.۰۰۰ تومان در ماه است.

اگر مقایسه‌ای صورت بگیرد در میان مشاغل مختلف مرتبط با ساختمان‌سازی این مساله مشهود است که حق‌الزحمه مهندسان ناظر در جایگاه مسوول کنترل کیفیت ساختمان که نحوه کار سایر عوامل اجرایی در نهایت باید به امضای ایشان برسد و تنها در صورت تایید ایشان است که شهرداری پایانکار ساختمانی صادر می‌کند، از تمام مشاغل دیگر این عرصه پایین‌تر است. در حال‌حاضر حداقل پرداختی به نگهبان ساختمان ماهانه ۳ میلیون تومان و سالانه ۳۶ میلیون تومان، بنای دیوارچین یا سنگ کار روزی حدود ۲۰۰ هزار تومان و ماهانه ۶ میلیون تومان است. نازل بودن درآمد مهندسان ناظر علاوه بر گرفتاری اصلی در سه عامل دیگر قابل‌شناسایی و تشخیص است؛ یکی در غیر‌واقعی و پایین بودن برآورد هزینه ساخت‌و‌ساز به‌صورت رسمی، دیگری احتساب درصد ناچیز از هزینه ساخت به‌عنوان حق‌الزحمه نظارت و تعداد بالای ارائه‌دهندگان این خدمات.

هزینه ساخت‌و‌ساز اعلام‌شده توسط وزارت راه و شهرسازی برای سال ۹۹ برای ساختمان‌ها با طبقات مختلف متغیر است. به‌عنوان مثال برای ساختمان‌های ۳ تا ۵ طبقه ۱.۹۲۸.۰۰۰ تومان، برای ساختمان‌های ۶ و ۷ طبقه ۲.۲۰۳.۰۰۰ تومان و برای ساختمان ۱۶ طبقه به بالا که حداکثر هزینه ساخت را شامل می‌شود ۳.۳۰۵.۰۰۰ تومان است. در صورتی‌که براساس مشاهدات میدانی هزینه‌های مختلف از پروانه و عوارض تا مزد عوامل اجرایی، مصالح، انشعابات و... برای ساختمان‌های حدود ۱۵۰۰ متر و ۷ طبقه در مناطق متوسط شهر تهران حدود ۴ میلیون تومان برآورد می‌شود.

از طرفی درصد حق‌الزحمه و سهم خدمات مهندسی از هزینه ساخت در کشور ما بسیار پایین است. به شکلی که حق‌الزحمه مجموع خدمات مهندسی از جمله طراحی نقشه‌های اجرایی، آزمایش‌های مکانیک خاک و مصالح و نظارت در کشور حدود ۲ تا ۳ درصد هزینه‌های کل ساختمان است، در سایر کشورها این رقم ۳ تا ۴ برابر بیشتر است. به‌عنوان مثال سهم خدمات مهندسی در کشورهای همسایه ایران حدود ۷ درصد و در اروپا تا ۱۰ درصد هزینه ساخت محاسبه می‌شود.

مورد دیگر که موجب کاهش درآمد مهندسان ناظر است عدم احتساب شغل برای خدمات مهندسی نظارت است. در حال‌حاضر و براساس قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و آیین‌نامه‌های اجرایی مرتبط هریک از دارندگان دانشنامه‌های مهندسی ساختمان با داشتن شغل یا بدون شغل می‌توانند در آزمون پروانه اشتغال به‌کار مهندسی شرکت کرده و صاحب مهر و امضای مجاز ارائه این خدمات شوند. به عبارتی کارمندان ادارت دولتی و شهرداری‌ها و سایر افراد شاغل تمام‌وقت در بخش‌خصوصی می‌توانند مهندسی نظارت را به‌عنوان شغل دوم و سوم انتخاب کرده و از آن کسب درآمد کنند. این موضوع علاوه بر اینکه برای کارشناسان شاغل دولتی در دستگاه‌های مرتبط با ساخت‌و‌ساز و شهرداری‌ها موجب تعارض منافع است، با حضور شاغلان تمام‌وقت از مجموعه‌های دیگر تعداد ارائه‌دهندگان خدمات نظارت افزایش یافته و درآمد مهندسانی که فاقد شغل دیگری هستند یا تمام‌وقت به امر نظارت می‌پردازند کاهش می‌یابد.

علاوه بر این مساله، افراد شاغل تمام‌وقت در سازمان‌ها و شرکت‌های دولتی یا خصوصی وقت‌های آزاد و خارج از شغل اصلی خود را به امر نظارت اختصاص می‌دهند که این امر موجب کاهش کیفیت خدمات و از دست رفتن بخشی از کنترل‌های لازم شده، کاهش کیفیت ساختمان‌ها را در پی دارد. در صورت احتساب شغل برای خدمات مهندسی نظارت بخش قابل‌توجهی از افرادی که این خدمات را به‌عنوان شغل دوم و سوم انجام می‌دهند و به نظر می‌رسد تا ۵۰ درصد ناظران فعلی را تشکیل می‌دهند از این حرفه خارج شده، تعداد کار بیشتری (تقریبا دوبرابر) به مهندسان ناظر تمام‌وقت اختصاص می‌یابد. این مساله دستاورد مهم و ارزشمند اختصاص وقت بیشتر برای کنترل‌های فنی و در نتیجه افزایش کیفیت ساختمان‌ها را نیز به دنبال دارد.

همچنین با افزایش سهم و پرداخت درصد بیشتری از هزینه ساخت به خدمات مهندسی و همچنین واقعی‌سازی برآورد این هزینه (مطرح شد که در حال‌حاضر برآوردهای رسمی حدود نصف برآوردهای میدانی است) حق‌الزحمه و درآمد مهندسان ناظر شرایط مناسب‌تری می‌یابد، چندان که شایسته شأن و جایگاه این قشر و متناسب با مسوولیتی باشد که می‌پذیرند.

به‌طور حتم این مهم علاوه بر افزایش کیفیت ساختمان‌ها موجب کاهش مواردی چون صوری‌کاری و امضا‌فروشی است. در وضعیت فعلی، خریداران ساختمان‌های تازه‌ساز بهایی حداقل معادل ۴/ ۱ برابر یک بنای قدیمی، فرسوده و نیازمند بازسازی پرداخت می‌کنند اما به دلیل اشکالات عمده ظاهری و پنهانی در ساختمان ناشی از ضعف حضور واقعی مجموعه عوامل ساخت پای پروژه، آنچه تحویل می‌گیرند یک ساختمان معیوب و نیازمند صرف هزینه‌های مکرر برای تکمیل واحد مسکونی جهت «بهره‌برداری با آسایش» است.