‌قراردادهای اجاره «خودکار» تمدید می‌شود؟

‌بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در فروردین امسال نشان دهنده رشد به ترتیب معادل ۲۸.۷ و ۳۱ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است.

کد خبر: ۴۳۵۱۳۵

۰۹ ارديبهشت ۱۳۹۹

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از خبرآنلاین، این روزها بازار مسکن حال و هوای دیگری دارد. کرونا نه تنها بازار مسکن، بلکه بازار اجاره را هدف قرار داده است؛ تا جایی که تمام رخدادهای کنونی به شکلی است که اوضاع بازار مسکن در۴۰ روز ابتدایی سال ۹۹ را به گونه دیگری رقم زده است. تا پیش از سال ۹۹ همه صحبت‌ها در این جهت بود که نرخ مسکن در سال ۹۹ بالا خواهد رفت؛ اما آمارها نشان می‌دهد که نه تنها قیمت‌ها بالا نرفته، بلکه معاملات هم به شدت ریخته است. این در شرایطی است که بازار اجاره همچنان رشد قیمت‌ها را تجربه می‌کند.

اطلاعات سامانه رهگیری معاملات املاک نشان می‌دهد فروردین امسال در تهران حجم فروش آپارتمان به شکل بی‌سابقه‌ای سقوط کرد و به کمتر از ۱۲۵۰ واحد مسکونی رسید. این، دومین رکورد «رکود معاملاتی» در بازار مسکن طی یکسال اخیر است. پیش‌تر - مرداد پارسال - حجم فروش آپارتمان در پایتخت با ثبت ۲۹۰۰ فقره قرارداد، به پایین‌تر از کف متعارف معاملات ریزش کرده بود اما در شروع معاملات مسکن سال ۹۹، ضربه «کرونا» رکورد تازه‌ای از رکود ملکی را به ثبت رساند.

آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران در فروردین‌ماه ۹۹ که توسط بانک مرکزی نیز منتشر شد، نشان می‌دهد درحالی‌که بازار مسکن سال گذشته با جهش قیمتی به پایان رسید و همزمان رشد ۹ درصدی تورم ماهانه مسکن در اسفندماه با ورود به کانال ۱۵ میلیون تومان منجر به معامله هر مترمربع واحد مسکونی با میانگین قیمت ۱۵ میلیون و ۶۵۸ هزارتومان شد، اما در فروردین‌ماه تحت‌تاثیر یک علت عمده، حجم معاملات مسکن سقوط کرد و همین موضوع مهار تورم ملکی در پایتخت را منجر شد. آمارهای رسمی حاکی از آن است که در فروردین‌ماه امسال میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران به ۱۵ میلیون و ۲۹۵ هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با میانگین قیمت یک ماه قبل یعنی اسفند ۹۸ با کاهش ۲.۳ درصدی همراه شد. تحلیل‌های کارشناسی نشان می‌دهد عامل مهار تورم ملکی در پایتخت شیوع بیماری کرونا، کاهش مراجعات و رفت و آمد به بازار مسکن در فروردین‌ماه و در نتیجه سقوط بی‌سابقه حجم معاملات مسکن طی یک ماه در فروردین‌ماه ۹۹ است.

اما در بازار اجاره، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در فروردین امسال نشان دهنده رشد به ترتیب معادل ۲۸.۷ و ۳۱ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است.

دو اضطراب سنتی مستاجران

نگرانی بابت رشد نرخ اجاره و تمدید قرارداد به عنوان دو اضطراب سنتی مستاجران کماکان وجود دارد، اما این روزها نگرانی بزرگ اجاره‌نشین‌ها، جابه جایی‌های اجباری است که تهدیدی جدی برای سلامت آنها محسوب می‌شود.

با وجود آن که هنوز فصل نقل و انتقال بازار مسکن فرا نرسیده، بعضی خانوارهای اجاره‌نشین که قراردادشان به اتمام رسیده شرایط حساسی را طی می‌کنند.

گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد با توجه به شیوع ویروس کرونا نگرانی غالب مستاجران در هفته‌های اخیر به جابجایی‌هایی مربوط می‌شود که می‌تواند تهدیدی برای سلامت‌شان باشد. به همین دلیل انتظار به حق آنها از موجران تمدید قرارداد است؛ هر چند طبق آمار نرخ رشد اجاره در قراردادهای تمدید، بالاتر از قراردادهای جدید است.

