طرح «اقدام ملی» قفل‌گشای بازار مسکن

طرح ضربتی «اقدام ملی مسکن» آخرین راهکاری است که از سوی وزارت راه‌وشهرسازی برای گشودن قفل مسکن ارائه شده است.

کد خبر: ۳۷۷۰۲۳

۰۷ شهريور ۱۳۹۸

با اینکه بسیاری از کارشناسان معتقدند بازار رکودزده مسکن در هر سال به تولید بیش از یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد، اما در این طرح قرار است طی دو سال تنها 400 هزار مسکن ساخته شود که به دلیلی مشارکتی‌بودن آن برخی از کارشناسان و نمایندگان مجلس انتقاداتی را نسبت به احتمال ورود دلالان و سوداگران به این طرح وارد کرده‌اند.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از آرمان، در این زمینه گفت‌وگویی با ایرج رهبر، عضو هیات‌مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان، انجام شده است که در ادامه می‌خوانید.

طی هفته جاری فرمان آغاز عملیات اجرایی ساخت 110 هزار واحد مسکونی طرح اقدام ملی تولید مسکن در 27 استان کشور از سوی رئیس‌جمهوری صادر شد. آیا این طرح می‌تواند قفل‌گشای بازار مسکن باشد؟

اگر این طرح آنطور که برنامه‌ریزی می‌توان آن را اقدامی مثبت در راستای گشایش قفل بازار مسکن قلمداد کرد. به علاوه اینکه قرار است 500 هزار واحد مهر باقی‌مانده هم در این مدت تکمیل و عرضه شوند. به‌ویژه آنکه تفاوتی که «اقدام ملی مسکن» با طرح‌های پیشین دارد، این است که سرمایه‌گذاران بخش خصوصی و انبوه‌سازان هم در آن مشارکت دارند و دولت به‌تنهایی آن را پیش نمی‌برند. بدین صورت که دولت زمین را تامین می‌کند و مسئولیت ساخت برعهده انبوه‌سازان است. البته در ابتدا اعلام می‌کردند که این زمین‌ها به طور رایگان عرضه می‌شود، اما هیچ‌گاه چنین چیزی ممکن نیست. زیرا زمانی که واژه مشارکت به میان می‌آید بدین معناست که هر یک از طرفین آورده‌ای خواهند داشت و سود مشارکت هم نسبت به آورده موجود تقسیم می‌شود. البته این برنامه تازگی ندارد و در ماده 67 قانون زمین شهری هم به این موضوع اشاره شده است و در سال‌های 74 و 75 هم این سیاست به اجرا درآمد. اما در اینجا دولت نباید صرفا به‌دنبال تولید ثروت برای خود باشد و گذشت‌هایی هم باید صورت بگیرد تا علاوه بر شراکت برد- برد خریداران نیز بازنده این ماجرا نباشند. دامنه‌ای که اکنون دولت برای برد دارد صرفا به سود مالی محدود نمی‌شود، بلکه دولت وظیفه‌هایی نظیر رشد اشتغال جوانان، بهبود تولید ناخالص داخلی، هدایت نقدینگی به سمت تولید، مبارزه با فساد، جلب رضایت عمومی و ... دارد که با مشارکت در ساخت مسکن به‌خودی خود به این اهداف دست می‌یابد. بنابراین نباید قیمت زمین را به‌قدری بالا در نظر بگیرد که انبوه‌سازان انگیزه خود را برای مشارکت از دست دهند. متاسفانه دیدگاهی وجود دارد که ممکن است بر اساس آن نرخ‌ها افزایش یابد و قراردادها به سمت پیمانکاری برود. در حالی که در قراردادهای پیمانکاری دولت منابع مالی را هم تامین می‌کند و از پیمانکار ضمانت می‌گیرد، در حالی که در حوزه مشارکت دولت نباید از سرمایه‌گذاران تضمین بگیرد، بلکه باید قراردادهایی بر اساس مشارکت به امضا برسد. در چنین قراردادهایی این سازندگان هستند که باید از دولت ضمانت بگیرند که مطمئن شوند اسناد به نام آنها زده می‌شود. این روش ممکن است انگیزه برخی از سرمایه‌گذاران را به‌ویژه برای ورود به بافت فرسوده از بین ببرد. دولت اگر دید کلانی داشته باشد متوجه می‌شود که دامنه برد وسیعی دارد و با جلب رضایت سرمایه‌گذاران در آینده هم می‌تواند از طریق آنها علاوه بر اشتغال‌زایی، چرخ‌های تولید را هم به حرکت درآورد.

