گفت‌وگو با بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن

موضوع مسکن برای دولت ناشناخته است

دولت در اقدامی تازه برنامه‌ای دوساله برای تنظیم بازار مسکن اعلام کرده است. فراخوان «طرح اقدام ملی مسکن» که نشان می‌دهد این حوزه همچنان پاشنه‌آشیل دولت است و می‌خواهد تا 2سال آینده از سرمایه‌هایی که در اختیار دارد مانند ارائه خدمات ارزان‌قیمت، تسهیل در ارائه جواز، اعطای زمین و کمک بانک‌ها برای سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن استفاده کند.

کد خبر: ۳۹۷۴۶۵

۰۵ آذر ۱۳۹۸

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از همشهری، این اقدام دولت در حالی است که رویکردش طی 10سال گذشته عدم‌دخالت مستقیم در ساخت مسکن بوده است. براساس آمارهای موجود، تا قبل از رکود اخیر، تولید مسکن کشور کمتر از ۳۰۰ هزار واحد بود این در حالی است که نیاز واقعی ساخت حدود یک میلیون واحد در سال است. بنابراین به‌نظر می‌رسد اگر چه ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی توسط دولت و طی 2 سال به‌خودی خود مثبت است اما تناسبی با جبران کمبود ۷۰۰ هزار واحد مسکونی در سال ندارد. در چنین شرایطی اساسا باید دید که ورود دولت در مسکن‌سازی‌ از دیدگاه تئوری‌های اقتصاد کلان چقدر منطقی به‌نظر می‌رسد. بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن به این پرسش پاسخ می‌دهد که ماحصل آن را می‌خوانید:

آیا طرح‌هایی که تاکنون از اول انقلاب در حوزه مسکن اجرا شده به‌صورت کلان بوده؟

آنچه دولت در ارتباط با طرح مسکن تا به‌حال وارد شده به‌صورت کلان نبوده است. طرح مسکن مهر که دولت به‌طور خاص، خود ورود پیدا کرد بزرگ‌ترین اشتباه هم در بخش مسکن بوده است. حدود 6 سالی هم که از طول عمر دولت تدبیر و امید می‌گذرد طرح‌هایی در بخش مسکن و در راستای خانه‌دار‌کردن مردم اجرا شد اما این طرح‌ها هم نتوانسته آنگونه که باید، تأثیری بر وضعیت بخش مسکن و خانه‌دار‌شدن مردم بگذارد. ازجمله این طرح‌ها می‌توان به صندوق پس‌انداز مسکن، بازار رهن ثانویه مسکن، فروش اقساطی مسکن، مسکن اجتماعی و حمایتی، مسکن قسطی کارمندان و طرح مسکن ملی اشاره کرد.

اساسا ورود دولت در بخش صنعت ساختمان منطقی است؟

اقتصاد کلان ما2 بخش دارد که یک بخش اقتصاد دولتی و یک بخش اقتصاد ساختمان است. تقریبا نیمی از اقتصاد کل کشور را صنعت ساختمان به‌خود اختصاص داده است. 93درصد ساخت‌وساز و اقتصاد مسکن ما در اختیار بخش خصوصی است. این دقیقا برعکس اقتصاد دولتی در بخش نفت و گاز و... است که10 درصد آن در اختیار بخش خصوصی است. به همین جهت ورود دولت در بخش صنعت ساختمان به‌صورت مستقیم به هر شکلی غلط است مگر اینکه بخواهد سیاستگذاری خاصی انجام دهد و راهبردی عمل کند، غیر از این امکان و توان ورود ندارد.