پیش‌بینی نرخ اجاره‌بها مسکن در سال ۹۹

در این میان، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک با پیش‌بینی میزان افزایش نرخ اجاره در سال ۹۹، گفت:‌ فرصت چانه‌زنی برای این‌که نرخ اجاره‌بها منصفانه افزایش یابد، وجود دارد. به گفته حسام عقبایی، بازار اجاره مسکن از یک اصل اساسی پیروی می‌کند؛ قیمت اجاره‌بها از قیمت مسکن نشات می‌گیرد.

وی با تاکید بر این‌که افزایش نرخ اجاره‌بها را نداشته باشیم، امر بعیدی است، تصریح کرد: به‌خصوص این‌که کاری نکرده‌ایم تا قیمت اجاره‌بها کاهش یابد، بنابراین نشانه‌هایی مبنی بر این‌که قیمت اجاره‌بها و عواملی که بتواند از موجبات کاهش نرخ اجاره‌بها باشد مشاهده نمی‌شود. ضمن این‌که در زمان حاضر تناسبی بین عرضه و تقاضا در بازار اجاره مسکن وجود ندارد و عرضه از تقاضا عقب‌تر است. تقاضا در بازار وجود دارد اگرچه شیوه ویروس کرونا (کووید ۱۹) باعث شد تا بسیاری از مردم در زمان جابه‌جایی خود در فروردین امسال نتوانند جابه‌جا شوند.

عقبایی متذکر شد:‌ امکان بازدید مستاجران در دو ماه اخیر فراهم نبوده و موجر و مستاجر توافق کرده‌اند جابه‌جایی را به بعد از مهار ویروس کرونا موکول کنند. با توجه به این موارد احتمال می‌دهیم تمدید قراردادهای اجاره مسکن که موعد آنها بهار امسال بوده، افزایش یابد. مگر این‌که در مواردی موجر بر سر نرخ جدید اجاره‌بها با مستاجر به توافق نرسد، ‌ یا مستاجر بخواهد برود، ‌ یا مالک بخواهد خودش یا فرزندش در واحد استیجاری ساکن شود.

وی با اشاره به این‌که نرخ اجاره‌بها امسال بیشتر از تورم متاثر خواهد شد تا قیمت مسکن، اظهار کرد:‌ با توجه به این‌که اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور نداریم، عموم موجران نگاه به مسکن اجاره‌ای معیشت، سرمایه‌ای یا کسب درآمد است. بنابراین وقتی می‌خواهند قرارداد اجاره را امضا کنند به جز اقتصاد کلان و تورم عمومی کشور، در خلال مذاکره با مستاجران می‌گویند سال گذشته پفک را مثلاً ۵۰۰ تومان می‌خریدیم امسال ۲۰۰۰ تومان، بنزین ۱۰۰۰ تومان بود امسال ۳۰۰۰ هزار تومان و ... موجران انتظار دارند تمام خلاءهای درآمدی را به نحوی از طریق مستاجران جبران کنند.

عقبایی پیش‌بینی کرد: درمجموع طی نیم سال اول ۹۹ میزان تمدید قراردادهای اجاره‌بها نسبت به سال گذشته افزایش می‌یابد، در حوزه قیمت‌ها نیز نرخ اجاره‌بها در شهرهای بزرگ زیرخط تورم و در شهرهای کوچک هم اجاره‌بها رشد محسوسی به دلیل توازن بین عرضه و تقاضا نخواهد داشت.

احتمال تمدید شش ماهه اجاره نامه مستاجران

در این شرایط و به دنبال نگرانی‌ها از شیوع ویروس کرونا، وزارت راه و شهرسازی به دولت پیشنهاد داده قرارداد مستاجران به طور خودکار شش ماه تمدید شود که این طرح در دست بررسی است. محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در خصوص تمهیدات وزارت راه و شهرسازی برای مستاجران اعلام کرد: با توجه به بحران کرونا و شیوع این بیماری همه‌گیر و نگرانی مردم از نقل و انتقال به واحدهای جدید و همچنین مشکلاتی که در خصوص اجاره‌بها ایجاد شده است، وزارت راه و شهرسازی مصوبه پیشنهادی را برای دولت به منظور تمدید خودکار شش ماهه اجاره‌نامه مستاجران، ارائه کرده است.

