آیا افزایش قیمت مسکن به نقطه آخر رسیده؟

بازار خرید و فروش خانه بعد از یک سال و نیم دست و پا زدن بالاخره موفق شد از نظر بازدهی سکه و دلار را کنار بزند، حالا دیگر دلیلی برای افزایش قیمت باقی نمانده و شاید… مسکن باید کوتاه بیاید! در این گزارش روند تغییرات قیمت سه بازار سکه، ارز و مسکن را بررسی کرده‌ایم تا ببینیم آیا افزایش قیمت مسکن به نقطه آخر رسیده یا نه؟

کد خبر: ۳۷۴۱۴۹

۲۶ مرداد ۱۳۹۸

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از هفت صبح، فروردین سال ۹۷ وقتی هنوز بحران ارز زیاد جدی نشده بود و دلار از مرز پنج هزار تومان عبور نکرده بود، قیمت‌ها حدودا متری پنج میلیون تومان بود. به طور دقیق‌تر گزارش‌های وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران طی فروردین ۹۷ روی پنج میلیون و ۶۰۰هزار تومان قرار داشت. سال ۹۷ بازار مسکن مثل دیگر بازارها به کلی رفتار متفاوتی نسبت به سال‌های قبل از خود نشان داد. طوری که دیگر از فراز و نشیب‌هایی که فصل‌های مختلف در بازار مسکن به وجود می‌آمد خبری نبود.

قیمت خرید و فروش خانه در تهران از همان موقع تا حالا که حدود ۱۷ماه گذشته، قیمت مسکن روند صعودی ثابتی دارد و حتی یک ماه هم این روند صعودی متوقف نشده. طوری که قیمت مسکن تا مردادماه ۹۷ یعنی یک سال پیش به متری هفت میلیون و ۴۰۰هزار تومان رسید.

به عبارتی هر ماه بین ۴۰۰ تا ۶۰۰هزار تومان به قیمت مسکن اضافه می‌شد.

حتی بعد از بازگشت ارز از مرز ۲۰هزار تومان باز هم بازار مسکن به مسیر خود ادامه داد. طوری که تا پایان پاییز ۹۷ وقتی دلار به حداقل قیمت خود یعنی ۱۲هزار تومان رسیده بود، مسکن در حال رکوردشکنی‌های جدید بود و قیمت هر متر مربع واحد مسکونی به ۹میلیون و ۶۳۰هزار تومان رسید. این روند افزایش قیمت باعث شد قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در بهمن‌ سال ۹۷ از مرز ۱۰میلیون تومان عبور کند و تا پایان سال به ۱۱میلیون تومان برسد.

از بهمن‌ماه به بعد افزایش قیمت مسکن وارد فاز جدیدی شد و شاهد افزایش قیمت ماهانه یک میلیون تومان در بازار مسکن بودیم. کار به جایی کشیده شد که خرداد امسال قیمت هر متر مربع واحد مسکونی به ۱۳میلیون و ۴۰۰هزار تومان رسید. تیرماه بالاخره طلسم افزایش قیمت شکسته شد و سرعت آن به حداقل رسید. یک حساب سرانگشتی نشان می‌دهد قیمت مسکن از فروردین ۹۶ تا تیرماه ۹۷ تقریبا دو و نیم برابر شده و ۱۴۲درصد رشد داشته است.

*** رشد قیمت دلار از ابتدای سال ۹۷؛ ۱۴۴درصد

شروع افزایش قیمت دلار در ماه‌های پایانی سال ۹۶ کلید خورد و در ابتدای سال ۹۷ به وضوح خود را در بازار نشان داد. طوری که قیمت دلار در فروردین‌ماه سال ۹۷ از مرز پنج هزار تومان عبور کرد و نشان داد این سال، سال خوبی برای اقتصادمان نیست. حتی ترفند دلار چهار هزار و ۲۰۰تومانی هم نتوانست مانع رشد این ارز شود و کار به جایی رسید که تا پایان فصل بهار از هفت هزار تومان هم فراتر رفت و به هفت هزار و ۳۰۰تومان رسید.

تابستان اوضاع در بازار ارز وخیم‌تر شد. مردادماه ۹۷ یعنی درست یک سال پیش بود که دلار از مرز ۱۰هزار تومان عبور کرد و به صورت ناگهانی تا ۱۲هزار تومان رسید. هرچند این افزایش ناگهانی، در ادامه تبدیل به روند کاهشی شد، اما این موضوع مانعی برای روند رو به رشد قیمت دلار به حساب نمی‌آمد. شهریور ماه بازار ارز وارد مرحله جدیدی شد. پایان فصل تابستان برای دلار ورود به کانال ۱۴هزار تومانی را به همراه داشت. رقمی که زیاد برای دلار تداوم نداشت چراکه به محض شروع فصل پاییز و در هفته اول مهرماه رکورد تاریخی قیمت دلار رقم خورد. جایی که دلار به مرز ۲۰هزار تومان رسید و نسبت به اول سال ۹۷ رشد ۳۰۰درصدی و چهار برابری را در کارنامه خود به ثبت رساند.

