هنوز در تهران می‌شود خانه ارزان خرید؟

افزایش نزدیک به 100 درصدی و کاهش بیش از 70درصدی، این خلاصه‌ای از عملکرد بازار مسکن تهران در یک سال گذشته است.

کد خبر: ۳۸۰۷۳۵

۲۴ شهريور ۱۳۹۸

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از اعتماد، بازار مسکن که برای سال‌های نسبتا طولانی در رکود مانده بود و حتی با افزایش نرخ تورم نیز تغییری در شرایط قیمتش رخ نمی‌داد از سال گذشته، ناگهان افزایش بهایی جدی را تجربه کرد تا جایی که در یک سال، بر اساس آمارهای رسمی ارایه شده، حدود 100درصد افزایش قیمت را تجربه کرد. به دنبال این اتفاق، قدرت خرید اقشار مختلف مردم در بازار به شکل قابل توجهی کاهش یافت تا جایی که آمارها نشان از کاهش 70 درصدی معاملات در تهران می‌دهد و این موضوع در تحلیل بسیاری از کارشناسان به معنی آغاز دوره جدیدی از رکود در بازار مسکن است.

در هفته‌های گذشته، بازار نسبت به این کاهش تقاضا واکنش نشان داده و بررسی‌ها نشان می‌دهد، روند افزایشی قیمت خانه در تهران متوقف شده و حتی حدود دو درصد کاهش بها نیز داشته است. با این وجود با افزایش نرخ خانه در سال گذشته همچنان خرید خانه از عهده اقشار کم‌درآمد خارج است و به نظر می‌رسد، تسهیلات دولت که در دو سقف 160 میلیون تومان (صندوق پس‌انداز یکم برای زوج‌های جوان) و 140 میلیون تومان(وام با اوراق و جعاله برای زوج‌های جوان) نیز نمی‌تواند این افزایش قیمت در بازار را جبران کند. آمارها نشان می‌دهد که میانگین قیمت هر متر خانه در تهران به بیش از 13 میلیون تومان رسیده که البته بسته به مناطق مختلف شهر، قیمت‌ها در طیف بسیار گسترده‌ای قرار می‌گیرند. از این رو هر چند عملا خرید خانه در برخی مناطق تهران برای طبقه متوسط و پایین ممکن نیست ولی هنوز در مناطقی از تهران می‌توان با حدود 300 میلیون تومان سرمایه یک واحد مسکونی کوچک خرید.

یکی از مناطق تهران که هنوز می‌توان با بودجه‌ای محدود در آن خانه خرید، بریانک است. در محله بریانک واحد ۴۲ متری ۲۰ سال ساخت بازسازی شده در طبقه چهارم بدون آسانسور و پارکینگ به مبلغ ۲۷۰ میلیون تومان به فروش می‌رسد. در شهرک ولیعصر(عج) یک آپارتمان ۶۰ متری ۱۶ سال ساخت در طبقه چهارم بدون آسانسور و پارکینگ به مبلغ ۳۰۰ میلیون تومان البته با تخفیف به مشتری واقعی قیمت‌گذاری شده است. در بریانک یک واحد ۴۵ متری ۱۳ ساله بازسازی شده در طبقه سوم بدون آسانسور و پارکینگ با قیمت ۳۰۵ میلیون تومان به فروش می‌رسد. در علی‌آباد جنوبی نیز یک آپارتمان ۷۳ متری ۲۰ سال ساخت ۳۶۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است. در محله خانی‌آباد هم آپارتمان ۴۳ متری ۱۶ سال ساخت بازسازی شده در طبقه اول به مبلغ ۳۵۷ میلیون تومان برای فروش آگهی شده است. با عبور از این مناطق برای خرید خانه باید بودجه متقاضیان به شکل قابل توجهی افزایش پیدا کند. یک آپارتمان ۵۸ متری ۱۹ ساله در تهرانپارس در طبقه چهارم بدون آسانسور، دارای پارکینگ و انباری به مبلغ ۴۹۵ میلیون تومان فروخته می‌شود.

در نارمک، منطقه باختر، آپارتمان ۴۴ متری ۴ سال ساخت در طبقه چهارم، بدون آسانسور، دارای پارکینگ و انباری ۴۸۰ میلیون تومان آگهی شده است. آپارتمان۴۲ متری نوساز در پاسدار گمنام محدوده آهنگ دارای آسانسور و بالکن به مبلغ ۴۱۰ میلیون تومان به فروش می‌رسد. تنها با یک جابه‌جایی کوچک در دو منطقه تهران، بودجه‌ای که برای خرید خانه مورد نیاز است باید بیش از 100 میلیون تومان افزایش پیدا کند. آمارها از وضعیت معاملات در تهران نیز نشان می‌دهد که با توجه به محدودیت بودجه خانوار، بخش زیادی از تمرکز تقاضا بر واحدهای ارزان قیمت استوار شده است.

در مرداد ماه ۱۳۹۸ بیشترین قراردادهای خرید و فروش در واحدهای ۳۰۰ تا ۴۵۰ میلیون تومان منعقد شد که سهم ۱۵ درصدی از معاملات را به خود اختصاص دادند. رتبه دوم به آپارتمان‌های ۴۵۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان با ۱۲.۳ درصد مربوط شد و خانه‌های ۶۰۰ تا ۷۵۰ میلیون تومان با ۹.۴ درصد از کل معاملات شهر تهران رتبه سوم را به دست آوردند. در چنین فضایی بخش قابل توجهی از تمرکز تقاضا در تهران به خانه‌های کوچ یا نقلی اختصاص پیدا کرده است. آمارها نشان می‌دهد، خانه‌های ۵۰ تا ۶۰ متر مربع بیشترین تقاضا را در تهران دارد. رتبه‌های بعدی به ترتیب از آن واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر، ۷۰ تا ۸۰ متر و ۴۰ تا ۵۰ متر است. خانه‌های کمتراز ۴۰ متر نیز با وجود محدودیت قوانین و مقررات برای احداث آنها ۳.۸ درصد نیاز بازار را شامل می‌شود. فشار بر خانوارهای کم درآمد در حالی باعث کاهش قابل توجه معاملات در تهران شده که به نظر می‌رسد، اقشار پر درآمد در طول این مدت هیچ مشکلی برای ورود به بازار نداشته‌اند و همچنان سهم قابل توجهی از معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن به نظر می‌رسد، وزارت راه و شهرسازی باید برای آینده این بازار یک برنامه‌ریزی جدید داشته باشد. کاهش تاثیرگذاری تسهیلات بانکی از یک سو و فاصله زیادی که میان نرخ‌های موجود در بازار و قدرت خرید مردم به وجود آمده از سوی دیگر، این بازار را با یک رکود جدید مواجه کرده و اگر از موارد معدود باقی‌مانده خانه‌های 300 تا 400 میلیونی چشم‌پوشی کنیم عملا این بازار فضایی برای فعالیت طبقه متوسط و کم درآمد ندارد.