تخریب 4هزار میلیارد تومانی

پیدا کردن کوچه‌ای که در آن خاک تلنبار نشده یا حداقل یک خانه احاطه شده با داربست‌های فلزی نداشته باشد، کار سختی در شهرها شده. ما خیلی وقت است که به‌راحتی آب خوردن با کلنگ به جان ساختمان‌ها می‌افتیم بی‌آنکه بدانیم هر یک سالی که ساختمان‌های کشور بیشتر عمر کنند، 4هزار میلیارد تومان به اقتصاد کشور کمک شده است.

کد خبر: ۳۸۵۷۷۲

۱۴ مهر ۱۳۹۸

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از همشهری، ساختمان‌های مسکونی، اداری، پاساژ‌ها و مراکز تفریحی را طوری می‌سازیم که تنها 20الی 30سال آینده مهمان ما باشند بدون آنکه در نظر بگیریم این دوره‌های کوتاه تخریب و نوسازی‌، چه هزینه‌های گزافی به اقتصاد ملی وارد می‌کند. در ساخت‌وساز خانه‌ها، فرهنگ تعمیر و نگهداری کمتر دیده می‌شود. بعد از گذشت 20سال خانه‌های ما غیرقابل سکونت می‌شوند و همه دوست دارند در واحدهای نوساز زندگی کنند! بیش از 27میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد و رشد بیش از 2درصدی سالانه این واحدها در کشور، در کنار عمر مفید پایین ساختمان در ایران، اهمیت نگهداری و تعمیرات (نت) ساختمان‌ها را بیشتر نشان می‌دهد. درحالی‌که میانگین عمر مفید ساختمان‌ها در ایران بین 25تا 30سال برآورد می‌شود، مهدی سلطان‌محمدی -کارشناس اقتصاد مسکن- می‌گوید:«ساختمان‌های معروف جهان اسکلت چوبی داشته و به‌ندرت با فلز و بتن ساخته‌ می‌شدند؛ سازه چوبی هم ارزان‌تر است و هم در مقابل زلزله مقاوم‌تر. در ایران اما به‌راحتی تخریب می‌کنند و از زمین ٤ برابر پتانسیل واقعی‌اش بهره می‌برند. دقت کنید که عمر مفید سازه در حالت استانداردش ١٠٠‌سال است».

خسارت‌ 4هزار میلیاردی

هزاران میلیارد خسارت به اقتصاد کشور می‌زنیم؛ تولید ناخالص ملی را جابه‌جا و جبران این وضعیت را روزبه‌روز سخت‌تر می‌کنیم. مهدی روانشادنیا- عضو هیأت مدیره سازمان نظام مهندسی می‌گوید:«یکی از دلایل کم بودن عمر مفید ساختمان‌ها این است که ساختمانی را که هنوز عمر مفید آن تمام نشده به دلایل اقتصادی تخریب و نوسازی می‌کنند تا از مزایای مالی آن استفاده کنند».

به گفته رئیس دانشکده عمران دانشگاه آزاد واحد علوم تحقیقات، سالانه 120هزار میلیارد تومان توسط بخش خصوصی و عمومی در حوزه ساختمان سرمایه‌گذاری می‌شود. اگر میانگین عمر مفید ساختمان 30سال درنظر گرفته شود به این معنی است که هر سال عمر مفید، 4هزار میلیارد تومان ارزش دارد و این یعنی هر سال افزایش عمر مفید ساختما‌ن‌های کشور، 4هزار میلیارد تومان به اقتصاد کشور کمک می‌کند.

هزینه تعمیر و نگهداری چقدر است؟

مهدی روانشادنیا می‌گوید:«در حالی از نگهداری و تعمیر غافل شده‌ایم که اگر فرض کنیم، هر واحد ساختمانی سالانه 200هزار تومان در موضوع نگهداری و تعمیر ساختمان هزینه کند، برای 27میلیون واحد مسکونی کشور گردش مالی 5400میلیارد تومانی تخمین زده می‌شود؛ هزینه‌ای که می‌تواند سال‌های سال به عمر مفید ساختمان‌های کشور بیفزاید».

چرا ساختمان‌های ما جوانمرگ می‌شوند؟

خلأ اجرای یک قانون تصویب شده ما را به جایی که هستیم رسانده؛ این موضوعی است که منوچهر بهرویان- کارشناس اقتصاد مسکن- به آن اشاره کرده و  می‌گوید:«یکی از بزرگ‌ترین نقص‌ها در کشور ما نبود مدیریت و نگهداری است. در کشور ما سیستم برخورد با ساختمان‌ها، سیستم تعمیری است؛ سیستمی که در دنیا در سال 1950منسوخ شده است اما ما هنوز اجازه می‌دهیم قسمتی از ساختمان خراب شود بعد تازه به سراغش می‌رویم».

این کارشناس مسکن توضیح می‌دهد:«در سال 92بنا شد که خلأ قانونی در حوزه نگهداری پر شود. مبحث 22(مراقبت از ساختمان) در مقررات ملی ساختمان گنجانده شد تا به واسطه آن سازمان نظام مهندسی نظارت‌های لازم را انجام دهد تا از آن به بعد ساختمان‌ها از طریق متخصصان این حوزه مدیریت، ساخته و نگهداری شوند. اما هنوز که هنوز است حتی پروژه‌های بزرگ کشور مثل ایران‌مال، بوستان پونک و... با ضعف مدیریت شدید در این حوزه ساخته می‌شوند».

