بررسی علت رکود بازار مسکن؛

قفل «زمین» بر «مسکن»

تحرکاتی که سال گذشته در بازار مسکن رخ داد، قیمت مسکن را لحظه‌ای کرد. حالا با کاهش معاملات مسکن و سکون خرید و فروش آن، پچپچه‌های رکود مسکن شنیده می‌شود، اما آیا مسکن از رکود خارج شده بود؟

کد خبر: ۳۸۰۰۹۲

۲۱ شهريور ۱۳۹۸

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از شرق،  این پرسشی است که با دو کارشناس آن را مطرح کرده‌ایم. سهم بالای 70درصدی قیمت «زمین» در قیمت مسکن موضوعی است که از سوی کارشناسان مورد تأکید قرار می‌گیرد. آنها معتقدند دولت باید برای قیمت زمین راه‌حلی بیابد. در اختیار قراردادن اراضی موات برای ساخت‌وساز برای اقشار کم‌درآمد، موردی است که از سوی کارشناسان مطرح می‌شود. همچنین برای کنترل 70 درصد سوداگری در بازار مسکن نیز اخذ مالیات‌ بر عائدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی پیشنهاد داده می‌شود. از سویی آنها تأکید می‌کنند که به دلیل سهم 50درصدی مسکن در سبد خانوار، باید رفع معضل مسکن، در اولویت سیاست‌گذاری‌های دولت قرار گیرد.

وارد رکود تورمی بخش مسکن شده‌ایم

فرهاد بیضایی، مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت با بیان اینکه از سال 92 تا امروز در فضای رکودی مسکن قرار داریم، می‌گوید: برخلاف ادعای طرح‌شده رونق در حوزه مسکن را تجربه نکرده‌ایم و نمی‌توان با یک شاخص رشد قیمت مسکن، ادعا کرد که وارد فضای رونق شده‌ایم. این پژوهشگر اقتصاد مسکن می‌افزاید:‌ پروانه‌های ساختمانی، نسبت سرمایه‌گذاری حوزه مسکن به سرمایه‌گذاری کل، رشد سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن و ارزش‌افزوده‌ای که این بخش ایجاد می‌کند، همه شاخص‌هایی است که در بررسی رونق بخش مسکن باید مورد ارزیابی قرار گیرد. تنها با شاخص میزان معاملات آن هم به نسبت سال قبل و نه به نسبت نیازی که در بازار وجود دارد، نمی‌توان چنین تحلیلی ارائه داد. بیضایی با بیان اینکه روند رکود مسکن تداوم داشته، ادامه می‌دهد: در این مقطع (سال 97 و 98) وارد رکود تورمی بخش مسکن شده‌ایم، زیرا شاخص‌های دیگر بخش مسکن، فضای رونق را نمایندگی نمی‌کنند.این پژوهشگر مسکن درخصوص چگونگی خروج از رکود این بخش می‌گوید: باید بهره‌وری سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را در گام نخست افزایش دهیم. به این معنا که حتی اگر حجم سرمایه‌گذاری در بخش مسکن افزایش نیابد، بتوانیم واحدهای مسکونی بیشتری را تولید کنیم. از سویی سطح تقاضا را در بخش مسکن بهبود دهیم.

