ذوب متراژ مصرفی ملک در کوره قیمت‌ها

شهریور ماه سال جاری، شهردار تهران براساس پیشنهادی که سازندگان مسکن برای ساخت واحدهای مسکونی کوچک متراژ (30متری) به مدیران شهری ارایه داده بودند، طرحی را تقدیم هیات دولت کرد که براساس آن شهرداری‌های کلان‌شهرها اقدام به ساخت واحدهای کوچک برای تأمین مسکن کم درآمدها کنند.

کد خبر: ۳۹۴۲۲۸

۲۲ آبان ۱۳۹۸

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل، پس از ارایه پیشنهاد شهردار تهران، تدوین آیین‌نامه‌ای هم در وزارت کشور با همکاری شهرداری تهران در دستور کار قرار گرفت تا این پیشنهاد به صورت جدی مورد بررسی و تحلیل قرار گیرد که این موضوع نشان از استقبال دولت برای ساخت واحدهای کوچک متراژ در کلان‌شهرها دارد.

اما در شرایطی که دولت و شهرداری به دنبال ارایه و تدوین آیین‌نامه‌ای برای ساخت واحدهای مسکونی کوچک متراژ 30 متری برای تأمین نیاز اقشار کم درآمد کلان‌شهرها هستند، بررسی طرح جامع مسکن، قوانین تصویب شده در شورای عالی شهرسازی و معماری و همچنین طرح تفصیلی شهر تهران حکایت از آن دارد که الگوی اعلام شده از سوی قوانین بالادستی بخش مسکن بسیار بالاتر از 30متر پیشنهاد شده از سوی شهردار تهران است.

براساس طرح جامع مسکن الگوی مصرف برای خانوار با بعد جمعیتی متوسط در کلان‌شهرها 75 مترمربع و  طبق نظر شورای عالی شهرسازی و معماری، این الگو 90 مترمربع است ضمن اینکه براساس طرح تفصیلی تهران، ساخت واحدهای مسکونی کمتر از 40 متر مربع هم ممنوع است. اما سوال این است که چرا با وجود قوانین موجود همچنین استقبال متقاضیان مصرفی از واحدهای مسکونی متوسط و بزرگ متراژ، مسوولان شهری و حتی وزارت راه و شهرسازی به دنبال ساخت واحدهای مسکونی کوچک متراژ هستند؟ افزایش قیمت مسکن طی سال‌های گذشته توان اقتصادی خانوارهای ایرانی و متقاضیان مصرفی را به‌شدت کاهش داده و همین موضوع یعنی کاهش توان‌پذیری بخش تقاضا موجب شده است که حجم معاملات واحدهای مسکونی کوچک متراژ طی سال‌های گذشته نسبت به متوسط متراژها و بزرگ متراژها افزایش چشمگیری داشته باشد و متقاضیان مجبور به خرید و سکونت در واحدهای کوچک باشند.

در مقابل قوانین شورای عالی شهرسازی و معماری و ضرورت ساخت پارکینگ برای هر واحد مسکونی و ایجاد محدودیت‌هایی برای سازندگان موجب شده که انبوه‌سازان تمایلی به ساخت واحدهای مسکونی کوچک متراژ نداشته باشند و همچنان گزارش مرکز آمار از صدور پروانه‌های ساختمانی صادر شده نشان از پیش بودن واحدهای بزرگ متراژ در حال ساخت باشد.

یعنی در حالی که شرایط اقتصادی و قوانین سختگیرانه حاکم بر ساخت و ساز موجب عدم هماهنگی میان الگوی ساخت و مصرف شده است، مسوولان بخش مسکن هم برنامه‌ای برای بازگشت این تعادل به بازار مسکن ندارند و با حمایت از ساخت واحدهای مسکونی کوچک متراژ که تناسبی با نیازهای خانوارهای ایرانی ندارد و می‌تواند تبعات اجتماعی، فرهنگی و ... بسیاری را به همراه داشته باشد از ساخت واحدهای کوچک استقبال می‌کنند. ناگفته نماند که الگوی مصرف شاخص‌های متعددی از جمله مصالح، انرژی، متراژ و... دارد اما تاکید گزارش  بر فاکتور متراژ به عنوان فاکتور دارای اولویت برتر در ایران است.

