موج داغ قیمت‌سازی در بازار مسکن

رکود اقتصادی کرونا دامن‌گیر بازار مسکن نیز شده؛ به گواهی مشاوران املاک، تعداد معاملات به کمتر از یک‌سوم رسیده اما در این شرایط نیز افزایش قیمت پیشنهادی فروش مسکن همچنان با شیب تندی ادامه دارد.

کد خبر: ۴۳۲۲۷۹

۳۰ فروردين ۱۳۹۹

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از همشهری؛  بررسی آگهی‌های فروش مسکن در فضای مجازی نشان می‌دهد در یک‌ماه اخیر برخی آگهی‌های مسکن به‌مرور زمان با قیمت‌هایی بالاتر به‌روزرسانی‌ می‌شوند، البته بدون اینکه تقاضای مؤثری برای خرید آنها وجود داشته باشد، در این میان برخی آگهی‌ها حتی بیش از 10درصد افزایش قیمت را تجربه کرده‌اند.

در اسفند پارسال که هنوز اقدامات مقابله‌ای با شیوع کرونا سختگیرانه نبود و کسب‌وکارها کم‌وبیش به فعالیت خود ادامه می‌دادند، معاملات بازار مسکن برخلاف سال‌های قبل روند نزولی داشت و طبق اعلام وزارت راه و شهرسازی، بازار املاک نسبت به اسفند97 با 21درصد کاهش مواجه شد. در ادامه با تعطیلی صنف مشاوران املاک، عملا این بازار به‌مدت یک‌ماه قفل شد و طبیعتا قیمت کشف‌شده در معاملات مسکن رشد چندانی را تجربه نکرد اما نگاهی گذرا به آگهی‌های فروش مسکن در فضای مجازی نشان می‌دهد برخی افراد به‌صورت چراغ خاموش مظنه قیمت پیشنهادی در بازار را به سمت بالا هدایت می‌کنند.

تورم افراطی در مسکن

آخرین آمارهای رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد؛ تعداد معاملات این بازار در اسفندماه سال گذشته به ۱۰هزار و ۲۴۲ فقره رسید که نسبت به بهمن‌ماه 24درصد و نسبت به ‌ماه مشابه سال قبل از آن 21درصد کاهش داشت. همچنین ازنظر قیمت، در این‌ماه میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به 15میلیون و 658هزار تومان رسید که نسبت به‌مدت مشابه سال قبل از افزایش 61.7درصدی، یعنی 1.7برابر نرخ تورم عمومی کشور، حکایت داشت. به عقیده بهروز ملکی، کارشناس مسکن، تحولات بازار مسکن بیانگر وقوع سناریوی افراطی در بازار مسکن است که پیش‌بینی می‌شد درصورت رخ دادن آن قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در پایان سال98 به بالاتر از 15میلیون تومان برسد. به‌عبارت‌دیگر، قیمت مسکن در شهر تهران که براساس تحولات اقتصاد کلان و تخلیه آثار تورم انتظاری بازار می‌توانست در 3سناریو از رقم 11میلیون تومان تا بالای 15میلیون تومان برای هر مترمربع را تجربه کند، عملا با سناریوی سوم پیش رفت و با افراطی‌ترین وضع ممکن افزایش یافت. این مسئله با توجه به نقدشوندگی پایین این بازار و همچنین کلان بودن ارزش مسکن مسئله‌ای است که می‌تواند ناشی از هجوم نقدینگی کلان و همچنین دست‌کاری قیمت و جهت‌دهی به بازار باشد؛ هرچند اگر نقش هردوی این عوامل در تورم افراطی مسکن یکسان باشد، حداقل در یک‌ماه اخیر که بازار تعطیل بوده و عملا کرونا مانع جوش خوردن معاملات شده، باید بازار مسکن حداقل با تثبیت قیمت روبه‌رو می‌شد، اما بررسی‌های میدانی نقش برخی از افراد و حتی فروشنده‌های متوهم در دستکاری قیمت و جهت‌دهی به بازار را تأیید می‌کند.

