دست کوتاه دولت در مالیات ستانی از خانه‌های خالی

ویژگی‌های خاص بازار مسکن در اقتصاد ایران، دولت را در اجرای سیاست‌های کلان در این حوزه سردر گم کرده است.

کد خبر: ۴۰۰۲۳۲

۱۷ آذر ۱۳۹۸

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از اعتماد، بازاری که از یک سو، سال‌هاست نتوانسته به اندازه تقاضای موجود در جامعه، واحد مسکونی تولید کند اما در عین حال بیش از دو و نیم میلیون واحد مسکونی از سوی صاحبان‌شان، نه به فروش می‌رسند و نه در فهرست واحدهای استیجاری قرار می‌گیرند. واحدهایی صرفا برای حفظ و افزایش سرمایه فردی که حتی دولت در مالیات‌گیری از آنها نیز ناموفق بوده است تا جایی که یزدانی کارشناس بازار مسکن می‌گوید بخش زیادی از واحدهای خالی متعلق به گروه‌های پردرآمدی است که تنها برای حفظ و ارتقای سرمایه خود خانه می‌خرند و لابی همین افراد یا عدم ریسک‌پذیری دولت، راه مقابله بر این جریان را بسیار دشوار کرده است.

با وجود آنکه طبق سنت اقتصادی ایران در طول دهه‌های گذشته، بازار مسکن با محوریت بخش خصوصی کار خود را ادامه می‌دهد و دولت در فرآیند ساخت و توزیع واحدهای جدید نقش چندانی ندارد اما با توجه به مسوولیت سیاستگذاری کلان در اقتصاد، همچنان نفوذ اجرایی دولت در این حوزه نیز ادامه دارد. هرچند در سال‌های ابتدایی دولت احمدی‌نژاد، قوه مجریه تصمیم گرفت مستقیما به عرصه ساخت خانه ورود کند و به دنبال آن، طرح پر سر و صدای مسکن با هدف ساخت و تحویل بیش از دو میلیون واحد مسکونی کلید خورد و هنوز پس از گذشت بیش از 10 سال از آن تاریخ ادامه دارد، اما حتی این طرح پر دامنه نیز نتوانست به محوریت یافتن بخش دولتی مسکن در اقتصاد ایران کمک کند. به این ترتیب همچنان اصلی‌ترین سهم دولت از این بازار گسترده، سیاستگذاری و البته نقش تسهیلاتی برای افزایش قدرت خرید اقشار مختلف جامعه است.

این نقش دولت نیز در ماه‌های گذشته بار دیگر کمرنگ و در کلان‌شهری مانند تهران تقریبا بی‌تاثیر شده است. صنعت ساختمان ایران نیز به تبعیت از وضعیت کلان اقتصادی کشور در سال 97، یک روند افزایش قیمت شدید را آغاز کرد تا جایی که با گذشت یک سال قیمت خانه در تهران بیش از 80 درصد و قیمت زمین در پایتخت بیش از 130درصد افزایش قیمت را تجربه کردند. در چنین فضایی وام‌های دولت عملا بی‌تاثیر شدند. بر اساس اعلام مرکز آمار، در حال حاضر میانگین قیمت یک متر واحد مسکونی در تهران، در مرز 13 میلیون تومان قرار دارد و حتی وام 160 میلیون تومانی مسکن یکم نیز نمی‌تواند به خرید بیش از 11 متر خانه در تهران کمک کند.

در بخش اجاره و رهن خانه نیز عملا سیاست‌های دولت راهبرد تسهیلاتی خاصی در اختیار متقاضیان قرار نمی‌دهد و هرچند در سال‌های گذشته بارها بحث‌هایی همچون طرح اجاره به شرط تملیک یا ارایه تسهیلات به مستاجران مطرح شده اما عملا هیچ‌یک از آنها راه به جایی نبرده‌اند.

محدودیت درآمدی دولت

به بن بست رسیدن طرح‌های تسهیلاتی دولت در حمایت از رونق در بخش مسکن دو علت مهم دارد. از سویی، با توجه به افزایش نرخ تورم در ماه‌های گذشته، بالا بردن دوباره سقف تسهیلات مسکن در شرایط فعلی، می‌تواند به افزایش پایه پولی و تشدید تورم منجر شود. عامل مهم‌تر اما محدودیت جدی منابع درآمدی دولت و به تبع آن، کاهش توانایی در افزایش تسهیلات و هزینه‌های جدید است. با تشدید تحریم‌های امریکا، فروش نفت ایران در ماه‌های گذشته به شکل قابل توجهی کاهش یافته و از این رو دولت به فکر استفاده از سایر منابع درآمدی خود افتاده است.