تفاوت توان‌پذیری و نیاز خانوارها

عدم هماهنگی الگوی مصرف و ساخت مسکن در کشور موضوعی است که فرهاد بیضایی، مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت به آن اشاره می‌کند و می‌گوید: این الگوها از دو منظر قابل بررسی هستند، اولین موضوعی که باید بررسی شود این است که در حال حاضر نیاز خانوارها به واحدهای چندمتری است و اینکه الگوی مصرف در کشور باید برچه مبنایی شکل بگیرد؟

بیضایی می‌افزاید: موضوع دوم این است که توان‌پذیری خانوارهاست که نشان می‌دهد درآمد خانوار و سطح اقتصادی خانوار در کشور با توجه به شرایط بازار مسکن چگونه است و می‌تواند چه عملکردی می‌تواند در بازار مسکن داشته باشد.

او ادامه می‌دهد: در بحث نیاز خانوار همان‌گونه که قانون اساسی هم به آن اذعان داشته است، مسکن متناسب با نیاز باید برای خانوارها تأمین شود، طبق سرانه اعلام شده از سوی شورای عالی شهرسازی و معماری، در کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ سرانه مصرفی هرفرد 25 تا 30 متر است.

به گفته این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، براساس ابلاغیه شورای عالی شهرسازی و معماری، در شهرهای کوچک هم سرانه مصرفی هر فرد بالای 30 متر به عنوان سرانه مسکونی شناخته شده و با توجه به بعد خانوار، درحال حاضر وجود دارد سرانه مصرفی خانوارهای متوسط در کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ، ‌بالای 100 مترمربع و در شهرهای کوچک بالای 120 مترمربع است. بیضایی بیان می‌کند: با توجه به بعد خانوار این فضا و مساحت برای زندگی مناسب و سکونت خانوار مورد نیاز است اما متاسفانه به دلیل مشکلات موجود در بازار مسکن، واحدهای مسکونی کوچک متراژ در دسترس‌تر هستند که این به معنای تأمین نیاز خانوار نیست بلکه به دلیل عدم توان‌پذیری به ناچار مجبور به سکونت در این واحدهای کوچک متراژ شده‌اند.

تقاضای مصرفی به دنبال واحدهای بزرگ

درحالی که تقاضای مصرفی به دنبال خرید واحدهای بزرگ متراژ و متناسب با نیاز خانوار هستند اما شرایط برای تقاضای سرمایه‌ای متفاوت است به گفته بیضایی، سطح تقاضای سرمایه‌ای در واحدهای کوچک متراژ‌ بالا و در واحدهای بزرگ متراژ کم است. این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن اضافه می‌کند: دلیل تمایل تقاضای سرمایه‌ای به خرید واحدهای مسکونی کوچک متراژ، این است که این واحدها نقدشوندگی راحت‌تری دارند و صاحب ملک با خرید این واحدها می‌تواند سبد متنوعی از املاک را در اختیار داشته باشد و ... مجموع این عوامل موجب می‌شود که تقاضای سرمایه‌ای ترجیح می‌دهد که واحدهای کوچک را انتخاب کند.

او تصریح می‌کند: ترجیح تقاضای مصرفی این است که واحدهای بزرگ‌تر را خریداری کند به شرط اینکه نقدینگی و توان اقتصادی لازم را داشته باشد.

عوامل موثر بر تعادل الگوی مصرف و ساخت

مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت درباره عدم همخوانی الگوی مصرف و ساخت درکشور می‌گوید: این الگوها متناسب هستند یعنی خانوارها تمایل به خرید واحدهای مسکونی متناسب با نیازشان دارند اما آن عاملی که موجب می‌شود در بازار مسکن تعداد معاملات واحدهای کوچک‌تر بیشتر از واحدهای بزرگ متراژ باشد، پایین بودن توان اقتصادی متقاضیان خرید مسکن است.