قیمت‌های مجازی برای بازار واقعی

در تابستان98، وقتی قیمت‌گذاری در بازار خودرو و مسکن هیجانی شد و قیمت‌ها به‌صورت ساعتی تغییر می‌کردند، با دستور مقام قضایی و اقدام پلیس فتا، سایت‌های درج آگهی فروش خودرو و مسکن به حذف قیمت پیشنهادی فروش ملزم شدند سایت‌ها بعد از آرام‌تر شدن فضا نیز مکلف بودند قیمت‌های خارج از بازه قیمتی عرف بازار را تأیید نکنند. در ادامه با بهبود وضع بازارها و کاهش تب تورم انتظاری، دوباره فعالیت کار این سایت‌ها به روال سابق برگشت. البته این اقدام هرگز نتوانست از رشد قیمت این دو کالای سرمایه‌ای جلوگیری کند اما به‌خوبی امکان موج‌سواری و تنش کوتاه‌مدت را در بازاری که خریدوفروش آن در قیمت‌هایی معقول‌تر به انجام می‌رسید، از بین برد. حالا اما، در شرایطی که این بازارها، به‌ویژه بازار مسکن به‌کلی راکد شده و فقط بخش کمی از معاملات آن در بخش کوچکی از دفترهای مشاوران املاک، که تعطیلی اصناف را دور زده‌اند، انجام می‌شود، دوباره هیجان قیمتی به آگهی‌های اینترنتی بازگشته و جالب اینکه این بار فقط قیمت تعداد محدودی آگهی مرتب تغییر می‌کند و کل بازار را به سمت قیمت‌های بالاتر سوق می‌دهد. مثلا بررسی‌ها نشان می‌دهد در 28اسفند98 سفارش فروش یک دستگاه آپارتمان در منطقه17 تهران به قیمت 565میلیون تومان در یکی از سایت‌های فروش املاک آگهی شده و در 12فروردین همین واحد که متقاضی بالفعلی نداشته، دوباره با قیمت 600میلیون تومان آگهی شده است. در ادامه قیمت در تاریخ 26فرودین99 این واحد به بهای 620میلیون تومان افزایش یافته که از افزایش 9.7درصدی قیمت حکایت دارد. در این منطقه قیمت یک دستگاه آپارتمان 90متری نیز که پیش از نوروز به مبلغ 850میلیون تومان آگهی شده، در 3نوبت تغییر کرده و با 10.5درصد افزایش به 940میلیون تومان رسیده است. در منطقه5 تهران نیز قیمت یک واحد 135متری در 3نوبت آگهی از 2میلیارد و850میلیون تومان به 3میلیارد و105میلیون تومان افزایش یافته که از افزایش 9درصدی حکایت دارد. این اتفاق تقریبا در همه مناطق تهران به‌صورت ملموسی تکرار شده و مثلا در منطقه6 تهران آگهی فروش یک آپارتمان در یک‌ماه با 11درصد رشد، در منطقه13 با 8.5درصد رشد و در منطقه یک با 12درصد رشد مواجه شده و گویا این قیمت‌سازی‌ همچنان هم ادامه دارد.

شارژ قیمت با کسری تولید

یک‌طرف ماجرای هدایت قیمت‌ها در بازار مسکن، سوءاستفاده کسانی‌ است که به قصد بهره‌مندی از سودهای یک‌شبه دست‌به‌کار معاملات سفته‌بازی و قیمت‌سازی می‌شوند. طرف دیگر ماجرا به فروشندگان حقیقی بازار مربوط می‌شود که در روند تورمی اقتصاد سردرگم شده‌اند و با پیش‌خورکردن تورم انتظاری و رشد قیمت آینده مسکن، تلاش می‌کنند سرمایه ملکی خود را به بالاترین بها به ریال تبدیل کنند که احتمال جا ماندن آنها از کلیت بازار به حداقل برسد. اما روی دیگر ماجرا به کاهش جدی تولید مسکن در تهران و سایر نقاط کشور بازمی‌گردد که باعث شده حتی با افول قدرت تقاضا، بازهم عرضه و تقاضای بازار متناسب نباشد و تب قیمتی مسکن نشکند، چنان‌که فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان معتقد است؛ ممکن است  کاهش توان تولید مسکن در کشور به‌واسطه شیوع کرونا حتی بیش از این افت کند و عرضه بازار از چیزی که هستند نیز کمتر شود؛ مگر اینکه دولت و وزارت راه و شهرسازی برای حمایت از سازندگان مسکن و فعالان این حوزه تمهیداتی بیندیشند و با جلوگیری از رشد هزینه تولید مسکن، لااقل از شارژ قیمت‌ها از این محل ممانعت کنند.