گفت‌وگو با بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن؛

افزایش مبلغ وام مسکن چه سهمی از سیاست‌های مسکن دارد؟

خرید خانه آرزویی است که شاید تا همین چند سال پیش، مردم امید داشتند با تکیه بر تمام پس‌اندازشان و وام‌های مسکن، رنگ و بوی واقعیت به آن ببخشند، اما جهش یکباره قیمت مسکن، تمام آرزوهای مستأجرین را نقش بر آب کرد.

کد خبر: ۴۱۱۳۷۳

۰۱ بهمن ۱۳۹۸

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از همشهری؛ برای حل مشکل مسکن راه‌حل‌های مختلفی همچون مسکن اجاره‌ای و افزایش وام‌ مسکن در دستور کار دولت قرار گرفته است، اما برخی کارشناسان همچون بیت‌الله ستاریان، اقتصاددان و کارشناس بازار مسکن، نگاه مثبتی به این راه‌حل‌ها ندارند. از نظر ستاریان افزایش وام مسکن از 80میلیون تومان به 100میلیون تومان در برابر قیمت‌های مسکن، رقم ناچیزی است و دردی از درد مستأجران و طالب‌های خرید خانه دوا نمی‌کند.

آقای ستاریان! افزایش سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن از محل اوراق گواهی در شورای پول و اعتبار تصویب شده است، به‌نظر شما این افزایش وام مسکن چه تأثیری بر بازار مسکن خواهد داشت؟

رقمی که برای مسکن در نظر گرفته‌اند، 2مسئله دارد؛ اول اینکه سقف وام‌های مسکن با قیمت مسکن در شهرهای بزرگ همخوانی ندارد. 100میلیون تومان تسهیلات برای خرید مسکن، هنوز هم یک رقم ناچیز است و تنها در برخی از شهرستان‌ها این رقم وام قابل‌قبول است.

نکته دوم مربوط به تعداد وام‌های مسکن است. چند هزار نفر می‌توانند از این وام استفاده کنند؟ بانک مسکن می‌تواند هزینه وام چند هزار نفر را تأمین کند؟ بدون شک این ظرف محدود است. من بارها گفته‌ام که مشکل مسکن با این ابزار ساده حل نمی‌شود. این روش‌ها مانند مسکنی هستند که از شدت درد کم می‌کنند، اما توان درمان درد را ندارند. براساس محاسبات تقاضای مطلق، سالانه یک میلیون و 400هزار واحد مسکونی نیاز داریم، در حالی ‌که ما در اوج تولیدمان نتوانسته‌ایم رکورد یک میلیون را بزنیم و با تکیه بربه‌عنوان مثال 10یا 50هزار وام مسکن نمی‌توان این سطح نیاز را پاسخ داد.

سالانه چند واحد مسکونی کمتر از میزان تقاضاست؟

ما سالانه یک میلیون و 400هزار واحد مسکونی نیاز داریم و به همین میزان زمانی که بازار رونق گرفته و همه سرمایه‌ها در بخش تولید مسکن می‌چرخد، توانسته‌ایم حداکثر یک میلیون تولید داشته باشیم، درحالی‌که در سال‌های رکود، تولید تا رقم 300هزار واحد کم شده است. این کمبود تبدیل به متقاضی مطلقی می‌شود که همواره در بازار وجود دارد.

با توجه به افزایش وام مسکن، این رقم برای خرید چند متر خانه در تهران کفایت می‌کند؟

هیچ! با این قیمت‌ها شاید مردم 5 تا 10متر از مسکن را با تکیه بر این وام‌ها تهیه کنند. میزان این وام‌ها در برابر قیمت مسکن در تهران و شهرهای بزرگ، رقمی نیست. برهمین اساس می‌گویم که مقدار وام‌ها نسبت به قیمت مسکن در شهرهای بزرگ، همخوانی ندارد و نزدیک به واقعیت نیست.

شما در صحبت‌هایتان بر این موضوع تأکید داشتید که باید از ابزارهای دیگری برای حل مشکل مسکن استفاده کرد؛ این ابزارها شامل چه مواردی است و بازی در چه زمینی باید دنبال شود؟

تمام ابزارهای مالی کشور مانند صندوق مسکن و... باید در این حوزه به ‌کار گرفته شوند.