بیضایی ادامه می‌دهد: درواقع چون خریداران مسکن نمی‌توانند واحدهای متناسب با نیازشان را خریداری کنند مجبور به سکونت در واحدهای کوچک‌تر می‌شوند. او بیان می‌کند: عامل دیگر که عدم هماهنگی بین الگوی ساخت و مصرف را به همراه دارد این است که تقاضای سرمایه‌ای به دلایل اقتصادی ترجیح می‌دهد که واحدهای مسکونی کوچک متراژ را خریداری کند.

پذیرفتن نگاه سرمایه‌ای در طرح جامع

درباره طرح جامع مسکن و متراژ 75 مترمربع که به‌عنوان الگوی مناسب برای خانوارهایی با بعد متوسط معرفی شده است، بیضایی می‌گوید: متراژ اعلام شده در این طرح، مسکن توان پذیر برای خانوارهای متوسط است که در قانون اساسی به عنوان مسکن متناسب با نیاز نام‌گذاری شده است. این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن اضافه می‌کند: در طرح جامع مسکن نگاه به مسکن خانوارهای متوسط، نگاه توان‌پذیری و متناسب با شرایط اقتصادی جامعه است، در واقع در این طرح به وضعیت کنونی اقتصاد کشور، رویکرد سرمایه‌ای و نگاه سرمایه‌ای به مسکن را پذیرفته و رسمیت داده است.

بیضایی اظهار می‌کند: این طرح به سیاست‌گذاران و مسوولان اجرایی، توصیه کرده است که به جای اصلاح نگاه سرمایه‌ای موجود به بخش مسکن، شرایط را برای واحدهای کوچک‌تر یا خریداری واحدهای کوچک‌تر برای خانوار فراهم کند.

مسکن اجاره‌ای و سیاست‌های جمعیتی

طرح مسکن اجتماعی از ابتدای دولت یازدهم به عنوان یکی از طرح‌های جایگزین طرح مسکن مهر همچنین طرح ساماندهی مسکن نیازمندان مطرح شد اما اجرایی نشد و اخیرا با پیشنهاد شهردار تهران مبنی بر آمادگی این نهاد اجتماعی برای احداث واحدهای مسکونی ۳۰ متری شکل دیگری به خود گرفته است، مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت با اشاره به این موضوع می‌گوید: در مسکن اجاره‌ای واحدها زیر 60متر مربع و حتی زیر 40 متر مربع است و شهرداری اعلام آمادگی کرده است تا باتوجه به شرایط اقتصادی کشور و کاهش توان مالی متقاضیان این واحدها ساخته شود که متاسفانه این واحدها نمی‌تواند نیاز خانوار را پاسخ دهد و تبعات فرهنگی، اجتماعی و جمعیتی به همراه دارد.  بیضایی می‌افزاید: یکی از اقدامات لازم در حوزه جمعیتی کشور این است که نرخ رشد جمعیت و نرخ باروری را بهبود دهیم و موظف هستیم که مطابق با نیاز جامعه و نرخ رشد کشور، واحدهای مسکونی تولید کنیم. او اظهار می‌کند: اجرای چنین طرح‌هایی و ساخت واحدهای مسکونی بسیار کوچک بر سیاست‌های جمعیتی کشور اثر منفی خواهد داشت و در راستای این سیاست‌ها نیست.

راهکارهای پیش‌رو

حال سوال این است که در چنین شرایطی یعنی زمانی که الگوی مصرف و ساخت با هم هماهنگ نیستند و مسوولان هم تمایل به ساخت واحدهای کوچک متراژ با توجه به شرایط اقتصادی و کاهش توان خرید متقاضیان دارند چطور می‌توان به هماهنگی بیشتر الگوی ساخت و مصرف کمک کرد، به گفته مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت، دولت باید سیاست‌هایش را در بخش مسکن تغییر دهد، ‌مساله زمین رها شده است که با ارایه زمین رایگان برای ساخت می‌توانیم شاهد بهبود در روند ساخت و ساز در کشور باشیم. بیضایی می‌افزاید: از فاکتور زمین رایگان می‌توان به‌عنوان اهرم برای رونق در بازار مسکن، ایجاد هماهنگی میان الگوی مصرف و ساخت همچنین مشوقی برای خانوارهایی با تعداد فرزندان بیشتر استفاده کرد. او اضافه می‌کند: ارایه زمین رایگان به خانوارهایی با فرزند بیشتر می‌تواند درشهرهای کوچک و متوسط به راحتی قابل انجام باشد و در این شهرها، دست دولت بازتر است بنابراین می‌توان زمین دراختیار این خانوارها قرار داد تا سیاست‌های جمعیتی در پهنه کشور بهبود یابد.