در ادامه روند دلار کاهشی بود. هرچند بهمن‌ماه و اسفند‌ماه دلار دوباره روند افزایشی آرامی به خود گرفت، اما نهایتا این ارز با نرخ ۱۳هزار و ۵۰۰تومانی سال ۹۷ را به پایان برد تا رشد ۱۸۰درصدی برای دلار در سال ۹۷ رقم بخورد. دلار در سال ۹۸ روند افزایشی به خود گرفت اما در خردادماه دچار یک سقوط عجیب و غریب شد و از ۱۴هزار تومان به ۱۱هزار تومان رسید. در ادامه تقریبا یک ماهی می‌شود که شاهد تغییر چندی در بازار ارز نیستیم. این روزها دلار در بازار آزاد با قیمت ۱۱هزار و ۷۰۰تومان معامله می‌شود که نشان دهنده رشد ۱۴۴درصدی از اول سال ۹۷ تا حالا است.

*** رشد قیمت سکه از ابتدای سال ۹۷؛ ۱۵۶درصد

بازار سکه نسبت به رقیب اصلی‌اش یعنی بازار ارز رشد بیشتری را تجربه کرده. شاید تعجب کنید اما باید بگوییم فروردین سال ۹۷ هر سکه تمام طرح جدید در بازار تنها یک میلیون و ۶۳۰هزار تومان قیمت داشت. افزایش قیمت سکه از ماه‌های پایانی سال ۹۶ کلید خورده بود و در فروردین ۹۷ به وضوح خود را نشان داد. طوری که تا پایان فروردین ماه قیمت هر سکه تمام طرح جدید به یک میلیون و ۸۰۰هزار تومان رسید. سکه در سال ۹۷ همپای دلار بالا و پایین می‌رفت.

این اتفاق باعث شد تا مردادماه ۹۷ یعنی درست یک سال قبل، قیمت هر سکه تمام طرح جدید در بازار تا مرز چهار میلیون تومان بالا رفت. این مورد نشان می‌دهد قیمت سکه این روزها اختلاف کمی با مرداد سال قبل دارد. تا پایان شهریور قیمت هر سکه تمام طرح جدید به چهار میلیون و ۵۰۰هزار تومان رسید. هفته اول مهر ماه همزمان با رکوردشکنی تاریخی دلار، قیمت سکه تمام تا پنج میلیون و ۶۰۰هزار تومان بالا رفت. به عبارتی در مدت شش ماه سکه افزایش قیمت سه و نیم برابری را پشت سر گذاشت.

در ادامه روند کاهشی قیمت سکه باعث شد تا پایان سال ۹۷ قیمت هر سکه تمام طرح جدید به چهار میلیون و ۷۰۰هزار تومان برسد. سال ۹۸ رفتار بازار سکه تقریبا منطبق با بازار ارز بود. با این تفاوت که افزایش قیمت جهانی طلا و به تبع آن افزایش قیمت طلا در ایران باعث شده در چند وقت اخیر شاهد افزایش نسبی قیمت سکه باشید. این روزها هر سکه تمام طرح جدید در بازار حدود چهار میلیون و ۱۰۰هزار تومان در بازار معامله می‌شود که نشان دهنده رشد ۱۵۶درصدی قیمت آن از اول سال ۹۷ تا به حال است.

*** جنس بازارها متفاوت است، اما مقصد یکی

خیلی‌ها بازار مسکن را کاملا متفاوت از بازارهای سرمایه‌ای مثل سکه و ارز می‌دانند. تقریبا این حرف درست است چراکه خیلی‌ها مسکن را به عنوان یک کالای مصرفی خریداری می‌کنند و آن را به چشم سرمایه‌گذاری نمی‌بینند، اما وقتی اوضاع خراب شود، دیگر معادلات به هم می‌ریزد و بازار مسکن هم مثل سکه و ارز تا حدودی جنبه سرمایه‌ای به خود می‌گیرد. با این تفاوت که دیگر خبری از نوسان‌های لحظه‌ای و روزانه نیست. مسکن آرامش خیلی بیشتری دارد و مثل یک حلزونی است که دنبال خرگوش‌ها حرکت می‌کند.

دلار و سکه بعد از ثبت رکوردهای ۲۰هزار تومانی و پنج میلیون و ۶۰۰هزار تومانی جهش‌های ناگهانی را کنار گذاشتند و تقریبا یکی دو ماهی می‌شود که نفس‌های آخرشان را می‌کشند. تقریبا می‌توان گفت نرخ چهار میلیونی برای سکه و نرخ ۱۲هزار تومانی برای دلار تقریبا آخر خط است و حالا بازار مسکن به آنها رسیده. بازار مسکن تا زمانی که نتواند عقب‌ماندگی‌اش از بازارهای موازی را جبران کند به افزایش خود ادامه می‌دهد. اما تابستان ۹۸ اوضاع به کلی فرق کرده.

چند وقتی می‌شود که دلار و سکه آرام گرفته‌اند و بازار مسکن با افزایش قیمت ثابت و بدون نوسان به آنها رسیده است. حالا بازدهی هر سه بازار در یک بازه قرار دارد و نشان می‌دهد مسکن دیگر دلیلی برای افزایش قیمت ندارد. برای همین است که می‌گوییم بازار مسکن باید کوتاه بیاید!