چرا؟

به این علت که در هیچ‌یک از طرح‌هایی مانند مسکن اجتماعی، مسکن ویژه یا مسکن ملی، دولت نمی‌تواند بیشتر از 7درصد وارد بخش مسکن شود. زمانی که دولت با تمام شتاب در مسکن مهر وارد شد و ساخت و سازهای بی‌مورد و خطا را انجام داد باز نتوانست بیش از آن 7درصد را پر کند. باز هم 93درصد در همان زمان در اختیار بخش خصوصی بود. اصلا حضور دولت در بخش مسکن محلی از اعراب ندارد. دولت در طرح ملی مسکن وعده ساخت 400هزار مسکن طی 2 سال را داده اما قدر مسلم اگر از هم‌اکنون برنامه‌ریزی‌ها تهیه و طرح تعیین و مکان‌یابی انجام شود یک سال زمان می‌برد. این طرح حداقل 5سال زمان خواهد برد و اگر سالی 60هزار واحد به بهره‌برداری برسد بازهم دولت بیشتر از 7درصد نمی‌تواند وارد بخش مسکن شود. این در حالی است که ما سالی یک میلیون و 400هزار واحد مسکونی نیاز داریم. دولت چقدر توان تامین دارد؟ چنین گردش نقدینگی 900هزار میلیارد تومان نیاز دارد تا این حجم از مسکن بتواند تولید شود. دولت چگونه می‌تواند چنین بودجه‌ای را فقط در بخش مسکن تامین کند؟ بنابراین کار باید به کمک بخش خصوصی انجام شود. ماهیت ساخت‌وساز در بخش مسکن ایجاب می‌کند تا بخش خصوصی را سیاستگذاری و هدایت کنیم نه اینکه دولت خود مستقیما وارد شود.

بیشتر الگوبرداری‌های ما از کشورهای توسعه‌یافته است. چگونه است که آنها در این حوزه موفق هستند و طرح‌های ما مدام با شکست مواجه می‌شود؟

آنها زمانی شروع به اجرای طرح‌های مسکن می‌کنند که مشکل مسکن را به‌طور کامل در جامعه حل کرده‌باشند؛ یعنی جامعه دیگر مشکلی به نام مسکن ندارد و هر کسی که اراده کند با درآمد پایینی هم که داشته باشد می‌تواند مسکن مناسب خودش را بگیرد. ولی در همین کشورها بازهم بخشی از دهک پایین جامعه به‌رغم اینکه قیمت‌ها افزایش پیدا نمی‌کند و در سبد خانوار 7تا 8درصد بیشتر نیست، قادر به تهیه مسکن نیستند. در این هنگام شهرداری‌ها و دولت با عناوین مختلف مسکن‌های استیجاری، اجاره به شرط تملیک و مسکن‌های اجتماعی موظفند هر سال 30تا 40هزار مسکن بسازند که فقط در اختیار دهک پایین جامعه قرار می‌گیرد. اما آن را به‌عنوان طرح سالانه مطرح نمی‌کنند. تامین این تعداد مسکن جزو وظایف دولت است؛ حتی در کشورهای توسعه‌یافته. اما در جامعه ما چگونه است؟ در کشور ما نه‌تنها دهک‌های پایین بلکه دهک‌های بالای میانی ما هم درگیر مسکن هستند؛ یعنی کارمندان رتبه بالا نه میانی هم مشکل مسکن دارند. این افراد حتی اگر بخواهند مسکن اجاره‌ای‌شان را تامین کنند از 8ساعتی که در روز کار می‌کنند باید 7ساعت آن را به اجاره بها اختصاص دهند. بخش دیگری از کارمندان نیز فقط برای پرداخت هزینه‌های اجاره بها باید اضافه‌کاری هم بکنند. مسکن در سبد خانوار جوامع توسعه‌یافته بین 8تا 15درصد است. در آن جوامع که مشکل مسکن رفع شده همه دهک‌ها می‌توانند مسکن مورد‌ نظر خود را تامین کنند ولی باز بخشی از جامعه هستند که این قدرت را هم ندارند البته غیر از کشورهای اروپایی که برای آن دسته مسکن‌های اجتماعی تعریف می‌کنند.

