تاریک و روشن اجاره بها؛

موجر و مستأجر در انتظار پایان کرونا

بازار اجاره امسال علاوه بر تأثیرپذیری از متغیرهای اقتصادی مانند، نرخ ارز، نرخ تورم و قیمت مسکن، از بیماری کرونا به‌عنوان عامل مهمی که معادلات تمام بازارها را تغییر داده، هم متأثر است. اما اینکه آثار کرونا بر بازار اجاره چگونه خواهد بود، تحلیلگران اقتصادی نظرات متفاوتی را ارائه می‌کنند.

کد خبر: ۴۳۵۲۵۵

۱۰ ارديبهشت ۱۳۹۹

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایران، مستأجری که اواخر خرداد موعد اجاره‌اش است به بنگاه آمده است. از او می‌پرسم چرا یک ماه زودتر به بنگاه مراجعه کرده است. می‌گوید: نمی‌توانم ریسک کنم. با توجه به وضعیت بازار می‌خواهم نرخ تقریبی اجاره‌های این محله را برای امسال از بنگاه‌ها سؤال کنم.

واحد استیجاری او 52 متری و با امکانات پارکینگ و آسانسور است. اجاره فعلی این واحد 90 میلیون رهن و ماهیانه 370 هزار تومان اجاره است. صاحب بنگاه می‌گوید خردادماه رهن همین واحد 100 میلیون رهن و اجاره آن تقریباً ماهیانه 500 هزار خواهد بود...

با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی‌ها رفت‌وآمد مردم به بنگاه‌ها شروع شده و بعد از تعطیلی حدود 2 ماهه اصناف به‌خاطر کرونا، کرکره بنگاه‌های مشاور املاک هم مانند بسیاری مغازه‌های دیگر بالا رفته است.

نشانه‌های آماری

هر سال براساس عرف بازار نرخ اجاره معمولاً 10 تا 15 درصد افزایش دارد. اما چون قیمت اجاره متأثر از قیمت مسکن است در سال‌هایی که قیمت مسکن اوج می‌گیرد نرخ اجاره نیز به تبعیت از آن افزایش بیشتری را تجربه می‌کند. در دو سال اخیر که قیمت مسکن تحت تأثیر متغیرهایی مانند نرخ ارز و شرایط اقتصادی رشد چند برابری داشت قیمت اجاره هم رشدی بیشتر را از سر گذرانده است. دلیل دیگر این رشد کاهش توان مالی متقاضیان برای خرید مسکن است. رشد چند برابری قیمت مسکن در 2سال گذشته باعث شد متقاضیان مصرفی توان مالی خرید مسکن را از دست بدهند و به این ترتیب افراد بیشتری وارد بازار اجاره شدند.

از یک طرف تعداد متقاضیان در بازار اجاره افزایش داشت اما از طرف دیگر افزایش قیمت هزینه‌های ساخت، موجب کاهش ساخت و ساز و در نتیجه کاهش عرضه مسکن شده است. بنابراین در بازاری که تقاضا بالا رفته و عرضه کم شده قیمت‌ها هم افزایشی نامتعارف دارد. آمار بانک مرکزی از بازار اجاره در فروردین امسال گویای این واقعیت است.

بر اساس آمار بانک مرکزی در فروردین امسال قیمت اجاره بها در تهران و در کل کشور به ترتیب 28.7 و 30 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد دارد.

رشد قیمت‌های اجاره بها در فروردین در حالی است که در این ماه معمولاً به‌خاطر تعطیلی نوروز و شروع سال جدید تغییر قیمتی رخ نمی‌دهد. چون متقاضیان هنوز وارد بازار نشده‌اند و فعالیت‌ها در بازار مسکن معمولاً از اردیبهشت ماه کلید می‌خورد.

کرونا هم آمد

در بازار اجاره امسال علاوه بر تأثیر افزایش قیمت مسکن بر نرخ اجاره، بیماری کرونا عامل دیگری است که فعالان اقتصادی معتقدند بازار مسکن و اجاره بها مانند بازارهای دیگر از این بیماری تأثیر پذیرفته است.