نبود سیاست مشخص مسکن در تهران

مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت با اشاره به اینکه در تهران سیاست مشخصی در بخش مسکن در اولویت قرارندارد، می‌گوید: به جز بحث مالیات که تقاضاهای سرمایه‌ای را می‌تواند کنترل کند در بخش عرضه، اولویت بر سیاست‌های آمایشی و تمرکز زدایی است تا جمعیت تهران کنترل شود و سطح تقاضا را کاهش دهیم. بیضایی تصریح می‌کند: با اجرای سیاست‌های آمایشی و تمرکززدایی می‌توانیم سطح تقاضا را نسبت به عرضه کاهش دهیم تا شاهد مهاجرت معکوس از کلان‌شهر تهران باشیم.

او اظهار می‌کند: در شهرهای بزرگ و کوچک این امکان برای دولت وجود دارد که برای تأمین مسکن متناسب با نیاز خانوارها مبتنی بر الگوی مصرف شورای عالی معماری و شهرسازی، زمین در اختیار خانوار قرار داد.

الگوی ساخت و مساله پارکینگ

درحالی که بیضایی مخالف ساخت واحدهای مسکونی کوچک متراژ به دلیل عدم هماهنگی با نیاز خانوارهای ایرانی است، حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران از ساخت این واحدها استقبال می‌کند. او همچنین درباره الگوی مصرف و ساخت مسکن و ناهماهنگی که بین این دو الگو وجود دارد، می‌گوید: شورای عالی شهرسازی و معماری متولی بخش مسکن در کشور است و شهرداری‌ها از مصوبات و مقررات تصویب شده در این شورا تبعیت می‌کنند، یکی از مشکلاتی که در قوانین این شورا درباره کلان‌شهرها وجود دارد مربوط به ضرورت وجود پارکینگ برای هر واحد مسکونی است.

محتشم ادامه می‌دهد: انبوه‌سازی که قصد ساخت 20واحد مسکونی در یک قطعه زمین دارد باید براساس قوانین شورای عالی شهرسازی و معماری 20 باب پارکینگ هم بسازد که تأمین پارکینگ برای هر زمین وساختمانی امکان پذیر نیست چون ساخت پارکینگ نیازمند زیرزمین است و در بعضی زمین‌ها فقط می‌توان تعداد محدودی پارکینگ ساخت.

او اظهار می‌کند: با توجه به اینکه در هر زمینی نمی‌توان پارکینگ‌های متعدد ساخت، انبوه ساز مجبور می‌شود که متراژ واحدهای مسکونی را افزایش دهد تا از این طریق، تعداد پارکینگ‌های ساخته شده کاهش یابد.

به گفته این فعال بخش مسکن، برای هر واحد مسکونی که 150 مترمربع مساحت دارند باید یک باب پارکینگ ساخته شود، بنابراین اگر سازنده 3 واحد 60 متری بسازد باید 3 پارکینگ هم برای آنها در نظر بگیرد اما اگر یک واحد مسکونی 150 متری بسازد تنها یک پارکینگ نیاز است. محتشم اضافه می‌کند: با توجه به اینکه سازنده در متراژهای بالاتر می‌تواند بهتر پارکینگ را تأمین کند به همین دلیل تمایل به ساخت واحدهای بزرگ‌تر دارد و از الگوی مصرف خارج می‌شود.