او می‌گوید:«نه نظام مهندسی نه وزارت راه و شهرسازی هیچ تدبیری برای مقابله با این تخلف‌ها نیندیشیده‌اند با اینکه این قانون در سال 92لازم‌الاجرا شد. با اجرای این مبحث، طول عمر ساختمان زیاد و هزینه‌های نگهداری کاهش پیدا می‌کند».

بهرویان تأکید می‌کند:«اساسا فرهنگ نگهداری در کشور ما وجود ندارد. کجای دنیا یک بزرگراه را در کمتر از 10سال از نو می‌سازند؟ همین بزرگراه آزادگان سال 89به بهره‌برداری رسیده اما سال پیش کل این آزادراه را مجددا از بستر کنده و تعمیر کردند و این در حالی است که برای هر کیلومتر ساخت یک بزرگراه مانند آزادگان میلیون‌ها تومان هزینه می‌شود».

راه‌چاره چیست؟

طراحی، اجرا و نظارت باید توسط کارشناسان انجام شود و از طرفی زنجیره تامین هم توسط تولیدکنندگان مصالحی باشد که حداقل استانداردها را رعایت می‌کنند. این یکی از اصلی‌ترین راهکارهایی است که روانشادنیا مطرح می‌کند. او به‌عنوان راه‌حل‌های بعدی می‌گوید:« اگر به‌دنبال افزایش عمر مفید در ساختمان هستیم، نباید فراموش کنیم که تمرکز ما بر بحث‌های بهسازی باشد. او از فراگیر شدن فرهنگ مدیریت درست ساختمان در بین فعالان این حوزه هم به‌عنوان یکی دیگر از راهکارهای اصلاح وضع موجود نام می‌برد».

هزینه تأمین مسکن هر شهرنشین ایرانی چقدر است؟‌

سرانه زیربنای مسکونی هر فرد در ایران 26مترمربع است. همچنین متوسط قیمت ساخت هر مترمربع فضای مسکونی هم‌اکنون بین 2میلیون و 200هزار تومان تا3میلیون و 500هزار تومان رسیده است. مرکز آمار ایران در آخرین گزارش منتشر شده خود اعلام کرده است که 59میلیون و 146هزار نفر در شهرها ساکن هستند. بر همین اساس اگر میانگین هزینه ساخت را 2میلیون و 800هزار تومان درنظر بگیریم، محاسبات نشان می‌دهد که با هزینه‌ها و نرخ تورم موجود امروز، هزینه ساخت هر مترمربع فضای مسکونی در شهر برای شهرنشینان کل کشور حدودا 4هزار و 382میلیارد تومان برآورد می‌شود.

مبحث 22زیر ذره‌بین

مهدی روانشادنیا بر این باور است که انتقادات جدی به مبحث 22مقررات ملی ساختمان وارد است. او توضیح می‌دهد که هم‌اکنون ما امکان بازرسی نگهداری را نداریم و این مبحث تقریبا اجرا نمی‌شود. البته وزارت راه و شهرسازی ویرایش جدیدی از این مبحث را فراهم کرده است اما سال‌هاست این مبحث اجرایی نمی‌شود.

به گفته او، اگرچه، تدوین مبحث 22مقررات ملی ساختمان، به‌خودی خود اتفاق مبارکی بوده است، اما انتقادات جدی به ویرایش فعلی این مبحث وارد است. برای مثال، عنوان این مبحث، مراقبت و نگهداری ساختمان است که بهتر است به مدیریت نگهداری و تعمیرات تغییر یابد. این مبحث، در طبقه‌بندی ساختمان‌ها و فرایندهای کاری همبستگی معنا داری با مبحث دوم مقررات ملی که نظامات اداری کارهای ساختمانی را مشخص می‌کند، ندارد.این مبحث باید با سایر قوانین و مقررات ازجمله قانون شهرداری‌ها، قانون تملک آپارتمان‌ها و ... مطابقت داده و اصلاح شود.

روانشادنیا همچنین معتقد است که صلاحیت نگهداری و تعمیرات باید تعریف شود. مبحث 22مقررات ملی ساختمان، مدیر نگهداری ساختمان و بازرس ساختمان را تعریف کرده است. وزارت راه و شهرسازی می‌تواند تعریف دقیق صلاحیت حرفه‌مندان برای فعالیت در این حوزه‌ها را انجام و امکان رتبه‌بندی آنها را فراهم کند. این افراد می‌توانند در تخصص‌های مختلف عمران، معماری و تاسیسات باشند.

در سال 2017، در آلمان 71درصد بودجه عمرانی کشور صرف مقاوم‌سازی بناها شده‌ و این در حالی است که در ایران این رقم به 10درصد هم نمی‌رسد.  92درصد پروانه‌های صادره در شهر تهران مربوط به تخریب و نوسازی است.

با اجرای مبحث 22ساختمان می‌توان عمر مفید ساختمان‌ها را از 30سال حداقل 60سال رساند و به اندازه سالانه 30سال در هزینه‌های تخریب و نوسازی، صرفه‌جویی کرد.  سرانه زیربنای مسکونی هر فرد در ایران 26مترمربع، در آلمان 40مترمربع، در فرانسه و انگلیس بیش از 45مترمربع است.

سالانه 120هزار میلیارد تومان توسط بخش خصوصی و عمومی در حوزه ساختمان سرمایه‌گذاری می‌شود. اگر میانگین عمر مفید ساختمان 30سال درنظر گرفته شود به این معنی است که هر سال عمر مفید، 4هزار میلیارد تومان ارزش دارد و این یعنی هر سال افزایش عمر مفید ساختما‌ن‌های کشور، 4هزار میلیارد تومان به اقتصاد کشور کمک می‌کند