تأثیر کرونا بر بازار مسکن از سوی کارشناسان این بازار اینگونه ارزیابی می‌شود که احتمالاً به‌خاطر تعطیلی کارگاه‌های تولید مصالح و نهاده‌های مسکن، دوباره افزایش قیمت‌ها و در نتیجه کاهش ساخت و ساز و عرضه را در ماههای آینده شاهد خواهیم بود.

بنابراین باید در انتظار افزایش دوباره قیمت در بازار اجاره باشیم. اما دیدگاه دیگر در بازار اجاره این است که با شیوع کرونا خرید و فروش مسکن تقریباً متوقف شده (بر اساس آمار بانک مرکزی در فروردین امسال معاملات مسکن بیش از 80 درصد کاهش داشته است. تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران بر اساس گزارش بانک مرکزی در فروردین ۹۹، نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 87.8و 63.7درصد کاهش یافته است) بنابراین به‌نظر می‌رسد عرضه ملک در بازار اجاره افزایش یابد چون مالکان می‌خواهند از ملک خود کسب درآمد کنند.

درآمد اجاره برای موجران

عطا آیت اللهی، کارشناس ارشد بازار مسکن همین دیدگاه را دارد. او معتقد است کرونا خرید و فروش در بازار مسکن را از رونق انداخته است و بیشتر مالکان امکان فروش ملک خود را ندارند. بنابراین باید در انتظار عرضه مسکن به‌منظور اجاره باشیم.

ارزیابی این کارشناس از بازار پیش روی اجاره در ماه‌های آینده اینگونه است که عرضه بیشتر واحد برای اجاره، از رشد سرسام آور قیمت‌ها جلوگیری می‌کند.

او توضیح می‌دهد که کرونا و همچنین ادامه تحریم‌ها افزایش تورم را در پی دارد که این تورم افزایشی قطعاً در بازار مسکن خود را نشان می‌دهد و موجب افزایش اجاره‌ها می‌شود اما با توجه به احتمال افزایش عرضه امیدواریم که رشد اجاره بها رشدی متعارف باشد.

به‌گفته آیت‌اللهی، امسال بسیاری از موجران نمی‌توانند ملک خود را به قیمت دلخواه بفروشند چون خریدار در بازار کم است.اما مالکان می‌خواهند از ملک خود درآمد کسب کنند و اجاره ملک در این بازار بهترین گزینه است.در نتیجه مستأجران با توجه به تورم افزایشی باید در انتظار افزایش اجاره بها باشند اما نباید نگران افزایش غیر منطقی باشند.

برخی کارشناسان هم عقیده با آیت‌اللهی، می‌گویند که به‌خاطر شیوع کرونا بیشتر متقاضیان خرید مسکن فعلاً دست نگه داشته‌اند. آنها از یک طرف نگران شیوع کرونا هستند از طرف دیگر به‌خاطر کاهش درآمدها، نمی‌خواهند ریسک کنند و در این شرایط تمایل دارند نقدینگی خود را نگه دارند تا با احتمال ادامه کرونا، دستشان خالی نماند.

توان مالی مستأجران

با افزایش نرخ‌های اجاره در سال‌های اخیر، بسیاری مستأجران مجبور شدند در کلانشهرهایی مانند تهران، منطقه زندگی خود را عوض کنند و به مناطق ارزانتر بروند یا حتی مجبور به کوچ به شهرهای کوچکتر یا شهرهای اقماری در اطراف کلانشهرها شدند. به‌همین دلیل و با افزایش تقاضا، مناطق جنوبی تهران پیشتاز تورم ملکی شدند و در شرایطی که مناطق ۱، ۳، ۲، ۶، ۵ و ۴ به ترتیب متوسط قیمت مسکن در آنها از متوسط قیمت شهر تهران بیشتر است، مناطق ۲۰، ۱۸، ۱۲، ۱۹، ۱۷، ۱۰، ۱۱ و ۹ که همگی در نیمه جنوبی تهران قرار دارند به ترتیب از بالاترین میزان رشد قیمت در بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران برخوردار بودند. (آمار بانک مرکزی)

محمد وطن‌پور، کارشناس بازار مسکن نیز به توان مالی مستأجران اشاره می‌کند. به اعتقاد او ممکن است کرونا باعث افزایش تورم و در نتیجه افزایش قیمت اجاره بها شود. اما باید به این نکته هم توجه کنیم که کرونا درآمد بسیاری از خانوارها را که اتفاقاً مستأجر هستند هم کاهش داده است. بنابراین اگر اجاره ملک بیش از حد بالا رود مستأجران توان مالی برای پرداخت اجاره بها را ندارند.