براساس توضیح شما اینکه دولت تنها بر پرداخت وام تکیه می‌کند، ‌کافی نیست. در این میان دولت و سیستم بانکی باید چطور در این حوزه دست به سرمایه‌گذاری بزنند؟

متأسفانه دولت از معضل مسکن شناخت کافی ندارد و مسائل مسکن را نمی‌شناسد. بانک مرکزی هم در مورد مسکن و اقتصاد مسکن -که نیمی از اقتصاد مملکت را تشکیل می‌دهد- غریبه است. وزارت اقتصاد و دارایی که محور بررسی مسائل اقتصادی کشور است، در مورد اقتصاد ساختمان، هیچ معاونت و بخشی برای مطالعه ندارد.

من نمی‌خواهم بگویم مجریان یا دولتمردان مشکل‌ساز هستند، اما یک حرکت مشکوک از بخش کارشناسی در حال انجام است و نمی‌خواهند صورت‌مسئله اصلی را طرح کنند. چطور ممکن است یک موضوع خاص بیش از 7دهک یک جامعه را درگیر کند، اما برنامه‌ریزی انجام نشده باشد؟

این موضوع کاملا قابل مطالعه است. مسکن در مدت 30سال 1100برابر شده، اما قیمت ارز 186برابر شده است. بنابراین موضوع مسکن  نیازمند یک برنامه‌ریزی بلندمدت است و نمی‌توان با یک نگاه کوتاه‌مدت و فشار، مشکل را حل کرد. از نظر من این کارها سرگرم کردن قوه مقننه و مجریه از سوی یک سری کارشناسی مخرب است.

چرا در شرایطی که مسکن، سال‌ها به‌عنوان دغدغه اساسی کشور مطرح می‌شود، این شناخت به‌دست نیامده است؟

برای اینکه در تشکیلات دولت، هیچ جایگاهی ایجاد نشده است تا بر این بخش از اقتصاد به‌درستی مطالعه کند و شناخت کافی را به‌دست بیاورد.

در تمام تشکیلات دولت، یک معاونت در وزارت راه و شهرسازی در این رابطه وجود دارد، در حالی‌ که نیمی از اقتصاد کشور و بیش از نیمی از جامعه با مشکل مسکن گلاویز هستند.

با توجه به توضیحات شما باید پرسید که چه فرمولی برای خانه‌دار شدن در ایران جواب می‌دهد؟ در دوره‌ای مردم امید داشتند که با تکیه بر پس‌انداز خود، صاحب خانه‌ای شوند...

هیچ مکانیسم خاصی وجود ندارد، مگر اینکه کل اقتصاد کشور را دگرگون کنند.

چگونه؟

یعنی ساختار اقتصاد ما را عوض کنند. ما اقتصاد دولتی و خصوصی داریم. این دو اقتصاد کنار هم هستند، اما تمام هم و غم دولت برای حمایت از بخش دولتی است؛ در واقع باید گفت که افزایش قدرت خرید در مسکن فرمول خاصی ندارد و ما باید خواهان تحول سیاست‌های اقتصادی در این حوزه باشیم.

اگر بخواهیم با توجه به شرایط فعلی، بازار را تحلیل کنیم، باید بگوییم تنش بازار مسکن ناشی از چیست؟

کسری موجودی و  ‌برنامه‌ریزی نداشتن برای تولید میزان مورد نیاز در سال عوامل تنش در این بازار هستند. از 20سال پیش، یعنی سال‌های 76و 86پیش‌بینی کرده بودیم که در دودهه آینده به چه میزان مسکن نیاز داریم و چه میزان باید تولید شود، ما گفته بودیم اگر این میزان تولید نشود، چه اتفاقی می‌افتد. پیش‌بینی من دقیقا در سال 85برای قیمت مسکن این بود که10سال بعد خانه در تهران از متری 15تا 60میلیون تومان خواهد بود.

با توجه به افزایش وام‌های مسکن و شرایط اقتصادی فعلی باید گفت که دوره انتظار برای خرید مسکن چند سال است؟

دوره انتظار در شهرهای مختلف، متفاوت است، اما شاید بتوان گفت که بین 25تا 30سال زمان لازم است که یک نفر صاحب خانه شود و به اجاره‌نشینی پایان دهد.