بازار مسکن به‌کدام سو می‌رود؟

بازار مسکن ایران در بهترین حالت می‌تواند با فرض تولید حداقل 10میلیون واحد مسکونی در طول دوره 10ساله 1395 تا 1405 به تعادل نسبی برسد و از نظر آمارها، بهانه‌ای برای بحرانی شدن بازار مسکن وجود نداشته باشد؛ هرچند در این وضعیت بازهم درصد بالایی از خانوارها به‌دلیل نداشتن قدرت خرید ناچار به اجاره‌نشینی خواهند بود. البته این برآوردها، گزیده گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس است که با استناد به برآوردهای طرح جامع مسکن محاسبه شده است

کد خبر: ۴۳۹۸۶۶

۲۸ ارديبهشت ۱۳۹۹

به‌گزارش اقتصادآنلاین به نقل از همشهری، رساندن وضعیت بازار مسکن به نقطه سر به سری تعداد واحدهای مسکونی به تعداد خانوارها، یکی از آرمان‌هایی بوده که کم‌وبیش دولتمردان را به دخالت در بازار مسکن ترغیب کرده و حتی طرح مسکن مهر نیز اساسا برای تحقق این موضوع اجرا شد. اما ساختار بازار مسکن ایران به‌گونه‌ای است که جز با فراهم آوردن مؤلفه‌های واقعی رونق و تقویت قدرت خرید متقاضیان اصلاح‌پذیر نیست و به همین دلیل در طول تاریخ، سهم بالای 90درصدی بخش خصوصی‌ در تولید مسکن حتی با دخالت دولت نیز حفظ شده است. بر این اساس، در دورنمای بازار مسکن، دولت‌ها باید از مسیر بهبود فضای کسب‌وکار در حوزه مسکن از این بازار گره‌گشایی کنند و بر نقش تسهیل‌گری، تنظیم‌گری و نظارت تمرکز داشته باشند.

وضعیت فعلی

بررسی شاخص‌های کمی و کیفی جمعیت، خانوار و مسکن و مهم‌ترین تغییرات ایجاد شده در طول سال‌های ۱355 تا ۱395 از عملکرد مثبت بازار مسکن در پاسخ‌گویی به نیازهای ایجاد شده حکایت دارد؛ اما باوجوداین عملکرد مثبت، همچنان این بازار به نقطه تعادل  نرسیده و با غفلت از برنامه‌های بلندمدت به شکل‌گیری نوعی بحران در بازار مسکن تبدیل شده است. براساس آمارهای رسمی در 40سال منتهی به 1395 جمعیت ایران به 2.37برابر افزایش یافته و همزمان نسبت شهرنشینی جمعیت نیز رشد زیادی داشته است. از سوی دیگر به‌واسطه کاهش بعد خانوار، تعداد خانوارها با رشد 4برابری مواجه شده و به همین نسبت نیاز به مسکن نیز بالاتر رفته است. براساس آمارها، شهرنشینی جمعیت در ایران از 4۷ درصد در سال۱355 به ۷4درصد در سال۱395 رسیده و در شرایطی که جمعیت دو برابر شده، تعداد خانوارهای کل کشور با افزایش 3.6برابری، از 6.7میلیون به 24.1میلیون خانوار رسیده است. در این شرایط تعداد واحدهای مسکونی از 5.3میلیون واحد در سال1355 به 22.8میلیون واحد افزایش یافته که نشانگر رشد 4.3برابری و کاهش نسبت تعداد واحدهای مسکونی به تعداد خانوار است؛ هرچند تغییر ترکیب سرمایه‌‌گذاران بازار مسکن باعث شده این بهبود وضعیت به نفع خانوارهای فاقد مسکن تمام نشود و فقط ازنظر آماری نسبت تعداد خانوار به تعداد مسکن از 1.26 در سال55 به 1.06در سال95 برسد.

مسیر حرکت بازار

آمارهای رسمی از بالا رفتن سرعت تولید مسکن در دهه‌های اخیر حکایت دارند. به‌گونه‌ای که با رشد 2.37برابری جمعیت تعداد واحدهای مسکونی مورد استفاده خانوارها 4.3درصد افزایش یافته است. اما از آن‌سوی ماجرا، روایت آمارها از فروش واحدهای مسکن به متقاضیان غیرمصرفی دلالت دارد؛ زیرا از سال 55 تا 95  باوجود رشد 2برابری تولید مسکن نسبت به جمعیت، درصد اجاره‌نشینی نیز با افزایش 2برابری مواجه شده و از 15درصد در سال 55 به 31درصد در سال95 رسیده است. به‌عبارت‌دیگر، بهبود تولید مسکن در ایران اگرچه توانسته سرانه خانوار به مسکن را از 1.26 به 1.06 برساند، اما این مهم را با توسعه بازار اجاره و نه خانه‌دار کردن خانوارها محقق کرده است.