وی با اشاره به اینکه مستاجران در حال حاضر امکان جابه جایی ندارند، افزود: هم‌اکنون امکان دید و بازدید از واحدهای مسکونی فراهم نیست و درعین حال منابع درآمدی اکثریت مردم کاهش چشمگیری داشته است که این مساله به ویژه در کلانشهرها مشکلات عدیده ای را برای شهروندان ایجاد کرده است. به همین منظور این پیشنهاد از سوی وزارت راه و شهرسازی برای تصویب در دولت و الزام آور شدن آن در دست بررسی قرار گرفته است.

پیشنهاد تشکیل صندوق ویژه حمایت از مستاجران به دولت

پیشنهادات دیگری نیز برای آرام کردن بازار اجاره مطرح است؛ از جمله این که یک عضو کمیسیون عمران مجلس پیشنهاد تشکیل صندوق ویژه حمایت از مستاجران را داده است. به گفته سید هادی بهادری، اجاره مسکن یکی از نخستین بخش‌هایی است که با بروز تلاطم در بازار مسکن دچار آسیب می‌شود.

وی با یادآوری این‌که طی ۳ سال اخیر با افزایش قیمت مسکن، نرخ اجاره‌بها نیز افزایش چشمگیری داشته است، ‌افزود:‌ عدم برنامه‌ریزی درست در سال‌های اخیر برای تولید مسکن، باعث تشدید تلاطم و افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره شده است.

بهادری با بیان این‌که مردم تنها قربانیان آشفتگی بازار مسکن بوده اند. تصریح کرد:‌ وزارت راه و شهرسازی در یک سال اخیر برنامه‌ای را برای ارائه تسهیلات به مستاجران تدوین کرده، اما متاسفانه این برنامه تاکنون عملیاتی نشده است.

عضو کمیسیون عمران مجلس با تاکید بر این‌که دولت باید صندوق حمایتی ویژه‌ای را برای تقویت بنیه مالی مستاجران تشکیل دهد، ‌ گفت:‌ دستگاه‌های حکومتی و دولتی باید برای رفع مشکلات مسکن استیجاری ورود کنند، این دستگاه‌ها اراضی بسیاری دارند که اکثر آن بلااستفاده باقی مانده و می‌توان از این ظرفیت برای تولید مسکن استیجاری در کشور استفاده کرد.

پرداخت وام استیجاری به مستاجران

مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی نیز در گزارشی ضمن بررسی تاثیرات ویروس کرونا بر بخش مسکن پیشنهاد داد که وام استیجاری به مستاجران داده شده و مدت قراردادهای جاری املاک دولتی و نهادهای عمومی بدون افزایش اجاره بها سه ماه دیگر تمدید شود.

مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در ادامه سلسله گزارش‌هایش درباره مقابله با شیوع ویروس کرونا، آورده که با گسترش این ویروس در اسفند ۹۸ فعالیت‌های اقتصادی کاهش شدید پیدا کرد و منجر به تعطیلی مشاغل و کاهش تعاملات اقتصادی شد که به طور مستقیم اثر خود را در کاهش ۲۴ درصدی تعداد معاملات ماهیانه شهر تهران نسبت به بهمن ۹۸ و کاهش نسبت به اسفند ۹۷ را نشان داد.

بنا به این گزارش، در حوزه اجاره بها، تثبیت اجاره بها در دو ماه ابتدایی سال جاری متحمل است در ادامه سال احتمال روند افزایشی بین ۲۰ تا ۳۰ درصد خواهد بود، بنابراین با توجه به وضعیت فعلی در پرداخت اجاره بها نیاز به مداخله دولت وجود دارد.

در ادامه این گزارش ضمن بررسی تولید و عرضه مسکن تقاضا و اشتغال ناشی از آن به ارائه راهکارها و پیشنهاداتی پرداخته که از جمله آن پرداخت وام استیجاری به مستاجران وتمدید سه ماه مدت قراردادهای جاری املاک دولتی و نهادهای عمومی بدون افزایش اجاره بها است.