در این چارچوب یکی از سیاست‌هایی که گام نخست آن اجرایی شد، اصلاح در نظام پرداخت یارانه‌ها بود که به دولت درآمدی جدید رساند و البته تمام منابع حاصل از آن به طرح حمایت معیشتی دولت رسید. دیگر موضوعی که در ماه‌های گذشته بحث درباره آن به شکلی جدی افزایش یافته است، افزایش درآمدهای مالیاتی دولت است. بر اساس برآوردی که از سوی وزیر اقتصاد ارایه شده در ایران رقمی بین 30 تا 40 هزار میلیارد تومان فرار مالیاتی وجود دارد که دولت در پی آن است با افزایش سخت‌گیری‌ها، راه برای دورزنندگان قوانین مالیاتی کشور را ببندد. بر همین اساس در ماه‌های گذشته، بحث‌هایی در حوزه سخت‌گیری به برخی اصناف مانند پزشکان یا وکلا مطرح شد و سازمان امور مالیاتی اعلام کرد که تا پایان پیگیر برقراری مالیات عادلانه در تمامی صنوف خواهد بود.

مالیات بر خانه‌های خالی

هرچند امروز تمرکز اصلی دولت در حوزه عدالت مالیاتی معطوف به اصنافی است که در سال‌های گذشته یا مالیات نپرداخته‌اند یا میزان مالیاتی پرداختی‌شان بسیار پایین‌تر از درآمدشان بوده، اما در عین حال اجرای برخی قوانین مسکوت باقی مانده نیز می‌تواند به افزایش درآمدهای مالیاتی دولت و بالا رفتن میزان عدالت اقتصادی کمک کند.

یکی از اصلی‌ترین بخش‌هایی که در سال‌های اخیر بارها صحبت‌هایی درباره چگونگی پرداخت مالیات در آن مطرح شده، موضوع واحدهای خالی است. هرچند در تمامی کشورهای جهان بخشی از واحدهای مسکونی خالی می‌مانند و این آمار به نوعی به گردش بازار و برطرف کردن نیازهای روز بازار کمک می‌کند اما عدد این خانه‌ها در ایران بسیار بالاست.بر اساس برآوردهای صورت گرفته، در ایران بیش از 2.6 میلیون واحد مسکونی خالی وجود دارد که نزدیک به نیم میلیون این واحدها در تهران قرار دارند. صاحبان خانه‌های خالی معمولا خانه‌های‌شان را از بدنه در حال چرخش بازار خارج می‌کنند و به نوعی با تبدیل ملک به وسیله‌ای برای سرمایه‌گذاری، خانه‌های خود را برای‌ سودآوری در آینده و حفظ قدرت مالی‌شان حفظ می‌کنند. قیمت بالاتر واحدهای نوساز و نبود قوانین سخت‌گیرانه مالیاتی باعث شده، بسیاری از این صاحب‌خانه‌ها حتی علاقه‌ای به اجاره دادن واحد‌های‌شان نیز نداشته باشند. باقی ماندن این واحدها در شرایطی که همواره در اقتصاد ایران، میزان عرضه خانه از تقاضای موجود در بازار پایین‌تر بوده، باعث شده عملا این واحدها برنامه‌ریزی برای کاهش قیمت مسکن و بازگشت تعادل به این بازار را نیز دشوار کند. در کنار آن با توجه به قوانین موجود مالیات نگرفتن از این خانه‌ها، دولت را از درآمدی قابل توجه محروم می‌کند.

آنچه که در این حوزه اهمیت زیادی دارد مسکوت ماندن قانون اخذ مالیات از این واحدها از سال 94 تاکنون است. طبق ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم؛ واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصدهزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون) به عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به شرح زیر خواهند شد: سال دوم: معادل یک دوم مالیات متعلقه، سال سوم: معادل مالیات متعلقه و سال چهارم و به بعد: معادل یک و نیم برابر مالیات متعلقه.

اگر تنها بخشی از درآمد مالیاتی این واحدها در کلانشهری مانند تهران را محاسبه کنیم، دولت می‌تواند از برج‌های خالی از سکنه غرب یا شمال تهران، درآمدی میلیارد تومانی داشته باشد و مجموع درآمد این واحدها، بسیار بالا خواهد بود.