افزایش ضریب اجاره‌نشینی در ایران که عمدتا به‌واسطه سقوط قدرت خرید خانوارها رخ داده به‌گونه‌ای است که برآوردها نشان می‌دهد حتی تا سال1415 نیز همچنان رو به رشد خواهد بود و به 44درصد می‌رسد. در این شرایط به فرض موفقیت دولت در کارآمد کردن بازار مسکن و همچنین کاهش ضریب رشد جمعیت، می‌توان انتظار داشت از سال1415 به بعد، به‌تدریج ضریب اجاره‌نشینی کاهش پیدا کند و تا سال1437 به 33درصد برسد. نکته قابل‌تأمل در برآوردهای مرکز پژوهش‌های مجلس در پیش‌بینی تغییرات شاخص‌های جمعیتی، شهرنشینی و مسکن در این است که از سال1425، نسبت خانوار به واحد مسکونی به 0.98 درصد می‌رسد و عملا به ازای هر خانوار موجود در کشور بیش از یک واحد مسکونی وجود خواهد داشت اما باز هم تعداد خانوارهای اجاره‌نشین از درصد فعلی بالاتر خواهد بود. یکی از معانی این برآوردها این است که مسکن در اقتصاد ایران همچنان به‌عنوان کالای سرمایه‌ای مطرح می‌ماند و حتی باوجود بی‌مصرف ماندن، بازهم خرید و نگهداری آن پرطرفدار خواهد بود.

تجویز طرح جامع مسکن

براساس طرح جامع مسکن و بررسی تحولات آینده جمعیتی و سیاست‌های کلی نظام مبنی بر افزایش نرخ باروری، پیش‌بینی می‌شود جمعیت ایران در سال۱405 به 88میلیون و 200هزار نفر برسد که 68.2میلیون نفر از آنها در مناطق شهری و ۲0میلیون نفر در مناطق روستایی ساکن خواهند بود. براساس برآوردهای کارشناسی، تعداد خانوارهای ساکن در کل کشور در چشم‌انداز1405 به‌دلیل تداوم کاهش بعد خانوار و ساختار سنی جمعیت، نرخ رشد بالاتری از جمعیت پیدا می‌کند و تعداد خانوارها به 28.27میلیون می‌رسد که 22.1میلیون خانوار شهری و 6.15میلیون خانواری روستایی خواهد بود. در این شرایط، براساس طرح جامع مسکن نیاز بالقوه به مسکن به این شرح است که باید برای خانوارهای تازه تشکیل شده در دوره 10ساله 1395 تا 1405 معادل 4میلیون‌و76هزار واحد مسکونی جدید تأمین شود که از این میزان 79هزار واحد در مناطق روستایی و مابقی در مناطق شهری مورد نیاز است. همچنین برای ایجاد تعادل کامل در حوزه مسکن و تحقق شاخص هر خانوار در یک واحد مسکونی باید یک‌میلیون و 370هزار واحد مسکن دیگر (تقریبا به‌تساوی در مناطق شهری و روستایی) ساخته شود تا خانوارهای موجود که فعلا از مسکن اشتراکی استفاده می‌کنند، امکان سکونت در واحد مستقل داشته باشند.

از سوی دیگر در طرح جامع مسکن با درنظر گرفتن ضریب تخریب و نوسازی واحدهای مسکونی موجود، برآورد می‌شود برای حفظ کارآمدی حوزه مسکن در 10سال منتهی به 1405 معادل 5میلیون و 313واحد مسکونی (3میلیون در مناطق شهری و مابقی در مناطق روستایی) ساخته شود.

دورنمای افزایش نیاز مسکن

براساس نیازسنجی‌های بازار مسکن، باید در 10سال منتهی به 1405 معادل 10میلیون و 760هزار واحد مسکونی جدید تولید شود تا هم نسبت خانوار به واحد مسکونی به نقطه تعادل برسد و هم بافت‌های شهری و روستایی ازنظر فرسودگی بنا  وضع مطلوبی   داشته باشند. به‌عبارت‌دیگر در هرسال از این دوره 10ساله، ایران به تولید یک‌میلیون و 76هزار مسکن جدید نیاز دارد؛ درحالی‌که  در سال‌های ۱3۸5 تا ۱395 به‌طور متوسط سالانه 590هزار واحد مسکونی تولید و به بازار مصرف عرضه شده؛ به‌عبارت‌دیگر، به فرض تداوم وضع موجود در حوزه تولید مسکن، سالانه 486هزار واحد به کسری مسکن افزوده می‌شود و در چشم‌انداز 1405 کسری مسکن 4میلیون و 860هزار واحد بیش از برآوردهای کارشناسی خواهد بود. البته فعلا 2.5میلیون واحد مسکونی خالی وجود دارد که 2برابر ضریب استاندارد است و اگر دولت بتواند با ابزارهای مختلف نرخ خانه‌های خالی را از 10.3 به 5درصد در شهرها و از 8.5 به 2.5درصد در روستاها کاهش دهد و تعداد واحدهای مسکونی خالی را در سال1405 به 1.1میلیون واحد برساند، از این محل 1.4میلیون واحد از نیاز مسکن کاسته می‌شود و با فرض حفظ تکرار تولید مسکن مانند دوره 85 تا 95، کسری مسکن در چشم‌انداز1405 به 3میلیون‌و460هزار واحد خواهد رسید.