70 درصد تقاضای مسکن، تقاضای سرمایه‌ای است

او با بیان اینکه 70 درصد تقاضایی که در بخش مسکن وجود دارد، تقاضای سرمایه‌ای است، می‌افزاید: این بخش به‌دنبال دلالی و سوداگری در بازار مسکن است. تقاضای مصرفی که باید جامعه هدف سیاست‌گذاری در بخش مسکن باشد، کمتر از 30 درصد تقاضا در بازار مسکن را به خود اختصاص داده است. بنابراین اگر بخواهیم تقاضای مصرفی وارد بخش مسکن شود، حتما باید کنترل سوداگری در بخش مسکن صورت بگیرد. این، خود یک ابزار مالیاتی دارد، سامانه اطلاعاتی باید در این حوزه راه‌اندازی شود که می‌تواند بستری برای اخذ مالیات‌ با عائدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی باشد. با این دو ابزار تا حدودی می‌توانیم سوداگری در بازار مسکن را کنترل کنیم. مدیر گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت با بیان اینکه باید رشد تولید مسکن را هم ایجاد کنیم، تصریح می‌کند: بزرگ‌ترین مانع بر سر تولید مسکن، زمین است. زمین 70 درصد قیمت یک واحد مسکونی را به خود اختصاص می‌دهد. در چنین شرایطی چه تولیدکننده و چه مصرف‌کننده و چه سوداگران بخش مسکن، 70 درصد نقدینگی خود را باید در این بخش به گردش درآورند. اگر بتوانیم زمین برای تولید مسکن در اختیار تقاضای مصرفی بگذاریم، می‌توانیم 70 درصد قیمت واحد مسکونی را برای متقاضیان مصرفی کاهش دهیم. در چنین شرایطی، حجم انبوهی از تقاضای مصرفی وارد پیش‌خرید یا تولید مسکن می‌شود. این مسئله باعث می‌شود جذب سرمایه از طرف تقاضای سرمایه‌ای که در حال حاضر توانمند نیست که در بازار حضور داشته باشد، افزایش یابد. بازکردن این گره اساسی (زمین) نیازمند حمایت‌های مالی یا تسهیلاتی برای عرضه مسکن است. این دو مورد، باعث می‌شود حجم سرمایه‌گذاری از طرف تقاضای مصرفی افزایش یابد و ساخت‌وساز این بخش، وارد تولید مسکن شود و همچنین نقدینگی سرگردانی که در بازار مسکن است، به بخش تولید بپیوندد. این امر سبب می‌شود ما وارد رونق بخش مسکن شویم.

سهم 50درصدی مسکن در سبد خانوار

از او درباره کاهش شدید قدرت خرید خانوار و به تبع آن، کمبود نقدینگی برای پیش‌خرید مسکن می‌پرسم. بیضایی پاسخ می‌دهد: مسکن یک کالای اساسی است که با سهم 50درصدی در سبد خانوار، قابل جایگزینی نیست. اگر در سبد هزینه خانوار، بتوانیم کالا و تقاضای دیگری مانند مدرسه غیرانتفاعی برای آموزش کودکان را حذف کنیم، نخواهیم توانست مسکن را از سبد خانوار چه به‌صورت رهن و اجاره چه به‌صورت خرید، حذف کنیم. سهم مسکن در سبد هزینه خانوار قابل توجه است، بنابراین می‌توان همان هزینه‌ای که خانوار برای رهن و اجاره مسکن اختصاص می‌دهند به بخش پیش‌خرید مسکن برای مالیات آنها انتقال داد. نکته آن است که این اقدام، با توجه به اینکه بخشی از سبد هزینه خانوار را کاهش داده یا حذف می‌کنیم، سبب می‌شود در میان‌مدت توانمندی خانوار در بخش‌های دیگر افزایش یابد. اگر سهم مسکن در سبد خانوار کاهش یابد، می‌تواند هزینه کاهش‌یافته را صرف آموزش یا بهداشت و... بهتر کند. به گفته او، به دلیل سهم 50 درصدی مسکن در سبد خانوار باید حتما در اولویت سیاست‌گذاری اقتصادی برای خانوار قرار گیرد.

این کارشناس مسکن ادامه می‌دهد: اگر خانوار بتواند در پنج تا 10 سال اول زندگی، درحوزه مسکن با پرداخت اقساط مسکن خودکفا شود، در سال‌های بعد می‌تواند در حوزه‌های دیگر سرمایه‌گذاری کند که باعث می‌شود رونق را در سایر بخش‌های اقتصادی هم تجربه کنیم.

