تجربیات جهانی کنترل اجاره بها

مستاجران زیر فشار اجاره بها؛ کشورهای دیگر چه روش هایی در پیش گرفته اند و استفاده از این روش ها در ایران چه ملاحظاتی دارد؟

کد خبر: ۴۳۴۱۵۰

۰۶ ارديبهشت ۱۳۹۹

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از خراسان، وضعیت بازار مسکن به گونه ای است که قدرت خرید خانوارها روز به روز کاسته می شود. از طرف دیگر، وضعیت درآمدی خانوارها آن ها را برای پرداخت اجاره بها نیز با مشکل مواجه کرده است. در این حال، به نظر می رسد بهره مندی از برخی تجارب جهانی برای سامان‌دهی به بازار اجاره بها، می تواند بخشی از بار سنگین معیشت را از دوش مستاجران بردارد. این تجارب را می توان در قوانینی برای کنترل اجاره بها، مدت زمان اجاره و قوانین تخلیه ملک و روابط مالک و مستاجر دید. البته باید توجه داشت که به کارگیری این تجارب مستلزم در نظر گرفتن شرایطی است که در ادامه این گزارش به آن اشاره خواهد شد.

۲   اتفاقی که فشار به مستاجران را بیشتر خواهد کرد

سال 99 در شرایطی برای خیلی از خانواده ها تحویل شد که خانه نشینی اجباری، رکود و تعطیلی کسب و کارها داغ دل خیلی از مستاجرها را تازه کرد. اگر چه بودند در این میان، صاحبخانه هایی که آستین همت بالا زدند و با بخشش بخشی از اجاره، سهمی از بازار «کار خیر» این روزها را از آن خود کردند، اما این وضعیت مجدد کاستی های بنیادین این بخش از بازار مسکن را برای مهار اجاره بها،  عیان کرد.

از طرفی دیگر در چند روز اخیر اتفاقاتی در سیستم بانکی افتاده است که دیر یا زود تاثیر خودش را در بازار اجاره مسکن نشان می دهد. چند وقتی می شود که بانک مرکزی اقدامات اساسی را برای انضباط بانک ها شروع کرده است. یکی از نتایج آن، که خبرش همین چند روزه رسانه ای شد، توافق بانک ها برای رعایت واقعی نرخ سود 15 درصد در قرارداد سپرده های بانکی است. بدین ترتیب پیش بینی می شود در بازار اجاره، صاحبخانه هایی که با سود پول قرض گرفته شده از مستاجران، کسب درآمد می کنند، انگیزه کمتری برای گرفتن قرض الحسنه (پول پیش) در قراردادهای اجاره داشته باشند و در عوض مبلغ اجاره را بالاتر ببرند. با این اوصاف و اگر چه همه فشار وارد بر مستاجرها را نباید از زاویه اجاره بها دید و افت درآمد آن ها هم در این قضیه موثر است، اما در هر حال، بالابودن نرخ های اجاره در بخش قابل توجهی از بازار مسکن، هم اینک نیز غیر قابل انکار است. این مسئله ای است که مرتفع شدن بخش عمده آن از سوی دولت و مجلس، و با توجه به تجربیات دنیا قابل اجراست. دانستن آن برای ما مردم نیز موجب می شود تا انتظاراتمان را به این که کنترل اجاره بها صرفاً به بازار مسکن یا اخلاق و مرام موجران مربوط می شود  تعدیل کنیم. در ادامه، به وضعیت چارچوب قراردادهای اجاره بها در دنیا با توجه به گزارش مرکز پژوهش های مجلس خواهیم پرداخت.

برای کنترل اجاره، قانون هم می توان داشت

بر خلاف تصویری که ما از اقتصادهای آزاد داریم، اجاره بها در تعداد قابل توجهی از این کشورها تابع محدودیت های مشخصی است. مثلاً در آمریکا، دانمارک و اتریش، قوانین کنترل اجاره تنها محدود به ساختمان های قدیمی است. در آلمان، تمام ساختمان ها به جز ساختمان های فوق مدرن، در هلند حدود 90 درصد و در فرانسه حدود 40 درصد از مسکن استیجاری خصوصی تحت قانون کنترل اجاره بها قرار می گیرند. نقطه اوج این وضیت را در سوئد می توان مشاهده کرد. جایی که علاوه بر کنترل رشد اجاره بها، مبلغ اجاره بها نیز تحت کنترل قرار می گیرد. در این کشور دو فاکتور اجاره بهای اولیه و افزایش اجاره بهای سالانه با توافق اتحادیه مستاجران سوئد، شرکت های محلی مسکن و نمایندگان مالکان خصوصی به صورت سالانه تعیین می شود. کشوری مانند سوئد، علاوه بر این که افزایش اجاره بهای سالانه مقدار مشخصی دارد، اجاره بهای اولیه هم مشخص است و این دو، با توافق اتحادیه مستاجران این کشور، شرکت های محلی مسکن و نمایندگان مالکان بخش خصوصی به صورت سالانه تعیین می شود.