لابی قدرتمند پولدارها

فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن از ماهیت خاص مسکن در اقتصاد ایران می‌گوید و معتقد است‌: با توجه به بالا بودن نرخ تورم در اقتصاد ایران و اهمیت مسکن در شاخص بهره‌مندی خانوار، همواره واحد مسکونی برای خانواده ایرانی اهمیت فراوانی داشته است. در این چارچوب جدای از اهمیت خرید خانه‌ای که در آن ساکن هستند، حتی برای سرمایه‌گذاری نیز خرید خانه یکی از اصلی‌ترین گزینه‌های خانوار به شمار می‌رود.

به گفته وی، وقتی بنا بر بررسی واحدهای مسکونی خالی در سراسر کشور و در شهری مانند تهران باشد نیز نتیجه مشخص است. بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی خالی در مناطق بالای شهر و با قیمت‌هایی بسیار بیشتر از حد توان خرید متقاضیان عادی هستند. زیرا این واحدها نه برای استفاده شخصی یا درآمدزایی که برای حفظ سرمایه و سود کلان خریداری شده‌اند.

این کارشناس مسکن معتقد است، با توجه به نبود قوانین سخت‌گیرانه مالیاتی، صاحبان این خانه‌ها ترجیح می‌دهند بدون ارایه واحدهای‌شان به بازار، صرفا آنها را به عنوان بخشی از سرمایه حفظ کنند. هرچند با گذر چند سال برخی از این واحدها به بازار عرضه می‌شوند اما در نهایت هدف اصلی در استفاده از واحد به عنوان سرمایه بر جای خود باقی می‌ماند.

یزدانی در پاسخ به این سوال که چرا دولت هیچگاه ورودی جدی به بحث دریافت مالیات از این واحدهای مسکونی نکرده، توضیح داد: ‌در ابتدا باید در نظر داشت که چنین تصمیمی نیاز به یک سامانه اطلاعات مسکن در سراسر کشور دارد که در آن مشخصات هر ملک به‌طور دقیق ثبت شده و آمار معاملات آن وجود داشته باشد. هرچند در این حوزه، ایده‌آل سامانه‌ای با محوریت زمین است که در چارچوب آن، به‌طور دقیق کاربری زمین مشخص شده و اطلاعات مالک و نحوه استفاده از آن معلوم باشد اما در عمل حتی همان سامانه ابتدایی نیز فعال نیست.

وی ادامه داد: در کنار آن، باید دو موضوع را نیز در نظر داشت. از یک سو با توجه به اینکه بخش قابل توجهی از این خانه‌ها مربوط به طبقات ثروتمند جامعه است، قطعا آنها لابی‌های قدرتمندی برای جلوگیری از ورود دولت به این نوع مالیات‌ستانی دارند و از سوی دیگر با توجه به اینکه مسکن در اقتصاد ایران نقشی کلیدی داشته و رونق در ساخت‌وساز آن، می‌تواند بر آمارهای کلان اقتصادی اثر داشته باشد، دولت‌ها در بسیاری از مواقع ترجیح داده‌اند، با سیاست‌هایی مانند مالیات‌گیری ریسک کاهش تحرک در این بازار را نپذیرند.

فارغ از آنکه از میان فراهم نبودن مقدمات اطلاعاتی، لابی ثروتمندان یا ریسک کاهش رشد اقتصادی کدامیک عامل اصلی در سکوت چهارساله در برابر اجرای قانون هستند، آنچه بیشترین اهمیت را دارد، لزوم ورود به عرصه‌ای است که می‌تواند در شرایط سخت اقتصادی، برای دولت درآمدی قابل توجه به همراه آورد. حتی اگر مانند آنچه در طرح حمایت معیشتی رخ داد و دولت تمام درآمدهای آن را به اقشار آسیب‌پذیر پرداخت کرد، عمل شود نیز می‌توان انتظار داشت که با دریافت مالیات از اقشار پردرآمدی که حتی نیازی به اجاره دادن واحدهای‌شان ندارند، راهی برای افزایش تسهیلات مسکن اقشار کم درآمد به وجود بیاید. چه نگاه دولت افزایش عدالت اقتصادی باشد و چه افزایش منابع درآمدی خود، در هر صورت به نظر می‌رسد مسکوت ماندن قانون مالیات ستانی از واحدهای مسکونی خالی، تنها به نفع اقشار پردرآمد جامعه تمام شده است.