ایرج رهبر مطرح کرد:

مسکنی که تولید ندارد کمیتش می‌لنگد/ ایجاد کنسرسیوم بانکی مسکن صرفا اضافه هزینه است

تامین مسکن و تعدیل قیمت آن گویا به یکی از اولویت‌های اصلی برنامه‌های دولت تبدیل شده است. تشکیل موسسه‌های استیجاری، ایجاد کنسرسیوم بانکی مسکن، طرح مسکن ملی و ... از جمله سیاست‌هایی هستند که طی هفته‌های اخیر در سخنان مسئولان جایگاه ویژه‌ای پیدا کردند و علاوه بر مسئولان وزارت راه و شهرسازی روز گذشته پای رئیس کل بانک مرکزی و وزیر کشور را هم برای مشورت به مجلس کشاندند.

کد خبر: ۳۵۹۲۷۱

۲۲ خرداد ۱۳۹۸

با اینکه تمام این اقدامات نشانه‌های بزرگی از دغدغه‌مندبودن دولت برای تامین مسکن متقاضیان و مستاجران هستند، اما باید توجه داشت که به گفته کارشناسان امروز بازار مسکن بیش از هر چیزی اعم از وام، تسهیلات، کاهش اجاره‌بها، تعدیل قیمت و ... به تولید نیاز دارد. به تبع رشد تولید و عرضه است که تعادل به بازار برمی‌گردد و با فزونی عرضه بر تقاضا دیگر نیازی به هزینه‌کرد برای ایجاد موسسه‌های اجاره مسکن یا تعیین سقف اجاره نباشد.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از آرمان، در این زمینه گفت‌وگویی با ایرج رهبر، عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان، انجام شده است که در ادامه می‌خوانید.

وزیر راه و شهرسازی اخیرا از راه‌اندازی موسسه‌های اجاره مسکن برای ساماندهی این بخش از بازار خبر داده است. آیا ایجاد این موسسات می‌تواند در ساماندهی مستاجران تاثیرگذار باشد؟

وزیر راه و شهرسازی در اظهارات خود بیان کرد که «موسسه‌هایی به وجود خواهد آمد که هر کسی می‌خواهد خانه خود را اجاره دهد به این موسسه‌ها واگذار می‌کند و در قالب یک شیوه‌نامه، قرارداد اجاره نوشته می‌شود». اکنون جزئیات بیشتری از اجرای این طرح در دسترس نیست و نمی‌توان تحلیلی دقیق از آن ارائه داد. با این حال هر راهکاری که بتواند نظارت را در بازار افزایش دهد و کنترل آن را به وزارت راه و شهرسازی بسپارد تا حدودی از التهابات بازار می‌کاهد. طبق گفته‌های آقای اسلامی در واقع این موسسات کارکردی شبیه به بنگاه‌های مشاوران املاک در بازار اجاره مسکن دارند؛ با این تفاوت که وزارت راه و شهرسازی نظارت دقیق‌تری روی آنها دارد. اصل ماجرا این است که اگر تعداد موسسات به صدها شعبه هم برسد باید کالایی برای عرضه وجود داشته باشد که صاحبان املاک از موسسات بخواهند آن را اجاره دهند. محتوای اصلی کار امروز مسکن و تولید آن است که در برنامه‌ریزی‌ها به چشم اولویت به آن نمی‌نگرند. پس اول باید واحدی برای عرضه وجود داشته باشد، سپس موسسات روی کار آیند. زمانی که تعداد واحدهای قابل عرضه به اندازه لازم وجود ندارند، به نظر می‌رسد پشت راه‌اندازی چنین موسساتی یک اجبار نهفته باشد. چنین برنامه‌ریزی‌هایی نیاز به ظرافت دارد که طی آن انگیزه تولید کاهش نیابد. ممکن است به نوعی اعمال فشار شود که سرمایه‌گذاران و تولیدکنندگان از بازار خارج شوند و سرمایه خود را به بازار دیگری ببرند. چراکه اعمال دستور در هر بازاری ریسک سرمایه‌گذاری را در آن بازار بالا می‌برد و از میزان انگیزه‌ها می‌کاهد. در چنین شرایطی ممکن است توجیه اقتصادی تولید از بین برود و هزینه‌ها از سود و درآمد افراد پیشی بگیرد. این در حالی است که امروز اصلی‌ترین نیاز بازار فقط تولید است. تا زمانی که طرف عرضه در بازار تامین نشود، هر سیاست، برنامه و دستوری صرفا جنبه صوری دارد و درعمل نمی‌تواند راهگشا باشد. اعتقاد ما بر این است که بازار باید به مرحله رقابتی‌شدن برسد تا قیمت‌ها تثبیت شود و در نهایت علاوه بر تولیدکنندگان، خریداران مسکن نیز از شرایط بازار منتفع شوند. در بازاری که انحصار و دستور وجود دارد هر دو طرف بازار علاقه‌ای برای معامله نشان نمی‌دهند. دستور در اقتصاد رانت‌زاست و در کوتاه‌مدت می‌تواند تاثیرگذار باشد، اما در بلندمدت آسیب‌هایی برجای می‌گذارد که سال‌های سال نمی‌توان آنها را ترمیم کرد.