جامعه هدف این طرح اقشار پایین‌تر جامعه تعیین شده‌اند. اکنون چه تضمینی وجود دارد واحدهای تولیدشده به دست این جامعه برسد و انبوه‌سازان اقدام به احتکار خانه نکنند؟ آیا قدرت خرید اقشار متوسط و ضعیف جامعه به خرید این واحدها می‌رسد؟

بله طبیعتا این واحدها به دست همین جامعه هدف می‌رسد. وقتی که قراردادی به امضا می‌رسد قطعا دارای زمان‌بندی است و دیگر جای نگرانی برای طولانی‌شدن زمان ساخت وجود ندارد. البته ممکن است در هر طرحی 10 درصد تلرانس زمانی در نظر گرفته شود، ولی مجموعا در این طرح حالتی پیش نمی‌آید که ساخت واحدها به بعد از سال 1400 که تعیین شده، بکشد. ولی باید طوری برنامه‌ریزی کرد که انبوه‌ساز پس از ساخت بتواند به‌سرعت واحد خود را بفروشد. پس نگرانی موجود به زمان پس از ساخت مربوط می‌شود که ممکن است خود دولت بگوید می‌خواهند پس از چند سال واحد ساخته‌شده را بفروشند. اما از آن‌جایی که منابع ساخت این واحد به صندوق یکم وصل است سازنده چاره‌ای جز فروش آن ندارد و نمی‌تواند آن را به افراد غیر بفروشد. حال پس از بازگشت این تسهیلات از طرف سازنده به بانک، خریداران ذی‌نفع می‌شوند. همه این موضوعات در قراردادها پیش‌بینی‌ شده‌اند و باید این اطمینان را به افرادی که نگران هستند بدهم که سازندگان هیچ‌گاه واحدی را که ساخته‌اند احتکار نمی‌کنند و باید به‌سرعت آن را بفروشند. زیرا انبوه‌ساز شغل دیگری ندارد که بخواهد از طریق آن به فعالیت و گذران معیشت بپردازد. اگر این افراد گردش مالی نداشته باشند، قطعا پس از مدتی ورشکست می‌شوند و پروژه‌های بهتر را از دست می‌دهند. نباید انبوه‌ساز را با دلال و سوداگر اشتباه گرفت. این دلالان هستند که اقدام به احتکار کالاهایی نظیر مسکن می‌کنند.

با این حال برخی از اعضای کمیسیون عمران مجلس نسبت به اینکه واحدهای تولیدشده به دست دلالان برسد ابراز نگرانی کرده‌اند. شما این موضوع را رد می‌کنید؟

بله این موضوع کاملا پیش‌بینی شده و سازندگان این واحدها انبوه‌سازان واقعی هستند. مگر اینکه این واحدها در زمان فروش به دست دلالان برسد که برای آن هم باید برنامه‌ریزی انجام داد. به‌عنوان مثال در مسکن مهر هم ثبت‌نام‌کنندگان مشخص بودند، اما اکنون مشاهده می‌شود که عده‌ای سوداگر افسار آن را به دست گرفته‌اند که نشان می‌دهد دولت در زمان فروش دقت لازم را به خرج نداده است.

آیا این امکان وجود دارد که این طرح تا بعد از سال 1400 به طول بینجامد و دولت جدید با آن مخالفت کند و سرنوشت آن را به مسکن مهر پیوند بزند؟

مقدار واحدهای پیش‌بینی‌شده برای ساخت در این طرح تنها 400 هزار واحد است و دولت اگر نتواند در دو سال این تعداد واحد را با تمام امکانات و سرمایه‌ای که در دست دارد بسازد، باید به توانایی آن شک کرد، چراکه ما اکنون انتظار ساخت یک میلیون واحد مسکن را از دولت داریم. مسکن مهر یک طرح کارشناسی‌نشده بود که قرار بود در آن دو میلیون و 400 هزار واحد ساخته شود که شکست آن از ابتدا هم مشخص بود.