خزان معاملات مسکن در فصل پاییز

قیمت مسکن که در سال گذشته به نقطه اوج نمودار افزایشی خود رسیده بود، در ماه‌های اخیر روند کاهشی را تجربه می‌کند.

کد خبر: ۴۰۲۸۲۴

۲۷ آذر ۱۳۹۸

حال، رکود تورمی جای خود را به رکود معاملاتی داده است که همچنان بر این بازار سایه افکنده و به‌ویژه خریدوفروش ملک را تحت‌الشعاع قرار داده است. اگرچه برخی گزارش‌ها، افزایش تقاضای واقعی در بازار مسکن را مخابره می‌کنند اما نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک، رشد تقاضا را تکذیب می‌کند و آن را محسوس نمی‌داند.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از آرمان، حسام عقبایی  از خزان معاملات مسکن در فصل جاری سخن گفته و رشد تقاضا را به ریزش مجدد قیمت‌ها گره زده است. مشروح این گفت‌وگو را در ادامه می‌خوانید.

شما به‌عنوان یک فرد مسئول در اتحادیه مشاوران املاک کشور، واقعی بودن رشد تقاضایی که در برخی آمارها و تحلیل‌های بازار به آن اشاره می‌شود را تایید می‌کنید؟

خیر؛ رشد تقاضا به این مفهوم که تقاضای واقعی در بازار مسکن افزایش پیدا کرده باشد محسوس نیست. به‌ویژه اینکه ما اکنون در آستانه ورود به فصل زمستان هستیم و معمولا در همه سال‌ها در این زمان با کاهش تقاضا- خریدوفروش و به‌ویژه اجاره- روبرو هستیم. در حوزه اجاره کاهش تقاضا چشمگیرتر است به دلیل اینکه جابه‌جایی‌ها به حداقل خود می‌رسد. در خریدوفروش هم وضعیت به همین شکل است؛ هر چند ممکن است تغییرات جزئی در ماه‌های نخست سال 98 در حوزه معاملات ایجاد شده باشد، اما در مجموع بر اساس میزان معاملاتی که در روزهای آخر فصل پاییز تجربه می‌کنیم، می‌توان گفت که پاییز رکودی را پشت سر گذاشته‌ایم. پاییزی که با خزان معاملات مسکن روبه‌رو بود.

روند معاملات بازار مسکن از ابتدای سال تا پایان فصل جاری را چگونه توصیف می‌کنید؟

متوسط معاملات مسکن در کل فصل پاییز 98، نسبت به 97، کاملا نزولی بوده است. به طور کلی در نیمه اول سال با یک رکود عمیق در بازار مسکن مواجه بودیم. البته این رکود، تورمی بود و در عین حالی که میزان معاملات، روز به روز کاهش پیدا می‌کرد، اما قیمت مسکن همچنان افزایش داشت؛ در حدی که قیمت مسکن با رشد تقریبی 130درصدی (بر اساس اعلام بانک مرکزی و مرکز آمار) تا چهار برابر میانگین تورم در کشور افزایش یافت. در نیمه دوم نیز تاکنون این رکود معاملاتی ادامه‌دار بوده است. با این تفاوت که این رکود دیگر تورمی نیست و به رکود غیرتورمی تبدیل شده است. یعنی اینکه رکود حاکم است، اما قیمت‌ها از اواخر شهریور و اوایل مهرماه، حدود 40درصد در واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ و حدود 30درصد در واحدهای کوچک‌متراژ شهرهای بزرگ کاهش پیدا کرده است. الان هم تحقیقات در یک بازار کاملا رکودی به سر می‌بریم.