اجاره هایی با مدت باز    یا طولانی در دنیا

بدیهی است در شرایطی که میزان اجاره بها و رشد آن قابل کنترل باشد، حساسیت به بازه زمانی قرارداد اجاره و همچنین قدرت چانه زنی مالکان در فسخ قراردادها کمتر خواهد شد. تجربیات جهانی نیز موید این مطلب است. بررسی بازار مسکن کشورهای مختلف نشان می دهد که در بسیاری از کشورها، تنظیم قرارداد هم به صورت مدت دار و هم بدون مدت ممکن است. در این زمینه، دانمارک، فنلاند، آلمان، هلند و سوئد (به عنوان کشورهای پیشرو در نظام اجاره داری) کشورهایی هستند که در آن ها معمولاً تنظیم قرارداد اجاره به صورت باز و بدون مدت انجام می شود. یکی از اهداف این کار، حمایت از سکونت طولانی مدت مستاجر در ملک در نظر گرفته شده است تا از این منظر، بازار اقتصادی اجاره بها، ثبات اجتماعی ناشی از سکونت طولانی مدت را نیز به هم نزند. در کشورهای دیگر نیز برای قراردادهای مدت دار، مدت زمان اجاره طولانی و معمولاً بین دو تا سه سال در نظر گرفته می شود. در این میان، سوئیس با 6 سال و ایرلند با 4 سال، طولانی ترین مدت قرارداد را دارند.

محدودیت های مختلف برای فسخ قرارداد توسط مالکان

اما نگاهی به دیگر کشورها نشان می دهد که مالکان برای پایان دادن به قرارداد اجاره محدودیت های بیشتری نسبت به کشور ما دارند. بر این اساس، در بیشتر کشورها مالک در برخی موارد خاص مجاز به فسخ قرارداد است از جمله در صورتی که مستأجر اجاره بها را پرداخت نکند یا از مفاد قرارداد اجاره تخطی کرده و آسیب یا تغییری در ملک بدون اجازه مالک به وجود آورده باشد یا در صورتی که خود مالک (یا خانواده اش) قصد سکونت در ملک را داشته باشند.

در برخی کشورهای دیگر در صورتی که مالک قصد فروش ملک یا به سازی گسترده آن را داشته باشد مجاز به درخواست تخلیه مستأجر است. در اغلب کشورها چنان چه مستأجر یا مالک قصد فسخ قرارداد را داشته باشند باید در مدت زمان قانونی قبل از موعد اتمام قرارداد (معمولاً 3 تا 6 ماه) طرف مقابل را از تصمیم خود آگاه سازند و به طور متداول این مدت زمان برای اطلاع به مستأجر بیشتر از اطلاع به مالک در نظر گرفته می شود. در برخی کشورها از جمله آلمان و فنلاند در صورتی که مستأجر تمایل به تخلیه ملک نداشته باشد، احتمال این که دادگاه به نفع سکونت وی رأی دهد بالاست و در فرانسه حتی ممکن است. مالک مجبور به تهیه ملک جایگزین برای مستأجران کم توان شود.

بهره گیری بی ملاحظه از تجارب جهانی ممنوع

همان طور که می بینیم، بازار اجاره بها در دنیا، به گونه ای است که تلاش شده است تا قواعد بازی برای مستاجران و موجران به طور متعادل تنظیم شود. با این حال، به نظر می رسد که مجموعه ای از شرایط را برای استفاده از این تجارب باید در نظر گرفت. به عنوان مثال، یکی از پیش زمینه های مهم برای پیاده سازی سیاست کنترل اجاره بهای مسکن، کنترل تورم است. همچنین با توجه به ماهیت سرمایه گذاری اجاره داری، میزان سخت‌گیری ضوابط باید به گونه ای باشد تا مانع از خروج سرمایه گذاری از بازار مسکن و قانون گریزی شود. از سوی دیگر طبق تجارت موفق نظام های اجاره داری، تدابیر حمایتی دولت ها از مسکن استیجاری مانند معافیت های مالیاتی و ایجاد یک سیستم نظام مند، موجب می شود تا سرمایه گذاران بخش خصوصی برای ورود حرفه ای به این حوزه تشویق شوند. موضوعی که در ادامه به افزایش عرضه مسکن مناسب، تنظیم بازار، بهبود کیفیت سکونت مستاجران، افزایش اشتغال و ایجاد درآمدهای پایدار برای سرمایه گذاران منجر خواهد شد. با این اوصاف و در نتیجه این سیاست‌گذاری ها می توان انتظار داشت که فشار کنونی برای افزایش اجاره بها و افزایش قیمت مسکن برای تملک کاسته و گامی موثر برای حمایت از خانوارها برای تهیه مسکن برداشته شود.