او تصریح می‌کند: دلیل عدم رعایت الگوی ساخت در کشور به علت محدودیت‌های ایجاد شده از سوی شهردرای‌ها برای ایجاد یک باب پارکینگ برای هر واحد مسکونی است.

حذف لزوم ساخت پارکینگ برای هر واحد

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران با اشاره به مشکلات پیش روی سازندگان مسکن می‌گوید: برای هماهنگی الگوی مصرف و ساخت مسکن، شهرداری‌ها باید ضرورت وجود پارکینگ برای هر واحد مسکونی را بردارد ضمن اینکه جریمه‌ای را هم برای عدم رعایت این قانون در نظر نگیرد تا از این پس انبوه‌سازان به ساخت واحدهای مسکونی متناسب با الگوی معرفی شده، ترغیب شوند. محتشم اظهار می‌کند: ضرورت ساخت پارکینگ برای هر واحد مسکونی درشرایطی است که تعداد خودروهای فعال در کشور بسیار بالاست و همین موضوع آلودگی بسیاری هم تولید می‌کند درحالی که باید خودروها متناسب با شرایط شهرها تولید و واگذار شوند. این فعال حوزه مسکن بیان می‌کند: دلیل ناهماهنگی متراژ واحدهای ساخته شده در ساختمان‌ها هم بحث ضرورت ساخت پارکینگ برای هر واحد مسکونی است موضوعی که موجب شده در یک ساختمان انواعی از متراژها را داشته باشیم.

استفاده از تجربه ساخت

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران درباره متراژ مناسب با نیاز خانوارهایی با بعد جمعیتی متوسط می‌گوید: در بحث الگوی ساخت مسکن باید از کشورهای پیشرفته دراین زمینه الگو‌برداری کنیم و رویکرد کنونی به مساحت واحدهای مسکونی را تغییر دهیم. محتشم اظهار می‌کند: در کشورهای پیشرفته فضای بزرگی را برای پذیرایی و هال درنظر نمی‌گیرند اما در ایران خانوارها تمایل زیادی به وجود هال و پذیرایی بزرگ متراژ دارند. او ادامه می‌دهد: در شرایط اقتصادی کنونی و کاهش رفت و آمدهای خانوادگی می‌توانیم شاهد ساخت واحدهای مسکونی متوسط و کوچک متراژ برای خانوارها به ویژه زوج‌های جوان باشیم.

به گفته این فعال حوزه مسکن، در حال حاضر بسیاری از زوج‌های جوان ترجیح می‌دهند که یک واحد مسکونی 50 متری خریداری کرده و در آن ساکن شوند تا اینکه یک واحد 100 متری اجاره‌ای داشته باشند و مجبور به نقل مکان هر ساله باشند.

لزوم ساخت واحد کوچک متراژ

محتشم با اشاره به اینکه ساخت واحدهای مسکونی کوچک توسط دولت یا شهرداری اقدامی مناسب است، اضافه می‌کند: علاوه براینکه دولت یا شهرداری می‌تواند کل متراژ واحدهای مسکونی ساخته شده را به خریداران بفروشد بلکه می‌تواند نیمی از متراژ این واحدها را به مشتری بدهد و نیم دیگررا اجاره دهد.

او اظهار می‌کند: شهرداری‌ها زمین دارند و می‌توانند با کمک وزارت راه و شهرسازی اقدام به ساخت مسکن کنند و بخشی از متراژ این واحدها را فروخته و مابقی را به مشتری اجاره دهند تا از این طریق بسیاری از زوج‌های جوان صاحبخانه شوند. این فعال بخش مسکن بیان می‌کند: با اجرای این طرح زوج‌های جوان صاحب خانه‌های کوچک متراژ می‌شوند و دیگر با گرانی مسکن مجبور به کوچ از کلان‌شهرها نمی‌شوند.

الگوی ساخت و آشفتگی بازار

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران با انتقاد از شرایط فعلی ساخت و ساز در کشور می‌گوید: اگرچه ساخت مسکن انجام می‌شود اما متراژ واحدهای مسکونی ساخته شده متناسب با الگوی در نظرگرفته شده برای مصرف‌کنندگان نیست. محتشم ادامه می‌دهد: عدم هماهنگی الگوی ساخت و مصرف موجب می‌شود که از یک سو شاهد وجود بیش از 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی هستیم و در طرف مقابل بسیاری از خانوارها همچنان در انتظار خرید مسکن هستند.