سهم بالای زمین در قیمت مسکن

محمد عدالتخواه، کارشناس بازار مسکن، نیز  در پاسخ به اینکه آیا در رکود مسکن قرار داریم، می‌گوید: نیاز به مسکن بسیار بالاست، اما قیمت‌ مسکن آن‌قدر بالاست که توان خرید نیز وجود ندارد. با وجود خانه‌های مازاد در جامعه که بیش از حد خالی مانده‌اند و درمقابل، خانه کافی برای اقشار کم‌درآمد وجود ندارد، بن‌بستی به وجود آمده که نمی‌توان به راحتی از آن خارج شد. به گفته او، طبق اصل 31 قانون اساسی، دولت باید تسهیلات کافی را برای خرید مسکن فراهم کند که این اصل از سوی سیاست‌گذاران چندان جدی گرفته نشده است. عدالتخواه با اشاره به معما و تضاد افراد بی‌خانمان و خانه‌های خالی، ادامه می‌دهد:‌ افراد بی‌خانمان و خانه‌های خالی با وجود آنکه بارها از سوی کارشناسان مورد تأکید قرار گرفته، کماکان وجود دارد و این مشکل هنوز حل نشده است. این کارشناس بازار مسکن با اشاره به نقش «زمین» در قیمت مسکن می‌گوید:‌ در جامعه ما سوداگران به ساخت مسکن و سودآوری روی می‌آورند، زیرا تنها راه درآمدزایی است که نسبت به تولیدات دیگر، آنها را سریع‌تر به سود می‌رساند. به همین خاطر، سرمایه‌گذاران حوزه مسکن اغلب روی رانت ارزش افزوده زمین حرکت می‌کنند. حال اگر دولت با قوانین سخت‌گیرانه‌تر، اجازه نمی‌داد زمین‌های موات از دست دولت خارج شود، درحال‌حاضر با چنین معضلی  روبه‌رو نبودیم. او ادامه می‌دهد: قانونی که در سال 58، شورای انقلاب تصویب کرد، قانونی است که اگر اجرائی می‌شد، بسیاری از مشکلات ما حل می‌شد. قانون لغو مالکیت اراضی شهری در سال 58، به قانون زمین شهری تبدیل شد و ایجاد مشکلاتی را به دنبال داشت. قانون زمین شهری، به دلیل برخی ایرادات، زمینه بروز زمین‌خواری را به راحتی فراهم کرد.

دولت مالیات ارزش افزوده اراضی موات را دریافت کند

عدالتخواه با بیان اینکه دو مسئله وجود دارد که باید مورد رسیدگی قرار گیرد، می‌گوید: درصد قیمت زمین روی واحد مسکونی، درصد بالایی است؛ درواقع مردم پول خرید ساختمان را دارند، اما پول خرید زمین را ندارند. دولت باید نگذارد زمین‌های موات از چنگش دربیاید و این زمین‌ها را در اختیار اقشار کم‌درآمد قرار دهد. اگر این اراضی، سند دارند و دولت می‌گوید اکنون نمی‌تواند آنها را دوباره در اختیار بگیرد، باید مالیات ارزش افزوده زمین را از صاحبان آنها دریافت کرده و آنها را صرف اقشار کم‌درآمد کرد. او با بیان اینکه بر اساس قانون، زمین موات از آن دولت است، ادامه می‌دهد: درحال‌حاضر، زمین‌های زیادی در قانون زمین شهری از سال 60، از محدوده اراضی موات خارج شدند. در قانون به زمین‌های موات، اراضی بایر مسبوق به احیا، اطلاق شده و برای برخی نهادها، سند این زمین‌ها صادر شده است. این نهادها نباید بدون اذن دولت، احیای این اراضی را در دستور کار قرار می‌دادند، اما چنین کردند. این دست‌کاری قانونی، تنها به سود زمین‌خواران تمام شد. ارزش افزوده این اراضی (فرضا دریافت مجوزهای آب‌وبرق برای زمین‌های بایر یا نزدیکی به محدوده فعالیت‌های عمرانی دولت)، متعلق به دولت بود، اما از پول دولت و مردم، این اراضی را گران کردند و اکنون سود آنها را می‌برند و باید جلوی آن گرفته شود. این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه طرح‌های شهرسازی موجب افزایش قیمت این اراضی شده است، می‌گوید: اگر یک زمین کاربری نداشته باشد و به آن اجازه ساخت داده نشود‌، قیمتی نخواهد داشت. اگر دولت زمینی را قیمت‌دار می‌کند، باید مالیات ارزش افزوده آن را دریافت کرده و صرف هزینه ساخت مسکن برای اقشار کم‌درآمد کند. او با اشاره به اینکه اقدامی که در دولت محمود احمدی‌نژاد در قالب مسکن مهر انجام شد، توجه به اصل 31 قانون اساسی بود، می‌گوید:‌ اصل این اقدام درست بود، اما اشتباهات زیادی داشت که باید آنها را برطرف می‌کردیم و نباید کل آن را مطرود دانست. حال اگر برخی مسئولان با آن مشکل دارند، پاسخ دهند که مسکن اجتماعی را که مربوط به اقشار کم‌درآمد بود، چرا رها کرده‌اند؟‌به گفته او، اکنون آن‌قدر قیمت اراضی افزایش یافته که شهرها نیز بهبود نمی‌یابند، زیرا طرح‌های شهرسازی هم به علت گرانی، روی کاغذ باقی مانده‌اند.