با این وصف آیا می‌توان منتظر افزایش تقاضا در بازار مسکن بود؟

به‌رغم رکود، قیمت‌ها به یک سطح ثبات نسبی رسیده اما همین هم قیمت واقعی مسکن نیست. هنوز نمی‌توانیم بگوییم قیمت مسکن به کف رسیده است. به دلیل اینکه رشد قیمت مسکن چهار برابر تورم بوده و 130 درصد افزایش، حداقل رشد قیمت بوده و در برخی نقاط کشور نیز بیش از این بوده است، لذا می‌توانم بگویم که باید کاهش قیمت مسکن از این میزان نیز بیشتر باشد تا بتواند افزایش تقاضا را به خود ببیند. افزایش تقاضا زمانی محقق می‌شود که قیمت مسکن متناسب با نقدینگی مردم باشد. نقدینگی که اکنون در دست سمت تقاضاست، به دلیل کاهش قدرت خرید و رشد نامتعارف قیمت‌ها به شدت تضعیف شده است. لذا قیمت‌ها باید بیشتر شکسته شود و به قیمت حقیقی خود نزدیک‌تر شود. من نمی‌گویم که قیمت‌ها باید ارزان‌ شود یا کاهش پیدا کند. اصلا موضوع کاهش یا تقلیل قیمت نیست بلکه موضوع، ریزش قیمت است. یعنی اینکه به قیمت واقعی نزدیک‌تر شود. زمانی می‌توانیم بگوییم کاهش قیمت که قیمت‌ها به آن سطح واقعی خود برسد و از آن حد که پایین‌تر بیاید می‌توانیم بگوییم کاهش قیمت رخ داده است. لذا اکنون قیمت‌ها باید ریزش بیشتری داشته باشند تا به قیمت واقعی و حقیقی نزدیک شوند تا متقاضیان واقعی بازار مسکن بتوانند ورود کنند.

پیش‌بینی شما از وضعیت بازار مسکن در ماه‌های آینده چیست؟

با توجه به رشد نامتعارف قیمت مسکن، تنها 20درصد از متقاضیان در نیمه اول و سه ماهه نخست نیمه دوم سال 98، افراد مصرفی بودند. 80درصد فعالان و خریداران بازار مسکن در این بازه زمانی به‌ویژه نیمه اول، افراد سرمایه‌ای بوده‌اند. لذا اینها به دلیل اینکه مسکن دیگر سوددهی ندارد و نمی‌توانند الآن بخرند و دو ماه دیگر با 30درصد سود بفروشند، از بازار مسکن خارج شده‌اند و همین یکی از عوامل رکود سنگین در حوزه معاملات مسکن است! من پیش‌بینی می‌کنم تا پایان سال نیز همچنان با رکود مواجه خواهیم بود و چون بازار مسکن یک بازار مقاوم است و برخلاف بازرهایی نظیر طلا و ارز، از عوامل بیرونی کمتر و دیرتر تاثیر می‌پذیرد، لذا پیش‌بینی می‌کنم که تا پایان نیمه اول سال 99، بازار مسکن یک رکود غیرتورمی توأم با کاهش قیمت نسبی تا سقف 15درصد- به جز این کاهشی که تا کنون تحقق یافته است- را تجربه خواهد کرد. در آن صورت است که شاید میزان معاملات تا حدی افزایش پیدا کند و به قدرت مردم نزدیک‌تر شود.

به نظر شما چهار متغیر ارز، خودرو، بورس و بنزین تا چه میزان بر بازار مسکن اثرگذار هستند؟

من اعتقادی به اثرگذاری این چهار مولفه بر بازار مسکن ندارم. همان‌گونه که چه در زمان امضای برجام و چه زمان خروج آمریکا از آن، اعتقادی به اثرگذاری چنین عاملی بر بازار مسکن نداشتم. امروز هم به شما می‌گویم که این شاخص‌هایی که گفتید تاثیری در قیمت مسکن ندارد، بلکه عکس آن حاکم است! یعنی بازار مسکن بازار کلانی‌ست که 45درصد از اقتصاد کشور را تحت تاثیر خود قرار داده است. تاثیرپذیری آن هم از سایر بازارها بسیار ضعیف است. آن قدری که بازار مسکن می‌تواند بر رشد یا کاهش قیمت بازارهای ارز، طلا، خودرو و بورس تاثیر بگذارد، آنها نمی‌توانند روی این بازار موثر باشند. اما افزایش نزخ تورم، قیمت ارز و حامل‌های انرژی در حوزه اجاره تاثیر دارند؛ اینها می‌تواند یک سری تورم‌های کاذب را در بازار اجاره‌بها ایجاد کند.