او اضافه می‌کند: اگر شورای عالی شهرسازی و معماری قوانین مربوط به لزوم ساخت پارکینگ برای هر واحد مسکونی را تغییر دهد می‌توانیم شاهد بهبود ناهماهنگی موجود میان الگوی ساخت و مصرف مسکن باشیم.

صاحبخانه شدن با واحدهای 30 متری؟

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران با اشاره به اینکه ساخت واحدهای مسکونی کوچک متراژ به بازار مسکن کمک می‌کند، می‌گوید: اجرای پیشنهاد شهرداری تهران برای ساخت واحدهای مسکونی 30 متری می‌تواند به خانه‌دار شدن بسیاری از زوج‌های جوان کمک کند. محتشم اظهار می‌کند: اگرچه واحدهای مسکونی 30متری شاید متناسب با نیاز زوج‌ها نباشد اما به آنها در خانه‌دار شدن کمک می‌کند آنها پس از چند سال می‌توانند این واحدهای کوچک را فروخته و واحدهای بزرگ‌تری را خریداری کنند.

او ادامه می‌دهد: و زوج جوان دیگری واحد آنها را خریداری می‌کنند و این چرخه ادامه می‌یابد، باید این موضوع را درنظرگرفت که صاحبخانه شدن در ایران و همچنین سایر کشورها سخت است و زوج‌های جوان برای خانه‌دار شدن باید با برخی مشکلات کنار بیایند.

کاهش هزینه با خرید واحد کوچک متراژ

به گفته این فعال بخش مسکن، در شرایط فعلی اقتصادی یکی از گزینه‌های مناسب پیش رو برای خانه دارکردن زوج‌های جوان ساخت واحدهای مسکونی کوچک متراژ است . محتشم بیان می‌کند: تسهیلات پرداختی بانک‌ها درصد کمی از هزینه خرید یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد و اگر سقف تسهیلات بانکی افزایش یابد بسیاری از خانوارها قادر به پرداخت اقساط این تسهیلات نخواهند بود بنابراین یکی از راهکارهای مناسب ساخت واحدهای مسکونی کوچک متراژ است.

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران، با اشاره به فواید کوچک‌سازی واحدها می‌گوید: یکی از مزایای آن کاهش مشاعات است، در واحدهای بزرگ متراژ به عنوان نمونه یک واحد 100 متری، خریدار باید هزینه 150 متر را به صاحب ملک بپردازد در حالی که در یک واحد مسکونی 30 متری، هزینه کمتری را پرداخت می‌کند. محتشم اظهار می‌کند: در صورت ساخت واحدهای مسکونی کوچک متراژ، ‌خریدار با کمک پس انداز و بهره‌گیری از تسهیلات کنونی به راحتی می‌تواند یک واحد را خریداری کرده و صاحب ملک شود.

کمبود مسکن نداریم

بر اساس آخرین آمار سرشماری جمعیت در سال ۹۵ تعداد خانوارهای ایرانی ۲۴.۵ میلیون و تعداد واحدهای مسکونی موجود ۲۶ میلیون واحد مسکونی است؛ از سوی دیگر ۲.۶ میلیون واحد مسکونی خالی داریم؛ همه این آمار نشان‌دهنده این است که کشور با مشکل کمبود مسکن روبه رو نیست؛ بلکه با مشکل نحوه توزیع عادلانه مسکن به دلیل نبود ابزارهای مالیاتی همچون پایه مالیاتی عایدی سرمایه و عدم اجرای قوانین مالیاتی کنترل‌کننده مانند مالیات بر خانه‌های خالی به علت تهیه نشدن سامانه ملی املاک و اسکان از سوی وزارت راه و شهرسازی در تاریخ مقرر در قانون مالیات بر خانه‌های خالی، مواجه است.