ضعف دولت در این حوزه چیست؟

کل تشکیلات ما با این بخش اقتصاد غریبه است. موضوع مسکن برای دولت ناشناخته است و سوادشناختن آن را ندارد. تمام طرح‌هایی که وزرای ما تا به‌حال داده‌اند نشان از این دارد که اساسا مسکن و موضوعش را نشناخته‌اند. تمام مشاور‌هایی هم که در بخش‌های دیگر گرفته‌اند کسانی بوده‌اند که به‌طور جامع بر این بخش مسلط نبوده‌اند. مسکن را از دید اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی ندیده‌اند و نشناخته‌اند. بنابراین دولت نمی‌تواند به این بخش وارد شود و همه موضوعات در این حوزه ابتر خواهد بود. در کل تشکیلات دولت، یک معاونت مسکن وجود دارد. در کدام بخش دولت، ما جایگاهی داریم که روی مسکن سیاستگذاری درست انجام دهد؟ طرح‌ها را بررسی و کارشناسی کند؟ درصورتی که نیمی از اقتصاد و نقدینگی در اختیار این بخش است. باید نیمی از وزارت اقتصاد و دارایی ما در بخش مسکن فعالیت و مطالعه کند و برنامه بدهد. همچنین بخش عمده بانک مرکزی ما باید درخصوص اقتصاد مسکن مطالعه کند و نیمی از فعالیت وزارت صنایع باید در اختیار این حوزه قرار گیرد. اما چنین اقداماتی تاکنون صورت نگرفته. از سویی مجلس ما در مورد مسکن اطلاعات ندارد و تاکنون طرحی در این حوزه نداده. کمیسیون عمران مجلس آنچنان موضوع مسکن برایشان ناشناخته است  که هر بار که طرحی ارائه می‌دهد چنان تغییر و تحولاتی در طرح می‌دهند که آدم باورش نمی‌شود چه بلایی سر طرح می‌آورند. در وزارت اقتصاد و دارایی در این بخش حتی یک معاونت یا اداره کل هم نداریم.

دولت باید چه سازوکاری را در پیش بگیرد؟

دولت باید تشکیلاتش را عوض و ساختارش را طوری طراحی کند که بتواند در بخش مسکن نظر بدهد.

تشکیلات دولت ما از همان ابتدا بر اقتصاد دولتی تدوین شده و اکنون هم در انحصار دولت است. عمدتا صنعت ساختمان و تقریبا نیمی از نقدینگی کشور در اختیار اقتصاد خصوصی است و از بیش از 63درصد جامعه هم در این بخش فعالیت می‌کنند اما باید پرسید کدام سازمان یا بخش‌هایی از دولت متولی این اقتصاد است؟

چرا معمولا دولت‌ها بعد از جهش قیمت به سمت چنین طرح‌هایی برای اقناع عمومی می‌روند؟

برای اینکه دولت با یک عامل ناشناخته طرف است ولی آثارش را در جامعه می‌بیند. بنابراین قیمت‌ها که بالا می‌رود تمام برنامه‌ریزی‌های اقتصادی‌اش بر هم می‌ریزد. در این کار وارد می‌شود اما چون شناختی با آن ندارد یا شروع به تخریب بیشتر می‌کند یا با وحشت به عقب بر می‌گردد و می‌نشیند. بعد از 2سال با طمع اینکه رکودشده و مسکن دیگر رشد نمی‌کند متصور است که تأثیر گذاشته است درحالی‌که مسکن کار خود را انجام می‌دهد؛ با افزایش 200تا 300درصدی، در بخش عمده سبد خانوار، تمام برنامه‌ریزی‌های دولت به هم می‌ریزد و آن را دچار شوک می‌کند.

نیاز مسکن

دولت در طرح ملی مسکن وعده ساخت 400هزار مسکن طی 2 سال را داده اما قدر مسلم اگر از هم‌اکنون برنامه‌ریزی‌ها تهیه و طرح تعیین و مکان‌یابی انجام شود یک سال زمان می‌برد. این طرح حداقل 5سال زمان خواهد برد و اگر سالی 60هزار واحد به بهره‌برداری برسد بازهم دولت بیشتر از 7درصد نمی‌تواند وارد بخش مسکن شود