آیا در این زمینه بهتر نبود که وزارت راه و شهرسازی با اتحادیه مشاوران املاک مشورت کند و حتی از طریق کدهای رهگیری بازار را تحت کنترل خود درآورد؟

کدهای رهگیری هم موضوع دیگری هستند؛ امروزه قیمت‌ها از منطق خاصی پیروی نمی‌کنند و به شکل افسارگسیخته رو به بالا در حرکت هستند. کنترل قیمت نیاز به برنامه‌ریزی دقیق و جامع دارد. اولویت این برنامه‌ریزی هم همان‌طور که اشاره شد باید تولید باشد. چنین ماجرایی که اکنون قرار است در بخش مسکن پیاده شود، پیش از این در بازار خودرو مشاهده کردیم. یک روز قیمت‌گذاری را به شورای رقابت محول کردند، روز دیگر ستاد تنظیم بازار به عنوان مرجع قیمت‌گذاری‌ها انتخاب شد. چنین رفت و برگشتی چه تاثیری بر قیمت‌های بازار داشت؟ قطعا تاثیر مثبتی نداشت. چراکه در این بازارها کمیت تولید می‌لنگد.

ایجاد اجبار و تعیین سقف قیمت در بازار مسکن آیا ممکن است به معاملات زیرزمینی دامن بزند؟

البته وزیر راه و شهرسازی تعیین سقف برای معاملات را رد و اعلام کرد که برنامه‌ای در این زمینه وجود ندارد. اما بالطبع زمانی که افراد نتوانند مسکن خود را تامین کنند ممکن است به هر قیمتی، حتی دورزدن قانون، در پی تامین نیاز خود برآیند. عده‌ای که به اسم کارشناس در پی تعیین سقف برای اجاره یا معامله مسکن هستند، باید توجه داشته باشند که بازار تابعی از عرضه و تقاضاست و نمی‌توان با اعمال فشار و قدرت، صاحبان املاک را وادار به انجام کاری کرد. همچنین شنیده می‌شود که برخی انعقاد قراردادهای دوساله را پیشنهاد می‌دهند که در این زمینه هم ممکن است صاحب خانه به بهانه‌های مختلفی نظیر ساخت و ساز یا ازدواج فرزندان خود در پایان سال خواهان تخلیه واحد اجاره‌ای شود. حتی ممکن است اینها بهانه نباشند و درواقع چنین موانعی پیش‌رو باشد. باید توجه داشت که امروز مسکن نیازمند طرح و برنامه‌ریزی دقیق و همه‌جانبه است. نمی‌‌توان هر روز بدون بررسی جزئیات یک تز جدید ارائه داد. درنهایت همان‌طور که اشاره کردید مالکان برای اینکه خواسته خود را تامین کنند به معاملات زیرزمینی و بیرون از چارچوب قانون روی می‌آورند و در آینده باید شاهد افزایش پرونده‌های قضائی و دادخواهی در دادگاه‌های کشور باشیم. بدین ترتیب امید می‌رود که چنین پیشنهادهای رنگ و بوی واقعیت به خود نگیرد.

طرح ملی مسکن که روز گذشته در مجلس بررسی شد را چطور ارزیابی می‌کنید؟ آیا می‌توان به آن امیدوار بود؟

به هر حال حضور رئیس کل بانک مرکزی و وزرای کشور و راه‌وشهرسازی در مجلس نشان از اهمیت این طرح برای دولت و مجلس دارد. صحبت‌های خوبی هم روز گذشته ارائه شد که اگر جنبه عملی بگیرند می‌توانند راهگشا باشند. به عنوان مثال تاکید رئیس مجلس برای ساخت 900 هزار واحد مسکونی بر اساس برنامه ششم توسعه و اخذ مالیات از خانه‌های خالی می‌تواند بخش مهمی از مشکلات صنعت ساختمان‌سازی را حل کند. همچنین وزیر راه و شهرسازی هم از پایدارسازی مسکن و تامین نیاز خانه‌اولی‌ها سخن به میان آورد که نشان می‌دهد این وزارتخانه دغدغه‌های موجود را می‌شناسد. تقویت سمت عرضه هم که رئیس کل بانک مرکزی به آن اشاره کرد خواسته‌ای است که ما بارها آن را تکرار کرده‌ایم. حال مشروط بر آنکه تمامی این صحبت‌ها به مرحله اجرا برسند می‌توان بر بهبود وضعیت مسکن امید داشت.

وزیر راه همچنین از اجرای طرحی برای راه‌اندازی کنسرسیوم بانکی مسکن خبر داده است. نظر شما درباره این کنسرسیوم بانکی چیست؟ آیا بهتر نیست تامین مالی را بر عهده همان بانک مسکن گذاشت؟

بله در این زمینه زمانی که بانک مسکن فعالیت دارد، دیگر راه‌اندازی کنسرسیوم بانکی معنا ندارد. این وزارتخانه یا بانک مرکزی اگر قصد هدایت منابع را دارند بهتر است بر فعالیت بانک مسکن نظارت داشته باشند که اصلا به همین دلیل راه‌اندازی شده است. بالطبع زمانی که این بانک یا بانک‌های توسعه‌ای دیگر از مسیر خود منحرف شده‌اند تضمینی برای موفقیت چنین کنسرسیومی هم وجود ندارد و فقط بر بار هزینه‌های می‌افزاید.