او با اشاره به این موضوع که توان مالی افراد در بازار اجاره مهم است می‌گوید: با توجه به اینکه بسیاری از مصرف‌کنندگان از بازار خرید خارج و وارد بازار اجاره شده‌اند، اگر قیمت‌ها در بازار اجاره هم افزایشی باشد آنها توان مالی پرداخت اجاره را هم نخواهند داشت. به‌اعتقاد وطن‌پور، مستأجران این توانمندی را ندارند که بیش از تورم جاری اجاره بها بپردازند.با این وضعیت ممکن است مقداری از تقاضاها به مناطق جنوبی و ارزانتر برود اما همه متقاضیان این جابه‌جایی را انجام نمی‌دهند. پس شرایط بازار طوری پیش می‌رود که موجران ملک خود را برای اجاره، با قیمت‌های نامتعارف عرضه نمی‌کنند. در واقع باید مستأجری باشد تا به عرضه ملک پاسخ دهد. بنابراین اصول عرضه و تقاضا نباید بیشتر از حد توان مالی مستأجران فراتر باشد.

کمبود نداریم

با احتمال کاهش عرضه مسکن به‌خاطر شیوع کرونا و افزایش هزینه‌ها، اما برخی فعالان بازار مسکن معتقدند در این بازار کمبودی برای عرضه نیست و فقط سوداگری عامل احتکار مسکن شده است. بنابراین اگر متولیان اجرایی برنامه‌هایی مانند اخذ مالیات از مسکن‌های خالی یا مالیات برعایدی سرمایه را اجرا کنند تعادل بازار مسکن هم برقرار می‌شود. محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی نیز به این موضوع اشاره دارد. او می‌گوید: «کمبود مسکن نداریم، تعداد مسکن بالاتر از آمار خانوار است. ما در سال‌های اخیر کمبود مسکن نداشته‌ایم. آمارها نشانگر این است که تعداد مسکن از آمار خانوار بالاتر است. منتهی توزیع آن اشکال اساسی دارد. در این میان، جامعه‌ای وجود دارد که روز‌به‌روز توان مالی برای خرید یا اجاره مسکن را ندارند.»

کارشناسان برای حل مشکل اجاره بها و قیمت افزایشی آن در بازار مسکن ریشه اصلی التهابات در بازار مسکن را سرمایه‌ای شدن این کالای اساسی می‌دانند؛ به‌طوری که بیشتر واحد‌های مسکونی ساخته شده را تقاضاهای سرمایه‌ای خریداری می‌کنند و البته خرید آنها نیز برای مصرف نیست. بنابراین طبیعی است که با این روند قیمت مسکن روز‌به‌روز افزایش یابد و بازار در دست سوداگران قرار گیرد. به‌نظر می‌رسد با ابزار‌های مالیاتی همانند مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی سوداگری را می‌توان کنترل کرد.

آنچه از نظر فعالان بازار مسکن و همچنین مشاهدات خبرنگار ما از این بازار در روزهای اخیر به‌دست آمده، این است که بسیاری از مستأجران و همچنین مالکان تمایل بیشتری به تمدید قراردادها دارند. البته کرونا باعث افزایش این تمایل شده است. برخی مشاوران املاک به خبرنگار ما گفتند که بیشتر مالکان افزایش متعارفی در حد 15 درصد برای تمدید اجاره پیشنهاد می‌دهند که مستأجران هم می‌پذیرند.

پیش‌بینی این است که در بازار اجاره امسال، شاهد تمدید بیشتر قرارداد‌ها نسبت به سال‌های گذشته باشیم.

البته مستأجران امیدوارند تمدید اجاره بر اساس توان مالی آنان باشد در غیراین صورت آنها مجبورند دنبال سرپناهی جدید باشند که سلامت‌شان را تهدید می‌کند.‌‌